임야 경매 기초 — 입찰 전에 볼 네 가지
1. 산지 구분부터 봅니다
산은 보전산지(임업용·공익용)와 준보전산지로 나뉩니다(산지관리법 제4조). 보전산지는 법이 정한 시설 말고는 산지전용이 막혀 있고, 준보전산지는 그보다 제한이 덜합니다. 토지이용계획확인서의 「임업용산지」「공익용산지」 표시로 가립니다.
2. 들어가는 길이 값을 정합니다
지적도에 길이 없는 맹지는 값이 싼 대신 건축허가가 나지 않습니다(건축법 제44조 — 대지가 도로에 2m 이상 접해야 함). 남의 땅을 지나야 한다면 통행 동의나 도로 개설 방법을 먼저 찾아야 합니다.
3. 분묘가 있는지 확인합니다
매각물건명세서와 감정평가서에 분묘가 적혀 있으면 분묘기지권이 문제 됩니다. 2001년 1월 13일 이후 승낙 없이 설치된 분묘는 분묘기지권을 주장할 수 없고(장사 등에 관한 법률 제27조), 취득시효형 분묘기지권도 토지 소유자가 청구하면 그때부터 지료를 내야 합니다(대법원 2017다228007 전원합의체).
4. 경사와 높이를 봅니다
경사가 급할수록 오르내리기와 임산물 관리가 어렵고 값도 낮게 매겨집니다. 토지특성의 지세(완경사·급경사)와 지형 자료로 대강을 보고, 실제는 현장과 측량으로 확인합니다.
경매 컨설팅 안내
안녕하십니까. 여의주경매법인 대표 김성훈입니다.
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 임야는 값이 싸 보여도 들어가는 길, 산지 구분, 분묘, 경사가 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 공개 자료를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 산이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
- 상담 신청 — 관심 있는 임야와 연락처를 남기시면 쓰실 목적(임산물·휴양·투자·묘지)을 여쭙니다.
- 물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·토지이용계획·산지 구분·같은 동네 거래를 확인해 보고서로 드립니다.
- 계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
- 입찰 준비 — 입찰가를 함께 정하고, 진입로·분묘 문제를 어떻게 풀지 미리 짭니다.
- 입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 잔금·소유권 이전까지 안내합니다.
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.