충주지원2025타경30360공장등록 가능성
계획관리지역이고 토지이용계획에 성장관리계획구역(또는 지구단위계획구역)이 있어, 오염 업종을 빼면 공장을 지을 수 있는 곳입니다.
근거: 국토계획법 시행령 별표20 제1호자목·차목·제2호타목
업종을 정하지 않고 땅만 본 판정입니다. 하실 업종(제조 품목)에 따라 배출시설·첨단업종 예외 등으로 결과가 달라질 수 있어 상담 때 업종별로 다시 확인해 드립니다.
건물
국토교통부 건축물대장 표제부(가장 큰 건물 기준). 대장에 없는 건물은 아래 '법원 기록'의 제시외 건물을 보세요.
법원 기록에서 짚을 것
제시외 건물
“제시외 건물(벽체이용 창고 2㎡ 제외) 매각 포함, 목록3 지상의 물탱크실, 관정 매각 포함, 저장고, 건조기 매각 제외, 염소사 매각 제외, 최저매각가격은 제시 외 건물 소재로 인하여 제한 받는 가격임”
매각물건명세서·법원 비고·감정평가서 문장을 그대로 옮겼습니다(이름은 가림). 기계기구가 매각에 포함되는지, 제시외 건물이 매각 대상인지는 문장마다 다르니 원문을 꼭 확인하세요.
위치 · 입찰 법원
- 법원
- 청주지방법원 충주지원
- 사건
- 2025타경30360 부동산임의경매
- 보증금
- 38,480,000원 (최저가의 10%)
- 담당
- 경매1계 · 043)841-9121
- 청구금액
- 524,217,470원
소재지 충청북도 충주시 수안보면 중산리 311-3 외 3필지
토지 정보
| 지목(공부) | 공장용지 · 실제 이용상황 공업용 |
|---|---|
| 면적 | 13,729㎡(4,153평) · 4필지 합계 |
| 용도지역 | 계획관리지역 |
| 지세(높낮이) | 완경사 |
| 형상(모양) | 부정형 |
| 도로접면 | 세로한면(가) |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 212,232원 ㎡당 64,200원 (+1.3%) 2025년 평당 209,588원 ㎡당 63,400원 (+1.8%) 2024년 평당 205,951원 ㎡당 62,300원 (+1%) 2023년 평당 203,968원 ㎡당 61,700원 (-7.1%) 2022년 평당 219,505원 ㎡당 66,400원 |
N ↑국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 완경사입니다. 완만하게 기운 땅입니다. 농사에는 큰 지장이 없지만 건축하려면 단을 나누거나 흙을 깎고 메우는 공사가 따를 수 있습니다.
감정평가서에는 “본건 토지는 공히 완경사지대의 부정형 토지로서 공업용 건부지(본건 일련번호 3), 자연림, 염소사, 진입로, 과수원(본건 일련번호 4), 도로(본건 일련번호 5), 염소사 등(본건 일련번호 6)으로 이용 중임”라고 적혀 있습니다.
경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.
토지이용계획
| 지역·지구 | 걸린 정도 | 근거 | 무엇을 뜻하나 |
|---|---|---|---|
| 계획관리지역 | 필지 전체 | 국토계획법 | 도시지역 편입이 예상되거나 제한적 개발이 가능한 관리지역입니다. 관리지역 가운데 건축 선택지가 가장 넓습니다. |
| 성장관리계획구역 | 필지 전체 | 국토계획법 제75조의2 | 난개발이 우려되는 곳에 기반시설·건축물 배치 기준을 정해 둔 구역입니다. 건축할 때 성장관리계획에 맞춰야 합니다. |
| 생산관리지역 | 옆에 붙음 | 국토계획법 | 농업·임업 생산을 위해 관리가 필요한 관리지역입니다. 건축 가능한 용도가 계획관리지역보다 좁습니다. |
| 농림지역 | 옆에 붙음 | 국토계획법 | 농림업 진흥과 산림 보전을 위한 지역입니다. 대부분 농업진흥지역이나 보전산지와 겹쳐 일반 건축이 어렵습니다. |
| 가축사육제한구역 | 필지 전체 | 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 | 주거 밀집지 인근 등에서 축사 등 가축 사육시설 설치가 제한됨. |
| 보전산지 | 옆에 붙음 | 산지관리법 | 임업 생산 기능 보전을 위한 산지. 산지전용허가 없이는 건축·개발이 제한되며, 전용이 가능한 시설 범위가 농림어업용·공익용 등으로 한정됨. |
| 임업용산지 | 옆에 붙음 | 산지관리법 | 임업 생산 기능 보전을 위한 산지. 산지전용허가 없이는 건축·개발이 제한되며, 전용이 가능한 시설 범위가 농림어업용·공익용 등으로 한정됨. |
| 영농여건불리농지 | 옆에 붙음 | 다른 법령 |
감정평가서 토지이용계획 기재: “일련번호 3) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형), 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일련번호 4) : 농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 일련번호 5) : 생산관리지역, 일반철도(일반철도2)(저촉), 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,…”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
같은 동네 공장용지 거래
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 중산리 5** | 전 | 969㎡ | 20,000,000원 | 68,232원 | 2026-09 |
| 중산리 4** | 전 | 2,420㎡ | 146,400,000원 | 199,988원 | 2026-07 |
| 중산리 4** | 전 | 3,517㎡ | 145,000,000원 | 136,292원 | 2026-07 |
| 중산리 4** | 전 | 1,984㎡ | 130,000,000원 | 216,609원 | 2026-07 |
| 중산리 산* | 임야 | 67,850㎡ | 94,650,000원 | 4,612원 | 2026-04 |
| 중산리 1** | 답 | 2,908㎡ | 144,500,000원 | 164,269원 | 2026-04 |
| 중산리 1** | 답 | 301㎡ | 15,400,000원 | 169,135원 | 2026-04 |
| 중산리 1** | 전 | 498㎡ | 25,000,000원 | 165,954원 | 2026-04 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 땅만의 거래라 건물이 있는 공장과는 단순 비교가 어렵습니다.
감정평가 요항
| 위치 및 주위환경 | 본건은 충청북도 충주시 수안보면 중산리 소재 "상촌마을" 남쪽 인근에 위치하며, 인근은 소규모공장, 축사, 농촌마을, 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있음. |
|---|---|
| 교통상황 | 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로(중산신촌길)가 소재하나 노선버스 정류장까지의 거리, 배차간격, 노선 등을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편시 됨. |
| 형태 및 이용상태 | 본건 토지는 공히 완경사지대의 부정형 토지로서 공업용 건부지(본건 일련번호 3), 자연림, 염소사, 진입로, 과수원(본건 일련번호 4), 도로(본건 일련번호 5), 염소사 등(본건 일련번호 6)으로 이용 중임. |
| 인접 도로상태 | 본건 토지는 남쪽(일련번호 3), 서쪽(일련번호 4), 동쪽(일련번호 6)으로 노폭 3 ~ 4m 포장도로와 각각 접하며, 일련번호 5 토지가 노폭 3 ~ 4m 포장도로임. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 일련번호 3) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형), 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일련번호 4) : 농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 일련번호 5) : 생산관리지역, 일반철도(일반철도2)(저촉), 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일련번호 6) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관… |
| 공부와의 차이 | 본건 일련번호 3)의 공부상 지목은 '공장용지'이나 현황 일부 도로(면적은 미미함), 본건 일련번호 4)의 공부상 지목은 '임야'이나 현황 일부 도로(면적은 미미함), 본건 일련번호 6)의 공부상 지목은 '임야'이나, 현황 염소사 등으로 이용 중임. |
| 기타참고사항(임대관례 및 기타) | 임대관계는 미상임. |
| 건물의 구조 | 본건 일련번호 1) : 철골조 박공(판넬)지붕 단층 건물로 벽체: 판넬 마감 등. 바닥: 콘크리트 마감 등. 창호: 플라스틱 프레임의 창임. 본건 일련번호 2) : 철골조 박공(판넬)지붕 단층 건물로 벽체: 판넬 마감 등. 바닥: 콘크리트 마감 등. 창호: 플라스틱 프레임의 창임. |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
충북 충주시 공장 낙찰 결과
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 충북 충주시에서 공장·공장용지(지분·지식산업센터 제외) 9건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 52.5%, 한 건에 평균 1.7명이 입찰했습니다. 이 공장 최저가는 감정가의 33%입니다.
| 사건 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|
| 충주지원 2025타경873 | 2,058,965,000원 | 1,318,755,000원 | 64% | 5 | 2026.10.12 |
| 충주지원 2025타경30360 | 1,174,315,040원 | 401,000,000원 | 34% | 1 | 2026.09.07 |
| 충주지원 2022타경31715 | 6,546,439,820원 | 2,850,000,000원 | 44% | 1 | 2026.08.31 |
| 충주지원 2025타경30675 | 6,710,176,800원 | 3,851,810,000원 | 57% | 1 | 2026.08.10 |
| 충주지원 2025타경30671 | 1,404,361,960원 | 750,500,000원 | 53% | 1 | 2026.07.20 |
| 충주지원 2024타경34435 | 3,272,173,200원 | 2,100,000,000원 | 64% | 1 | 2026.07.13 |
충북 충주시의 다른 경매 공장
사암리 234-1
충청북도 충주시 · 계획관리지역
최저가 3,171,181,080원 (100%)
입찰 2026.10.19 · 충주지원
영평리 778
충청북도 충주시 · 일반공업지역
최저가 1,175,259,300원 (100%)
입찰 2026.10.26 · 충주지원
대곡리 401-5
충청북도 충주시 · 계획관리지역
최저가 1,675,353,000원 (51%)
입찰 2026.11.02 · 충주지원
창전리 176
충청북도 충주시 · 계획관리지역
최저가 832,163,000원 (41%)
입찰 2026.11.02 · 충주지원
목행동 888
충청북도 충주시 · 일반공업지역
최저가 5,716,904,000원 (80%)
입찰 2026.11.16 · 충주지원
사진 24장
자료: 대법원 법원경매정보(매각물건명세서·감정평가서) · 국토교통부 건축물대장·토지특성·토지이용계획·공시지가·토지 실거래가 · 국가법령정보센터(국토계획법·수도법·수도권정비계획법 등). 이 글은 공개 자료를 정리한 것이며 투자 권유가 아닙니다.
경매 컨설팅 안내
안녕하십니까. 여의주경매법인 대표 김성훈입니다.
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 공장은 땅과 건물만이 아니라 공장등록이 되는 자리인지, 기계기구가 같이 팔리는지, 제시외 건물과 유치권이 있는지가 값과 쓰임을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 공개 자료를 한 건씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 공장이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
- 상담 신청 — 관심 있는 공장과 연락처를 남기시면 하실 업종과 쓰실 목적(직접 가동·임대·투자)을 여쭙니다.
- 물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·건축물대장·토지이용계획과 업종별 공장등록 가능 여부를 확인해 보고서로 드립니다.
- 계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
- 입찰 준비 — 입찰가를 함께 정하고, 기계기구·유치권·명도를 어떻게 풀지 미리 짭니다.
- 입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 잔금·소유권 이전까지 안내합니다.
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.