몰수조건
농취증을 못 내면 입찰보증금 26,788,000원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.28)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조).
“농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지미제출시 보증금은 반환하지 않음), 별첨 사실조회 회신 참조”
고양지원 2024타경80414
경기도 고양시 덕양구 벽제동 9-1 외 1필지
지목전면적1,808㎡(547평)
용도지역개발제한구역
입찰 2026.10.21(수) 오전 10:00
| 소재지 | 벽제동 9-1 경기도 고양시 덕양구 외 1필지 | ||
|---|---|---|---|
| 지목 | 전 | 면적 | 1,808㎡ (547평) |
| 용도지역 | 개발제한구역 | 지세·형상 | 완경사 · 자루형 |
| 도로접면 | 세로(불) | 공시지가 | 평당 658,515원 (㎡당 199,200원) |
| 감정가 | 546,682,000원 | 최저가 | 267,880,000원 |
| 유찰 | 2회 · 49% | 보증금 | 26,788,000원 |
값 장부 평당
이번 최저가평당 489,801원 ㎡당 148,164원
공시지가 2026평당 658,515원 ㎡당 199,200원
동네 실거래(10건)평당 500,878원 ㎡당 151,515원
감정가평당 999,568원 ㎡당 302,368원
농취증
미제출 시
보증금 몰수
미제출 시
보증금 몰수
검토 네 가지
몰수조건
토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 세로(불)로 표시되어 있습니다. 세로(불)는 폭 8m 미만으로 자동차가 다니지 못하는 길입니다. 집·창고를 지으려면 건축법 제44조에 따라 도로에 2m 이상 붙어야 해 진입로(통행권·도로 개설)를 먼저 확보해야 합니다. 그만큼 값이 낮게 매겨집니다.
“기호 1 지적도상 맹지이나”
필요
용도지역 개발제한구역 지역·지구 자료가 없어 농업진흥지역 여부를 가리지 못했습니다. 토지이용계획확인서로 확인하세요.
제한
맹지(도로 접면 없음) — 도로에 붙어 있지 않은 땅입니다. 건축법 제44조는 건축물 대지가 도로에 2m 이상 접하도록 요구해, 진입로(통행권·도로 개설)를 확보하기 전에는 건축허가가 나지 않습니다. 형상 자루형 — 토지특성조사의 형상이 「자루형」입니다. 좁은 자루 부분은 진입로로만 쓰이고, 건축법상 접도 폭(2m 이상)을 채우는지 확인이 필요합니다.
위치와 법원 기본정보
소재지 경기도 고양시 덕양구 벽제동 9-1 외 1필지
땅콩 필지 정보- 사건
- 2024타경80414 부동산임의경매
- 법원
- 의정부지방법원 고양지원
- 주소
- 경기 고양시 일산동구 장백로 209
- 담당
- 경매6계 · 031-920-6316
- 입찰기일
- 2026.10.21(수) 오전 10:00 · 제101호 입찰법정
- 보증금
- 26,788,000원 (최저가의 10%)
- 매각결정
- 2026.10.28(수) — 이날까지 농취증 제출
- 사건 경과
- 접수 2024.09.12 · 경매개시 2024.09.19 · 배당요구종기 2024.12.12
- 청구금액
- 345,505,037원
이 농지는
경기도 고양시 덕양구 벽제동 9-1의 전입니다. 면적은 1,808㎡(547평)(2필지 합계), 용도지역은 개발제한구역입니다. 감정가는 546,682,000원인데 두 번 유찰돼 이번 최저가는 267,880,000원(감정가의 49%)입니다. 입찰은 2026.10.21(수) 오전 10:00, 의정부지방법원 고양지원에서 열립니다.
농지취득자격증명 — 농취증을 못 내면 입찰보증금 26,788,000원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.28)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). 1,000㎡ 이상이라 농업경영계획서를 내고 실제로 농사지을 계획을 밝혀야 합니다.
도로·맹지 — 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 세로(불)로 표시되어 있습니다. 세로(불)는 폭 8m 미만으로 자동차가 다니지 못하는 길입니다. 집·창고를 지으려면 건축법 제44조에 따라 도로에 2m 이상 붙어야 해 진입로(통행권·도로 개설)를 먼저 확보해야 합니다. 그만큼 값이 낮게 매겨집니다.
용도지역·농업진흥구역 — 용도지역 개발제한구역 지역·지구 자료가 없어 농업진흥지역 여부를 가리지 못했습니다. 토지이용계획확인서로 확인하세요.
집·창고 짓기 — 맹지(도로 접면 없음) — 도로에 붙어 있지 않은 땅입니다. 건축법 제44조는 건축물 대지가 도로에 2m 이상 접하도록 요구해, 진입로(통행권·도로 개설)를 확보하기 전에는 건축허가가 나지 않습니다. 형상 자루형 — 토지특성조사의 형상이 「자루형」입니다. 좁은 자루 부분은 진입로로만 쓰이고, 건축법상 접도 폭(2m 이상)을 채우는지 확인이 필요합니다. 지목 전(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.
토지 정보
| 지목(공부) | 전 · 실제 이용상황 전 |
|---|---|
| 면적 | 1,808㎡(547평) · 2필지 합계 |
| 용도지역 | 개발제한구역 |
| 지세(높낮이) | 완경사 |
| 형상(모양) | 자루형 |
| 도로접면 | 세로(불) |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 658,515원 ㎡당 199,200원 (+1.1%) 2025년 평당 651,243원 ㎡당 197,000원 (+0%) 2025년 평당 651,243원 ㎡당 197,000원 (+0.7%) 2024년 평당 646,614원 ㎡당 195,600원 (+0%) 2024년 평당 646,614원 ㎡당 195,600원 |
국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 완경사입니다. 완만하게 기운 땅입니다. 농사에는 큰 지장이 없지만 건축하려면 단을 나누거나 흙을 깎고 메우는 공사가 따를 수 있습니다.
감정평가서에는 “기호 1 부정형의 완경사지로서, 전 등으로 이용 중입니다”라고 적혀 있습니다.
북 139.0m서 149.0m중심
144.0m동 151.0m남 150.0m
144.0m동 151.0m남 150.0m
필지 중심의 해발은 약 144m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 동쪽이 가장 높고(151m) 북쪽이 가장 낮아(139m) 차이가 약 12m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.
토지이용계획
감정평가서 토지이용계획 기재: “기호 1 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)] 및주거밀집지역300m내), 개발제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 제한보호구역(폭발물관련:1km), 과밀억제권역 기호 2 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)] 및주거밀집지역100m내), 가축사육제한구역(2019-11- 29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)[및주거밀집지역300m내), 개발제한구역, 제 한보호구역(전방지역:25km), 제한보호구역(…”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
이 농지에 주택을 짓는다면
| 개발제한구역 | 그린벨트에서는 새 주택을 짓는 것이 원칙적으로 금지됩니다. 기존 주택의 개축·재축, 이축권(공익사업 등으로 옮겨 짓는 권리), 취락지구 안의 주택 같은 예외만 허가로 가능합니다(개발제한구역법). |
|---|---|
| 농지 규제 | 농업진흥지역 밖이면 농지전용 허가(농지법 제34조)를 받아 지을 수 있습니다. 농업인 주택은 허가 대신 신고로 가능할 수 있습니다(제35조). |
| 진입로 | 맹지라 건축법 제44조의 접도 요건(도로에 2m 이상)을 채우려면 진입로(통행 동의·도로 개설)를 먼저 확보해야 합니다. |
순서
- 낙찰과 소유권농취증을 내고 잔금을 치러 소유권을 넘겨받습니다.
- 설계 상담건축사·토목 설계사무소에서 앉힐 자리, 진입로, 상하수도·전기 인입을 먼저 봅니다.
- 허가 접수건축허가(또는 신고)를 내면 농지전용 허가·개발행위허가가 함께 처리(의제)되는 경우가 많습니다(건축법 제11조).
- 부담금 납부·착공농지보전부담금을 내고 공사를 시작합니다.
- 사용승인·지목 변경준공 뒤 사용승인을 받고 지목을 「대」로 바꿉니다.
법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.
농취증 발급 요령과 발급기관
| 발급기관 | 덕양구청 — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다. |
|---|---|
| 신청 방법 | 방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗ |
| 준비 서류 | 신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요. |
| 처리 기간 | 신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④). |
| 제출 시한 | 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.28(수))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요. |
| 면적 요건 | 농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②). |
| 반려되면 | 불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요. |
이 농지로 농지연금을 받는다면
농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 199,200원 × 1,808㎡ = 약 360,153,600원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2026년 공시지가).
| 나이 | 가입자(농업인) 만 60세 이상 |
|---|---|
| 영농경력 | 5년 이상 |
| 농지 | 지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다 |
| 권리 | 경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음) |
| 보유 기간 | 신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다 |
| 거리 | 주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내 |
지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.
정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.
요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.
임차인·점유
매각물건명세서에 신고된 임차인이 없습니다. 농지는 경작자가 따로 있는 경우가 많으니 현장에서 누가 농사짓는지 확인하세요.
비닐하우스·창고 등 제시외 건물
| 감정평가서 제시목록 외 물건 | - 본건 기호 1 토지상에 컨테이너, 비닐하우스, 적재물 등이 소재하나 철거 및 이동의 난이성, 감정평가 목적 등을 고려하여 이에 구애됨이 없이 정상평가하였으니 경매진행시 참조하시기 바랍니다. - 본건 기호 1 토지상에 소유자 미○○ 조경수 및 자생하는 수목이 수 그루 소재하나, 토지에 포함하여 평가하였으니 경매진행시 참조하시기 바랍니다. |
|---|---|
| 매각물건명세서·법원 비고 | 지상에 소재한 컨테이너 및 비닐하우스, 적재물 등은 이동 및 철거가 용이하므로 감정 및 매각에서 제외함 |
등기되지 않은 하우스·창고·컨테이너가 매각에 포함되는지(포함·제외), 남의 소유라면 철거·법정지상권 문제가 없는지 확인하세요. 불법 건축물은 농취증 반려와 농지연금 가입 제한 사유가 될 수 있습니다.
같은 동네 땅 거래
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 벽제동 3** | 임야 | 1,126㎡ | 51,380,000원 | 150,847원 | 45,631원 | 2026-08 |
| 벽제동 2** | 전 | 271㎡ | 10,500,000원 | 128,083원 | 38,745원 | 2026-07 |
| 벽제동 2** | 전 | 679㎡ | 205,000,000원 | 998,071원 | 301,915원 | 2026-07 |
| 벽제동 2** | 전 | 5,275㎡ | 1,596,000,000원 | 1,000,200원 | 302,559원 | 2026-07 |
| 벽제동 2** | 전 | 688㎡ | 208,000,000원 | 999,429원 | 302,326원 | 2026-07 |
| 벽제동 2** | 전 | 393㎡ | 119,000,000원 | 1,000,993원 | 302,799원 | 2026-07 |
| 벽제동 2** | 전 | 2,096㎡ | 82,120,000원 | 129,518원 | 39,179원 | 2026-07 |
| 벽제동 2** | 전 | 1,273㎡ | 49,280,000원 | 127,974원 | 38,712원 | 2026-07 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 같은 동네라도 도로·모양·용도지역에 따라 값이 크게 다르니 참고로만 보세요.
감정평가 요항
| 위치/주위환경 | 본건은 경기도 고양시 덕양구 벽제동 소재 "목암동삼거리" 동측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답, 임야, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다. |
|---|---|
| 교통상황 | 본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 이용편의성은 보통시 됩니다. |
| 형태 및 이용상태 | 기호 1 부정형의 완경사지로서, 전 등으로 이용 중입니다. 기호 2 부정형의 완경사지로서, 자연림 등입니다. |
| 인접 도로상태 | 기호 1 지적도상 맹지이나. 본건 북측으로 노폭 약3미터의 도로를 통해 진출입이 가능합니다. 기호 2 지적도상 맹지이며, 인접 필지(기호 2)를 통해 진출입이 가능합니다. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 기호 1 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)] 및주거밀집지역300m내), 개발제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 제한보호구역(폭발물관련:1km), 과밀억제권역 기호 2 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)] 및주거밀집지역100m내), 가축사육제한구역(2019-11- 29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)[및주거밀집지역300m내), 개발제한구역, 제 한보호구역(전방지역:25km), 제한보호구역(폭발물관련:1km) , 과밀억제권역 |
| 공부와의 차이 | 본건 기호 2 토지는 지목 답이나 현황 자연림 상태입니다. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | - 임대관계는 미상입니다. - 본건 토지의 정확한 지적경계 및 이용상황의 확인 등은 측량을 요합니다. |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
경기 고양시 덕양구 농지 낙찰 결과
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 경기 고양시 덕양구에서 농지(지분 제외) 7건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 49%, 한 건에 평균 1명이 입찰했습니다. 이 농지 최저가는 감정가의 49%입니다.
| 사건 | 지목 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고양지원 2025타경65150 | 답 | 395,937,000원 | 194,020,000원 | 49% | 1 | 2026.09.02 |
| 고양지원 2024타경9187 | 답 | 446,754,000원 | 157,960,000원 | 35% | 1 | 2026.07.14 |
| 고양지원 2025타경62353 | 답 | 936,912,000원 | 472,001,000원 | 50% | - | 2026.07.02 |
| 고양지원 2025타경63822 | 전 | 735,966,000원 | 442,000,000원 | 60% | - | 2026.06.24 |
| 고양지원 2025타경63859 | 전 | 317,460,000원 | 126,660,000원 | 40% | - | 2026.05.27 |
| 고양지원 2025타경64241 | 답 | 2,189,132,000원 | 1,072,674,000원 | 49% | - | 2026.04.28 |
경기 고양시 덕양구의 다른 경매 농지
맹지
사리현동 393-4과수원 · 2,707㎡(819평)최저가 539,285,000원 (17%)입찰 2026.10.13 · 고양지원경기도 고양시 일산동구
대자동 782-6답 · 991㎡(300평)최저가 582,014,000원 (70%)입찰 2026.10.14 · 고양지원경기도 고양시 덕양구
성석동 428-55전 · 795㎡(240평)최저가 154,430,000원 (24%)입찰 2026.10.20 · 고양지원경기도 고양시 일산동구
효자동 166전 · 466㎡(141평)최저가 280,066,000원 (100%)입찰 2026.10.20 · 고양지원경기도 고양시 덕양구
주교동 495답 · 3,871㎡(1,171평)최저가 194,083,000원 (17%)입찰 2026.10.21 · 고양지원경기도 고양시 덕양구
성석동 206전 · 1,983㎡(600평)최저가 365,040,000원 (70%)입찰 2026.10.21 · 고양지원경기도 고양시 일산동구
사진 52장
현황조사의 법적 근거와 한계 (제85조)
법원은 경매개시결정 뒤 바로 집행관에게 부동산의 현상·점유관계·차임 또는 보증금의 액수·그 밖의 현황을 조사하도록 명해야 한다(제85조 제1항). 집행관은 부동산에 출입하고 점유자에게 질문하거나 문서 제시를 요구할 수 있으며 필요하면 잠긴 문을 여는 처분도 할 수 있다. 다만 조사는 점유자의 진술과 전입세대 자료에 의존하므로 기재가 곧 법적 판단은 아니다.
현황조사서는 매각물건명세서와 함께 입찰자가 보는 두 기본 문서 가운데 하나입니다. 근거는 제85조입니다. 제1항은 법원이 경매개시결정을 한 뒤 바로 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 그 밖의 현황을 조사하도록 명해야 한다고 정합니다. 제2항은 집행관이 조사할 때 부동산에 출입할 수 있고 채무자나 부동산을 점유하는 제3자에게 질문하거나 문서를 제시하도록 요구할 수 있게 하며, 제3항은 필요하면 잠긴 문을 여는 등 적절한 처분을 할 수 있게 합니다.
조사 결과는 민사집행규칙 제46조에 따라 현황조사보고서로 정리되어 사건표시, 부동산 표시, 조사 일시·장소·방법, 제85조 제1항의 사항이 기재되고, 사진·전입세대열람 내역·임대차관계조사서가 붙습니다. 법원은 이를 바탕으로 매각물건명세서(제105조)의 점유자·점유권원·기간·차임·보증금 항목을 작성합니다.
현황조사서의 값은 조사 방법에서 나옵니다. 집행관은 점유자를 만나 진술을 듣고 계약서 제시를 요구하며, 못 만나면 전입세대열람과 우편물·현장 상태로 기재합니다. 그래서 "임차인 진술에 의함", "폐문부재로 점유관계 미상", "전입세대열람상 ○○○ 전입"처럼 정보의 출처가 함께 적혀 있습니다. 출처가 진술이면 진술자의 이해관계를, 출처가 열람 자료면 실제 거주와 다를 가능성을 따로 봐야 합니다.
경매 컨설팅 안내
안녕하십니까. 여의주경매법인 대표 김성훈입니다.
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 땅이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
- 상담 신청 — 관심 있는 농지와 연락처를 남기시면 쓰실 목적(농사·주말농장·창고·투자)을 여쭙니다.
- 물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·토지이용계획·같은 동네 거래를 확인해 보고서로 드립니다.
- 계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
- 입찰 준비 — 입찰가와 농취증 서류(농업경영계획서 등)를 함께 준비합니다.
- 입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 농취증 제출·잔금·소유권 이전까지 안내합니다.
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.