제주지방법원2025타경9191능선 단면
필지 중심에서 동서로 40m 떨어진 곳의 높이(위성 지형 자료, 30m 격자) · 북 292m · 남 297m. 개발행위허가의 평균경사도는 측량으로 따로 정합니다.
찾아가는 길 · 입찰 법원
- 법원
- 제주지방법원
- 사건
- 2025타경9191 부동산임의경매
- 보증금
- 12,695,100원 (최저가의 10%)
- 담당
- 경매4계 · 064-729-2154
- 청구금액
- 143,134,336원
- 경과
- 접수 2025.11.28 · 개시 2025.12.02
소재지 제주특별자치도 제주시 애월읍 봉성리 924 땅콩 필지 정보
산의 성격
해가 덜 드는 쪽으로 기운 산입니다. 습기가 오래 남습니다.
동서·남북 40m 높이 차로 셈한 대략값입니다(위성 지형 30m 격자). 법정 평균경사도는 측량으로 정합니다.
“본건은 인접 필지 및 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 자연림 등으로 이용 중임”
물=국가 하천망(브이월드) · 볕·비탈=위성 지형 자료 · 나무=법원 감정평가서 · 흙=산림청 산림입지도.
경사면 3D
높이 2배 과장 · 기준 바닥 해발 290m · 필지 경계 꼭짓점 17곳 높이(위성 지형 30m 격자)
30m 격자 위성 지형 자료로 그린 대략의 모양입니다. 실제 경사·평균경사도는 측량으로 정합니다.
토지 정보
| 지목(공부) | 임야 · 실제 이용상황 자연림 |
|---|---|
| 면적 | 9,253㎡(2,799평) |
| 용도지역 | 보전관리지역 |
| 지세(높낮이) | 완경사 |
| 형상(모양) | 자루형 |
| 도로접면 | 소로(중로) |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 33,389원 ㎡당 10,100원 (+0%) 2025년 평당 33,389원 ㎡당 10,100원 (+0%) 2025년 평당 33,389원 ㎡당 10,100원 (+0%) 2024년 평당 33,389원 ㎡당 10,100원 (+0%) 2024년 평당 33,389원 ㎡당 10,100원 |
N ↑국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 완경사입니다. 완만하게 기운 땅입니다. 농사에는 큰 지장이 없지만 건축하려면 단을 나누거나 흙을 깎고 메우는 공사가 따를 수 있습니다.
감정평가서에는 “본건은 인접 필지 및 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 자연림 등으로 이용 중임”라고 적혀 있습니다.
296.0m동 294.0m남 297.0m
필지 중심의 해발은 약 296m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 서쪽이 가장 높고(298m) 북쪽이 가장 낮아(292m) 차이가 약 6m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
토지이용계획
| 지역·지구 | 걸린 정도 | 근거 | 무엇을 뜻하나 |
|---|---|---|---|
| 생산관리지역 | 필지 일부 | 국토계획법 | 농업·임업 생산을 위해 관리가 필요한 관리지역입니다. 건축 가능한 용도가 계획관리지역보다 좁습니다. |
| 보전관리지역 | 필지 일부 | 국토계획법 | 자연환경 보호를 위해 보전이 필요한 관리지역입니다. 건축 가능한 용도가 좁습니다. |
| 건축계획심의대상구역 | 필지 전체 | 다른 법령 | |
| 지하수자원보전4등급 | 필지 전체 | 다른 법령 | |
| 생태계보전지구4-1등급 | 필지 일부 | 다른 법령 | |
| 생태계보전지구4-2등급 | 필지 일부 | 다른 법령 | |
| 경관보전지구3등급 | 필지 전체 | 다른 법령 | |
| 초지 | 옆에 붙음 | 다른 법령 | |
| 생태계보전지구5등급 | 옆에 붙음 | 다른 법령 |
감정평가서 토지이용계획 기재: “보전관리지역, 생산관리지역, 경관보전지구3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-1등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
묘지와 분묘기지권
법원 기록: “위 지상에 공부상 표시 없는 묘1기가 존재하며, 분묘기지권 성립 여부는 불분명”
남의 땅에 있는 분묘라도 분묘기지권이 성립하면 그 분묘와 주변 땅을 함부로 옮길 수 없습니다. 토지 소유자가 승낙한 분묘, 20년 넘게 평온·공연하게 점유된 분묘(취득시효형), 땅을 팔면서 분묘를 옮기지 않기로 한 경우 등에 성립합니다.
2001년 1월 13일 이후 소유자 승낙 없이 설치된 분묘는 분묘기지권을 주장할 수 없습니다(장사 등에 관한 법률 제27조). 취득시효형 분묘기지권이 인정되더라도 토지 소유자가 지료를 청구하면 그때부터 지료를 내야 합니다(대법원 2021. 4. 29. 선고 2017다228007 전원합의체 판결).
분묘의 설치 시기·연고자·개장 가능 여부에 따라 처리 방법이 달라집니다. 연고자가 없는 분묘는 시·군의 허가와 공고를 거쳐 개장할 수 있습니다.
이 산 둘레 10km
산을 보러 가는 날 같이 들를 만한 곳입니다. 거리는 필지에서 잰 직선거리입니다.
볼거리
- 새별프렌즈약 3.5km
먹거리
- 한림일품생선회, 매운탕 · 모범음식점 · 약 7.4km
쉬어 갈 곳
- 바크모스약 2.1km
길과 장터
- 한림매일시장약 7.2km
자료: 한국관광공사 TourAPI·행정안전부 지방행정 인허가(음식점·숙박)·전국 가로수길 표준데이터 — 여의주경매법인 고고(GOGO) 여행지도. 영업 여부는 다녀가기 전에 확인하세요.
같은 동네 땅 거래
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 봉성리 1*** | 임야 | 1,238㎡ | 90,000,000원 | 240,325원 | 72,698원 | 2026-09 |
| 봉성리 1*** | 임야 | 9,025㎡ | 155,000,000원 | 56,777원 | 17,175원 | 2026-09 |
| 봉성리 1*** | 임야 | 3,074㎡ | 235,000,000원 | 252,722원 | 76,448원 | 2026-06 |
| 봉성리 산1** | 임야 | 935㎡ | 21,200,000원 | 74,956원 | 22,674원 | 2026-04 |
| 봉성리 2*** | 임야 | 6,189㎡ | 276,890,000원 | 147,898원 | 44,739원 | 2026-04 |
| 봉성리 2*** | 임야 | 1,045㎡ | 46,750,000원 | 147,892원 | 44,737원 | 2026-04 |
| 봉성리 2*** | 임야 | 5,917㎡ | 330,090,000원 | 184,421원 | 55,787원 | 2026-04 |
| 봉성리 3*** | 임야 | 433㎡ | 10,000,000원 | 76,347원 | 23,095원 | 2026-03 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 산은 길·경사·모양에 따라 값 차이가 커서 참고로만 보세요.
감정평가 요항
| 위치/주위환경 | 본건은 제주시 애월읍 어음리 소재 『에버리스GR』 북서측 인근에 위치하는 부동산(토지1필지)으로서, 주변은 임야, 농경지, 목장용지 등이 혼재하는 지대임. |
|---|---|
| 교통상황 | 본건까지 차량 출입이 가능하며, 제반교통상황은 불편시됨. |
| 형태 및 이용상태 | 본건은 인접 필지 및 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 자연림 등으로 이용 중임. |
| 인접 도로상태 | 본건 남측으로 폭 약 3 미터 내외의 포장도로와 접하고 있음. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 보전관리지역, 생산관리지역, 경관보전지구3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-1등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임. |
| 공부와의 차이 | 해당사항 없음. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | - 임대관계 미상임. - 기타 참고사항 본건 토지의 경우 『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』상 둘이상의 용도지역에 걸쳐있으나, 생산관리지역 부분의 면적비율이 낮아 가격형성에 미치는 영향이 미미한 것으로 판단되어 주된 용도지역(보전관리지역)을 기준으로 감정평가하였으니, 업무 진행시 참고바람. (후첨 토지이용계획확인서, 지적개황도 참조) 본건 토지는 『제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법』 상 생태계보전지구4-1등급에 저촉된 바, 이를 감안하여 평가하였으니, 업무 진행시 저촉 여부, 저촉 위치, 저촉 면적 및 관련 사항을 재확인하시기 바람. (후첨 토지이용계획확인서 및 보전지구도 등 참조) 본건 토지 지상에 제시외 분묘가 소재하는바, 평가목적 등… |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
제주 제주시 임야 낙찰 결과
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 제주 제주시에서 임야(지분 제외) 43건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 34.6%, 한 건에 평균 2.4명이 입찰했습니다. 이 임야 최저가는 감정가의 34%입니다.
| 사건 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|
| 제주지방법원 2025타경8490 | 561,330,000원 | 202,270,000원 | 36% | 2 | 2026.10.06 |
| 제주지방법원 2025타경9316 | 189,981,000원 | 108,300,000원 | 57% | 3 | 2026.10.06 |
| 제주지방법원 2025타경1732 | 55,600,000원 | 21,200,200원 | 38% | 10 | 2026.09.22 |
| 제주지방법원 2025타경1188 | 459,225,000원 | 100,100,000원 | 22% | 1 | 2026.09.15 |
| 제주지방법원 2024타경11834 | 103,635,000원 | 21,510,000원 | 21% | 3 | 2026.09.15 |
| 제주지방법원 2025타경8478 | 376,015,000원 | 129,999,000원 | 35% | 1 | 2026.09.08 |
제주 제주시의 다른 경매 임야
1,297평봉개동 1600-3
제주특별자치도 제주시 · 자연녹지지역
최저가 645,373,000원 (34%)
입찰 2026.10.13 · 제주지방법원
2,705평한동리 1658-1
제주특별자치도 제주시 · 계획관리지역
최저가 107,349,000원 (24%)
입찰 2026.10.13 · 제주지방법원
한동리 1668-1
제주특별자치도 제주시 · 계획관리지역
최저가 41,966,000원 (24%)
입찰 2026.10.13 · 제주지방법원
1,804평한동리 1549-9
제주특별자치도 제주시 · 계획관리지역
최저가 200,474,000원 (34%)
입찰 2026.10.13 · 제주지방법원
한동리 1739
제주특별자치도 제주시 · 계획관리지역
최저가 92,607,000원 (24%)
입찰 2026.10.13 · 제주지방법원
10,629평소길리 산253-6
제주특별자치도 제주시 · 보전관리지역
최저가 421,807,000원 (24%)
입찰 2026.10.13 · 제주지방법원
사진 5장
자료: 대법원 법원경매정보(매각물건명세서·감정평가서) · 국토교통부 토지특성·토지이용계획·공시지가·토지 실거래가 · 산림청 산림입지도(토양형) · 국가법령정보센터 · 위성 지형 자료. 이 글은 공개 자료를 정리한 것이며 투자 권유가 아닙니다.
경매 컨설팅 안내
안녕하십니까. 여의주경매법인 대표 김성훈입니다.
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 임야는 값이 싸 보여도 들어가는 길, 산지 구분, 분묘, 경사가 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 공개 자료를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 산이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
- 상담 신청 — 관심 있는 임야와 연락처를 남기시면 쓰실 목적(임산물·휴양·투자·묘지)을 여쭙니다.
- 물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·토지이용계획·산지 구분·같은 동네 거래를 확인해 보고서로 드립니다.
- 계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
- 입찰 준비 — 입찰가를 함께 정하고, 진입로·분묘 문제를 어떻게 풀지 미리 짭니다.
- 입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 잔금·소유권 이전까지 안내합니다.
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.