울산지방법원2026타경10380능선 단면
필지 중심에서 동서로 40m 떨어진 곳의 높이(위성 지형 자료, 30m 격자) · 북 104m · 남 119m. 개발행위허가의 평균경사도는 측량으로 따로 정합니다.
찾아가는 길 · 입찰 법원
- 법원
- 울산지방법원
- 사건
- 2026타경10380 부동산임의경매
- 보증금
- 84,777,570원 (최저가의 10%)
- 담당
- 경매1계 · 216-8261(구내:8261)
- 청구금액
- 487,807,853원
- 경과
- 접수 2026.03.11 · 개시 2026.03.12
소재지 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 1502-1 땅콩 필지 정보
산의 성격
지방2급하천 · 필지에서 500m 안에 흐릅니다(국가 하천망).
해가 덜 드는 쪽으로 기운 산입니다. 습기가 오래 남습니다.
동서·남북 40m 높이 차로 셈한 대략값입니다(위성 지형 30m 격자). 법정 평균경사도는 측량으로 정합니다.
“본 건 토지상에 제시외 수목㉠(유목 및 성목 소나무 약 80주)이 소재하나, 2026.9.8.자 소유자의 보정서에 의하면 이 사건 소유자의 소유가 아님은 확인되나, 제3자의 점유권원 및 소유권에 대한 소명자료 제출 없어 사용권한 여부 불분명하므로 매각에서 제외”
조금 마른 산림토양입니다.
물=국가 하천망(브이월드) · 볕·비탈=위성 지형 자료 · 나무=법원 감정평가서 · 흙=산림청 산림입지도.
경사면 3D
높이 1:1 · 기준 바닥 해발 103m · 필지 경계 꼭짓점 13곳 높이(위성 지형 30m 격자)
30m 격자 위성 지형 자료로 그린 대략의 모양입니다. 실제 경사·평균경사도는 측량으로 정합니다.
토지 정보
| 지목(공부) | 임야 · 실제 이용상황 토지임야 |
|---|---|
| 면적 | 4,241㎡(1,283평) |
| 용도지역 | 자연녹지지역 |
| 지세(높낮이) | 완경사 |
| 형상(모양) | 사다리형 |
| 도로접면 | 세로한면(불) |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 47,934원 ㎡당 14,500원 (+2.1%) 2025년 평당 46,942원 ㎡당 14,200원 (+2.2%) 2024년 평당 45,951원 ㎡당 13,900원 (+0.7%) 2023년 평당 45,620원 ㎡당 13,800원 (-6.8%) 2022년 평당 48,926원 ㎡당 14,800원 |
N ↑국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 완경사입니다. 완만하게 기운 땅입니다. 농사에는 큰 지장이 없지만 건축하려면 단을 나누거나 흙을 깎고 메우는 공사가 따를 수 있습니다.
115.0m동 113.0m남 119.0m
필지 중심의 해발은 약 115m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 남쪽이 가장 높고(119m) 북쪽이 가장 낮아(104m) 차이가 약 15m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
토지이용계획
| 지역·지구 | 걸린 정도 | 근거 | 무엇을 뜻하나 |
|---|---|---|---|
| 도시지역 | 필지 전체 | 국토계획법 | 도시지역(주거·상업·공업·녹지)입니다. 실제 건축 기준은 아래 세부 용도지역(○○녹지지역 등)을 따릅니다. |
| 자연녹지지역 | 필지 일부 | 국토계획법 | 녹지를 보전하되 불가피한 경우 제한적으로 개발을 허용하는 지역입니다. 건폐율이 낮아(시행령 20% 이하) 큰 건물은 어렵습니다. |
| 가축사육제한구역 | 필지 전체 | 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 | 주거 밀집지 인근 등에서 축사 등 가축 사육시설 설치가 제한됨. |
감정평가서 토지이용계획 기재: “일련번호 1 : 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 2,3 : 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
이 산 둘레 10km
산을 보러 가는 날 같이 들를 만한 곳입니다. 거리는 필지에서 잰 직선거리입니다.
볼거리
- 언양향교약 2.4km
먹거리
- 조금마루오리불고기, 오리탕 · 약 3.1km
쉬어 갈 곳
- 루이스호텔약 1.8km
길과 장터
- 언양알프스시장약 3.3km
자료: 한국관광공사 TourAPI·행정안전부 지방행정 인허가(음식점·숙박)·전국 가로수길 표준데이터 — 여의주경매법인 고고(GOGO) 여행지도. 영업 여부는 다녀가기 전에 확인하세요.
같은 동네 땅 거래
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신화리 4** | 임야 | 53㎡ | 49,000,000원 | 3,056,305원 | 924,528원 | 2026-08 |
| 신화리 4** | 임야 | 83㎡ | 76,590,000원 | 3,050,496원 | 922,771원 | 2026-08 |
| 신화리 4** | 임야 | 54㎡ | 49,730,000원 | 3,044,397원 | 920,926원 | 2026-08 |
| 신화리 산3* | 임야 | 15,174㎡ | 3,607,160,000원 | 785,855원 | 237,720원 | 2026-08 |
| 신화리 산2* | 임야 | 10,612㎡ | 2,446,060,000원 | 761,984원 | 230,499원 | 2026-08 |
| 신화리 산2* | 임야 | 397㎡ | 91,510,000원 | 762,000원 | 230,504원 | 2026-08 |
| 신화리 산4* | 임야 | 1,653㎡ | 49,500,000원 | 98,995원 | 29,946원 | 2026-08 |
| 신화리 산3* | 임야 | 7,636㎡ | 2,099,910,000원 | 909,098원 | 275,001원 | 2026-06 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 산은 길·경사·모양에 따라 값 차이가 커서 참고로만 보세요.
감정평가 요항
| 위치/주위환경 | 대상물건은 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 소재 '양달마을' 북측 인근에 소재하며, 부근은 농경지, 자연림, 단독주택, 중.규모공장 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임. |
|---|---|
| 교통상황 | 대상물건 및 인근까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통임. |
| 형태 및 이용상태 | 일련번호 1 : 부정형 토지로서, '토지임야' 상태임. 일련번호 2,3 : 부정형 토지로서, 현황 '도로'로 이용중임. |
| 인접 도로상태 | 일련번호 1 : 북측으로 대상물건 일부를 포함하는 노폭 약 4미터 내외의 도로와 접함. 일련번호 2,3 : 대상물건이 노폭 약 4미터 내외의 현황 도로임. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 일련번호 1 : 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 2,3 : 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함). |
| 공부와의 차이 | '일련번호 2,3' 토지는 공부상 지목 '임야'이나 현황 '도로'로 이용중임. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | 미 상 임. |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
울산 울주군 임야 낙찰 결과
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 울산 울주군에서 임야(지분 제외) 17건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 25.6%, 한 건에 평균 1.4명이 입찰했습니다. 이 임야 최저가는 감정가의 104%입니다.
| 사건 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|
| 울산지방법원 2025타경1441 | 1,287,195,000원 | 522,780,000원 | 41% | 1 | 2026.09.30 |
| 울산지방법원 2025타경732 | 25,812,000원 | 4,310,000원 | 17% | 1 | 2026.09.10 |
| 울산지방법원 2025타경12162 | 127,472,000원 | 67,150,000원 | 53% | 2 | 2026.09.08 |
| 울산지방법원 2025타경1648 | 160,160,000원 | 65,015,000원 | 41% | 1 | 2026.08.19 |
| 울산지방법원 2025타경11310 | 1,132,362,000원 | 135,000,000원 | 12% | 2 | 2026.08.19 |
| 울산지방법원 2025타경906 | 38,936,000원 | 9,880,000원 | 25% | 1 | 2026.07.28 |
울산 울주군의 다른 경매 임야
지내리 1316
울산광역시 울주군 · 자연녹지지역
최저가 54,693,000원 (49%)
입찰 2026.10.15 · 울산지방법원
구미리 산230-1
울산광역시 울주군 · 자연녹지지역
최저가 66,904,000원 (34%)
입찰 2026.10.20 · 울산지방법원
길천리 1127
울산광역시 울주군 · 자연녹지지역
최저가 11,684,000원 (8%)
입찰 2026.10.21 · 울산지방법원
삼광리 산157-2
울산광역시 울주군 · 생산관리지역
최저가 743,437,000원 (100%)
입찰 2026.10.21 · 울산지방법원
보은리 산148
울산광역시 울주군 · 농림지역
최저가 54,084,000원 (34%)
입찰 2026.10.21 · 울산지방법원
천전리 산43-9
울산광역시 울주군 · 자연녹지지역
최저가 117,998,000원 (49%)
입찰 2026.10.21 · 울산지방법원
사진 17장
자료: 대법원 법원경매정보(매각물건명세서·감정평가서) · 국토교통부 토지특성·토지이용계획·공시지가·토지 실거래가 · 산림청 산림입지도(토양형) · 국가법령정보센터 · 위성 지형 자료. 이 글은 공개 자료를 정리한 것이며 투자 권유가 아닙니다.
경매 컨설팅 안내
안녕하십니까. 여의주경매법인 대표 김성훈입니다.
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 임야는 값이 싸 보여도 들어가는 길, 산지 구분, 분묘, 경사가 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 공개 자료를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 산이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
- 상담 신청 — 관심 있는 임야와 연락처를 남기시면 쓰실 목적(임산물·휴양·투자·묘지)을 여쭙니다.
- 물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·토지이용계획·산지 구분·같은 동네 거래를 확인해 보고서로 드립니다.
- 계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
- 입찰 준비 — 입찰가를 함께 정하고, 진입로·분묘 문제를 어떻게 풀지 미리 짭니다.
- 입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 잔금·소유권 이전까지 안내합니다.
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.