울산지방법원2025타경1085능선 단면
필지 중심에서 동서로 40m 떨어진 곳의 높이(위성 지형 자료, 30m 격자) · 북 149m · 남 152m. 개발행위허가의 평균경사도는 측량으로 따로 정합니다.
찾아가는 길 · 입찰 법원
- 법원
- 울산지방법원
- 사건
- 2025타경1085 부동산임의경매
- 보증금
- 2,679,500원 (최저가의 10%)
- 담당
- 경매2계 · 216-8262/인도명령(216-8698)
- 청구금액
- 335,061,204원
- 경과
- 접수 2025.04.22 · 개시 2025.04.24
필지 클릭 · 지적 · 로드뷰 · 지도 30여 겹
소재지 울산광역시 울주군 온양읍 내광리 산94-5 땅콩 필지 정보
산의 성격
아침 또는 오후 볕이 드는 쪽으로 기운 산입니다.
동서·남북 40m 높이 차로 셈한 대략값입니다(위성 지형 30m 격자). 법정 평균경사도는 측량으로 정합니다.
“기호[1~3] : 대상물건은 급경사 부정형의 토지로서, 자연림상태입니다”
조금 마른 산림토양입니다.
물=국가 하천망(브이월드) · 볕·비탈=위성 지형 자료 · 나무=법원 감정평가서 · 흙=산림청 산림입지도.
경사면 3D
높이 1:1 · 기준 바닥 해발 128m · 필지 경계 꼭짓점 28곳 높이(위성 지형 30m 격자)
30m 격자 위성 지형 자료로 그린 대략의 모양입니다. 실제 경사·평균경사도는 측량으로 정합니다.
토지 정보
| 지목(공부) | 임야 · 실제 이용상황 자연림 |
|---|---|
| 면적 | 2,604㎡(788평) |
| 용도지역 | 계획관리지역 |
| 지세(높낮이) | 급경사 |
| 형상(모양) | 부정형 |
| 도로접면 | 세로한면(불) |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 24,463원 ㎡당 7,400원 (+3.1%) 2025년 평당 23,736원 ㎡당 7,180원 (+0%) 2025년 평당 23,736원 ㎡당 7,180원 (+3.3%) 2024년 평당 22,975원 ㎡당 6,950원 (+0%) 2024년 평당 22,975원 ㎡당 6,950원 |
N ↑국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 급경사입니다. 경사가 심한 땅으로 조사됐습니다. 개발행위허가의 경사도 기준(지자체 조례)에 걸릴 수 있어 측량 확인이 필요합니다.
감정평가서에는 “기호[1~3] : 대상물건은 급경사 부정형의 토지로서, 자연림상태입니다”라고 적혀 있습니다.
149.0m동 154.0m남 152.0m
필지 중심의 해발은 약 149m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 동쪽이 가장 높고(154m) 서쪽이 가장 낮아(140m) 차이가 약 14m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
주변 지형과 해 드는 시각 불러오는 중…
토지이용계획
| 지역·지구 | 걸린 정도 | 근거 | 무엇을 뜻하나 |
|---|---|---|---|
| 성장관리계획구역 | 필지 전체 | 국토계획법 제75조의2 | 난개발이 우려되는 곳에 기반시설·건축물 배치 기준을 정해 둔 구역입니다. 건축할 때 성장관리계획에 맞춰야 합니다. |
| 도시지역 | 필지 일부 | 국토계획법 | 도시지역(주거·상업·공업·녹지)입니다. 실제 건축 기준은 아래 세부 용도지역(○○녹지지역 등)을 따릅니다. |
| 계획관리지역 | 필지 전체 | 국토계획법 | 도시지역 편입이 예상되거나 제한적 개발이 가능한 관리지역입니다. 관리지역 가운데 건축 선택지가 가장 넓습니다. |
| 지구단위계획구역 | 옆에 붙음 | 국토계획법 | 체계적 개발·관리를 위해 건축물 용도·규모·배치 등이 지구단위계획으로 별도 규정됨. |
| 일반공업지역 | 옆에 붙음 | 국토계획법 | |
| 가축사육제한구역 | 필지 전체 | 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 | 주거 밀집지 인근 등에서 축사 등 가축 사육시설 설치가 제한됨. |
| 일반산업단지 | 옆에 붙음 | 다른 법령 |
감정평가서 토지이용계획 기재: “기호[1,2] : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 800m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지 <산지관리법>입니다. 기호[3] : 계획관리지역, 도시지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(2025-01 -16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 입니다.”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
묘지와 분묘기지권
법원 기록: “지상 소재 분묘를 위하여 분묘기지권 성립 여지 있음”
남의 땅에 있는 분묘라도 분묘기지권이 성립하면 그 분묘와 주변 땅을 함부로 옮길 수 없습니다. 토지 소유자가 승낙한 분묘, 20년 넘게 평온·공연하게 점유된 분묘(취득시효형), 땅을 팔면서 분묘를 옮기지 않기로 한 경우 등에 성립합니다.
2001년 1월 13일 이후 소유자 승낙 없이 설치된 분묘는 분묘기지권을 주장할 수 없습니다(장사 등에 관한 법률 제27조). 취득시효형 분묘기지권이 인정되더라도 토지 소유자가 지료를 청구하면 그때부터 지료를 내야 합니다(대법원 2021. 4. 29. 선고 2017다228007 전원합의체 판결).
분묘의 설치 시기·연고자·개장 가능 여부에 따라 처리 방법이 달라집니다. 연고자가 없는 분묘는 시·군의 허가와 공고를 거쳐 개장할 수 있습니다.
이 산 둘레 10km
산을 보러 가는 날 같이 들를 만한 곳입니다. 거리는 필지에서 잰 직선거리입니다.
볼거리
- 내원암약 4.2km
먹거리
- 정수장추어탕추어탕 · 모범음식점 · 약 7.8km
쉬어 갈 곳
- 카페무무도약 1.6km
길과 장터
- 곡천공설시장약 4.5km
자료: 한국관광공사 TourAPI·행정안전부 지방행정 인허가(음식점·숙박)·전국 가로수길 표준데이터 — 여의주경매법인 고고(GOGO) 여행지도. 영업 여부는 다녀가기 전에 확인하세요.
같은 동네 땅 거래
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 내광리 산5* | 임야 | 826㎡ | 135,000,000원 | 540,293원 | 163,438원 | 2026-04 |
| 내광리 7** | 임야 | 912㎡ | 40,000,000원 | 144,992원 | 43,860원 | 2025-04 |
| 내광리 산1** | 임야 | 878㎡ | 40,000,000원 | 150,606원 | 45,558원 | 2025-04 |
| 내광리 5** | 공장용지 | 221㎡ | 68,950,000원 | 1,031,380원 | 311,991원 | 2026-03 |
| 내광리 6** | 도로 | 18㎡ | 1,000,000원 | 183,657원 | 55,556원 | 2025-11 |
| 내광리 8** | 공장용지 | 3,967㎡ | 1,704,000,000원 | 1,420,023원 | 429,555원 | 2025-09 |
| 내광리 1* | 도로 | 47㎡ | 3,000,000원 | 211,009원 | 63,830원 | 2025-08 |
| 내광리 4** | 답 | 909㎡ | 99,000,000원 | 360,038원 | 108,911원 | 2025-05 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 산은 길·경사·모양에 따라 값 차이가 커서 참고로만 보세요.
감정평가 요항
| 위치/주위환경 | 대상물건은 울산광역시 울주군 온양읍 외광리 소재 '외광마을회관' 남서측 원거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 공장, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다. |
|---|---|
| 교통상황 | 대상물건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 상황은 보통시됩니다. |
| 형태 및 이용상태 | 기호[1~3] : 대상물건은 급경사 부정형의 토지로서, 자연림상태입니다. |
| 인접 도로상태 | 기호[1~3] : 맹지입니다. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 기호[1,2] : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 800m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지 <산지관리법>입니다. 기호[3] : 계획관리지역, 도시지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(2025-01 -16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 입니다. |
| 공부와의 차이 | 해당사항 없습니다. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | 대상물건 기호[3] 토지 지상에 별첨 "사진용지"와 같이 분묘가 소재하오니 경매진행 및 입찰시 재확인하시기 바랍니다. |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
울산 울주군 임야 낙찰 결과
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 울산 울주군에서 임야(지분 제외) 20건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 27.4%, 한 건에 평균 1.5명이 입찰했습니다. 이 임야 최저가는 감정가의 33%입니다.
| 사건 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|
| 울산지방법원 2025타경1100 | 34,812,000원 | 5,500,000원 | 16% | 2 | 2026.10.14 |
| 울산지방법원 2025타경1495 | 351,903,000원 | 465,000,000원 | 132% | 1 | 2026.10.14 |
| 울산지방법원 2025타경12822 | 147,560,000원 | 62,666,000원 | 42% | 2 | 2026.10.13 |
| 울산지방법원 2025타경1441 | 1,287,195,000원 | 522,780,000원 | 41% | 1 | 2026.09.30 |
| 울산지방법원 2025타경732 | 25,812,000원 | 4,310,000원 | 17% | 1 | 2026.09.10 |
| 울산지방법원 2025타경12162 | 127,472,000원 | 67,150,000원 | 53% | 2 | 2026.09.08 |
울산 울주군의 다른 경매 임야
구미리 산230-1
울산광역시 울주군 · 자연녹지지역
최저가 66,904,000원 (34%)
입찰 2026.10.20 · 울산지방법원
길천리 1127
울산광역시 울주군 · 자연녹지지역
최저가 11,684,000원 (8%)
입찰 2026.10.21 · 울산지방법원
삼광리 산157-2
울산광역시 울주군 · 생산관리지역
최저가 743,437,000원 (100%)
입찰 2026.10.21 · 울산지방법원
보은리 산148
울산광역시 울주군 · 농림지역
최저가 54,084,000원 (34%)
입찰 2026.10.21 · 울산지방법원
천전리 산43-9
울산광역시 울주군 · 자연녹지지역
최저가 117,998,000원 (49%)
입찰 2026.10.21 · 울산지방법원
월평리 산144-4
울산광역시 울주군 · 농림지역
최저가 59,729,000원 (49%)
입찰 2026.10.21 · 울산지방법원
사진 11장
자료: 대법원 법원경매정보(매각물건명세서·감정평가서) · 국토교통부 토지특성·토지이용계획·공시지가·토지 실거래가 · 산림청 산림입지도(토양형) · 국가법령정보센터 · 위성 지형 자료. 이 글은 공개 자료를 정리한 것이며 투자 권유가 아닙니다.
경매 컨설팅 안내
안녕하십니까. 여의주경매법인 대표 김성훈입니다.
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 임야는 값이 싸 보여도 들어가는 길, 산지 구분, 분묘, 경사가 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 공개 자료를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 산이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
- 상담 신청 — 관심 있는 임야와 연락처를 남기시면 쓰실 목적(임산물·휴양·투자·묘지)을 여쭙니다.
- 물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·토지이용계획·산지 구분·같은 동네 거래를 확인해 보고서로 드립니다.
- 계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
- 입찰 준비 — 입찰가를 함께 정하고, 진입로·분묘 문제를 어떻게 풀지 미리 짭니다.
- 입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 잔금·소유권 이전까지 안내합니다.
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.