진주지원2025타경501능선 단면
필지 중심에서 동서로 40m 떨어진 곳의 높이(위성 지형 자료, 30m 격자) · 북 74m · 남 95m. 개발행위허가의 평균경사도는 측량으로 따로 정합니다.
찾아가는 길 · 입찰 법원
- 법원
- 창원지방법원 진주지원
- 사건
- 2025타경501 부동산임의경매
- 보증금
- 6,525,300원 (최저가의 10%)
- 담당
- 경매4계 · 055-760-3254
- 청구금액
- 762,002,493원
- 경과
- 접수 2025.02.03 · 개시 2025.02.05
소재지 경상남도 사천시 실안동 산215 땅콩 필지 정보
산의 성격
해가 덜 드는 쪽으로 기운 산입니다. 습기가 오래 남습니다.
동서·남북 40m 높이 차로 셈한 대략값입니다(위성 지형 30m 격자). 법정 평균경사도는 측량으로 정합니다.
“일부 평탄하고, 일부 급경사지 및 완경사지인 부정형의 토지로서, 일부는 부지조성 중 중단된 상태이고, 일부는 자연림 상태 등임”
물=국가 하천망(브이월드) · 볕·비탈=위성 지형 자료 · 나무=법원 감정평가서 · 흙=산림청 산림입지도.
토지 정보
| 지목(공부) | 임야 · 실제 이용상황 자연림 |
|---|---|
| 면적 | 8,617㎡(2,607평) |
| 용도지역 | 자연녹지지역 |
| 지세(높낮이) | 급경사 |
| 형상(모양) | 자루형 |
| 도로접면 | 세로(불) |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 10,182원 ㎡당 3,080원 (+1.7%) 2025년 평당 10,017원 ㎡당 3,030원 (+2.4%) 2024년 평당 9,785원 ㎡당 2,960원 (+0%) 2023년 평당 9,785원 ㎡당 2,960원 (-7.5%) 2022년 평당 10,579원 ㎡당 3,200원 |
국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 급경사입니다. 경사가 심한 땅으로 조사됐습니다. 개발행위허가의 경사도 기준(지자체 조례)에 걸릴 수 있어 측량 확인이 필요합니다.
감정평가서에는 “일부 평탄하고, 일부 급경사지 및 완경사지인 부정형의 토지로서, 일부는 부지조성 중 중단된 상태이고, 일부는 자연림 상태 등임”라고 적혀 있습니다.
83.0m동 99.0m남 95.0m
필지 중심의 해발은 약 83m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 동쪽이 가장 높고(99m) 서쪽이 가장 낮아(73m) 차이가 약 26m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
토지이용계획
| 지역·지구 | 걸린 정도 | 근거 | 무엇을 뜻하나 |
|---|---|---|---|
| 자연녹지지역 | 필지 전체 | 국토계획법 | 녹지를 보전하되 불가피한 경우 제한적으로 개발을 허용하는 지역입니다. 건폐율이 낮아(시행령 20% 이하) 큰 건물은 어렵습니다. |
| 준보전산지 | 필지 전체 | 산지관리법 | 보전산지 외의 산지로, 상대적으로 산지전용이 용이하나 여전히 전용허가·부담금 절차가 필요. |
| 가축사육제한구역 | 필지 전체 | 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 | 주거 밀집지 인근 등에서 축사 등 가축 사육시설 설치가 제한됨. |
감정평가서 토지이용계획 기재: “자연녹지지역(2017-08-31)(자연녹지지역), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한)), 준보전산지, 건축법제2조제1항제11호 및 같은법제45조제1항에 따른 도로(편입면적 490㎡), 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
묘지와 분묘기지권
법원 기록: “육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음)”
남의 땅에 있는 분묘라도 분묘기지권이 성립하면 그 분묘와 주변 땅을 함부로 옮길 수 없습니다. 토지 소유자가 승낙한 분묘, 20년 넘게 평온·공연하게 점유된 분묘(취득시효형), 땅을 팔면서 분묘를 옮기지 않기로 한 경우 등에 성립합니다.
2001년 1월 13일 이후 소유자 승낙 없이 설치된 분묘는 분묘기지권을 주장할 수 없습니다(장사 등에 관한 법률 제27조). 취득시효형 분묘기지권이 인정되더라도 토지 소유자가 지료를 청구하면 그때부터 지료를 내야 합니다(대법원 2021. 4. 29. 선고 2017다228007 전원합의체 판결).
분묘의 설치 시기·연고자·개장 가능 여부에 따라 처리 방법이 달라집니다. 연고자가 없는 분묘는 시·군의 허가와 공고를 거쳐 개장할 수 있습니다.
이 산 둘레 10km
산을 보러 가는 날 같이 들를 만한 곳입니다. 거리는 필지에서 잰 직선거리입니다.
볼거리
- 아라마루 아쿠아리움약 1.6km
먹거리
- 보배반점삼천포점짬뽕,탕수육 · 모범음식점 · 약 2.9km
쉬어 갈 곳
- 루벤스호텔약 1km
길과 장터
- 삼천포용궁수산시장약 2.9km
자료: 한국관광공사 TourAPI·행정안전부 지방행정 인허가(음식점·숙박)·전국 가로수길 표준데이터 — 여의주경매법인 고고(GOGO) 여행지도. 영업 여부는 다녀가기 전에 확인하세요.
같은 동네 땅 거래
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 실안동 1** | 임야 | 2,324㎡ | 6,500,000원 | 9,246원 | 2,797원 | 2026-09 |
| 실안동 8* | 임야 | 813㎡ | 13,910,000원 | 56,559원 | 17,109원 | 2026-04 |
| 실안동 산2** | 임야 | 616㎡ | 121,910,000원 | 654,238원 | 197,906원 | 2025-11 |
| 실안동 산2** | 임야 | 9,995㎡ | 1,978,090,000원 | 654,244원 | 197,908원 | 2025-11 |
| 실안동 산4* | 임야 | 1,000㎡ | 90,900,000원 | 300,497원 | 90,900원 | 2025-01 |
| 실안동 1*** | 임야 | 2,828㎡ | 864,200,000원 | 1,010,067원 | 305,544원 | 2024-12 |
| 실안동 5** | 대 | 79㎡ | 25,000,000원 | 1,046,140원 | 316,456원 | 2026-06 |
| 실안동 1*** | 전 | 354㎡ | 107,000,000원 | 999,211원 | 302,260원 | 2026-05 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 산은 길·경사·모양에 따라 값 차이가 커서 참고로만 보세요.
감정평가 요항
| 위치/주위환경 | 본건은 경상남도 사천시 실안동 소재 '실안마을회관' 북동측 근거리에 위치하고, 주위는 농경지, 임야 등으로 형성되어져 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨. |
|---|---|
| 교통상황 | 지역 내 일반적 교통사정은 보통시됨. |
| 형태 및 이용상태 | 일부 평탄하고, 일부 급경사지 및 완경사지인 부정형의 토지로서, 일부는 부지조성 중 중단된 상태이고, 일부는 자연림 상태 등임. |
| 인접 도로상태 | 북서측으로 왕복 3차선의 포장도로가 소재하나, 북서측 왕복 3차선의 포장도로를 통하여 본건 내부까지 차량 등의 직접적인 진출입은 곤란한 상태임. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 자연녹지지역(2017-08-31)(자연녹지지역), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한)), 준보전산지, 건축법제2조제1항제11호 및 같은법제45조제1항에 따른 도로(편입면적 490㎡), 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함). |
| 공부와의 차이 | -- |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | 1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'상 '기타 참고사항'란 참조. |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
경남 사천시 임야 낙찰 결과
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 경남 사천시에서 임야(지분 제외) 7건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 34.4%, 한 건에 평균 1.4명이 입찰했습니다. 이 임야 최저가는 감정가의 9%입니다.
| 사건 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|
| 진주지원 2025타경904 | 274,040,000원 | 94,339,000원 | 34% | 1 | 2026.08.31 |
| 진주지원 2025타경561 | 414,924,600원 | 50,220,000원 | 12% | 1 | 2026.08.31 |
| 진주지원 2024타경38201 | 267,896,000원 | 24,599,990원 | 9% | 1 | 2026.08.10 |
| 진주지원 2025타경31013 | 383,274,000원 | 151,110,000원 | 39% | 1 | 2026.08.10 |
| 진주지원 2024타경2271 | 335,560,500원 | 75,720,700원 | 23% | 3 | 2026.08.10 |
| 진주지원 2025타경503 | 148,412,800원 | 53,011,111원 | 36% | - | 2026.06.22 |
경남 사천시의 다른 경매 임야
실안동 산246
경상남도 사천시 · 자연녹지지역
최저가 446,381,000원 (34%)
입찰 2026.10.19 · 진주지원
삼정리 산29-1
경상남도 사천시 · 보전관리지역
최저가 402,735,000원 (24%)
입찰 2026.10.19 · 진주지원
삼정리 산44-3
경상남도 사천시 · 보전관리지역
최저가 1,017,379,000원 (34%)
입찰 2026.10.19 · 진주지원
조도리 산36-1
경상남도 사천시 · 보전관리지역
최저가 159,044,000원 (100%)
입찰 2026.10.19 · 진주지원
195평두량리 산32-7
경상남도 사천시 · 보전관리지역
최저가 31,021,000원 (24%)
입찰 2026.10.19 · 진주지원
본촌리 581
경상남도 사천시 · 보전관리지역
최저가 3,690,000원 (34%)
입찰 2026.10.26 · 진주지원
사진 17장
자료: 대법원 법원경매정보(매각물건명세서·감정평가서) · 국토교통부 토지특성·토지이용계획·공시지가·토지 실거래가 · 산림청 산림입지도(토양형) · 국가법령정보센터 · 위성 지형 자료. 이 글은 공개 자료를 정리한 것이며 투자 권유가 아닙니다.
경매 컨설팅 안내
안녕하십니까. 여의주경매법인 대표 김성훈입니다.
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 임야는 값이 싸 보여도 들어가는 길, 산지 구분, 분묘, 경사가 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 공개 자료를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 산이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
- 상담 신청 — 관심 있는 임야와 연락처를 남기시면 쓰실 목적(임산물·휴양·투자·묘지)을 여쭙니다.
- 물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·토지이용계획·산지 구분·같은 동네 거래를 확인해 보고서로 드립니다.
- 계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
- 입찰 준비 — 입찰가를 함께 정하고, 진입로·분묘 문제를 어떻게 풀지 미리 짭니다.
- 입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 잔금·소유권 이전까지 안내합니다.
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.