울산지방법원2025타경12652공장등록 가능성
일반공업지역은 공장을 지을 수 있는 땅입니다.
근거: 국토계획법 시행령 별표13 제1호마목
- 일반산업단지 — 조건부산업단지 안의 땅입니다. 공장은 그 단지 관리기본계획이 정한 입주 업종이어야 하고, 관리기관과 입주계약을 맺어야 합니다. · 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제33조·제38조
업종을 정하지 않고 땅만 본 판정입니다. 하실 업종(제조 품목)에 따라 배출시설·첨단업종 예외 등으로 결과가 달라질 수 있어 상담 때 업종별로 다시 확인해 드립니다.
법원 기록에서 짚을 것
기계기구
“제시외 건물 및 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구목록 포함”
제시외 건물
“권리신고를 하지 않아 임대차관계 불분명함 황용석:권리신고를 하지 않아 임대차관계 불분명함 매각에서 제외하는 목록 1 제시외 건물(경량철골조 판넬지붕 단층 창고 15.6㎡ ) 등을 위한 이 사건 토지의 대지부분에 법정지 상권 성립여부 불분명 1.일괄매각”
공장저당
“제시외 건물 및 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구목록 포함”
매각물건명세서·법원 비고·감정평가서 문장을 그대로 옮겼습니다(이름은 가림). 기계기구가 매각에 포함되는지, 제시외 건물이 매각 대상인지는 문장마다 다르니 원문을 꼭 확인하세요.
위치 · 입찰 법원
- 법원
- 울산지방법원
- 사건
- 2025타경12652 부동산임의경매
- 보증금
- 239,414,600원 (최저가의 10%)
- 담당
- 경매6계 · 216-8266(구내:8266)
- 청구금액
- 2,772,629,782원
소재지 경상남도 양산시 산막동 563-7
토지 정보
| 지목(공부) | 공장용지 · 실제 이용상황 공업용 |
|---|---|
| 면적 | 2,419㎡(732평) |
| 용도지역 | 일반공업지역 |
| 지세(높낮이) | 완경사 |
| 형상(모양) | 세로장방 |
| 도로접면 | 중로각지 |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 1,620,503원 ㎡당 490,200원 (+1.4%) 2025년 평당 1,597,363원 ㎡당 483,200원 (+0%) 2025년 평당 1,597,363원 ㎡당 483,200원 (+1.2%) 2024년 평당 1,578,189원 ㎡당 477,400원 (+0%) 2024년 평당 1,578,189원 ㎡당 477,400원 |
N ↑국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 완경사입니다. 완만하게 기운 땅입니다. 농사에는 큰 지장이 없지만 건축하려면 단을 나누거나 흙을 깎고 메우는 공사가 따를 수 있습니다.
경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.
토지이용계획
| 지역·지구 | 걸린 정도 | 근거 | 무엇을 뜻하나 |
|---|---|---|---|
| 지구단위계획구역 | 필지 전체 | 국토계획법 | 체계적 개발·관리를 위해 건축물 용도·규모·배치 등이 지구단위계획으로 별도 규정됨. |
| 일반공업지역 | 필지 전체 | 국토계획법 | |
| 중로3류(폭 12m~15m) | 옆에 붙음 | 국토계획법(도시·군계획시설) | 도시계획도로(예정)입니다. 도로가 실제로 나면 걸린 부분은 토지보상법에 따라 보상을 받고 도로로 편입되고, 남는 땅은 새 도로에 붙게 됩니다. 길이 좋아지는 만큼 땅의 쓰임새와 값이 올라가는 요인입니다. 개설 전까지 걸린 부분에는 건물을 짓지 않습니다(국토계획법 제64조). |
| 공공공지 | 옆에 붙음 | 국토계획법 | |
| 가축사육제한구역 | 필지 전체 | 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 | 주거 밀집지 인근 등에서 축사 등 가축 사육시설 설치가 제한됨. |
| 산업시설구역 | 필지 전체 | 다른 법령 | |
| 일반산업단지 | 필지 전체 | 다른 법령 | |
| 공공시설구역 | 옆에 붙음 | 다른 법령 |
감정평가서 토지이용계획 기재: “ㅇ”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
같은 동네 공장용지 거래
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 산막동 8* | 공장용지 | 500㎡ | 507,540,000원 | 3,355,651원 | 2026-05 |
| 산막동 1** | 도로 | 65㎡ | 10,000,000원 | 508,584원 | 2026-02 |
| 산막동 4** | 답 | 514㎡ | 60,000,000원 | 385,893원 | 2025-03 |
| 산막동 4** | 답 | 1,137㎡ | 345,000,000원 | 1,003,079원 | 2025-02 |
| 산막동 4** | 답 | 26㎡ | 7,000,000원 | 890,024원 | 2025-02 |
| 산막동 1** | 도로 | 65㎡ | 15,900,000원 | 808,648원 | 2025-02 |
| 산막동 1** | 도로 | 53㎡ | 21,900,000원 | 1,365,983원 | 2025-01 |
| 산막동 7* | 공장용지 | 188㎡ | 156,000,000원 | 2,743,110원 | 2024-12 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 땅만의 거래라 건물이 있는 공장과는 단순 비교가 어렵습니다.
감정평가 요항
| 토지이용계획 | ㅇ |
|---|---|
| 부합물 및 종물 | ㅇ |
| 부합물 및 종물 | ㅇ |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
경남 양산시 공장 낙찰 결과
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 경남 양산시에서 공장·공장용지(지분·지식산업센터 제외) 4건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 77.9%, 한 건에 평균 1.5명이 입찰했습니다. 이 공장 최저가는 감정가의 70%입니다.
| 사건 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|
| 울산지방법원 2025타경1229 | 758,796,500원 | 591,240,000원 | 78% | 2 | 2026.09.22 |
| 울산지방법원 2024타경106688 | 3,417,373,900원 | 3,084,000,000원 | 90% | 1 | 2026.08.25 |
| 울산지방법원 2024타경9473 | 1,723,111,550원 | 1,150,000,000원 | 67% | 2 | 2026.08.13 |
| 울산지방법원 2024타경120462 | 2,380,047,500원 | 1,800,000,000원 | 76% | 1 | 2026.08.04 |
경남 양산시의 다른 경매 공장
사진 5장
자료: 대법원 법원경매정보(매각물건명세서·감정평가서) · 국토교통부 건축물대장·토지특성·토지이용계획·공시지가·토지 실거래가 · 국가법령정보센터(국토계획법·수도법·수도권정비계획법 등). 이 글은 공개 자료를 정리한 것이며 투자 권유가 아닙니다.
경매 컨설팅 안내
안녕하십니까. 여의주경매법인 대표 김성훈입니다.
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 공장은 땅과 건물만이 아니라 공장등록이 되는 자리인지, 기계기구가 같이 팔리는지, 제시외 건물과 유치권이 있는지가 값과 쓰임을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 공개 자료를 한 건씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 공장이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
- 상담 신청 — 관심 있는 공장과 연락처를 남기시면 하실 업종과 쓰실 목적(직접 가동·임대·투자)을 여쭙니다.
- 물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·건축물대장·토지이용계획과 업종별 공장등록 가능 여부를 확인해 보고서로 드립니다.
- 계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
- 입찰 준비 — 입찰가를 함께 정하고, 기계기구·유치권·명도를 어떻게 풀지 미리 짭니다.
- 입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 잔금·소유권 이전까지 안내합니다.
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.