경상북도 경주시 탑동 355-2 외 2필지
평당 값 — 같은 눈금
점검 항목
농취증을 못 내면 입찰보증금 28,775,000원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.11.10)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). 1,000㎡ 이상이라 농업경영계획서를 내고 실제로 농사지을 계획을 밝혀야 합니다. “농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수)”
토지특성(공시지가 조사) 도로접면은 광대로한면입니다. 광대로는 폭 25m 이상 도로입니다.
용도지역 생산녹지지역 건폐율 20% · 용적률 60% (경상북도 경주시 조례 원문 ↗) 농업진흥지역 밖의 농지입니다.
공장설립제한지역 — 수도법상 공장설립 제한·승인 지역입니다. 공장 신축이 금지되거나 승인이 필요합니다. 특화경관지구 — 경관·고도 관리 지구입니다. 조례로 높이·층수·건폐율이 용도지역보다 더 낮게 묶일 수 있습니다. 자연경관지구 — 경관·고도 관리 지구입니다. 조례로 높이·층수·건폐율이 용도지역보다 더 낮게 묶일 수 있습니다. 지목 답(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
위치와 법원 기본정보
- 사건
- 2026타경10128 부동산임의경매
- 법원
- 대구지방법원 경주지원
- 주소
- 경북 경주시 화랑로 89
- 담당
- 경매1계 · 770-4361
- 입찰기일
- 2026.11.03(화) 오전 10:00 · 1층 경매법정
- 보증금
- 28,775,000원 (최저가의 10%)
- 매각결정
- 2026.11.10(화) — 이날까지 농취증 제출
- 사건 경과
- 접수 2026.03.19 · 경매개시 2026.03.20 · 배당요구종기 2026.06.02
- 청구금액
- 218,500,000원
이 농지는
경상북도 경주시 탑동 355-2의 답입니다. 면적은 1,851㎡(560평)(3필지 합계), 용도지역은 생산녹지지역입니다. 감정가는 287,750,000원이고 이번 최저가는 287,750,000원(감정가의 100%)입니다. 입찰은 2026.11.03(화) 오전 10:00, 대구지방법원 경주지원에서 열립니다.
판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.
토지 정보
| 지목(공부) | 답 · 실제 이용상황 답 |
|---|---|
| 면적 | 1,851㎡(560평) · 3필지 합계 |
| 용도지역 | 생산녹지지역 |
| 지세(높낮이) | 평지 |
| 형상(모양) | 사다리형 |
| 도로접면 | 광대로한면 |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 221,158원 ㎡당 66,900원 (+0.6%) 2025년 평당 219,836원 ㎡당 66,500원 (+0.9%) 2024년 평당 217,852원 ㎡당 65,900원 (+0.5%) 2023년 평당 216,860원 ㎡당 65,600원 (-7.3%) 2022년 평당 234,051원 ㎡당 70,800원 |
국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 평지입니다. 거의 기울지 않은 땅입니다.
41.0m동 39.0m남 39.0m
필지 중심의 해발은 약 41m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 북쪽이 가장 높고(41m) 남쪽이 가장 낮아(39m) 차이가 약 2m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.
토지이용계획
| 지역·지구 | 걸린 정도 | 근거 | 무엇을 뜻하나 |
|---|---|---|---|
| 생산녹지지역 | 필지 전체 | 국토계획법 | 농업 생산을 위해 개발을 유보하는 녹지지역입니다. 농업 관련 시설 위주로 허용됩니다. |
| 특화경관지구 | 필지 전체 | 용도지구 | 경관 보호·형성을 위해 건축물 높이·규모·형태·색채 등이 조례로 제한됨. |
| 자연경관지구 | 필지 전체 | 용도지구 | 경관 보호·형성을 위해 건축물 높이·규모·형태·색채 등이 조례로 제한됨. |
| 가축사육제한구역 | 필지 전체 | 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 | 주거 밀집지 인근 등에서 축사 등 가축 사육시설 설치가 제한됨. |
| 공장설립제한지역 | 필지 전체 | 다른 법령 |
감정평가서 토지이용계획 기재: “1) 생산녹지지역, 자연경관지구, 특화경보관지구, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역 2,3) 생산녹지지역, 자연경관지구, 특화경보관지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
이 농지에 주택을 짓는다면
| 용도지역 | 생산녹지지역은 국토계획법 시행령 별표상 단독주택을 지을 수 있는 지역입니다(4층 이하). |
|---|---|
| 농지 규제 | 농업진흥지역 밖이면 농지전용 허가(농지법 제34조)를 받아 지을 수 있습니다. 농업인 주택은 허가 대신 신고로 가능할 수 있습니다(제35조). |
| 진입로 | 도로에 붙어 있습니다(광대로한면). 그 길이 건축법상 도로(보통 너비 4m)로 인정되는지 건축과에 확인하세요. |
| 함께 볼 것 | 높이·경관 규제가 있어 층수가 더 낮게 묶일 수 있습니다. |
숫자로 보면
| 바닥면적(건폐율 20%) | 최대 약 112평(370㎡) |
|---|---|
| 연면적(용적률 60%) | 최대 약 336평(1,110㎡) — 2층이면 층마다 약 370㎡ |
| 농지보전부담금(추정) | 공시지가 66,900원 × 20% = ㎡당 13,380원 × 660㎡(주택 부지 200평만 바꾸는 경우) ≈ 8,830,800원 |
순서
- 낙찰과 소유권농취증을 내고 잔금을 치러 소유권을 넘겨받습니다.
- 설계 상담건축사·토목 설계사무소에서 앉힐 자리, 진입로, 상하수도·전기 인입을 먼저 봅니다.
- 허가 접수건축허가(또는 신고)를 내면 농지전용 허가·개발행위허가가 함께 처리(의제)되는 경우가 많습니다(건축법 제11조).
- 부담금 납부·착공농지보전부담금을 내고 공사를 시작합니다.
- 사용승인·지목 변경준공 뒤 사용승인을 받고 지목을 「대」로 바꿉니다.
법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.
농취증 발급 요령과 발급기관
| 발급기관 | 경주시청 — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다. |
|---|---|
| 신청 방법 | 방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗ |
| 준비 서류 | 신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요. |
| 처리 기간 | 신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④). |
| 제출 시한 | 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.11.10(화))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요. |
| 면적 요건 | 농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②). |
| 반려되면 | 불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요. |
이 농지로 농지연금을 받는다면
농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 66,900원 × 1,851㎡ = 약 123,831,900원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2026년 공시지가).
| 나이 | 가입자(농업인) 만 60세 이상 |
|---|---|
| 영농경력 | 5년 이상 |
| 농지 | 지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다 |
| 권리 | 경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음) |
| 보유 기간 | 신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다 |
| 거리 | 주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내 |
지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.
정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.
요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.
임차인·점유
매각물건명세서에 신고된 임차인이 없습니다. 농지는 경작자가 따로 있는 경우가 많으니 현장에서 누가 농사짓는지 확인하세요.
같은 동네 땅 거래
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 탑동 1** | 답 | 1,984㎡ | 123,010,000원 | 204,963원 | 62,001원 | 2026-08 |
| 탑동 9** | 하천 | 125㎡ | 10,990,000원 | 290,646원 | 87,920원 | 2026-06 |
| 탑동 1** | 답 | 922㎡ | 81,100,000원 | 290,781원 | 87,961원 | 2026-06 |
| 탑동 1** | 답 | 936㎡ | 82,330,000원 | 290,775원 | 87,959원 | 2026-06 |
| 탑동 9* | 답 | 2,545㎡ | 200,000,000원 | 259,786원 | 78,585원 | 2026-04 |
| 탑동 9* | 답 | 2,545㎡ | 190,000,000원 | 246,798원 | 74,656원 | 2026-03 |
| 탑동 2** | 답 | 2,657㎡ | 137,830,000원 | 171,485원 | 51,874원 | 2026-02 |
| 탑동 2** | 답 | 37㎡ | 2,170,000원 | 193,882원 | 58,649원 | 2026-02 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 같은 동네라도 도로·모양·용도지역에 따라 값이 크게 다르니 참고로만 보세요.
감정평가 요항
| 위치/주위환경 | 본건은 경상북도 경주시 탑동 나정교다리 동측 인근에 위치한 토지로서 부근은 경주관문도로 인근 농경지 등으로 형성됨. |
|---|---|
| 교통상황 | 본건까지 경운기 등 농기구 접근 가능하고 대중교통사정은 보통임. |
| 형태 및 이용상태 | 1) 사다리형이며 평지로서 이용상황은 답(휴경지)임 2,3) 세장형이며 평지로서 이용상황은 답임 |
| 인접 도로상태 | 1) 남측 대로에 비해 1미터이상 저지이며 서측으로 툴입통로가 있음 2) 북측 및 남측으로 농로검 노수로가 있음 |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 1) 생산녹지지역, 자연경관지구, 특화경보관지구, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역 2,3) 생산녹지지역, 자연경관지구, 특화경보관지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | 미상임. |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
경북 경주시 농지 낙찰 결과
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 경북 경주시에서 농지(지분 제외) 103건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 31.2%, 한 건에 평균 1.5명이 입찰했습니다. 이 농지 최저가는 감정가의 100%입니다.
| 사건 | 지목 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 경주지원 2025타경10556 | 답 | 148,248,000원 | 62,150,000원 | 42% | 4 | 2026.10.13 |
| 경주지원 2025타경507 | 전 | 127,092,000원 | 26,699,000원 | 21% | 5 | 2026.10.13 |
| 경주지원 2025타경391 | 전 | 297,620,000원 | 25,600,000원 | 9% | 1 | 2026.10.13 |
| 경주지원 2025타경10536 | 답 | 6,684,640원 | 551,000원 | 8% | 1 | 2026.10.13 |
| 경주지원 2025타경10556 | 답 | 298,034,000원 | 103,520,000원 | 35% | 1 | 2026.10.13 |
| 경주지원 2025타경10556 | 답 | 117,624,000원 | 51,310,000원 | 44% | 2 | 2026.10.13 |
경북 경주시의 다른 경매 농지
사진 11장
눈에 띄지 않던 우편함 하나
김씨는 입찰 전날 밤늦게까지 권리분석에 매달렸다. 서울 변두리의 오래된 빌라, 감정가는 낮지만 세입자와의 명도 문제가 걸림돌이었다. 그는 전입세대열람을 통해 세입자와의 분쟁 가능성을 꼼꼼히 검토했다. 유찰이 반복되어 감정가의 절반까지 떨어진 매물이었다. 명도에 시간이 걸리더라도, 주변 개발 계획을 감안하면 장기적 가치는 높다고 판단했다. 최종 입찰가는 경쟁자들의 예상보다 낮았고, 그는 낙찰에 성공했다. 김씨는 책상 위의 지도 위에 붉은 선을 그으며 앞으로의 청사진을 그렸다. 그 모든 과정이 심모원려의 결과였다.
경매 컨설팅 안내
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 땅이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
- 상담 신청 — 관심 있는 농지와 연락처를 남기시면 쓰실 목적(농사·주말농장·창고·투자)을 여쭙니다.
- 물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·토지이용계획·같은 동네 거래를 확인해 보고서로 드립니다.
- 계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
- 입찰 준비 — 입찰가와 농취증 서류(농업경영계획서 등)를 함께 준비합니다.
- 입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 농취증 제출·잔금·소유권 이전까지 안내합니다.
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.