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농지경매 전문 블로그| 소재지 | 하서리 1246 경상북도 경주시 양남면 외 2필지 | ||
|---|---|---|---|
| 지목 | 답 | 면적 | 3,520㎡ (1,065평) |
| 용도지역 | 계획관리지역 | 지세·형상 | 완경사 · 자루형 |
| 도로접면 | 세로(불) | 공시지가 | 평당 186,778원 (㎡당 56,500원) |
| 감정가 | 1,152,741,200원 | 최저가 | 1,152,741,200원 |
| 유찰 | 첫 기일 · 100% | 보증금 | 115,274,120원 |
농취증을 못 내면 입찰보증금 115,274,120원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.20)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조).
“목록 1,2,3 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환) 5. 2026. 2. 10. 허성필, 정휘수, 손재철, 박만억으로부터 공사대금 592,000,000원에 대하여 유치권 신고가 있으나 그 성립여부 불분명하고 2026. 3. 11. 채권자로부터 유치권 배제신청서가 접수 됨”
남동측으로 폭 약 6미터 내외의 콘크리트 포장도로와 접하며, 남서측으로 도로예정부지로 통행이 가능한 상태입니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 세로(불)로 표시되어 있습니다. 세로(불)는 폭 8m 미만으로 자동차가 다니지 못하는 길입니다.
용도지역 계획관리지역 건폐율 40% · 용적률 100% (경상북도 경주시 조례 원문 ↗)
형상 자루형 — 토지특성조사의 형상이 「자루형」입니다. 좁은 자루 부분은 진입로로만 쓰이고, 건축법상 접도 폭(2m 이상)을 채우는지 확인이 필요합니다. 지목 답(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
소재지 경상북도 경주시 양남면 하서리 1246 외 2필지
땅콩 필지 정보경상북도 경주시 양남면 하서리 1246의 답입니다. 면적은 3,520㎡(1,065평)(3필지 합계), 용도지역은 계획관리지역입니다. 감정가는 1,152,741,200원이고 이번 최저가는 1,152,741,200원(감정가의 100%)입니다. 입찰은 2026.10.13(화) 오전 10:00, 대구지방법원 경주지원에서 열립니다.
농지취득자격증명 — 농취증을 못 내면 입찰보증금 115,274,120원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.20)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). 1,000㎡ 이상이라 농업경영계획서를 내고 실제로 농사지을 계획을 밝혀야 합니다.
도로·맹지 — 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 콘크리트 포장도로와 접하며, 남서측으로 도로예정부지로 통행이 가능한 상태입니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 세로(불)로 표시되어 있습니다. 세로(불)는 폭 8m 미만으로 자동차가 다니지 못하는 길입니다. 농사는 지을 수 있어도 건축허가에 필요한 도로(건축법상 보통 4m)로 인정받기 어려운 경우가 많습니다.
용도지역·농업진흥구역 — 용도지역 계획관리지역 건폐율 40% · 용적률 100% (경상북도 경주시 조례 원문 ↗) 지역·지구 자료가 없어 농업진흥지역 여부를 가리지 못했습니다. 토지이용계획확인서로 확인하세요.
집·창고 짓기 — 형상 자루형 — 토지특성조사의 형상이 「자루형」입니다. 좁은 자루 부분은 진입로로만 쓰이고, 건축법상 접도 폭(2m 이상)을 채우는지 확인이 필요합니다. 지목 답(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.
| 지목(공부) | 답 · 실제 이용상황 답 |
|---|---|
| 면적 | 3,520㎡(1,065평) · 3필지 합계 |
| 용도지역 | 계획관리지역 |
| 지세(높낮이) | 완경사 |
| 형상(모양) | 자루형 |
| 도로접면 | 세로(불) |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 186,778원 ㎡당 56,500원 (+1.8%) 2025년 평당 183,472원 ㎡당 55,500원 (+0%) 2025년 평당 183,472원 ㎡당 55,500원 (+2.2%) 2024년 평당 179,505원 ㎡당 54,300원 (+0%) 2024년 평당 179,505원 ㎡당 54,300원 |
N ↑국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
토지특성조사의 지세는 완경사입니다. 완만하게 기운 땅입니다. 농사에는 큰 지장이 없지만 건축하려면 단을 나누거나 흙을 깎고 메우는 공사가 따를 수 있습니다.
필지 중심의 해발은 약 35m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 북쪽이 가장 높고(36m) 동쪽이 가장 낮아(28m) 차이가 약 8m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.
감정평가서 토지이용계획 기재: “기호(1): 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한(200)). 기호(2): 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사욕제한구역(일부제한(200))〈추가기재〉 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함). 기호(3): 계획관리지역, 가축사욕제한구역(일부제한(200))〈추가기재〉건축법 제2조제1항 제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
| 용도지역 | 계획관리지역은 국토계획법 시행령 별표상 단독주택을 지을 수 있는 지역입니다. |
|---|---|
| 농지 규제 | 농업진흥지역 밖이면 농지전용 허가(농지법 제34조)를 받아 지을 수 있습니다. 농업인 주택은 허가 대신 신고로 가능할 수 있습니다(제35조). |
| 진입로 | 사실상 맹지라 건축법 제44조의 접도 요건(도로에 2m 이상)을 채우려면 진입로(통행 동의·도로 개설)를 먼저 확보해야 합니다. |
| 바닥면적(건폐율 40%) | 최대 약 426평(1,408㎡) |
|---|---|
| 연면적(용적률 100%) | 최대 약 1,065평(3,520㎡) — 2층이면 층마다 약 1,408㎡ |
| 농지보전부담금(추정) | 공시지가 56,500원 × 20% = ㎡당 11,300원 × 660㎡(주택 부지 200평만 바꾸는 경우) ≈ 7,458,000원 |
| 허가 대신 신고 | 관리·농림지역에서 연면적 200㎡ 미만·3층 미만이면 건축허가 대신 건축신고로 할 수 있습니다(건축법 제14조). |
법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.
| 발급기관 | 양남면 행정복지센터(면사무소) — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다. |
|---|---|
| 신청 방법 | 방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗ |
| 준비 서류 | 신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요. |
| 처리 기간 | 신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④). |
| 제출 시한 | 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.20(화))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요. |
| 면적 요건 | 농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②). |
| 반려되면 | 불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요. |
농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 56,500원 × 3,520㎡ = 약 198,880,000원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2026년 공시지가).
| 나이 | 가입자(농업인) 만 60세 이상 |
|---|---|
| 영농경력 | 5년 이상 |
| 농지 | 지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다 |
| 권리 | 경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음) |
| 보유 기간 | 신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다 |
| 거리 | 주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내 |
지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.
정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.
요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 보증금 | 차임 | 전입·사업자등록 | 확정일자 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조** | 목록 2번 | - | - | 2022.09.23 | - | - |
매각물건명세서·현황조사·권리신고를 사람 단위로 묶은 것입니다. 이름은 가렸습니다. 농지 임차인은 주택임대차보호법 대상이 아니어서 대항력·우선변제 판단이 주택과 다릅니다.
| 매각물건명세서·법원 비고 | 제시외 건물 매각 제외(제시외 건물을 위한 법정지상권 성립여지 있음) |
|---|
등기되지 않은 하우스·창고·컨테이너가 매각에 포함되는지(포함·제외), 남의 소유라면 철거·법정지상권 문제가 없는지 확인하세요. 불법 건축물은 농취증 반려와 농지연금 가입 제한 사유가 될 수 있습니다.
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 하서리 1*** | 답 | 499㎡ | 105,700,000원 | 700,248원 | 211,824원 | 2026-08 |
| 하서리 7** | 대 | 238㎡ | 58,900,000원 | 818,116원 | 247,479원 | 2026-07 |
| 하서리 8** | 답 | 407㎡ | 101,200,000원 | 821,984원 | 248,649원 | 2026-07 |
| 하서리 4** | 도로 | 2㎡ | 100,000원 | 165,290원 | 50,000원 | 2026-05 |
| 하서리 4** | 전 | 78㎡ | 39,900,000원 | 1,691,042원 | 511,538원 | 2026-05 |
| 하서리 1*** | 답 | 360㎡ | 30,400,000원 | 279,155원 | 84,444원 | 2026-03 |
| 하서리 1*** | 답 | 268㎡ | 22,600,000원 | 278,772원 | 84,328원 | 2026-03 |
| 하서리 8** | 답 | 754㎡ | 102,600,000원 | 449,833원 | 136,074원 | 2026-02 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 같은 동네라도 도로·모양·용도지역에 따라 값이 크게 다르니 참고로만 보세요.
| 위치/주위환경 | 본건은 경상북도 경주시 양남면 하서리 "양남면행정복지센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 전원주택단지 및 주거나지, 농경지, 야산지대로 형성된 농촌지대로서 주위환경 보통시됨. |
|---|---|
| 교통상황 | 차량접근 가능하며, 간선도로와 가까우므로 대중교통사정 보통시됨. |
| 형태 및 이용상태 | 본건 토지는 남동향 경사지대에 계단식으로 조성 중인 일단의 전원주택지대로 남서측 경계부분은 축대로 조성되어 도로예정부지인 토지보다 약 2.5m 내외로 높게 평탄하게 정지중인 상태의 주거나지이며, 기호(3)토지 일부는 북측 인접지(1257-1)와 평탄하게 조성되어 정원으로 이용중이고, 또한 일부 지상에 사용승인 전의 건물인 주택 및 사무소 가 소재하여 사용중임. |
| 인접 도로상태 | 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 콘크리트 포장도로와 접하며, 남서측으로 도로예정부지로 통행이 가능한 상태임. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 기호(1): 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한(200)). 기호(2): 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사욕제한구역(일부제한(200))〈추가기재〉 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함). 기호(3): 계획관리지역, 가축사욕제한구역(일부제한(200))〈추가기재〉건축법 제2조제1항 제11호나목에 따른 도로(도로일부포함). |
| 공부와의 차이 | 기호(1,2,3): 토지는 공부상 지목은 답 및 전이나 기호(1,2)는 택지조성중에 있으며, 기호(3)은 주택 및 사무소 부지 및 타인점유 정원 등으로 이용중인 상태임. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | 1)임대관계: 미상임. 2)기타: 기호(3)토지 중 일부는 인접지(1257-1)와 일단으로 이용중인 주택의 정원으로 조성된 상태이나 공사완료후 분할하여 매각예정인 것으로 탐문 조사되었으니 이점 재확인 및 참고하시기 바랍니다. |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 경북 경주시에서 농지(지분 제외) 96건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 31.2%, 한 건에 평균 1.4명이 입찰했습니다. 이 농지 최저가는 감정가의 100%입니다.
| 사건 | 지목 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 경주지원 2025타경586 | 답 | 195,713,000원 | 69,178,300원 | 35% | 1 | 2026.10.06 |
| 경주지원 2025타경474 | 답 | 331,950,000원 | 85,000,000원 | 26% | 1 | 2026.10.06 |
| 경주지원 2025타경10411 | 답 | 317,436,000원 | 53,362,000원 | 17% | 1 | 2026.10.06 |
| 경주지원 2025타경454 | 전 | 630,660,000원 | 220,000,000원 | 35% | 2 | 2026.10.06 |
| 경주지원 2025타경534 | 답 | 677,418,000원 | 240,000,000원 | 35% | 1 | 2026.10.06 |
| 경주지원 2025타경10658 | 답 | 116,058,000원 | 16,780,000원 | 14% | 1 | 2026.09.29 |
이번 경매에서는 102건이 유찰되었으며, 12건은 취하 또는 변경되었다.
낙찰가율은 55.6%로 나타났다. 이는 감정가 대비 낙찰가의 비율을 의미한다.
응찰자 수는 평균 3.7명이었으며, 최다 응찰자는 22명이었다.
최고가 낙찰된 물건은 소재지가 지역 미상인 아파트로, 감정가는 6억8,700만원, 낙찰가는 7억296만원, 낙찰가율은 102.3%였다.
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 땅이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.