몰수조건
농취증을 못 내면 입찰보증금 1,401,200원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.30)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조).
“농지취득자격증명이 필요함(미제출시 매수신청보증금 몰수함)”
광주지방법원 2025타경33861
전라남도 나주시 왕곡면 월천리 86-2 외 1필지
지목답면적834㎡(252평)
용도지역계획관리지역
입찰 2026.10.23(금) 오전 9:55
| 소재지 | 월천리 86-2 전라남도 나주시 왕곡면 외 1필지 | ||
|---|---|---|---|
| 지목 | 답 | 면적 | 834㎡ (252평) |
| 용도지역 | 계획관리지역 | 지세·형상 | 평지 · 역삼각형 |
| 도로접면 | 세로(불) | 공시지가 | 평당 43,967원 (㎡당 13,300원) |
| 감정가 | 25,020,000원 | 최저가 | 14,012,000원 |
| 유찰 | 2회 · 56% | 보증금 | 1,401,200원 |
값 장부 평당
이번 최저가평당 55,541원 ㎡당 16,801원
공시지가 2026평당 43,967원 ㎡당 13,300원
동네 실거래(3건)평당 106,986원 ㎡당 32,363원
감정가평당 99,174원 ㎡당 30,000원
농취증
미제출 시
보증금 몰수
미제출 시
보증금 몰수
검토 네 가지
몰수조건
일련번호 1,4 : 지적도상 맹지입니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 세로(불)로 표시되어 있습니다. 세로(불)는 폭 8m 미만으로 자동차가 다니지 못하는 길입니다.
필요
용도지역 계획관리지역 건폐율 40% · 용적률 100% (시행령 상한, 조례 값 정리 전)
제한
맹지(도로 접면 없음) — 도로에 붙어 있지 않은 땅입니다. 건축법 제44조는 건축물 대지가 도로에 2m 이상 접하도록 요구해, 진입로(통행권·도로 개설)를 확보하기 전에는 건축허가가 나지 않습니다. 지목 답(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
위치와 법원 기본정보
소재지 전라남도 나주시 왕곡면 월천리 86-2 외 1필지
땅콩 필지 정보- 사건
- 2025타경33861 부동산강제경매
- 법원
- 광주지방법원
- 주소
- 광주 동구 준법로 7-12
- 담당
- 경매10계 · 062-239-1674(2층 민사집행과 지법253호)
- 입찰기일
- 2026.10.23(금) 오전 9:55 · 입찰법정
- 보증금
- 1,401,200원 (최저가의 10%)
- 매각결정
- 2026.10.30(금) — 이날까지 농취증 제출
- 사건 경과
- 접수 2025.09.10 · 경매개시 2025.09.24 · 배당요구종기 2025.12.16
- 청구금액
- 17,825,020원
이 농지는
전라남도 나주시 왕곡면 월천리 86-2의 답입니다. 면적은 834㎡(252평)(2필지 합계), 용도지역은 계획관리지역입니다. 감정가는 25,020,000원인데 두 번 유찰돼 이번 최저가는 14,012,000원(감정가의 56%)입니다. 입찰은 2026.10.23(금) 오전 9:55, 광주지방법원에서 열립니다.
농지취득자격증명 — 농취증을 못 내면 입찰보증금 1,401,200원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.30)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). 1,000㎡ 미만이라 농업진흥지역 밖이면 주말·체험영농 목적으로 신청할 수 있습니다(농지법 제6조).
도로·맹지 — 일련번호 1,4 : 지적도상 맹지입니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 세로(불)로 표시되어 있습니다. 세로(불)는 폭 8m 미만으로 자동차가 다니지 못하는 길입니다. 집·창고를 지으려면 건축법 제44조에 따라 도로에 2m 이상 붙어야 해 진입로(통행권·도로 개설)를 먼저 확보해야 합니다. 그만큼 값이 낮게 매겨집니다.
용도지역·농업진흥구역 — 용도지역 계획관리지역 건폐율 40% · 용적률 100% (시행령 상한, 조례 값 정리 전) 지역·지구 자료가 없어 농업진흥지역 여부를 가리지 못했습니다. 토지이용계획확인서로 확인하세요.
집·창고 짓기 — 맹지(도로 접면 없음) — 도로에 붙어 있지 않은 땅입니다. 건축법 제44조는 건축물 대지가 도로에 2m 이상 접하도록 요구해, 진입로(통행권·도로 개설)를 확보하기 전에는 건축허가가 나지 않습니다. 지목 답(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.
토지 정보
| 지목(공부) | 답 · 실제 이용상황 답 |
|---|---|
| 면적 | 834㎡(252평) · 2필지 합계 |
| 용도지역 | 계획관리지역 |
| 지세(높낮이) | 평지 |
| 형상(모양) | 역삼각형 |
| 도로접면 | 세로(불) |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 43,967원 ㎡당 13,300원 (+0%) 2025년 평당 43,967원 ㎡당 13,300원 (+0%) 2025년 평당 43,967원 ㎡당 13,300원 (+0.8%) 2024년 평당 43,637원 ㎡당 13,200원 (+0%) 2024년 평당 43,637원 ㎡당 13,200원 |
국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 평지입니다. 거의 기울지 않은 땅입니다.
북 20.0m서 17.0m중심
20.0m동 23.0m남 22.0m
20.0m동 23.0m남 22.0m
필지 중심의 해발은 약 20m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 동쪽이 가장 높고(23m) 서쪽이 가장 낮아(17m) 차이가 약 6m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.
토지이용계획
감정평가서 토지이용계획 기재: “일련번호 1,4 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(복합형), 가축사육제한구역(300m제한구역_염소, 개(육견제외))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(800m제한구역_닭, 오리, 메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일련번호 2 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(200m제한구역_그밖의 가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
이 농지에 주택을 짓는다면
| 용도지역 | 계획관리지역은 국토계획법 시행령 별표상 단독주택을 지을 수 있는 지역입니다. |
|---|---|
| 농지 규제 | 농업진흥지역 밖이면 농지전용 허가(농지법 제34조)를 받아 지을 수 있습니다. 농업인 주택은 허가 대신 신고로 가능할 수 있습니다(제35조). |
| 진입로 | 맹지라 건축법 제44조의 접도 요건(도로에 2m 이상)을 채우려면 진입로(통행 동의·도로 개설)를 먼저 확보해야 합니다. |
숫자로 보면
| 바닥면적(건폐율 40%) | 최대 약 101평(333㎡) |
|---|---|
| 연면적(용적률 100%) | 최대 약 252평(834㎡) — 2층이면 층마다 약 333㎡ |
| 농지보전부담금(추정) | 공시지가 13,300원 × 20% = ㎡당 2,660원 × 660㎡(주택 부지 200평만 바꾸는 경우) ≈ 1,755,600원 |
| 허가 대신 신고 | 관리·농림지역에서 연면적 200㎡ 미만·3층 미만이면 건축허가 대신 건축신고로 할 수 있습니다(건축법 제14조). |
순서
- 낙찰과 소유권농취증을 내고 잔금을 치러 소유권을 넘겨받습니다.
- 설계 상담건축사·토목 설계사무소에서 앉힐 자리, 진입로, 상하수도·전기 인입을 먼저 봅니다.
- 허가 접수건축허가(또는 신고)를 내면 농지전용 허가·개발행위허가가 함께 처리(의제)되는 경우가 많습니다(건축법 제11조).
- 부담금 납부·착공농지보전부담금을 내고 공사를 시작합니다.
- 사용승인·지목 변경준공 뒤 사용승인을 받고 지목을 「대」로 바꿉니다.
법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.
농취증 발급 요령과 발급기관
| 발급기관 | 왕곡면 행정복지센터(면사무소) — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다. |
|---|---|
| 신청 방법 | 방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗ |
| 준비 서류 | 신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요. |
| 처리 기간 | 신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④). |
| 제출 시한 | 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.30(금))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요. |
| 면적 요건 | 농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②). |
| 반려되면 | 불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요. |
이 농지로 농지연금을 받는다면
농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 13,300원 × 834㎡ = 약 11,092,200원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2026년 공시지가).
| 나이 | 가입자(농업인) 만 60세 이상 |
|---|---|
| 영농경력 | 5년 이상 |
| 농지 | 지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다 |
| 권리 | 경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음) |
| 보유 기간 | 신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다 |
| 거리 | 주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내 |
지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.
정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.
요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.
임차인·점유
매각물건명세서에 신고된 임차인이 없습니다. 농지는 경작자가 따로 있는 경우가 많으니 현장에서 누가 농사짓는지 확인하세요.
비닐하우스·창고 등 제시외 건물
| 감정평가서 제시목록 외 물건 | -- |
|---|
등기되지 않은 하우스·창고·컨테이너가 매각에 포함되는지(포함·제외), 남의 소유라면 철거·법정지상권 문제가 없는지 확인하세요. 불법 건축물은 농취증 반려와 농지연금 가입 제한 사유가 될 수 있습니다.
같은 동네 땅 거래
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 월천리 2** | 전 | 976㎡ | 45,000,000원 | 152,421원 | 46,107원 | 2026-08 |
| 월천리 2** | 전 | 313㎡ | 7,400,000원 | 78,156원 | 23,642원 | 2026-07 |
| 월천리 2** | 전 | 1,501㎡ | 35,300,000원 | 77,746원 | 23,518원 | 2026-07 |
| 월천리 2** | 전 | 853㎡ | 20,000,000원 | 77,511원 | 23,447원 | 2026-07 |
| 월천리 2** | 전 | 1,381㎡ | 32,500,000원 | 77,799원 | 23,534원 | 2026-07 |
| 월천리 2** | 전 | 75㎡ | 1,800,000원 | 79,128원 | 23,936원 | 2026-07 |
| 월천리 7* | 대 | 205㎡ | 7,000,000원 | 112,880원 | 34,146원 | 2026-05 |
| 월천리 7* | 대 | 914㎡ | 26,000,000원 | 94,037원 | 28,446원 | 2026-05 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 같은 동네라도 도로·모양·용도지역에 따라 값이 크게 다르니 참고로만 보세요.
감정평가 요항
| 위치/주위환경 | 대상물건은 전라남도 나주시 왕곡면 월천리 소재 '월봉마을' 북동측 근거리(일련번호 1,4), 옥곡리 소재 '방축마을' 남측 인근(일련번호 2)에 위치하며, 인근에는 자연마을, 농경지 등으로 형성된 순수 농경지대 및 마을주변 농경지대임. |
|---|---|
| 교통상황 | 본건 및 인근까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨. |
| 형태 및 이용상태 | 일련번호 1 : 부정형 평지로서, 휴경답(자생 잡목 등 소재)임. 일련번호 2 : 사다리형 평지로서, 전임. 일련번호 4 : 사다리형 평지로서, 휴경답(자생 잡목 등 소재)임. |
| 인접 도로상태 | 일련번호 1,4 : 지적도상 맹지임. 일련번호 2 : 북서측으로 노폭 약 3-4미터 아스팔트 포장도로에 접함. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 일련번호 1,4 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(복합형), 가축사육제한구역(300m제한구역_염소, 개(육견제외))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(800m제한구역_닭, 오리, 메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일련번호 2 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(200m제한구역_그밖의 가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임. |
| 공부와의 차이 | -- |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | 임대관계 : 미 상 임. 기 타 : -- |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
전남 나주시 농지 낙찰 결과
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 전남 나주시에서 농지(지분 제외) 36건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 47.5%, 한 건에 평균 1.7명이 입찰했습니다. 이 농지 최저가는 감정가의 56%입니다.
| 사건 | 지목 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 광주지방법원 2025타경34766 | 답 | 161,060,000원 | 76,500,000원 | 47% | 1 | 2026.10.08 |
| 광주지방법원 2024타경72620 | 답 | 16,416,000원 | 4,168,990원 | 25% | 1 | 2026.10.02 |
| 광주지방법원 2024타경72620 | 전 | 20,560,000원 | 5,168,990원 | 25% | 1 | 2026.10.02 |
| 광주지방법원 2025타경6606 | 답 | 140,720,000원 | 80,320,000원 | 57% | 1 | 2026.09.30 |
| 광주지방법원 2025타경4730 | 과수원 | 268,128,000원 | 125,501,000원 | 47% | 2 | 2026.09.30 |
| 광주지방법원 2025타경4358 | 전 | 17,278,800원 | 10,200,000원 | 59% | 3 | 2026.09.30 |
전남 나주시의 다른 경매 농지
농업진흥구역맹지
곡천리 1209-2전 · 1,175㎡(355평)최저가 7,074,000원 (23%)입찰 2026.10.20 · 광주지방법원전라남도 나주시
오강리 546-2전 · 1,020㎡(309평)최저가 65,346,000원 (45%)입찰 2026.10.20 · 광주지방법원전라남도 나주시
맹지
인동리 457-5전 · 595㎡(180평)최저가 3,272,000원 (36%)입찰 2026.10.20 · 광주지방법원전라남도 나주시
맹지
오강리 52-33답 · 462㎡(140평)최저가 32,340,000원 (56%)입찰 2026.10.23 · 광주지방법원전라남도 나주시
용산리 669-4전 · 1,056㎡(319평)최저가 122,411,000원 (56%)입찰 2026.10.23 · 광주지방법원전라남도 나주시
농업진흥구역
청송리 1154-11답 · 477㎡(144평)최저가 3,488,000원 (29%)입찰 2026.10.23 · 광주지방법원전라남도 나주시
사진 7장
해남지원 경매, 114건 중 24건 낙찰
2026년 9월 21일 해남지원에서 진행된 경매에서 총 114건 중 24건이 낙찰됐다. 평균 낙찰가율은 94.9%로 나타났다.
해남지원에서 진행된 경매의 진행 건수는 114건이다. 이 중 24건이 낙찰되었으며, 67건은 유찰됐다. 나머지 23건은 취하 또는 변경됐다.
이번 경매에서 평균 낙찰가율은 94.9%로 집계됐다. 이는 감정가 대비 낙찰가의 비율을 의미한다. 그러나 낙찰 건수가 많지 않아 이 평균값에 대한 해석에는 주의가 필요하다.
최고가 낙찰된 물건은 전라남도 해남군 해남읍에 위치한 근린상가(집합)로, 감정가는 5억8,600만원이었다. 이 물건은 3억6,220만원에 낙찰되었으며, 낙찰가율은 61.8%로 나타났다. 응찰자는 1명이었다.
최다 응찰이 있었던 물건은 전라남도 완도군 금일읍의 단독주택으로, 감정가는 1억6,465만원이었다. 이 물건은 1억4,824만원에 낙찰되었으며, 낙찰가율은 90.0%였다. 응찰자는 2명이었다.
경매 컨설팅 안내
안녕하십니까. 여의주경매법인 대표 김성훈입니다.
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 땅이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
- 상담 신청 — 관심 있는 농지와 연락처를 남기시면 쓰실 목적(농사·주말농장·창고·투자)을 여쭙니다.
- 물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·토지이용계획·같은 동네 거래를 확인해 보고서로 드립니다.
- 계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
- 입찰 준비 — 입찰가와 농취증 서류(농업경영계획서 등)를 함께 준비합니다.
- 입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 농취증 제출·잔금·소유권 이전까지 안내합니다.
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.