전라남도 담양군 대전면 월본리 5-4
평당 값 — 같은 눈금
점검 항목
농취증을 못 내면 입찰보증금 6,413,700원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.13)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). 1,000㎡ 미만이라 농업진흥지역 밖이면 주말·체험영농 목적으로 신청할 수 있습니다(농지법 제6조). “농지취득자격증명 필요(미제출시 매수신청 보증금 몰수)”
본건 또는 본건의 인근까지 제반 차량의 접근이 가능하여 교통상황은 보통입니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 세로한면(가)로 표시되어 있습니다. 세로는 폭 8m 미만으로 자동차가 다닐 수 있는 길입니다. 건축하려면 길 폭이 건축법 기준(보통 4m)에 맞는지, 현황도로라면 지자체가 도로로 인정하는지 확인해야 합니다.
용도지역 개발제한구역 지역·지구 자료가 없어 농업진흥지역 여부를 가리지 못했습니다. 토지이용계획확인서로 확인하세요.
지목 답(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
위치와 법원 기본정보
소재지 전라남도 담양군 대전면 월본리 5-4
땅콩 필지 정보- 사건
- 2026타경3157 부동산강제경매
- 법원
- 광주지방법원
- 주소
- 광주 동구 준법로 7-12
- 담당
- 경매14계 · 239-1661
- 입찰기일
- 2026.11.17(화) 오전 9:55 · 입찰법정
- 보증금
- 6,413,700원 (최저가의 10%)
- 매각결정
- 2026.10.13(화) — 이날까지 농취증 제출
- 사건 경과
- 접수 2026.03.26 · 경매개시 2026.03.27 · 배당요구종기 2026.06.18
- 청구금액
- 52,258,917원
이 농지는
전라남도 담양군 대전면 월본리 5-4의 답입니다. 면적은 881㎡(267평), 용도지역은 개발제한구역입니다. 감정가는 91,624,000원인데 한 번 유찰돼 이번 최저가는 64,137,000원(감정가의 70%)입니다. 입찰은 2026.11.17(화) 오전 9:55, 광주지방법원에서 열립니다.
판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.
토지 정보
| 지목(공부) | 답 · 실제 이용상황 답 |
|---|---|
| 면적 | 881㎡(267평) |
| 용도지역 | 개발제한구역 |
| 지세(높낮이) | 평지 |
| 형상(모양) | 세로장방 |
| 도로접면 | 세로한면(가) |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 93,554원 ㎡당 28,300원 (+0.4%) 2025년 평당 93,224원 ㎡당 28,200원 (+0%) 2025년 평당 93,224원 ㎡당 28,200원 (+0.7%) 2024년 평당 92,562원 ㎡당 28,000원 (+0%) 2024년 평당 92,562원 ㎡당 28,000원 |
국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 평지입니다. 거의 기울지 않은 땅입니다.
36.0m동 35.0m남 38.0m
필지 중심의 해발은 약 36m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 남쪽이 가장 높고(38m) 동쪽이 가장 낮아(35m) 차이가 약 3m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.
토지이용계획
감정평가서 토지이용계획 기재: “자연녹지지역,가축사육제한구역((모든가축)제한지역_300m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>,농업진흥구역<농지법>임.”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
이 농지에 주택을 짓는다면
| 개발제한구역 | 그린벨트에서는 새 주택을 짓는 것이 원칙적으로 금지됩니다. 기존 주택의 개축·재축, 이축권(공익사업 등으로 옮겨 짓는 권리), 취락지구 안의 주택 같은 예외만 허가로 가능합니다(개발제한구역법). |
|---|---|
| 농지 규제 | 농업진흥지역 밖이면 농지전용 허가(농지법 제34조)를 받아 지을 수 있습니다. 농업인 주택은 허가 대신 신고로 가능할 수 있습니다(제35조). |
| 진입로 | 도로에 붙어 있습니다(세로한면(가)). 그 길이 건축법상 도로(보통 너비 4m)로 인정되는지 건축과에 확인하세요. |
순서
- 낙찰과 소유권농취증을 내고 잔금을 치러 소유권을 넘겨받습니다.
- 설계 상담건축사·토목 설계사무소에서 앉힐 자리, 진입로, 상하수도·전기 인입을 먼저 봅니다.
- 허가 접수건축허가(또는 신고)를 내면 농지전용 허가·개발행위허가가 함께 처리(의제)되는 경우가 많습니다(건축법 제11조).
- 부담금 납부·착공농지보전부담금을 내고 공사를 시작합니다.
- 사용승인·지목 변경준공 뒤 사용승인을 받고 지목을 「대」로 바꿉니다.
법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.
농취증 발급 요령과 발급기관
| 발급기관 | 대전면 행정복지센터(면사무소) — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다. |
|---|---|
| 신청 방법 | 방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗ |
| 준비 서류 | 신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요. |
| 처리 기간 | 신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④). |
| 제출 시한 | 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.13(화))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요. |
| 면적 요건 | 농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②). |
| 반려되면 | 불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요. |
이 농지로 농지연금을 받는다면
농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 28,300원 × 881㎡ = 약 24,932,300원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2026년 공시지가).
| 나이 | 가입자(농업인) 만 60세 이상 |
|---|---|
| 영농경력 | 5년 이상 |
| 농지 | 지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다 |
| 권리 | 경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음) |
| 보유 기간 | 신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다 |
| 거리 | 주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내 |
지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.
정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.
요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.
임차인·점유
매각물건명세서에 신고된 임차인이 없습니다. 농지는 경작자가 따로 있는 경우가 많으니 현장에서 누가 농사짓는지 확인하세요.
같은 동네 땅 거래
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 월본리 2** | 전 | 1,117㎡ | 108,000,000원 | 319,631원 | 96,688원 | 2026-07 |
| 월본리 2** | 전 | 1,299㎡ | 117,000,000원 | 297,750원 | 90,069원 | 2026-04 |
| 월본리 5** | 답 | 1,471㎡ | 25,000,000원 | 56,182원 | 16,995원 | 2026-04 |
| 월본리 4** | 답 | 131㎡ | 14,000,000원 | 353,291원 | 106,870원 | 2026-02 |
| 월본리 * | 답 | 1,463㎡ | 85,000,000원 | 192,067원 | 58,100원 | 2026-01 |
| 월본리 3** | 답 | 5㎡ | 1,500,000원 | 991,740원 | 300,000원 | 2025-11 |
| 월본리 1** | 답 | 1,269㎡ | 126,720,000원 | 330,111원 | 99,858원 | 2025-06 |
| 월본리 4** | 답 | 878㎡ | 112,000,000원 | 421,698원 | 127,563원 | 2025-05 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 같은 동네라도 도로·모양·용도지역에 따라 값이 크게 다르니 참고로만 보세요.
감정평가 요항
| 위치/주위환경 | 본건은 전라남도 담양군 대전면 갑향리에 위치한 사성마을회관 남측 인근에 소재하며, 본건 주변은 마을주변농경지대로서 주위환경은 보통임. |
|---|---|
| 교통상황 | 본건 또는 본건의 인근까지 제반 차량의 접근이 가능하여 교통상황은 보통임. |
| 형태 및 이용상태 | 부정형 평지의 농경지임. |
| 인접 도로상태 | 세각(가)임. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 자연녹지지역,가축사육제한구역((모든가축)제한지역_300m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>,농업진흥구역<농지법>임. |
| 공부와의 차이 | 없음. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | 임대관계는 미상임. |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
전남 담양군 농지 낙찰 결과
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 전남 담양군에서 농지(지분 제외) 16건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 43.1%, 한 건에 평균 1.3명이 입찰했습니다. 이 농지 최저가는 감정가의 70%입니다.
| 사건 | 지목 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 광주지방법원 2025타경34783 | 답 | 109,002,600원 | 47,201,000원 | 43% | 2 | 2026.10.08 |
| 광주지방법원 2025타경3089 | 전 | 246,036,000원 | 144,000,000원 | 59% | 1 | 2026.09.08 |
| 광주지방법원 2025타경33462 | 답 | 259,658,000원 | 80,562,000원 | 31% | 3 | 2026.09.08 |
| 광주지방법원 2025타경32902 | 답 | 24,205,000원 | 11,100,000원 | 46% | 1 | 2026.08.21 |
| 광주지방법원 2025타경33846 | 전 | 72,171,000원 | 60,275,000원 | 84% | 1 | 2026.08.21 |
| 광주지방법원 2025타경33356 | 전 | 2,941,542,000원 | 1,281,990,000원 | 44% | 1 | 2026.08.11 |
전남 담양군의 다른 경매 농지
사진 4장
1등을 뽑지 않기로 했습니다
저희는 낙찰가 연구소를 열었습니다. 이전에는 낙찰가 경기장이라는 이름이었습니다.
무엇을 좋다고 볼지 정하지 않으면, 무엇이 최고인지도 정할 수 없었습니다.
예상낙찰가를 내는 알고리즘 열두 가지를 세워두고, 매달 실제 낙찰가로 채점해 순위를 매겼습니다. 가장 잘 맞히는 것을 골라 쓰면 된다고 생각했습니다. 단순하고, 공정하고, 무엇보다 설명하기 쉬웠습니다.
그 전제가 틀렸다는 것을 최근에야 알았습니다. 오늘은 그 이야기를 하려고 합니다.
칼럼의 앞부분을 옮겼습니다.
경매 컨설팅 안내
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 땅이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
- 상담 신청 — 관심 있는 농지와 연락처를 남기시면 쓰실 목적(농사·주말농장·창고·투자)을 여쭙니다.
- 물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·토지이용계획·같은 동네 거래를 확인해 보고서로 드립니다.
- 계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
- 입찰 준비 — 입찰가와 농취증 서류(농업경영계획서 등)를 함께 준비합니다.
- 입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 농취증 제출·잔금·소유권 이전까지 안내합니다.
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.