강원도 강릉시 사천면 석교리 527 외 1필지
현장 표시번호 색 = 빨강 확인 필요 · 노랑 조건 · 초록 무난
- 농취증 · 몰수 조건농취증을 못 내면 입찰보증금 6,071,100원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.13)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). “농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수)”
- 도로 · 좁은 길토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 소로(세로)로 표시되어 있습니다. 소로는 폭 8m 이상 12m 미만, 세로는 폭 8m 미만으로 자동차가 다닐 수 있는 길입니다. 건축하려면 길 폭이 건축법 기준(보통 4m)에 맞는지, 현황도로라면 지자체가 도로로 인정하는지 확인해야 합니다. “현황 맹지이고, "휴경전"임”
- 진흥구역 · 아님용도지역 계획관리지역 건폐율 40% · 용적률 100% (강원특별자치도 강릉시 조례 원문 ↗)
- 건축 · 허가 먼저형상 자루형 — 토지특성조사의 형상이 「자루형」입니다. 좁은 자루 부분은 진입로로만 쓰이고, 건축법상 접도 폭(2m 이상)을 채우는지 확인이 필요합니다. 지목 답(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
평당 값평당 먼저 · ㎡당 함께
| 기준 | 평당 | ㎡당 | 최저가 대비 |
|---|---|---|---|
| 이번 최저가 | 30,952원 | 9,363원 | — |
| 공시지가 2026 | 107,108원 | 32,400원 | 346% |
| 동네 실거래(15건) | 126,206원 | 38,177원 | 408% |
| 감정가 | 263,095원 | 79,586원 | 850% |
위치와 법원 기본정보
소재지 강원도 강릉시 사천면 석교리 527 외 1필지
땅콩 필지 정보- 사건
- 2021타경30541 부동산강제경매
- 법원
- 춘천지방법원 강릉지원
- 주소
- 강원특별자치도 강릉시 동해대로 3288-18
- 담당
- 경매2계 · 033-640-1132
- 입찰기일
- 2026.11.09(월) 오전 10:00 · 입찰,경매법정(1층)
- 보증금
- 6,071,100원 (최저가의 10%)
- 매각결정
- 2026.10.13(화) — 이날까지 농취증 제출
- 사건 경과
- 접수 2021.02.18 · 경매개시 2021.02.19 · 배당요구종기 2021.05.26
- 청구금액
- 1,191,400,000원
이 농지는
강원도 강릉시 사천면 석교리 527의 답입니다. 면적은 6,484㎡(1,961평)(2필지 합계), 용도지역은 계획관리지역입니다. 감정가는 516,034,000원인데 여섯 번 유찰돼 이번 최저가는 60,711,000원(감정가의 12%)입니다. 입찰은 2026.11.09(월) 오전 10:00, 춘천지방법원 강릉지원에서 열립니다.
농지취득자격증명 — 농취증을 못 내면 입찰보증금 6,071,100원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.13)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). 1,000㎡ 이상이라 농업경영계획서를 내고 실제로 농사지을 계획을 밝혀야 합니다.
도로·맹지 — 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 소로(세로)로 표시되어 있습니다. 소로는 폭 8m 이상 12m 미만, 세로는 폭 8m 미만으로 자동차가 다닐 수 있는 길입니다. 건축하려면 길 폭이 건축법 기준(보통 4m)에 맞는지, 현황도로라면 지자체가 도로로 인정하는지 확인해야 합니다.
용도지역·농업진흥구역 — 용도지역 계획관리지역 건폐율 40% · 용적률 100% (강원특별자치도 강릉시 조례 원문 ↗) 농업진흥지역 밖의 농지입니다.
집·창고 짓기 — 형상 자루형 — 토지특성조사의 형상이 「자루형」입니다. 좁은 자루 부분은 진입로로만 쓰이고, 건축법상 접도 폭(2m 이상)을 채우는지 확인이 필요합니다. 지목 답(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.
토지 정보
| 지목(공부) | 답 · 실제 이용상황 답 |
|---|---|
| 면적 | 6,484㎡(1,961평) · 2필지 합계 |
| 용도지역 | 계획관리지역 |
| 지세(높낮이) | 완경사 |
| 형상(모양) | 자루형 |
| 도로접면 | 소로(세로) |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 107,108원 ㎡당 32,400원 (+2.2%) 2025년 평당 104,794원 ㎡당 31,700원 (+2.9%) 2024년 평당 101,819원 ㎡당 30,800원 (+0%) 2023년 평당 101,819원 ㎡당 30,800원 (-6.1%) 2022년 평당 108,430원 ㎡당 32,800원 |
국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 완경사입니다. 완만하게 기운 땅입니다. 농사에는 큰 지장이 없지만 건축하려면 단을 나누거나 흙을 깎고 메우는 공사가 따를 수 있습니다.
감정평가서에는 “[일련번호 1, 2, 3] : 부정형 완경사로서, 현황 "휴경전" 입니다. ·[일련번호 4] : 부정형 완경사로서, 현황 "자연림" 입니다. ·[일련번호 5, 6] : 사다리 완경사로서, 현황 "자연림" 입니다”라고 적혀 있습니다.
22.0m동 20.0m남 22.0m
필지 중심의 해발은 약 22m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 서쪽이 가장 높고(24m) 북쪽이 가장 낮아(19m) 차이가 약 5m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.
토지이용계획
| 지역·지구 | 걸린 정도 | 근거 | 무엇을 뜻하나 |
|---|---|---|---|
| 성장관리계획구역 | 필지 일부 | 국토계획법 제75조의2 | 난개발이 우려되는 곳에 기반시설·건축물 배치 기준을 정해 둔 구역입니다. 건축할 때 성장관리계획에 맞춰야 합니다. |
| 계획관리지역 | 필지 전체 | 국토계획법 | 도시지역 편입이 예상되거나 제한적 개발이 가능한 관리지역입니다. 관리지역 가운데 건축 선택지가 가장 넓습니다. |
| 가축사육제한구역 | 필지 전체 | 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 | 주거 밀집지 인근 등에서 축사 등 가축 사육시설 설치가 제한됨. |
| 온천원보호지구 | 필지 전체 | 용도지구 | 문화재·중요시설·생태계 보호를 위해 건축·형질변경 등이 제한됨. |
감정평가서 토지이용계획 기재: “·[일련번호 1] : 계획관리지역, 가축사육제한구역(산란계,오리,메추리,돼지,개 제한구역), 온천 원보호지구입니다. ·[일련번호 2] : 계획관리지역, 가축사육제한구역(산란계,오리,메추리,돼지,개 제한구역), 가축 사육제한구역(젖소,닭,오리,메추리,돼지,개 제한구역), 온천원보호지구입니다. ·[일련번호 3, 6] : 계획관리지역, 대로2류(접합), 가축사육제한구역(산란계,오리,메추리,돼지, 개 제한구역), 접도구역, 온천원보호지구입니다. ·[일련번호 4] : 계획관리지역, 가축사육제한구역(돼지,개 제한구역), 가축사육제한구역(산란계…”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
이 농지에 주택을 짓는다면
| 용도지역 | 계획관리지역은 국토계획법 시행령 별표상 단독주택을 지을 수 있는 지역입니다. |
|---|---|
| 농지 규제 | 농업진흥지역 밖이면 농지전용 허가(농지법 제34조)를 받아 지을 수 있습니다. 농업인 주택은 허가 대신 신고로 가능할 수 있습니다(제35조). |
| 진입로 | 도로에 붙어 있습니다(소로(세로)). 그 길이 건축법상 도로(보통 너비 4m)로 인정되는지 건축과에 확인하세요. |
| 함께 볼 것 | 성장관리계획구역이라 계획에서 정한 배치·도로·건축 기준을 따라야 합니다. |
숫자로 보면
| 바닥면적(건폐율 40%) | 최대 약 784평(2,593㎡) |
|---|---|
| 연면적(용적률 100%) | 최대 약 1,961평(6,484㎡) — 2층이면 층마다 약 2,593㎡ |
| 농지보전부담금(추정) | 공시지가 32,400원 × 20% = ㎡당 6,480원 × 660㎡(주택 부지 200평만 바꾸는 경우) ≈ 4,276,800원 |
| 허가 대신 신고 | 관리·농림지역에서 연면적 200㎡ 미만·3층 미만이면 건축허가 대신 건축신고로 할 수 있습니다(건축법 제14조). |
순서
- 낙찰과 소유권농취증을 내고 잔금을 치러 소유권을 넘겨받습니다.
- 설계 상담건축사·토목 설계사무소에서 앉힐 자리, 진입로, 상하수도·전기 인입을 먼저 봅니다.
- 허가 접수건축허가(또는 신고)를 내면 농지전용 허가·개발행위허가가 함께 처리(의제)되는 경우가 많습니다(건축법 제11조).
- 부담금 납부·착공농지보전부담금을 내고 공사를 시작합니다.
- 사용승인·지목 변경준공 뒤 사용승인을 받고 지목을 「대」로 바꿉니다.
법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.
농취증 발급 요령과 발급기관
| 발급기관 | 사천면 행정복지센터(면사무소) — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다. |
|---|---|
| 신청 방법 | 방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗ |
| 준비 서류 | 신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요. |
| 처리 기간 | 신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④). |
| 제출 시한 | 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.13(화))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요. |
| 면적 요건 | 농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②). |
| 반려되면 | 불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요. |
이 농지로 농지연금을 받는다면
농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 32,400원 × 6,484㎡ = 약 210,081,600원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2026년 공시지가).
| 나이 | 가입자(농업인) 만 60세 이상 |
|---|---|
| 영농경력 | 5년 이상 |
| 농지 | 지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다 |
| 권리 | 경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음) |
| 보유 기간 | 신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다 |
| 거리 | 주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내 |
지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.
정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.
요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.
임차인·점유
앞선 회차에서 매각된 지 90일이 지난 사건이라, 개인정보 보호 기준에 따라 점유자 정보는 싣지 않았습니다. 법원 매각물건명세서에서 확인하세요.
비닐하우스·창고 등 제시외 건물
| 감정평가서 제시목록 외 물건 | 본건 중 [일련번호 1, 2, 3] 지상에 소유자미○○ 제시외수목이 다수 식재되어있는 바, 그 제한의 정도를 감안한 가격을 "토지감정평가명세표" 에 병기하였습니다. |
|---|---|
| 매각물건명세서·법원 비고 | 지상에 수목 다수 소재하나 특별한 명인방법이 없으므로 매각에 포함 |
등기되지 않은 하우스·창고·컨테이너가 매각에 포함되는지(포함·제외), 남의 소유라면 철거·법정지상권 문제가 없는지 확인하세요. 불법 건축물은 농취증 반려와 농지연금 가입 제한 사유가 될 수 있습니다.
같은 동네 땅 거래
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 석교리 6** | 답 | 4,149㎡ | 188,000,000원 | 149,792원 | 45,312원 | 2026-09 |
| 석교리 6** | 답 | 2,671㎡ | 161,000,000원 | 199,264원 | 60,277원 | 2026-09 |
| 석교리 5** | 답 | 1,275㎡ | 68,200,000원 | 176,827원 | 53,490원 | 2026-08 |
| 석교리 6** | 답 | 4,453㎡ | 170,000,000원 | 126,206원 | 38,177원 | 2026-07 |
| 석교리 1*** | 답 | 5,661㎡ | 260,410,000원 | 152,070원 | 46,001원 | 2026-03 |
| 석교리 6** | 답 | 1,666㎡ | 13,000,000원 | 25,795원 | 7,803원 | 2026-03 |
| 석교리 6** | 답 | 2,863㎡ | 45,000,000원 | 51,961원 | 15,718원 | 2026-02 |
| 석교리 4** | 답 | 662㎡ | 20,000,000원 | 99,872원 | 30,211원 | 2026-01 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 같은 동네라도 도로·모양·용도지역에 따라 값이 크게 다르니 참고로만 보세요.
감정평가 요항
| 위치/주위환경 | 본건은 강원도 강릉시 사천면 석교리에 소재하는 "북강릉TG" 동측[일련번호 1, 2, 3, 6] 및 북동 측[일련번호 4, 5] 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 전, 답, 임야 등이 혼재하는 마을주변 농경지대 및 마을주변 야산지대입니다. |
|---|---|
| 교통상황 | ·[일련번호 1, 3, 5, 6] : 본건까지 차량접근이 어려우며, 인근 시내버스정류장까지의 거리, 노 선, 운행빈도 등으로 보아 대중교통사정은 다소 불편합니다. ·[일련번호 2] : 본건까지 농기계접근이 가능하며, 인근 시내버스정류장까지의 거리, 노선, 운행 빈도 등으로 보아 대중교통사정은 다소 불편합니다. ·[일련번호 4] : 본건까지 차량접근이 가능하며, 인근 시내버스정류장까지의 거리, 노선, 운행빈 도 등으로 보아 대중교통사정은 다소 불편합니다. |
| 형태 및 이용상태 | ·[일련번호 1, 2, 3] : 부정형 완경사로서, 현황 "휴경전" 입니다. ·[일련번호 4] : 부정형 완경사로서, 현황 "자연림" 입니다. ·[일련번호 5, 6] : 사다리 완경사로서, 현황 "자연림" 입니다. |
| 인접 도로상태 | ·[일련번호 1, 3, 5] : 맹지입니다. ·[일련번호 2] : 지적도상 맹지이나, 타인소유 인접토지(석교리 산239, 520-1)에 개설된 관습상 농로를 이용하여 농기계 출입이 가능합니다. ·[일련번호 4] : 지적도상 맹지이나, 타인소유 인접토지(산85-2)에 개설된 폭 약 3M의 포장도로 를 이용하여 접근이 가능합니다. ·[일련번호 6] : 후첨 "지적개황도" 상, 남측에 도로가 표시되어 있으나, 본건으로 진입이 불가 능한 교량(통칭 "북강릉IC1교" )인 바, 현황 맹지입니다. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | ·[일련번호 1] : 계획관리지역, 가축사육제한구역(산란계,오리,메추리,돼지,개 제한구역), 온천 원보호지구입니다. ·[일련번호 2] : 계획관리지역, 가축사육제한구역(산란계,오리,메추리,돼지,개 제한구역), 가축 사육제한구역(젖소,닭,오리,메추리,돼지,개 제한구역), 온천원보호지구입니다. ·[일련번호 3, 6] : 계획관리지역, 대로2류(접합), 가축사육제한구역(산란계,오리,메추리,돼지, 개 제한구역), 접도구역, 온천원보호지구입니다. ·[일련번호 4] : 계획관리지역, 가축사육제한구역(돼지,개 제한구역), 가축사육제한구역(산란계, 오리,메추리,돼지,개 제한구역), 온천원보호지구입니다. ·[일련번호 5] : 계획관리지역, 가축사육제한구역(돼지,개 제한구역), 온천원보호지… |
| 공부와의 차이 | 본건 중 [일련번호 5]는 귀 제시목록상 소유자가 "21세기프로젝트매니지먼트 주식회사" 이나, 공 부상 소유자가 "이십일세기프로젝트매니지먼트 주식회사" 로 표기되어 있으니, 경매진행시 참고바 랍니다. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | 1) 임대관계는 미상입니다. 2) 감정평가의 개요 8항 참고바랍니다. |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
강원 강릉시 농지 낙찰 결과
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 강원 강릉시에서 농지(지분 제외) 7건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 24%, 한 건에 평균 1명이 입찰했습니다. 이 농지 최저가는 감정가의 12%입니다.
| 사건 | 지목 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강릉지원 2021타경30541 (이 사건 앞 회차) | 답 | 231,352,000원 | 50,049,000원 | 22% | 1 | 2026.10.06 |
| 강릉지원 2025타경30327 | 답 | 1,278,800원 | 307,000원 | 24% | 1 | 2026.08.31 |
| 강릉지원 2025타경30327 | 전답 | 7,272,000원 | 2,750,000원 | 38% | 1 | 2026.08.31 |
| 강릉지원 2025타경30565 | 전 | 25,410,000원 | 35,500,000원 | 140% | - | 2026.05.18 |
| 강릉지원 2021타경30541 (이 사건 앞 회차) | 답 | 516,034,000원 | 3,770,000원 | 1% | - | 2026.02.02 |
| 강릉지원 2025타경30327 | 답 | 1,278,800원 | 1,011,000원 | 79% | - | 2026.02.02 |
강원 강릉시의 다른 경매 농지
사진 7장
서류철이 두꺼워질수록
박씨의 서류철은 입찰 전날까지 계속 두꺼워졌다. 같은 단지의 낙찰 사례를 스무 건 넘게 모았고, 최근 실거래가와 호가도 달마다 갈래를 지어 붙여 두었다. 임장은 세 번을 갔다 — 아침의 볕, 저녁의 소음, 비 오는 날의 배수까지 확인했다. 지인은 그만하면 됐다고 웃었지만, 박씨는 고개를 저었다. 입찰가를 정하는 근거는 많을수록 좋았다. 매각기일, 박씨가 써낸 금액은 2등과 삼백만 원 차이였다. 얇은 서류철로는 나올 수 없는 간격이었다. 정보에 관한 한, 다다익선이라는 말이 꼭 들어맞는 곳이 경매다.
경매 컨설팅 안내
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 땅이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
- 상담 신청 — 관심 있는 농지와 연락처를 남기시면 쓰실 목적(농사·주말농장·창고·투자)을 여쭙니다.
- 물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·토지이용계획·같은 동네 거래를 확인해 보고서로 드립니다.
- 계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
- 입찰 준비 — 입찰가와 농취증 서류(농업경영계획서 등)를 함께 준비합니다.
- 입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 농취증 제출·잔금·소유권 이전까지 안내합니다.
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.