공장 경매 기초 — 입찰 전에 볼 네 가지
1. 공장을 지을 수 있는 땅인지부터
같은 공장이라도 용도지역마다 지을 수 있는지가 다릅니다. 공업지역은 대부분 되지만, 계획관리지역은 업종과 배출시설에 따라 갈리고, 녹지·주거지역은 조례가 허용한 범위만 됩니다(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 별표). 상수원보호구역·공장설립제한지역·수변구역·특별대책지역이면 업종에 따라 막히거나 승인이 따로 필요합니다(수도법 등). 수도권은 과밀억제·성장관리·자연보전권역에 따라 공장 신설·증설 면적이 제한됩니다(수도권정비계획법).
2. 기계기구가 같이 팔리는지 봅니다
공장 건물과 땅에 공장저당(공장 및 광업재단 저당법)이 잡혀 있으면 그 목록에 적힌 기계기구가 함께 매각될 수 있습니다. 감정평가서에 기계기구가 평가됐는지, 매각물건명세서에 포함·제외가 적혀 있는지 확인합니다.
3. 제시외 건물과 유치권
대장에 없는 창고·사무실 같은 제시외 건물은 매각 대상인지 문장마다 다릅니다. 공사대금을 받지 못한 업체의 유치권 신고가 있으면 인도받기가 늦어질 수 있습니다.
4. 건물 연식과 구조
철골조 공장은 지붕·벽 마감 상태와 크레인 같은 설비가 값과 쓰임을 가릅니다. 건축물대장의 사용승인일·구조·높이를 보고, 현장에서 바닥 하중과 진입로 폭(대형 차량)을 확인합니다.
경매 컨설팅 안내
안녕하십니까. 여의주경매법인 대표 김성훈입니다.
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 공장은 땅과 건물만이 아니라 공장등록이 되는 자리인지, 기계기구가 같이 팔리는지, 제시외 건물과 유치권이 있는지가 값과 쓰임을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 공개 자료를 한 건씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 공장이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
- 상담 신청 — 관심 있는 공장과 연락처를 남기시면 하실 업종과 쓰실 목적(직접 가동·임대·투자)을 여쭙니다.
- 물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·건축물대장·토지이용계획과 업종별 공장등록 가능 여부를 확인해 보고서로 드립니다.
- 계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
- 입찰 준비 — 입찰가를 함께 정하고, 기계기구·유치권·명도를 어떻게 풀지 미리 짭니다.
- 입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 잔금·소유권 이전까지 안내합니다.
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.