몰수조건
농취증을 못 내면 입찰보증금 1,544,000원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.09.23)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조).
“농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환)”
광주지방법원 2025타경3553
전라남도 나주시 세지면 오봉리 421
지목답면적1,417㎡(429평)
용도지역생산관리지역
입찰 2026.10.28(수) 오전 9:55
| 소재지 | 오봉리 421 전라남도 나주시 세지면 | ||
|---|---|---|---|
| 지목 | 답 | 면적 | 1,417㎡ (429평) |
| 용도지역 | 생산관리지역 | 지세·형상 | 완경사 · 자루형 |
| 도로접면 | 세로(불) | 공시지가 | 평당 45,620원 (㎡당 13,800원) |
| 감정가 | 53,849,800원 | 최저가 | 15,440,000원 |
| 유찰 | 5회 · 29% | 보증금 | 1,544,000원 |
값 장부 평당
이번 최저가평당 36,017원 ㎡당 10,895원
공시지가 2026평당 45,620원 ㎡당 13,800원
감정가평당 125,620원 ㎡당 38,000원
농취증
미제출 시
보증금 몰수
미제출 시
보증금 몰수
검토 네 가지
몰수조건
토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 세로(불)로 표시되어 있습니다. 세로(불)는 폭 8m 미만으로 자동차가 다니지 못하는 길입니다. 집·창고를 지으려면 건축법 제44조에 따라 도로에 2m 이상 붙어야 해 진입로(통행권·도로 개설)를 먼저 확보해야 합니다. 그만큼 값이 낮게 매겨집니다.
“본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통시 됨”
아님
용도지역 생산관리지역 건폐율 20% · 용적률 80% (시행령 상한, 조례 값 정리 전)
제한
맹지(도로 접면 없음) — 도로에 붙어 있지 않은 땅입니다. 건축법 제44조는 건축물 대지가 도로에 2m 이상 접하도록 요구해, 진입로(통행권·도로 개설)를 확보하기 전에는 건축허가가 나지 않습니다. 형상 자루형 — 토지특성조사의 형상이 「자루형」입니다. 좁은 자루 부분은 진입로로만 쓰이고, 건축법상 접도 폭(2m 이상)을 채우는지 확인이 필요합니다.
위치와 법원 기본정보
소재지 전라남도 나주시 세지면 오봉리 421
땅콩 필지 정보- 사건
- 2025타경3553 부동산강제경매
- 법원
- 광주지방법원
- 주소
- 광주 동구 준법로 7-12
- 담당
- 경매13계 · 062-239-1938(2층 민사집행과 지법253호)
- 입찰기일
- 2026.10.28(수) 오전 9:55 · 입찰법정
- 보증금
- 1,544,000원 (최저가의 10%)
- 매각결정
- 2026.09.23(수) — 이날까지 농취증 제출
- 사건 경과
- 접수 2025.05.29 · 경매개시 2025.05.29 · 배당요구종기 2025.08.21
- 청구금액
- 9,921,100원
이 농지는
전라남도 나주시 세지면 오봉리 421의 답입니다. 면적은 1,417㎡(429평), 용도지역은 생산관리지역입니다. 감정가는 53,849,800원인데 다섯 번 유찰돼 이번 최저가는 15,440,000원(감정가의 29%)입니다. 입찰은 2026.10.28(수) 오전 9:55, 광주지방법원에서 열립니다.
농지취득자격증명 — 농취증을 못 내면 입찰보증금 1,544,000원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.09.23)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). 1,000㎡ 이상이라 농업경영계획서를 내고 실제로 농사지을 계획을 밝혀야 합니다.
도로·맹지 — 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 세로(불)로 표시되어 있습니다. 세로(불)는 폭 8m 미만으로 자동차가 다니지 못하는 길입니다. 집·창고를 지으려면 건축법 제44조에 따라 도로에 2m 이상 붙어야 해 진입로(통행권·도로 개설)를 먼저 확보해야 합니다. 그만큼 값이 낮게 매겨집니다.
용도지역·농업진흥구역 — 용도지역 생산관리지역 건폐율 20% · 용적률 80% (시행령 상한, 조례 값 정리 전) 농업진흥지역 밖의 농지입니다.
집·창고 짓기 — 맹지(도로 접면 없음) — 도로에 붙어 있지 않은 땅입니다. 건축법 제44조는 건축물 대지가 도로에 2m 이상 접하도록 요구해, 진입로(통행권·도로 개설)를 확보하기 전에는 건축허가가 나지 않습니다. 형상 자루형 — 토지특성조사의 형상이 「자루형」입니다. 좁은 자루 부분은 진입로로만 쓰이고, 건축법상 접도 폭(2m 이상)을 채우는지 확인이 필요합니다. 지목 답(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
계획관리지역(일부)생산관리지역(일부)가축사육제한구역성장관리계획구역(일부)
판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.
토지 정보
| 지목(공부) | 답 · 실제 이용상황 답 |
|---|---|
| 면적 | 1,417㎡(429평) |
| 용도지역 | 생산관리지역 |
| 지세(높낮이) | 완경사 |
| 형상(모양) | 자루형 |
| 도로접면 | 세로(불) |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 45,620원 ㎡당 13,800원 (+1.5%) 2025년 평당 44,959원 ㎡당 13,600원 (+0%) 2024년 평당 44,959원 ㎡당 13,600원 (+0%) 2024년 평당 44,959원 ㎡당 13,600원 (+0%) 2023년 평당 44,959원 ㎡당 13,600원 |
국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 완경사입니다. 완만하게 기운 땅입니다. 농사에는 큰 지장이 없지만 건축하려면 단을 나누거나 흙을 깎고 메우는 공사가 따를 수 있습니다.
북 43.0m서 42.0m중심
42.0m동 42.0m남 38.0m
42.0m동 42.0m남 38.0m
필지 중심의 해발은 약 42m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 북쪽이 가장 높고(43m) 남쪽이 가장 낮아(38m) 차이가 약 5m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.
토지이용계획
| 지역·지구 | 걸린 정도 | 근거 | 무엇을 뜻하나 |
|---|---|---|---|
| 계획관리지역 | 필지 일부 | 국토계획법 | 도시지역 편입이 예상되거나 제한적 개발이 가능한 관리지역입니다. 관리지역 가운데 건축 선택지가 가장 넓습니다. |
| 생산관리지역 | 필지 일부 | 국토계획법 | 농업·임업 생산을 위해 관리가 필요한 관리지역입니다. 건축 가능한 용도가 계획관리지역보다 좁습니다. |
| 성장관리계획구역 | 필지 일부 | 국토계획법 제75조의2 | 난개발이 우려되는 곳에 기반시설·건축물 배치 기준을 정해 둔 구역입니다. 건축할 때 성장관리계획에 맞춰야 합니다. |
| 가축사육제한구역 | 필지 전체 | 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 | 주거 밀집지 인근 등에서 축사 등 가축 사육시설 설치가 제한됨. |
감정평가서 토지이용계획 기재: “토지이용계획확인원상, 계획관리지역, 생산관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(200m제한구역_그밖의 가축)임.”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
이 농지에 주택을 짓는다면
| 용도지역 | 생산관리지역은 국토계획법 시행령 별표상 단독주택을 지을 수 있는 지역입니다(4층 이하). |
|---|---|
| 농지 규제 | 농업진흥지역 밖이면 농지전용 허가(농지법 제34조)를 받아 지을 수 있습니다. 농업인 주택은 허가 대신 신고로 가능할 수 있습니다(제35조). |
| 진입로 | 맹지라 건축법 제44조의 접도 요건(도로에 2m 이상)을 채우려면 진입로(통행 동의·도로 개설)를 먼저 확보해야 합니다. |
| 함께 볼 것 | 성장관리계획구역이라 계획에서 정한 배치·도로·건축 기준을 따라야 합니다. |
숫자로 보면
| 바닥면적(건폐율 20%) | 최대 약 86평(283㎡) |
|---|---|
| 연면적(용적률 80%) | 최대 약 343평(1,133㎡) — 2층이면 층마다 약 283㎡ |
| 농지보전부담금(추정) | 공시지가 13,800원 × 20% = ㎡당 2,760원 × 660㎡(주택 부지 200평만 바꾸는 경우) ≈ 1,821,600원 |
| 허가 대신 신고 | 관리·농림지역에서 연면적 200㎡ 미만·3층 미만이면 건축허가 대신 건축신고로 할 수 있습니다(건축법 제14조). |
순서
- 낙찰과 소유권농취증을 내고 잔금을 치러 소유권을 넘겨받습니다.
- 설계 상담건축사·토목 설계사무소에서 앉힐 자리, 진입로, 상하수도·전기 인입을 먼저 봅니다.
- 허가 접수건축허가(또는 신고)를 내면 농지전용 허가·개발행위허가가 함께 처리(의제)되는 경우가 많습니다(건축법 제11조).
- 부담금 납부·착공농지보전부담금을 내고 공사를 시작합니다.
- 사용승인·지목 변경준공 뒤 사용승인을 받고 지목을 「대」로 바꿉니다.
법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.
농취증 발급 요령과 발급기관
| 발급기관 | 세지면 행정복지센터(면사무소) — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다. |
|---|---|
| 신청 방법 | 방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗ |
| 준비 서류 | 신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요. |
| 처리 기간 | 신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④). |
| 제출 시한 | 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.09.23(수))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요. |
| 면적 요건 | 농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②). |
| 반려되면 | 불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요. |
이 농지로 농지연금을 받는다면
농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 13,800원 × 1,417㎡ = 약 19,555,980원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2026년 공시지가).
| 나이 | 가입자(농업인) 만 60세 이상 |
|---|---|
| 영농경력 | 5년 이상 |
| 농지 | 지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다 |
| 권리 | 경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음) |
| 보유 기간 | 신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다 |
| 거리 | 주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내 |
지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.
정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.
요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.
임차인·점유
매각물건명세서에 신고된 임차인이 없습니다. 농지는 경작자가 따로 있는 경우가 많으니 현장에서 누가 농사짓는지 확인하세요.
비닐하우스·창고 등 제시외 건물
| 감정평가서 제시목록 외 물건 | -- |
|---|
등기되지 않은 하우스·창고·컨테이너가 매각에 포함되는지(포함·제외), 남의 소유라면 철거·법정지상권 문제가 없는지 확인하세요. 불법 건축물은 농취증 반려와 농지연금 가입 제한 사유가 될 수 있습니다.
감정평가 요항
| 위치/주위환경 | 본건은 전라남도 나주시 세지면 오봉리 소재「열곡마을」남서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택, 자연림 등이 소재하는 마을주변 농경지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨. |
|---|---|
| 교통상황 | 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통시 됨. |
| 형태 및 이용상태 | 부정형의 농경지(답)으로 이용중임. |
| 인접 도로상태 | 맹지임. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 토지이용계획확인원상, 계획관리지역, 생산관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(200m제한구역_그밖의 가축)임. |
| 공부와의 차이 | -- |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | ㉠ 임대관계는 미상임. ㉡ 본건은 인접필지(422-1, 446번지 등)와 경계구분없이 일체로 이용중인 바, 지적경계복원측량을 요하니 경매진행시 참고하시기 바람. ㉢ 본건은「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상 둘이상의 용도지역에 걸쳐있으나 용도지역을 달리하는 부분의 면적이 과소하여 가격형성에 미치는 영향이 미미할 것으로 판단되어 주된 용도지역을 기준으로 평가하였음. |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
전남 나주시 농지 낙찰 결과
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 전남 나주시에서 농지(지분 제외) 36건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 47.5%, 한 건에 평균 1.7명이 입찰했습니다. 이 농지 최저가는 감정가의 29%입니다.
| 사건 | 지목 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 광주지방법원 2025타경34766 | 답 | 161,060,000원 | 76,500,000원 | 47% | 1 | 2026.10.08 |
| 광주지방법원 2024타경72620 | 답 | 16,416,000원 | 4,168,990원 | 25% | 1 | 2026.10.02 |
| 광주지방법원 2024타경72620 | 전 | 20,560,000원 | 5,168,990원 | 25% | 1 | 2026.10.02 |
| 광주지방법원 2025타경6606 | 답 | 140,720,000원 | 80,320,000원 | 57% | 1 | 2026.09.30 |
| 광주지방법원 2025타경4730 | 과수원 | 268,128,000원 | 125,501,000원 | 47% | 2 | 2026.09.30 |
| 광주지방법원 2025타경4358 | 전 | 17,278,800원 | 10,200,000원 | 59% | 3 | 2026.09.30 |
전남 나주시의 다른 경매 농지
농업진흥구역맹지
곡천리 1209-2전 · 1,175㎡(355평)최저가 7,074,000원 (23%)입찰 2026.10.20 · 광주지방법원전라남도 나주시
오강리 546-2전 · 1,020㎡(309평)최저가 65,346,000원 (45%)입찰 2026.10.20 · 광주지방법원전라남도 나주시
맹지
인동리 457-5전 · 595㎡(180평)최저가 3,272,000원 (36%)입찰 2026.10.20 · 광주지방법원전라남도 나주시
맹지
오강리 52-33답 · 462㎡(140평)최저가 32,340,000원 (56%)입찰 2026.10.23 · 광주지방법원전라남도 나주시
용산리 669-4전 · 1,056㎡(319평)최저가 122,411,000원 (56%)입찰 2026.10.23 · 광주지방법원전라남도 나주시
농업진흥구역
청송리 1154-11답 · 477㎡(144평)최저가 3,488,000원 (29%)입찰 2026.10.23 · 광주지방법원전라남도 나주시
사진 9장
무상거주확인서 쓴 임차인, 대항력 주장할 수 있을까
글 김성훈 · 편집 고팀장
선순위 전입세대가 있는 물건인데, 매각물건명세서에 “채권자 제출 무상거주확인서 있음”이 붙어 있습니다. 시중의 결론은 간단합니다. “확인서 있으면 대항력 깨진다, 안심하고 입찰해도 된다.”
금반언은 표시의 상대를 따지고, 신의칙은 행사의 상대를 본다.
근거로 인용되는 판례가 대법원 2016다228215입니다. 사실관계부터 정확히 해둡시다. 대항력을 전부 갖춘 진짜 임차인 — 계약하고, 보증금 내고, 전입하고, 확정일자까지 받은 사람 — 이 은행의 담보조사 때 “임차인으로서 권리를 주장하지 않겠다”는 확인서를 써줬고, 낙찰 후 대항력을 주장한 사건입니다. 대법원은 허용하지 않았습니다.
가짜 임차인 이야기가 아닙니다. 가짜였다면 이 판례가 필요하지도 않았습니다 — 확인서가 있든 없든 대항력이 없었을 테니까요. 실체를 다투면 임차인이 이기는 사안이었기에, 이 판례의 무게가 있는 것입니다. 사실관계는 대항력 있음. 쟁점은 그 권리의 행사. 이 두 마디를 쥐고, 판례를 한 층씩 읽어보겠습니다.
칼럼의 앞부분을 옮겼습니다.
경매 컨설팅 안내
안녕하십니까. 여의주경매법인 대표 김성훈입니다.
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 땅이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
- 상담 신청 — 관심 있는 농지와 연락처를 남기시면 쓰실 목적(농사·주말농장·창고·투자)을 여쭙니다.
- 물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·토지이용계획·같은 동네 거래를 확인해 보고서로 드립니다.
- 계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
- 입찰 준비 — 입찰가와 농취증 서류(농업경영계획서 등)를 함께 준비합니다.
- 입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 농취증 제출·잔금·소유권 이전까지 안내합니다.
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.