서울남부지방법원2025타경11435능선 단면
필지 중심에서 동서로 40m 떨어진 곳의 높이(위성 지형 자료, 30m 격자) · 북 114m · 남 101m. 개발행위허가의 평균경사도는 측량으로 따로 정합니다.
찾아가는 길 · 입찰 법원
- 법원
- 서울남부지방법원
- 사건
- 2025타경11435 공유물분할을위한경매(부동산)
- 보증금
- 4,857,400원 (최저가의 10%)
- 담당
- 경매2계 · (02)2192-1332(구내:1332)
- 경과
- 접수 2025.08.07 · 개시 2025.08.20
필지 클릭 · 지적 · 로드뷰 · 지도 30여 겹
소재지 서울특별시 구로구 궁동 산1-32 땅콩 필지 정보
산의 성격
해가 잘 드는 쪽으로 기운 산입니다.
동서·남북 40m 높이 차로 셈한 대략값입니다(위성 지형 30m 격자). 법정 평균경사도는 측량으로 정합니다.
“대체로 사다리형 완경사지로 자연림 및 묘지로 이용중임”
조금 마른 산림토양입니다.
물=국가 하천망(브이월드) · 볕·비탈=위성 지형 자료 · 나무=법원 감정평가서 · 흙=산림청 산림입지도.
경사면 3D
높이 1:1 · 기준 바닥 해발 104m · 필지 경계 꼭짓점 7곳 높이(위성 지형 30m 격자)
30m 격자 위성 지형 자료로 그린 대략의 모양입니다. 실제 경사·평균경사도는 측량으로 정합니다.
토지 정보
| 지목(공부) | 임야 · 실제 이용상황 자연림 |
|---|---|
| 면적 | 1,289㎡(390평) |
| 용도지역 | 개발제한구역 |
| 지세(높낮이) | 완경사 |
| 형상(모양) | 사다리형 |
| 도로접면 | 맹지 |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 192,398원 ㎡당 58,200원 (+1.2%) 2025년 평당 190,084원 ㎡당 57,500원 (+5.5%) 2024년 평당 180,166원 ㎡당 54,500원 (+0%) 2023년 평당 180,166원 ㎡당 54,500원 (-7%) 2022년 평당 193,720원 ㎡당 58,600원 |
N ↑국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 완경사입니다. 완만하게 기운 땅입니다. 농사에는 큰 지장이 없지만 건축하려면 단을 나누거나 흙을 깎고 메우는 공사가 따를 수 있습니다.
감정평가서에는 “대체로 사다리형 완경사지로 자연림 및 묘지로 이용중임”라고 적혀 있습니다.
108.0m동 109.0m남 101.0m
필지 중심의 해발은 약 108m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 북쪽이 가장 높고(114m) 남쪽이 가장 낮아(101m) 차이가 약 13m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
주변 지형과 해 드는 시각 불러오는 중…
토지이용계획
| 지역·지구 | 걸린 정도 | 근거 | 무엇을 뜻하나 |
|---|---|---|---|
| 자연녹지지역 | 필지 전체 | 국토계획법 | 녹지를 보전하되 불가피한 경우 제한적으로 개발을 허용하는 지역입니다. 건폐율이 낮아(시행령 20% 이하) 큰 건물은 어렵습니다. |
| 도시지역 | 필지 전체 | 국토계획법 | 도시지역(주거·상업·공업·녹지)입니다. 실제 건축 기준은 아래 세부 용도지역(○○녹지지역 등)을 따릅니다. |
| 토지거래계약에관한허가구역 | 필지 전체 | 부동산 거래신고 등에 관한 법률 | 일정 면적을 넘는 토지를 사고팔 때 시·군·구청장 허가가 필요한 구역입니다. 법원 경매로 취득할 때는 이 허가를 받지 않아도 됩니다(같은 법 제14조). |
| 도시자연공원구역 | 필지 전체 | 용도구역 | 도시의 자연환경·경관 보호와 휴식공간 제공을 위해 건축·개발이 강하게 제한됨. |
| 보전산지 | 필지 전체 | 산지관리법 | 임업 생산 기능 보전을 위한 산지. 산지전용허가 없이는 건축·개발이 제한되며, 전용이 가능한 시설 범위가 농림어업용·공익용 등으로 한정됨. |
| 공익용산지 | 필지 전체 | 산지관리법 | 재해방지·수원보호·자연생태 보전 등 공익 목적의 산지로, 임업용산지보다 전용 제한이 더 엄격함. |
| 과밀억제권역 | 필지 전체 | 수도권정비계획법 | 수도권 인구·산업 배치를 관리하는 권역입니다. 일반 농지 이용에는 직접 영향이 적습니다. |
| 개발제한구역 | 필지 전체 | 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 | 도시의 무질서한 확산 방지·자연환경 보전을 위해 건축물 신축·증축, 토지 형질변경, 용도변경이 원칙적으로 금지됨. 기존 취락·영농 관련 등 예외만 제한적 허용. |
| 비오톱1등급 | 필지 전체 | 도시생태현황도(서울특별시 등 도시계획조례) | 생태적 보전 가치가 높은 토지로, 비오톱 1등급은 개발행위가 사실상 금지에 가깝게 제한됨. |
| 대공방어협조구역 | 필지 전체 | 다른 법령 | |
| 장애물제한표면구역 | 필지 전체 | 다른 법령 |
감정평가서 토지이용계획 기재: “도시지역, 자연녹지지역, 도시자연공원구역, 개발제한구역{개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법}, 장애물제한표면구역(원추표면){공항시설법}, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부관할){군사기지 및 군사시설 보호법}, 공익용산지{산지관리법}, 보전산지{산지관리법}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 , 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25), 비오톱1등급.”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
묘지와 분묘기지권
법원 기록: “맹지임, 본건 지상에 수풀이 우거져 유관 상 분묘 1기가 관찰되나 분묘 3기가 소재하는 것으로 탐문됨, 분묘기지권성립여부는 불분명”
남의 땅에 있는 분묘라도 분묘기지권이 성립하면 그 분묘와 주변 땅을 함부로 옮길 수 없습니다. 토지 소유자가 승낙한 분묘, 20년 넘게 평온·공연하게 점유된 분묘(취득시효형), 땅을 팔면서 분묘를 옮기지 않기로 한 경우 등에 성립합니다.
2001년 1월 13일 이후 소유자 승낙 없이 설치된 분묘는 분묘기지권을 주장할 수 없습니다(장사 등에 관한 법률 제27조). 취득시효형 분묘기지권이 인정되더라도 토지 소유자가 지료를 청구하면 그때부터 지료를 내야 합니다(대법원 2021. 4. 29. 선고 2017다228007 전원합의체 판결).
분묘의 설치 시기·연고자·개장 가능 여부에 따라 처리 방법이 달라집니다. 연고자가 없는 분묘는 시·군의 허가와 공고를 거쳐 개장할 수 있습니다.
이 산 둘레 10km
산을 보러 가는 날 같이 들를 만한 곳입니다. 거리는 필지에서 잰 직선거리입니다.
볼거리
- 부천자연생태공원약 0.8km
먹거리
- 초애삼계탕 · 모범음식점 · 약 1.7km
쉬어 갈 곳
- 본약 2.1km
길과 장터
- 고리울동굴시장약 2km
자료: 한국관광공사 TourAPI·행정안전부 지방행정 인허가(음식점·숙박)·전국 가로수길 표준데이터 — 여의주경매법인 고고(GOGO) 여행지도. 영업 여부는 다녀가기 전에 확인하세요.
같은 동네 땅 거래
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 궁동 1** | 임야 | 80㎡ | 100,000,000원 | 4,132,250원 | 1,250,000원 | 2026-05 |
| 궁동 산* | 임야 | 3,300㎡ | 400,000,000원 | 400,703원 | 121,212원 | 2025-09 |
| 궁동 산1* | 임야 | 231㎡ | 182,000,000원 | 2,604,570원 | 787,879원 | 2025-07 |
| 궁동 산* | 임야 | 5,208㎡ | 650,000,000원 | 412,590원 | 124,808원 | 2025-05 |
| 궁동 산* | 임야 | 5,345㎡ | 567,000,000원 | 350,679원 | 106,080원 | 2025-03 |
| 궁동 산* | 임야 | 1,255㎡ | 133,000,000원 | 350,335원 | 105,976원 | 2025-03 |
| 궁동 1** | 임야 | 80㎡ | 277,780,000원 | 11,478,564원 | 3,472,250원 | 2025-01 |
| 궁동 1** | 임야 | 18㎡ | 62,500,000원 | 11,478,471원 | 3,472,222원 | 2025-01 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 산은 길·경사·모양에 따라 값 차이가 커서 참고로만 보세요.
감정평가 요항
| 위치/주위환경 | 본건은 서울특별시 구로구 궁동 작동터널 북동측 인근에 위치하며, 주위에는 부천물박물관, 서서울생활과학고등학교, 임야, 전 등이 소재함. |
|---|---|
| 교통상황 | 본건 인근까지 차량 출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재함. |
| 형태 및 이용상태 | 대체로 사다리형 완경사지로 자연림 및 묘지로 이용중임. |
| 인접 도로상태 | 맹지임. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 도시지역, 자연녹지지역, 도시자연공원구역, 개발제한구역{개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법}, 장애물제한표면구역(원추표면){공항시설법}, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할){군사기지 및 군사시설 보호법}, 공익용산지{산지관리법}, 보전산지{산지관리법}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 , 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25), 비오톱1등급. |
| 공부와의 차이 | 없 음. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | 임대관계 미상. |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
사진 13장
자료: 대법원 법원경매정보(매각물건명세서·감정평가서) · 국토교통부 토지특성·토지이용계획·공시지가·토지 실거래가 · 산림청 산림입지도(토양형) · 국가법령정보센터 · 위성 지형 자료. 이 글은 공개 자료를 정리한 것이며 투자 권유가 아닙니다.
경매 컨설팅 안내
안녕하십니까. 여의주경매법인 대표 김성훈입니다.
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 임야는 값이 싸 보여도 들어가는 길, 산지 구분, 분묘, 경사가 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 공개 자료를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 산이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
- 상담 신청 — 관심 있는 임야와 연락처를 남기시면 쓰실 목적(임산물·휴양·투자·묘지)을 여쭙니다.
- 물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·토지이용계획·산지 구분·같은 동네 거래를 확인해 보고서로 드립니다.
- 계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
- 입찰 준비 — 입찰가를 함께 정하고, 진입로·분묘 문제를 어떻게 풀지 미리 짭니다.
- 입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 잔금·소유권 이전까지 안내합니다.
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.