제주지방법원2025타경1694능선 단면
필지 중심에서 동서로 40m 떨어진 곳의 높이(위성 지형 자료, 30m 격자) · 북 15m · 남 23m. 개발행위허가의 평균경사도는 측량으로 따로 정합니다.
찾아가는 길 · 입찰 법원
- 법원
- 제주지방법원
- 사건
- 2025타경1694 부동산임의경매
- 보증금
- 9,128,100원 (최저가의 10%)
- 담당
- 경매1계 · 064-729-2151
- 청구금액
- 45,518,191원
- 경과
- 접수 2025.09.01 · 개시 2025.09.02
소재지 제주특별자치도 서귀포시 보목동 1454 땅콩 필지 정보
산의 성격
해가 덜 드는 쪽으로 기운 산입니다. 습기가 오래 남습니다.
동서·남북 40m 높이 차로 셈한 대략값입니다(위성 지형 30m 격자). 법정 평균경사도는 측량으로 정합니다.
물=국가 하천망(브이월드) · 볕·비탈=위성 지형 자료 · 나무=법원 감정평가서 · 흙=산림청 산림입지도.
경사면 3D
높이 1:1 · 기준 바닥 해발 18m · 필지 경계 꼭짓점 11곳 높이(위성 지형 30m 격자)
30m 격자 위성 지형 자료로 그린 대략의 모양입니다. 실제 경사·평균경사도는 측량으로 정합니다.
토지 정보
| 지목(공부) | 임야 · 실제 이용상황 자연림 |
|---|---|
| 면적 | 662㎡(200평) |
| 용도지역 | 보전녹지지역 |
| 지세(높낮이) | 완경사 |
| 형상(모양) | 자루형 |
| 도로접면 | 광대로(각지) |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 196,695원 ㎡당 59,500원 (+2.6%) 2025년 평당 191,736원 ㎡당 58,000원 (+0%) 2025년 평당 191,736원 ㎡당 58,000원 (+1.4%) 2024년 평당 189,092원 ㎡당 57,200원 (+0%) 2024년 평당 189,092원 ㎡당 57,200원 |
N ↑국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 완경사입니다. 완만하게 기운 땅입니다. 농사에는 큰 지장이 없지만 건축하려면 단을 나누거나 흙을 깎고 메우는 공사가 따를 수 있습니다.
감정평가서에는 “인근 도로대비 완경사인 부정형의 토지로서, 전으로 이용 중 임”라고 적혀 있습니다.
22.0m동 25.0m남 23.0m
필지 중심의 해발은 약 22m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 동쪽이 가장 높고(25m) 북쪽이 가장 낮아(15m) 차이가 약 10m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
토지이용계획
| 지역·지구 | 걸린 정도 | 근거 | 무엇을 뜻하나 |
|---|---|---|---|
| 특화경관지구 | 필지 전체 | 용도지구 | 경관 보호·형성을 위해 건축물 높이·규모·형태·색채 등이 조례로 제한됨. |
| 자연녹지지역 | 필지 전체 | 국토계획법 | 녹지를 보전하되 불가피한 경우 제한적으로 개발을 허용하는 지역입니다. 건폐율이 낮아(시행령 20% 이하) 큰 건물은 어렵습니다. |
| 중로2류(폭 15m~20m) | 옆에 붙음 | 국토계획법(도시·군계획시설) | 도시계획도로(예정)입니다. 도로가 실제로 나면 걸린 부분은 토지보상법에 따라 보상을 받고 도로로 편입되고, 남는 땅은 새 도로에 붙게 됩니다. 길이 좋아지는 만큼 땅의 쓰임새와 값이 올라가는 요인입니다. 개설 전까지 걸린 부분에는 건물을 짓지 않습니다(국토계획법 제64조). |
| 보전산지 | 필지 전체 | 산지관리법 | 임업 생산 기능 보전을 위한 산지. 산지전용허가 없이는 건축·개발이 제한되며, 전용이 가능한 시설 범위가 농림어업용·공익용 등으로 한정됨. |
| 공익용산지 | 필지 전체 | 산지관리법 | 재해방지·수원보호·자연생태 보전 등 공익 목적의 산지로, 임업용산지보다 전용 제한이 더 엄격함. |
| 가축사육제한구역 | 필지 일부 | 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 | 주거 밀집지 인근 등에서 축사 등 가축 사육시설 설치가 제한됨. |
| 건축계획심의대상구역 | 필지 전체 | 다른 법령 | |
| 지하수자원특별관리구역 | 필지 전체 | 다른 법령 | |
| 하수처리구역 | 필지 전체 | 다른 법령 |
감정평가서 토지이용계획 기재: “자연녹지지역 , 특화경관지구 , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(…”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
묘지와 분묘기지권
법원 기록: “공부상 표시 없는 분묘 1기가 소재하며 법정지상권 성립 여부는 불분명”
남의 땅에 있는 분묘라도 분묘기지권이 성립하면 그 분묘와 주변 땅을 함부로 옮길 수 없습니다. 토지 소유자가 승낙한 분묘, 20년 넘게 평온·공연하게 점유된 분묘(취득시효형), 땅을 팔면서 분묘를 옮기지 않기로 한 경우 등에 성립합니다.
2001년 1월 13일 이후 소유자 승낙 없이 설치된 분묘는 분묘기지권을 주장할 수 없습니다(장사 등에 관한 법률 제27조). 취득시효형 분묘기지권이 인정되더라도 토지 소유자가 지료를 청구하면 그때부터 지료를 내야 합니다(대법원 2021. 4. 29. 선고 2017다228007 전원합의체 판결).
분묘의 설치 시기·연고자·개장 가능 여부에 따라 처리 방법이 달라집니다. 연고자가 없는 분묘는 시·군의 허가와 공고를 거쳐 개장할 수 있습니다.
이 산 둘레 10km
산을 보러 가는 날 같이 들를 만한 곳입니다. 거리는 필지에서 잰 직선거리입니다.
볼거리
- 왈종미술관약 1.5km
먹거리
- 만사성중화식 · 모범음식점 · 약 1.9km
쉬어 갈 곳
- 백주산보약 0.4km
길과 장터
- 서귀포향토오일시장약 3km
자료: 한국관광공사 TourAPI·행정안전부 지방행정 인허가(음식점·숙박)·전국 가로수길 표준데이터 — 여의주경매법인 고고(GOGO) 여행지도. 영업 여부는 다녀가기 전에 확인하세요.
같은 동네 땅 거래
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 보목동 1*** | 임야 | 233㎡ | 7,290,000원 | 103,432원 | 31,288원 | 2025-11 |
| 보목동 1*** | 임야 | 1,081㎡ | 36,500,000원 | 111,620원 | 33,765원 | 2025-11 |
| 보목동 1*** | 임야 | 1,048㎡ | 190,000,000원 | 599,335원 | 181,298원 | 2024-12 |
| 보목동 4* | 과수원 | 4,648㎡ | 720,000,000원 | 512,085원 | 154,905원 | 2026-06 |
| 보목동 6** | 대 | 1,399㎡ | 509,000,000원 | 1,202,753원 | 363,831원 | 2026-05 |
| 보목동 1*** | 과수원 | 4,203㎡ | 673,000,000원 | 529,338원 | 160,124원 | 2026-04 |
| 보목동 1*** | 전 | 137㎡ | 10,000,000원 | 241,300원 | 72,993원 | 2026-03 |
| 보목동 4** | 대 | 102㎡ | 48,000,000원 | 1,555,670원 | 470,588원 | 2026-02 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 산은 길·경사·모양에 따라 값 차이가 커서 참고로만 보세요.
감정평가 요항
| 위치/주위환경 | 본건은 제주특별자치도 서귀포시 보목동 소재 ‘보목초등학교’ 서남측 근거리에 위치하고, 주위는 전 및 답, 과수원, 주택 등이 혼재하는 지역임. |
|---|---|
| 교통상황 | 본건 인근까지 제반차량의 접근이 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨. |
| 형태 및 이용상태 | 인근 도로대비 완경사인 부정형의 토지로서, 전으로 이용 중 임. |
| 인접 도로상태 | 북측으로 노폭 약 15m 내외의 아스콘포장도로에 접함. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 자연녹지지역 , 특화경관지구 , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법> |
| 공부와의 차이 | 귀제시목록 및 공부상 지목 ‘전’ 이나 현황 ‘과수원’ 임. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | 임대관계: 미상임. 기타 : 없음. |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
제주 서귀포시 임야 낙찰 결과
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 제주 서귀포시에서 임야(지분 제외) 41건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 35.1%, 한 건에 평균 1.6명이 입찰했습니다. 이 임야 최저가는 감정가의 34%입니다.
| 사건 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|
| 제주지방법원 2025타경1042 | 507,457,000원 | 106,119,000원 | 21% | 6 | 2026.10.13 |
| 제주지방법원 2025타경1616 | 393,125,000원 | 136,700,000원 | 35% | 3 | 2026.10.13 |
| 제주지방법원 2025타경1696 | 606,655,000원 | 146,000,000원 | 24% | 2 | 2026.10.06 |
| 제주지방법원 2024타경12875 | 557,440,000원 | 170,000,000원 | 30% | 3 | 2026.10.06 |
| 제주지방법원 2025타경1696 | 34,476,000원 | 8,820,000원 | 26% | 1 | 2026.10.06 |
| 제주지방법원 2025타경1261 | 449,616,000원 | 91,000,000원 | 20% | 1 | 2026.09.22 |
제주 서귀포시의 다른 경매 임야
252평삼달리 1783-10
제주특별자치도 서귀포시 · 계획관리지역
최저가 41,143,000원 (34%)
입찰 2026.10.20 · 제주지방법원
서광리 2456
제주특별자치도 서귀포시 · 계획관리지역
최저가 13,439,000원 (24%)
입찰 2026.10.20 · 제주지방법원
상천리 690
제주특별자치도 서귀포시 · 보전관리지역
최저가 559,371,000원 (34%)
입찰 2026.10.20 · 제주지방법원
6,237평상천리 731
제주특별자치도 서귀포시 · 생산관리지역
최저가 1,046,653,000원 (34%)
입찰 2026.10.20 · 제주지방법원
677평시흥리 496
제주특별자치도 서귀포시 · 자연녹지지역
최저가 200,353,000원 (34%)
입찰 2026.10.20 · 제주지방법원
가시리 1348
제주특별자치도 서귀포시 · 계획관리지역
최저가 546,197,000원 (70%)
입찰 2026.10.20 · 제주지방법원
사진 10장
자료: 대법원 법원경매정보(매각물건명세서·감정평가서) · 국토교통부 토지특성·토지이용계획·공시지가·토지 실거래가 · 산림청 산림입지도(토양형) · 국가법령정보센터 · 위성 지형 자료. 이 글은 공개 자료를 정리한 것이며 투자 권유가 아닙니다.
경매 컨설팅 안내
안녕하십니까. 여의주경매법인 대표 김성훈입니다.
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 임야는 값이 싸 보여도 들어가는 길, 산지 구분, 분묘, 경사가 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 공개 자료를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 산이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
- 상담 신청 — 관심 있는 임야와 연락처를 남기시면 쓰실 목적(임산물·휴양·투자·묘지)을 여쭙니다.
- 물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·토지이용계획·산지 구분·같은 동네 거래를 확인해 보고서로 드립니다.
- 계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
- 입찰 준비 — 입찰가를 함께 정하고, 진입로·분묘 문제를 어떻게 풀지 미리 짭니다.
- 입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 잔금·소유권 이전까지 안내합니다.
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.