몰수조건
농취증을 못 내면 입찰보증금 39,342,200원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.09.18)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조).
“농지취득자격증명이 필요함(미제출시 매수신청보증금 몰수함)”
광주지방법원 2026타경30328
전라남도 나주시 부덕동 456
지목과수원면적7,082㎡(2,142평)
용도지역자연녹지지역
입찰 2026.10.23(금) 오전 9:55
| 소재지 | 부덕동 456 전라남도 나주시 | ||
|---|---|---|---|
| 지목 | 과수원 (현황 주거나지) | 면적 | 7,082㎡ (2,142평) |
| 용도지역 | 자연녹지지역 | 지세·형상 | 완경사 · 자루형 |
| 도로접면 | 중로(소로) | 공시지가 | 평당 131,901원 (㎡당 39,900원) |
| 감정가 | 878,172,000원 | 최저가 | 393,422,000원 |
| 유찰 | 3회 · 45% | 보증금 | 39,342,200원 |
값 장부 평당
이번 최저가평당 183,644원 ㎡당 55,552원
공시지가 2026평당 131,901원 ㎡당 39,900원
감정가평당 409,923원 ㎡당 124,001원
농취증
미제출 시
보증금 몰수
미제출 시
보증금 몰수
검토 네 가지
몰수조건
접함
본건 동측과 북측으로 노폭 약 6m의 아스팔트 및 콘크리트포장도로에 접합니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 중로(소로)로 표시되어 있습니다. 중로는 폭 12m 이상 25m 미만, 소로는 폭 8m 이상 12m 미만 도로입니다.
아님
용도지역 자연녹지지역 건폐율 20% · 용적률 100% (시행령 상한, 조례 값 정리 전)
먼저
정비구역 — 정비사업 구역입니다. 사업 진행 중에는 개별 건축·형질변경이 제한될 수 있습니다. 형상 자루형 — 토지특성조사의 형상이 「자루형」입니다. 좁은 자루 부분은 진입로로만 쓰이고, 건축법상 접도 폭(2m 이상)을 채우는지 확인이 필요합니다.
위치와 법원 기본정보
소재지 전라남도 나주시 부덕동 456
땅콩 필지 정보- 사건
- 2026타경30328 공유물분할을위한경매
- 법원
- 광주지방법원
- 주소
- 광주 동구 준법로 7-12
- 담당
- 경매10계 · 062-239-1674(2층 민사집행과 지법253호)
- 입찰기일
- 2026.10.23(금) 오전 9:55 · 입찰법정
- 보증금
- 39,342,200원 (최저가의 10%)
- 매각결정
- 2026.09.18(금) — 이날까지 농취증 제출
- 사건 경과
- 접수 2026.01.28 · 경매개시 2026.02.02 · 배당요구종기 2026.04.24
이 농지는
전라남도 나주시 부덕동 456의 과수원입니다. 면적은 7,082㎡(2,142평), 용도지역은 자연녹지지역입니다. 감정가는 878,172,000원인데 세 번 유찰돼 이번 최저가는 393,422,000원(감정가의 45%)입니다. 입찰은 2026.10.23(금) 오전 9:55, 광주지방법원에서 열립니다.
농지취득자격증명 — 농취증을 못 내면 입찰보증금 39,342,200원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.09.18)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). 1,000㎡ 이상이라 농업경영계획서를 내고 실제로 농사지을 계획을 밝혀야 합니다. 실제 이용상황이 「주거나지」로 조사돼, 원상복구 전에는 반려될 수 있습니다.
도로·맹지 — 본건 동측과 북측으로 노폭 약 6m의 아스팔트 및 콘크리트포장도로에 접합니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 중로(소로)로 표시되어 있습니다. 중로는 폭 12m 이상 25m 미만, 소로는 폭 8m 이상 12m 미만 도로입니다.
용도지역·농업진흥구역 — 용도지역 자연녹지지역 건폐율 20% · 용적률 100% (시행령 상한, 조례 값 정리 전) 농업진흥지역 밖의 농지입니다.
집·창고 짓기 — 정비구역 — 정비사업 구역입니다. 사업 진행 중에는 개별 건축·형질변경이 제한될 수 있습니다. 형상 자루형 — 토지특성조사의 형상이 「자루형」입니다. 좁은 자루 부분은 진입로로만 쓰이고, 건축법상 접도 폭(2m 이상)을 채우는지 확인이 필요합니다. 지목 과수원(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
배수구역제1종일반주거지역(일부)자연녹지지역(일부)자연취락지구(일부)정비구역(일부)가축사육제한구역(일부)도시지역
판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.
토지 정보
| 지목(공부) | 과수원 · 실제 이용상황 주거나지 |
|---|---|
| 면적 | 7,082㎡(2,142평) |
| 용도지역 | 자연녹지지역 |
| 지세(높낮이) | 완경사 |
| 형상(모양) | 자루형 |
| 도로접면 | 중로(소로) |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 131,901원 ㎡당 39,900원 (+1.8%) 2025년 평당 129,587원 ㎡당 39,200원 (+0%) 2025년 평당 129,587원 ㎡당 39,200원 (+1.8%) 2024년 평당 127,273원 ㎡당 38,500원 (+0%) 2024년 평당 127,273원 ㎡당 38,500원 |
국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 완경사입니다. 완만하게 기운 땅입니다. 농사에는 큰 지장이 없지만 건축하려면 단을 나누거나 흙을 깎고 메우는 공사가 따를 수 있습니다.
감정평가서에는 “본건은 부정형의 완경사지로서, 과수원 등으로 이용중임”라고 적혀 있습니다.
북 21.0m서 19.0m중심
20.0m동 16.0m남 19.0m
20.0m동 16.0m남 19.0m
필지 중심의 해발은 약 20m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 북쪽이 가장 높고(21m) 동쪽이 가장 낮아(16m) 차이가 약 5m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.
토지이용계획
| 지역·지구 | 걸린 정도 | 근거 | 무엇을 뜻하나 |
|---|---|---|---|
| 자연녹지지역 | 필지 일부 | 국토계획법 | 녹지를 보전하되 불가피한 경우 제한적으로 개발을 허용하는 지역입니다. 건폐율이 낮아(시행령 20% 이하) 큰 건물은 어렵습니다. |
| 자연취락지구 | 필지 일부 | 용도지구 | 녹지·관리·농림지역 또는 개발제한구역 내 취락을 정비하기 위한 지구로, 건폐율·허용 용도가 상대적으로 완화됨. |
| 도시지역 | 필지 전체 | 국토계획법 | 도시지역(주거·상업·공업·녹지)입니다. 실제 건축 기준은 아래 세부 용도지역(○○녹지지역 등)을 따릅니다. |
| 제1종일반주거지역 | 필지 일부 | 국토계획법 | |
| 정비구역 | 필지 일부 | 도시 및 주거환경정비법 | 정비사업이 예정·진행 중인 구역으로, 사업 단계에 따라 건축행위 제한·조합원 자격·권리산정 기준일 등이 적용됨. |
| 가축사육제한구역 | 필지 일부 | 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 | 주거 밀집지 인근 등에서 축사 등 가축 사육시설 설치가 제한됨. |
| 배수구역 | 필지 전체 | 다른 법령 | |
| 도로구역 | 옆에 붙음 | 다른 법령 |
감정평가서 토지이용계획 기재: “자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(200m제한구역_그밖의 가 축), 가축사육제한구역(모든가축제한구역), 정비구역, 배수구역임.”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
이 농지에 주택을 짓는다면
| 용도지역 | 자연녹지지역은 국토계획법 시행령 별표상 단독주택을 지을 수 있는 지역입니다(4층 이하). |
|---|---|
| 농지 규제 | 농업진흥지역 밖이면 농지전용 허가(농지법 제34조)를 받아 지을 수 있습니다. 농업인 주택은 허가 대신 신고로 가능할 수 있습니다(제35조). |
| 진입로 | 도로에 붙어 있습니다(중로(소로)). 그 길이 건축법상 도로(보통 너비 4m)로 인정되는지 건축과에 확인하세요. |
숫자로 보면
| 바닥면적(건폐율 20%) | 최대 약 428평(1,416㎡) |
|---|---|
| 연면적(용적률 100%) | 최대 약 2,142평(7,082㎡) — 2층이면 층마다 약 1,416㎡ |
| 농지보전부담금(추정) | 공시지가 39,900원 × 20% = ㎡당 7,980원 × 660㎡(주택 부지 200평만 바꾸는 경우) ≈ 5,266,800원 |
순서
- 낙찰과 소유권농취증을 내고 잔금을 치러 소유권을 넘겨받습니다.
- 설계 상담건축사·토목 설계사무소에서 앉힐 자리, 진입로, 상하수도·전기 인입을 먼저 봅니다.
- 허가 접수건축허가(또는 신고)를 내면 농지전용 허가·개발행위허가가 함께 처리(의제)되는 경우가 많습니다(건축법 제11조).
- 부담금 납부·착공농지보전부담금을 내고 공사를 시작합니다.
- 사용승인·지목 변경준공 뒤 사용승인을 받고 지목을 「대」로 바꿉니다.
법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.
농취증 발급 요령과 발급기관
| 발급기관 | 나주시청 — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다. |
|---|---|
| 신청 방법 | 방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗ |
| 준비 서류 | 신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요. |
| 처리 기간 | 신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④). |
| 제출 시한 | 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.09.18(금))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요. |
| 면적 요건 | 농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②). |
| 반려되면 | 불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요. |
이 농지로 농지연금을 받는다면
농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 39,900원 × 7,082㎡ = 약 282,571,800원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2026년 공시지가).
| 나이 | 가입자(농업인) 만 60세 이상 |
|---|---|
| 영농경력 | 5년 이상 |
| 농지 | 지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다 |
| 권리 | 경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음) |
| 보유 기간 | 신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다 |
| 거리 | 주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내 |
지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.
정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.
요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.
임차인·점유
매각물건명세서에 신고된 임차인이 없습니다. 농지는 경작자가 따로 있는 경우가 많으니 현장에서 누가 농사짓는지 확인하세요.
비닐하우스·창고 등 제시외 건물
| 매각물건명세서·법원 비고 | 지상에 식재된 수목(소나무, 느티나무, 꽝나무 등) 매각 포함 |
|---|
등기되지 않은 하우스·창고·컨테이너가 매각에 포함되는지(포함·제외), 남의 소유라면 철거·법정지상권 문제가 없는지 확인하세요. 불법 건축물은 농취증 반려와 농지연금 가입 제한 사유가 될 수 있습니다.
감정평가 요항
| 위치/주위환경 | 본건은 전라남도 나주시 부덕동 소재, '부춘마을' 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재함. |
|---|---|
| 교통상황 | 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반교통사정은 대체로 무난시 됨. |
| 형태 및 이용상태 | 본건은 부정형의 완경사지로서, 과수원 등으로 이용중임. |
| 인접 도로상태 | 본건 동측과 북측으로 노폭 약 6m의 아스팔트 및 콘크리트포장도로에 접함. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(200m제한구역_그밖의 가 축), 가축사육제한구역(모든가축제한구역), 정비구역, 배수구역임. |
| 공부와의 차이 | 없음. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | -- |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
전남 나주시 농지 낙찰 결과
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 전남 나주시에서 농지(지분 제외) 36건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 47.5%, 한 건에 평균 1.7명이 입찰했습니다. 이 농지 최저가는 감정가의 45%입니다.
| 사건 | 지목 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 광주지방법원 2025타경34766 | 답 | 161,060,000원 | 76,500,000원 | 47% | 1 | 2026.10.08 |
| 광주지방법원 2024타경72620 | 답 | 16,416,000원 | 4,168,990원 | 25% | 1 | 2026.10.02 |
| 광주지방법원 2024타경72620 | 전 | 20,560,000원 | 5,168,990원 | 25% | 1 | 2026.10.02 |
| 광주지방법원 2025타경6606 | 답 | 140,720,000원 | 80,320,000원 | 57% | 1 | 2026.09.30 |
| 광주지방법원 2025타경4730 | 과수원 | 268,128,000원 | 125,501,000원 | 47% | 2 | 2026.09.30 |
| 광주지방법원 2025타경4358 | 전 | 17,278,800원 | 10,200,000원 | 59% | 3 | 2026.09.30 |
전남 나주시의 다른 경매 농지
농업진흥구역맹지
곡천리 1209-2전 · 1,175㎡(355평)최저가 7,074,000원 (23%)입찰 2026.10.20 · 광주지방법원전라남도 나주시
오강리 546-2전 · 1,020㎡(309평)최저가 65,346,000원 (45%)입찰 2026.10.20 · 광주지방법원전라남도 나주시
맹지
인동리 457-5전 · 595㎡(180평)최저가 3,272,000원 (36%)입찰 2026.10.20 · 광주지방법원전라남도 나주시
맹지
오강리 52-33답 · 462㎡(140평)최저가 32,340,000원 (56%)입찰 2026.10.23 · 광주지방법원전라남도 나주시
용산리 669-4전 · 1,056㎡(319평)최저가 122,411,000원 (56%)입찰 2026.10.23 · 광주지방법원전라남도 나주시
농업진흥구역
청송리 1154-11답 · 477㎡(144평)최저가 3,488,000원 (29%)입찰 2026.10.23 · 광주지방법원전라남도 나주시
사진 14장
배당요구종기와 배당요구 자격
법원은 경매개시결정 후 첫 매각기일 전으로 배당요구종기를 정해 공고하고 이해관계인에게 알린다. 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 가압류채권자, 우선변제청구권이 있는 채권자(임차인 등)는 이 날까지 배당요구를 해야 배당받는다. 등기된 저당권자 등은 배당요구 없이도 배당받는다.
법원은 경매개시결정을 한 뒤 절차에 필요한 기간을 고려해 배당요구를 할 수 있는 종기를 첫 매각기일 이전으로 정하고 공고합니다(제84조 제1항). 그리고 저당권자·전세권자·임차인 등 알려진 이해관계인에게 채권 신고를 최고합니다(제84조 제4항). 종기는 특별한 사정이 있으면 연기할 수 있습니다(제84조 제6항).
배당을 받는 채권자는 두 부류입니다. 배당요구 없이도 배당받는 채권자(제148조)는 배당요구종기까지 경매신청을 한 압류채권자, 첫 경매개시결정 기입등기 전에 등기된 가압류채권자, 그리고 저당권·전세권 등 등기된 담보권자로서 매각으로 소멸하는 권리자입니다. 배당요구를 해야 배당받는 채권자(제88조)는 집행력 있는 정본(판결문 등)을 가진 채권자, 경매개시결정 기입등기 뒤에 가압류를 한 채권자, 그리고 법률에 따라 우선변제권이 있는 채권자입니다. 주택·상가 임차인은 마지막 유형이므로 배당요구종기까지 배당요구를 하지 않으면 확정일자·최우선변제권이 있어도 그 경매에서 배당받지 못합니다. 한 번 한 배당요구는 종기 뒤에는 철회할 수 없습니다(제88조 제2항).
경매 컨설팅 안내
안녕하십니까. 여의주경매법인 대표 김성훈입니다.
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 땅이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
- 상담 신청 — 관심 있는 농지와 연락처를 남기시면 쓰실 목적(농사·주말농장·창고·투자)을 여쭙니다.
- 물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·토지이용계획·같은 동네 거래를 확인해 보고서로 드립니다.
- 계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
- 입찰 준비 — 입찰가와 농취증 서류(농업경영계획서 등)를 함께 준비합니다.
- 입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 농취증 제출·잔금·소유권 이전까지 안내합니다.
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.