경상북도 경주시 외동읍 신계리 90 외 3필지
평당 값 — 같은 눈금
점검 항목
농취증을 못 내면 입찰보증금 14,365,850원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.11.10)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). 1,000㎡ 이상이라 농업경영계획서를 내고 실제로 농사지을 계획을 밝혀야 합니다. “농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수)”
지직도상 모두 맹지이며 본건 기호(3) 서측으로 3미터 비포장 농로에 접하며 기타 토지는 기호(3)토지릉 통하여 출입함 본건 까지 소형 차량출입 가능하고 대중교통사정은 불편합니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 맹지로 표시되어 있습니다. 집·창고를 지으려면 건축법 제44조에 따라 도로에 2m 이상 붙어야 해 진입로(통행권·도로 개설)를 먼저 확보해야 합니다. 그만큼 값이 낮게 매겨집니다.
용도지역 보전녹지지역 건폐율 20% · 용적률 60% (경상북도 경주시 조례 원문 ↗) 농업진흥지역 밖의 농지입니다.
맹지(도로 접면 없음) — 도로에 붙어 있지 않은 땅입니다. 건축법 제44조는 건축물 대지가 도로에 2m 이상 접하도록 요구해, 진입로(통행권·도로 개설)를 확보하기 전에는 건축허가가 나지 않습니다. 지목 답(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
위치와 법원 기본정보
- 사건
- 2026타경10023 부동산임의경매
- 법원
- 대구지방법원 경주지원
- 주소
- 경북 경주시 화랑로 89
- 담당
- 경매1계 · 770-4361
- 입찰기일
- 2026.11.03(화) 오전 10:00 · 1층 경매법정
- 보증금
- 14,365,850원 (최저가의 10%)
- 매각결정
- 2026.11.10(화) — 이날까지 농취증 제출
- 사건 경과
- 접수 2026.01.14 · 경매개시 2026.01.15 · 배당요구종기 2026.03.30
- 청구금액
- 141,347,700원
이 농지는
경상북도 경주시 외동읍 신계리 90의 답입니다. 면적은 1,666㎡(504평)(4필지 합계), 용도지역은 보전녹지지역입니다. 감정가는 143,658,500원이고 이번 최저가는 143,658,500원(감정가의 100%)입니다. 입찰은 2026.11.03(화) 오전 10:00, 대구지방법원 경주지원에서 열립니다.
판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.
토지 정보
| 지목(공부) | 답 · 실제 이용상황 전 |
|---|---|
| 면적 | 1,666㎡(504평) · 4필지 합계 |
| 용도지역 | 보전녹지지역 |
| 지세(높낮이) | 완경사 |
| 형상(모양) | 부정형 |
| 도로접면 | 맹지 |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 101,488원 ㎡당 30,700원 (+2.3%) 2025년 평당 99,174원 ㎡당 30,000원 (+2.4%) 2024년 평당 96,860원 ㎡당 29,300원 (-3%) 2023년 평당 99,835원 ㎡당 30,200원 (-6.5%) 2022년 평당 106,777원 ㎡당 32,300원 |
국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 완경사입니다. 완만하게 기운 땅입니다. 농사에는 큰 지장이 없지만 건축하려면 단을 나누거나 흙을 깎고 메우는 공사가 따를 수 있습니다.
감정평가서에는 “부정형 완경사지 4필일단지로서 전 및 과수원부지로 이용중임”라고 적혀 있습니다.
220.0m동 229.0m남 223.0m
필지 중심의 해발은 약 220m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 동쪽이 가장 높고(229m) 서쪽이 가장 낮아(214m) 차이가 약 15m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.
토지이용계획
| 지역·지구 | 걸린 정도 | 근거 | 무엇을 뜻하나 |
|---|---|---|---|
| 보전녹지지역 | 필지 전체 | 국토계획법 | 도시의 자연환경·경관을 보전하는 녹지지역입니다. 개발이 가장 엄격하게 제한되는 녹지입니다. |
| 가축사육제한구역 | 필지 전체 | 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 | 주거 밀집지 인근 등에서 축사 등 가축 사육시설 설치가 제한됨. |
감정평가서 토지이용계획 기재: “보전녹지지역, 가축사육제한구역”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
이 농지에 주택을 짓는다면
| 용도지역 | 보전녹지지역은 단독주택을 지자체 조례로 허용하는 지역입니다. 조례에서 허용하는지 확인해야 합니다. |
|---|---|
| 농지 규제 | 농업진흥지역 밖이면 농지전용 허가(농지법 제34조)를 받아 지을 수 있습니다. 농업인 주택은 허가 대신 신고로 가능할 수 있습니다(제35조). |
| 진입로 | 맹지라 건축법 제44조의 접도 요건(도로에 2m 이상)을 채우려면 진입로(통행 동의·도로 개설)를 먼저 확보해야 합니다. |
숫자로 보면
| 바닥면적(건폐율 20%) | 최대 약 101평(333㎡) |
|---|---|
| 연면적(용적률 60%) | 최대 약 302평(999㎡) — 2층이면 층마다 약 333㎡ |
| 농지보전부담금(추정) | 공시지가 30,700원 × 20% = ㎡당 6,140원 × 660㎡(주택 부지 200평만 바꾸는 경우) ≈ 4,052,400원 |
순서
- 낙찰과 소유권농취증을 내고 잔금을 치러 소유권을 넘겨받습니다.
- 설계 상담건축사·토목 설계사무소에서 앉힐 자리, 진입로, 상하수도·전기 인입을 먼저 봅니다.
- 허가 접수건축허가(또는 신고)를 내면 농지전용 허가·개발행위허가가 함께 처리(의제)되는 경우가 많습니다(건축법 제11조).
- 부담금 납부·착공농지보전부담금을 내고 공사를 시작합니다.
- 사용승인·지목 변경준공 뒤 사용승인을 받고 지목을 「대」로 바꿉니다.
법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.
농취증 발급 요령과 발급기관
| 발급기관 | 외동읍 행정복지센터(읍사무소) — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다. |
|---|---|
| 신청 방법 | 방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗ |
| 준비 서류 | 신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요. |
| 처리 기간 | 신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④). |
| 제출 시한 | 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.11.10(화))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요. |
| 면적 요건 | 농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②). |
| 반려되면 | 불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요. |
이 농지로 농지연금을 받는다면
농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 30,700원 × 1,666㎡ = 약 51,146,200원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2026년 공시지가).
| 나이 | 가입자(농업인) 만 60세 이상 |
|---|---|
| 영농경력 | 5년 이상 |
| 농지 | 지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다 |
| 권리 | 경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음) |
| 보유 기간 | 신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다 |
| 거리 | 주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내 |
지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.
정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.
요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.
임차인·점유
매각물건명세서에 신고된 임차인이 없습니다. 농지는 경작자가 따로 있는 경우가 많으니 현장에서 누가 농사짓는지 확인하세요.
비닐하우스·창고 등 제시외 건물
| 감정평가서 제시목록 외 물건 | 지적개황도와 같이 비닐하우스 등 3공의 제시외건물이 소재하나 구조 및 용도 등으로 보아 경매에서 제외시에도 토지에 미치는 영향은 없겠음 |
|---|---|
| 매각물건명세서·법원 비고 | 목록3 지상의 제시외건물(감정서상 ㄱ.~ㄷ.비닐하우스 등) 매각포함[대출당시 채무자가 권리포기의사를 표시한 양도증서 소명자료가 2026.8.31.자 보정서로 제출됨]. 목록1,2 일부 구 거 감안 평가 |
| 매각물건명세서·법원 비고 | 목록3 지상의 제시외건물(감정서상 ㄱ.~ㄷ.비닐하우스 등) 매각포함[대출당시 채무자가 권리포기의사를 표시한 양도증서 소명자료가 2026.8.31.자 보정서로 제출됨]. 목록1,2 일부 구거 감안 평가 |
등기되지 않은 하우스·창고·컨테이너가 매각에 포함되는지(포함·제외), 남의 소유라면 철거·법정지상권 문제가 없는지 확인하세요. 불법 건축물은 농취증 반려와 농지연금 가입 제한 사유가 될 수 있습니다.
같은 동네 땅 거래
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신계리 9** | 대 | 241㎡ | 42,000,000원 | 576,115원 | 174,274원 | 2026-09 |
| 신계리 9** | 대 | 208㎡ | 35,000,000원 | 556,264원 | 168,269원 | 2026-09 |
| 신계리 1*** | 전 | 200㎡ | 40,000,000원 | 661,160원 | 200,000원 | 2026-07 |
| 신계리 8** | 대 | 360㎡ | 75,000,000원 | 688,707원 | 208,333원 | 2026-06 |
| 신계리 4** | 임야 | 188㎡ | 50,000,000원 | 879,201원 | 265,957원 | 2026-06 |
| 신계리 8** | 답 | 3,203㎡ | 135,660,000원 | 140,014원 | 42,354원 | 2026-05 |
| 신계리 8** | 전 | 132㎡ | 46,920,000원 | 1,175,063원 | 355,455원 | 2026-05 |
| 신계리 8** | 전 | 80㎡ | 27,260,000원 | 1,126,451원 | 340,750원 | 2026-05 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 같은 동네라도 도로·모양·용도지역에 따라 값이 크게 다르니 참고로만 보세요.
감정평가 요항
| 위치/주위환경 | 본건은 경상북도 경주시 외동읍 신계리 '공정곡마을' 동측 근거리에 위치하는 농경지로서 부근은 농경지 및 임야로 주위형성됨. |
|---|---|
| 교통상황 | 본건 까지 소형 차량출입 가능하고 대중교통사정은 불편함. |
| 형태 및 이용상태 | 부정형 완경사지 4필일단지로서 전 및 과수원부지로 이용중임. |
| 인접 도로상태 | 지직도상 모두 맹지이며 본건 기호(3) 서측으로 3미터 비포장 농로에 접하며 기타 토지는 기호(3)토지릉 통하여 출입함 |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 보전녹지지역, 가축사육제한구역 |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | 1) 임대관계는 미상임. 2) 본건 기호(1,2,3)토지상에 감나무 등 과수목이 생장하고 있으나 별도평가가치 없으며 토지에 포함평가 하였음 3) 본건 기호(1,2) 일부토지가 저지대로 우천시 구거에 해당될것으로 보이므로 이를 개별요인에 감안하여 평가하였음. 4) 본건 기호(3) 일부 토지가 현황도로에 해당되어(지적개황도 참조) 이를 개별요인에 감안하여 평가하였음. |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
경북 경주시 농지 낙찰 결과
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 경북 경주시에서 농지(지분 제외) 104건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 31.2%, 한 건에 평균 1.5명이 입찰했습니다. 이 농지 최저가는 감정가의 100%입니다.
| 사건 | 지목 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 경주지원 2025타경480 | 답 | 165,352,000원 | 43,310,000원 | 26% | 2 | 2026.10.20 |
| 경주지원 2025타경10536 | 답 | 6,684,640원 | 551,000원 | 8% | 1 | 2026.10.13 |
| 경주지원 2025타경10556 | 답 | 298,034,000원 | 103,520,000원 | 35% | 1 | 2026.10.13 |
| 경주지원 2025타경10556 | 답 | 117,624,000원 | 51,310,000원 | 44% | 2 | 2026.10.13 |
| 경주지원 2025타경507 | 전 | 127,092,000원 | 26,699,000원 | 21% | 5 | 2026.10.13 |
| 경주지원 2025타경10556 | 답 | 11,125,000원 | 4,030,000원 | 36% | 1 | 2026.10.13 |
경북 경주시의 다른 경매 농지
사진 15장
성남지원 경매 263건 중 73건 낙찰, 평균 낙찰가율 52.8%
2026년 10월 19일 성남지원에서 열린 경매에서 진행 건수 263건 중 73건이 낙찰됐다. 유찰은 173건, 취하·변경은 17건이었다. 경매레이더 집계에 따르면 이날 낙찰된 물건들의 평균 낙찰가율은 52.8%였다. 낙찰가율은 감정가 대비 낙찰가의 비율을 뜻한다.
이날 경매에서 가장 높은 가격에 낙찰된 물건은 경기도 광주시 초월읍 소재 창고였다. 감정가 52억3,349만원인 이 물건은 31억1,392만원에 낙찰됐다. 낙찰가율은 59.5%였고 응찰자는 4명이었다.
가장 많은 응찰자가 몰린 물건은 경기도 광주시 능평동의 다세대주택이었다. 감정가 2억4,200만원인 이 물건에는 13명이 응찰했고, 낙찰가는 1억2,111만원, 낙찰가율은 50.0%였다. 경매레이더 집계에서 이날 최다 응찰자 수는 13명으로, 평균 응찰자 수 3.2명을 크게 웃돌았다.
경매레이더 김성훈 대표는 “낙찰가율이 낮게 나온 건은 유찰이 반복되며 최저입찰가가 단계적으로 내려간 뒤 낙찰된 경우가 많다. 감정가 대비 비율만 보면 낮아 보이지만 기준이 되는 최저가 자체가 달라져 있다는 점을 함께 봐야 한다”라고 말했다. 이어 “응찰자가 몰린 물건의 낙찰가는 1위 응찰자가 아니라 2위 응찰자가 어디까지 썼는지가 좌우한다. 경쟁이 많을수록 낙찰가는 최저가보다 응찰자들의 시세 판단에 가까워진다”라고 덧붙였다.
경매 컨설팅 안내
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 땅이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
- 상담 신청 — 관심 있는 농지와 연락처를 남기시면 쓰실 목적(농사·주말농장·창고·투자)을 여쭙니다.
- 물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·토지이용계획·같은 동네 거래를 확인해 보고서로 드립니다.
- 계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
- 입찰 준비 — 입찰가와 농취증 서류(농업경영계획서 등)를 함께 준비합니다.
- 입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 농취증 제출·잔금·소유권 이전까지 안내합니다.
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.