의정부지방법원2025타경73932능선 단면
필지 중심에서 동서로 40m 떨어진 곳의 높이(위성 지형 자료, 30m 격자) · 북 157m · 남 155m. 개발행위허가의 평균경사도는 측량으로 따로 정합니다.
찾아가는 길 · 입찰 법원
- 법원
- 의정부지방법원
- 사건
- 2025타경73932 부동산임의경매
- 보증금
- 43,332,200원 (최저가의 10%)
- 담당
- 경매7계 · 031-828-0364(배당지원 0343)
- 청구금액
- 1,440,668,493원
- 경과
- 접수 2025.12.29 · 개시 2026.01.07
소재지 경기도 포천시 관인면 사정리 산262 외 2필지 땅콩 필지 정보
산의 성격
지방1급하천 · 필지에서 500m 안에 흐릅니다(국가 하천망).
아침 또는 오후 볕이 드는 쪽으로 기운 산입니다.
동서·남북 40m 높이 차로 셈한 대략값입니다(위성 지형 30m 격자). 법정 평균경사도는 측량으로 정합니다.
“활, 잡목 등은 일반적인 거래관행상 임지에 포함되어 거래되는 점 등을 고려하여 임지에 포함하여 평가함”
물기가 적고 마른 산림토양입니다.
물=국가 하천망(브이월드) · 볕·비탈=위성 지형 자료 · 나무=법원 감정평가서 · 흙=산림청 산림입지도.
경사면 3D
높이 1:1 · 기준 바닥 해발 122m · 필지 경계 꼭짓점 19곳 높이(위성 지형 30m 격자)
30m 격자 위성 지형 자료로 그린 대략의 모양입니다. 실제 경사·평균경사도는 측량으로 정합니다.
토지 정보
| 지목(공부) | 임야 · 실제 이용상황 자연림 |
|---|---|
| 면적 | 57,234㎡(17,313평) · 3필지 합계 |
| 용도지역 | 농림지역 |
| 지세(높낮이) | 완경사 |
| 형상(모양) | 부정형 |
| 도로접면 | 세로한면(가) |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 15,967원 ㎡당 4,830원 (+4.8%) 2025년 평당 15,240원 ㎡당 4,610원 (+0%) 2025년 평당 15,240원 ㎡당 4,610원 (+9.2%) 2024년 평당 13,950원 ㎡당 4,220원 (+0%) 2024년 평당 13,950원 ㎡당 4,220원 |
N ↑국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 완경사입니다. 완만하게 기운 땅입니다. 농사에는 큰 지장이 없지만 건축하려면 단을 나누거나 흙을 깎고 메우는 공사가 따를 수 있습니다.
감정평가서에는 “부정형의 완경사의 토지로서 임야 상태입니다”라고 적혀 있습니다.
156.0m동 151.0m남 155.0m
필지 중심의 해발은 약 156m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 서쪽이 가장 높고(164m) 동쪽이 가장 낮아(151m) 차이가 약 13m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
토지이용계획
| 지역·지구 | 걸린 정도 | 근거 | 무엇을 뜻하나 |
|---|---|---|---|
| 농림지역 | 필지 전체 | 국토계획법 | 농림업 진흥과 산림 보전을 위한 지역입니다. 대부분 농업진흥지역이나 보전산지와 겹쳐 일반 건축이 어렵습니다. |
| 성장관리계획구역 | 필지 전체 | 국토계획법 제75조의2 | 난개발이 우려되는 곳에 기반시설·건축물 배치 기준을 정해 둔 구역입니다. 건축할 때 성장관리계획에 맞춰야 합니다. |
| 토지거래계약에관한허가구역 | 필지 전체 | 부동산 거래신고 등에 관한 법률 | 일정 면적을 넘는 토지를 사고팔 때 시·군·구청장 허가가 필요한 구역입니다. 법원 경매로 취득할 때는 이 허가를 받지 않아도 됩니다(같은 법 제14조). |
| 보전관리지역 | 옆에 붙음 | 국토계획법 | 자연환경 보호를 위해 보전이 필요한 관리지역입니다. 건축 가능한 용도가 좁습니다. |
| 저수지 | 옆에 붙음 | 국토계획법 | |
| 임업용산지 | 필지 전체 | 산지관리법 | 임업 생산 기능 보전을 위한 산지. 산지전용허가 없이는 건축·개발이 제한되며, 전용이 가능한 시설 범위가 농림어업용·공익용 등으로 한정됨. |
| 가축사육제한구역 | 필지 전체 | 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 | 주거 밀집지 인근 등에서 축사 등 가축 사육시설 설치가 제한됨. |
| 성장관리권역 | 필지 전체 | 수도권정비계획법 | 수도권 인구·산업 배치를 관리하는 권역입니다. 일반 농지 이용에는 직접 영향이 적습니다. |
| 배출시설설치제한지역 | 필지 전체 | 물환경보전법 | 수질오염물질을 내보내는 시설(공장·축사 등)의 설치가 제한되는 지역입니다. |
| 역사문화환경보존지역 | 필지 전체 | 문화재보호법(국가유산기본법) | 문화재 주변 일정 범위에서 건축·형질변경 등 현상변경 시 허가가 필요하며 고도·규모가 제한될 수 있음. |
| 제한보호구역 | 필지 일부 | 군사기지 및 군사시설 보호법 | 군사시설 보호를 위해 건축·개발 시 군부대 협의가 필요하며, 통제보호구역은 제한보호구역보다 규제가 강함(고도·행위 제한). |
| 영농여건불리농지 | 옆에 붙음 | 다른 법령 |
감정평가서 토지이용계획 기재: “일련번호(1) : 농림지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(북부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(6사단_제한보호구역(협의지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2013-01-04)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 임업용산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제20…”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
묘지와 분묘기지권
법원 기록: “현장조사 및 탐문조사 시 분묘는 없는 것으로 조사되었으나 경매 입찰시 확인 필요함(감정평가서 참조)”
남의 땅에 있는 분묘라도 분묘기지권이 성립하면 그 분묘와 주변 땅을 함부로 옮길 수 없습니다. 토지 소유자가 승낙한 분묘, 20년 넘게 평온·공연하게 점유된 분묘(취득시효형), 땅을 팔면서 분묘를 옮기지 않기로 한 경우 등에 성립합니다.
2001년 1월 13일 이후 소유자 승낙 없이 설치된 분묘는 분묘기지권을 주장할 수 없습니다(장사 등에 관한 법률 제27조). 취득시효형 분묘기지권이 인정되더라도 토지 소유자가 지료를 청구하면 그때부터 지료를 내야 합니다(대법원 2021. 4. 29. 선고 2017다228007 전원합의체 판결).
분묘의 설치 시기·연고자·개장 가능 여부에 따라 처리 방법이 달라집니다. 연고자가 없는 분묘는 시·군의 허가와 공고를 거쳐 개장할 수 있습니다.
이 산 둘레 10km
산을 보러 가는 날 같이 들를 만한 곳입니다. 거리는 필지에서 잰 직선거리입니다.
볼거리
- 멍우리협곡캠핑장약 4km
먹거리
- 동주산성한우구이,불고기,갈비탕 · 약 3.2km
쉬어 갈 곳
- 카페 도토리약 1.4km
길과 장터
- 신철원시장약 5.1km
자료: 한국관광공사 TourAPI·행정안전부 지방행정 인허가(음식점·숙박)·전국 가로수길 표준데이터 — 여의주경매법인 고고(GOGO) 여행지도. 영업 여부는 다녀가기 전에 확인하세요.
같은 동네 땅 거래
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 사정리 산6* | 임야 | 231㎡ | 22,710,000원 | 325,000원 | 98,312원 | 2025-11 |
| 사정리 산5* | 임야 | 3,631㎡ | 329,510,000원 | 299,998원 | 90,749원 | 2025-05 |
| 사정리 산5* | 임야 | 19,095㎡ | 572,060,000원 | 99,038원 | 29,959원 | 2025-05 |
| 사정리 산3** | 임야 | 727㎡ | 2,000,000원 | 9,094원 | 2,751원 | 2025-02 |
| 사정리 산4** | 임야 | 3,372㎡ | 14,000,000원 | 13,726원 | 4,152원 | 2024-11 |
| 사정리 산4** | 임야 | 298㎡ | 8,000,000원 | 88,748원 | 26,846원 | 2024-11 |
| 사정리 산4** | 임야 | 7,041㎡ | 140,000,000원 | 65,733원 | 19,884원 | 2024-11 |
| 사정리 산3** | 임야 | 1,024㎡ | 10,000,000원 | 32,284원 | 9,766원 | 2024-11 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 산은 길·경사·모양에 따라 값 차이가 커서 참고로만 보세요.
감정평가 요항
| 위치/주위환경 | 본건은 경기도 포천시 관인면 사정리 소재 "화적연캠핑장 북측 인근에 위치하며, 주위는 임야 및 농경지, 캠핑장 등이 소재하는 시 외곽의 농촌지역으로 제반 주위환경은 보통입니다. |
|---|---|
| 교통상황 | 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 시 외곽 지역의 농촌지역에 소재하여 일반적인 교통상황은 불편한 편입니다. |
| 형태 및 이용상태 | 부정형의 완경사의 토지로서 임야 상태입니다. |
| 인접 도로상태 | 일련번호(1),(3) 은 지적도상은 도로에 접하나, 현황은 "도로"의 형태로 조성되어 있지 않으며, 일련번호(2) 토지는 지적도 및 현황 맹지 상태입니다. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 일련번호(1) : 농림지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(북부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(6사단_제한보호구역(협의지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2013-01-04)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 임업용산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200)) 일련번호(2) : 농림지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(북부지역), 소로3류(폭 8m 미만)… |
| 공부와의 차이 | 없습니다. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | 임대관계는 미상입니다. |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
경기 포천시 임야 낙찰 결과
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 경기 포천시에서 임야(지분 제외) 8건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 35.6%, 한 건에 평균 2.6명이 입찰했습니다. 이 임야 최저가는 감정가의 70%입니다.
| 사건 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|
| 의정부지방법원 2025타경72924 | 194,334,000원 | 35,000,000원 | 18% | 2 | 2026.10.15 |
| 의정부지방법원 2025타경73407 | 65,596,000원 | 25,100,000원 | 38% | 1 | 2026.09.10 |
| 의정부지방법원 2025타경3398 | 107,270,000원 | 35,222,000원 | 33% | 8 | 2026.09.09 |
| 의정부지방법원 2025타경73623 | 191,241,000원 | 45,569,000원 | 24% | 5 | 2026.09.08 |
| 의정부지방법원 2023타경3882 | 208,527,000원 | 90,000,000원 | 43% | 1 | 2026.09.01 |
| 의정부지방법원 2025타경72638 | 29,678,000원 | 10,577,200원 | 36% | 1 | 2026.08.11 |
경기 포천시의 다른 경매 임야
산정리 산9-118
경기도 포천시 · 농림지역
최저가 16,668,000원 (24%)
입찰 2026.10.20 · 의정부지방법원
556평장암리 산1-5
경기도 포천시 · 보전관리지역
최저가 120,940,000원 (70%)
입찰 2026.10.20 · 의정부지방법원
대회산리 산167
경기도 포천시 · 농림지역
최저가 34,886,000원 (12%)
입찰 2026.10.20 · 의정부지방법원
금동리 산33-3
경기도 포천시 · 농림지역
최저가 1,613,149,000원 (69%)
입찰 2026.10.22 · 의정부지방법원
사정리 산72
경기도 포천시 · 농림지역
최저가 68,559,000원 (12%)
입찰 2026.10.28 · 의정부지방법원
삼정리 308
경기도 포천시 · 농림지역
최저가 403,302,300원 (100%)
입찰 2026.10.28 · 의정부지방법원
사진 20장
자료: 대법원 법원경매정보(매각물건명세서·감정평가서) · 국토교통부 토지특성·토지이용계획·공시지가·토지 실거래가 · 산림청 산림입지도(토양형) · 국가법령정보센터 · 위성 지형 자료. 이 글은 공개 자료를 정리한 것이며 투자 권유가 아닙니다.
경매 컨설팅 안내
안녕하십니까. 여의주경매법인 대표 김성훈입니다.
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 임야는 값이 싸 보여도 들어가는 길, 산지 구분, 분묘, 경사가 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 공개 자료를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 산이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
- 상담 신청 — 관심 있는 임야와 연락처를 남기시면 쓰실 목적(임산물·휴양·투자·묘지)을 여쭙니다.
- 물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·토지이용계획·산지 구분·같은 동네 거래를 확인해 보고서로 드립니다.
- 계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
- 입찰 준비 — 입찰가를 함께 정하고, 진입로·분묘 문제를 어떻게 풀지 미리 짭니다.
- 입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 잔금·소유권 이전까지 안내합니다.
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.