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농지경매 전문 블로그| 소재지 | 설옥리 621 전남광주통합특별시 곡성군 옥과면 외 1필지 | ||
|---|---|---|---|
| 지목 | 전 (현황 자연림) | 면적 | 1,048㎡ (317평) |
| 용도지역 | 농림지역 | 지세·형상 | 완경사 · 부정형 |
| 도로접면 | 맹지 | 공시지가 | 평당 3,164원 (㎡당 957원) |
| 감정가 | 8,279,200원 | 최저가 | 8,279,200원 |
| 유찰 | 첫 기일 · 100% | 보증금 | 827,920원 |
농취증을 못 내면 입찰보증금 827,920원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.11.10)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조).
“일괄매각 목록 4, 5 토지 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음) 지상소재 수목 매각 포함 본건 목록 4, 5 토지는 지적도상 맹지이나 인접지를 통하여 접근이 가능한 것으로 조사됨 본건 토지의 지적경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계는 측량을 요함”
본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 남동측 근거리에 버스승강장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통입니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 맹지로 표시되어 있습니다.
용도지역 농림지역 건폐율 20% · 용적률 80% (시행령 상한, 조례 값 정리 전)
맹지(도로 접면 없음) — 도로에 붙어 있지 않은 땅입니다. 건축법 제44조는 건축물 대지가 도로에 2m 이상 접하도록 요구해, 진입로(통행권·도로 개설)를 확보하기 전에는 건축허가가 나지 않습니다. 지목 전(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
전남광주통합특별시 곡성군 옥과면 설옥리 621의 전입니다. 면적은 1,048㎡(317평)(2필지 합계), 용도지역은 농림지역입니다. 감정가는 8,279,200원이고 이번 최저가는 8,279,200원(감정가의 100%)입니다. 입찰은 2026.11.03(화) 오전 9:55, 광주지방법원에서 열립니다.
농지취득자격증명 — 농취증을 못 내면 입찰보증금 827,920원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.11.10)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). 1,000㎡ 이상이라 농업경영계획서를 내고 실제로 농사지을 계획을 밝혀야 합니다. 실제 이용상황이 「자연림」으로 조사돼, 원상복구 전에는 반려될 수 있습니다.
도로·맹지 — 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 남동측 근거리에 버스승강장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통입니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 맹지로 표시되어 있습니다. 집·창고를 지으려면 건축법 제44조에 따라 도로에 2m 이상 붙어야 해 진입로(통행권·도로 개설)를 먼저 확보해야 합니다. 그만큼 값이 낮게 매겨집니다.
용도지역·농업진흥구역 — 용도지역 농림지역 건폐율 20% · 용적률 80% (시행령 상한, 조례 값 정리 전) 지역·지구 자료가 없어 농업진흥지역 여부를 가리지 못했습니다. 토지이용계획확인서로 확인하세요.
집·창고 짓기 — 맹지(도로 접면 없음) — 도로에 붙어 있지 않은 땅입니다. 건축법 제44조는 건축물 대지가 도로에 2m 이상 접하도록 요구해, 진입로(통행권·도로 개설)를 확보하기 전에는 건축허가가 나지 않습니다. 지목 전(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.
| 지목(공부) | 전 · 실제 이용상황 자연림 |
|---|---|
| 면적 | 1,048㎡(317평) · 2필지 합계 |
| 용도지역 | 농림지역 |
| 지세(높낮이) | 완경사 |
| 형상(모양) | 부정형 |
| 도로접면 | 맹지 |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 3,164원 ㎡당 957원 (+2%) 2025년 평당 3,101원 ㎡당 938원 (+0.6%) 2024년 평당 3,081원 ㎡당 932원 (+0.1%) 2023년 평당 3,078원 ㎡당 931원 (-6.9%) 2022년 평당 3,306원 ㎡당 1,000원 |
국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
토지특성조사의 지세는 완경사입니다. 완만하게 기운 땅입니다. 농사에는 큰 지장이 없지만 건축하려면 단을 나누거나 흙을 깎고 메우는 공사가 따를 수 있습니다.
필지 중심의 해발은 약 271m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 서쪽이 가장 높고(280m) 동쪽이 가장 낮아(255m) 차이가 약 25m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.
감정평가서 토지이용계획 기재: “- 기호1) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2,000m제한구역(돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지임. - 기호2), 기호3) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(800m제한구역(닭,오리,양,염소,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지임. - 기호4) ~ 기호7) : 농림지역, 가축사육제한구역(800m제한구역(닭,오리,양,염소,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>임.”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
| 용도지역 | 농림지역은 국토계획법 시행령 별표상 단독주택을 지을 수 있는 지역입니다. |
|---|---|
| 농지 규제 | 농업진흥지역 밖이면 농지전용 허가(농지법 제34조)를 받아 지을 수 있습니다. 농업인 주택은 허가 대신 신고로 가능할 수 있습니다(제35조). |
| 진입로 | 맹지라 건축법 제44조의 접도 요건(도로에 2m 이상)을 채우려면 진입로(통행 동의·도로 개설)를 먼저 확보해야 합니다. |
| 바닥면적(건폐율 20%) | 최대 약 63평(209㎡) |
|---|---|
| 연면적(용적률 80%) | 최대 약 253평(838㎡) — 2층이면 층마다 약 209㎡ |
| 농지보전부담금(추정) | 공시지가 957원 × 20% = ㎡당 191원 × 660㎡(주택 부지 200평만 바꾸는 경우) ≈ 126,060원 |
| 허가 대신 신고 | 관리·농림지역에서 연면적 200㎡ 미만·3층 미만이면 건축허가 대신 건축신고로 할 수 있습니다(건축법 제14조). |
법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.
| 발급기관 | 옥과면 행정복지센터(면사무소) — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다. |
|---|---|
| 신청 방법 | 방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗ |
| 준비 서류 | 신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요. |
| 처리 기간 | 신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④). |
| 제출 시한 | 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.11.10(화))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요. |
| 면적 요건 | 농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②). |
| 반려되면 | 불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요. |
농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 957원 × 1,048㎡ = 약 1,002,936원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2026년 공시지가).
| 나이 | 가입자(농업인) 만 60세 이상 |
|---|---|
| 영농경력 | 5년 이상 |
| 농지 | 지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다 |
| 권리 | 경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음) |
| 보유 기간 | 신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다 |
| 거리 | 주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내 |
지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.
정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.
요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.
매각물건명세서에 신고된 임차인이 없습니다. 농지는 경작자가 따로 있는 경우가 많으니 현장에서 누가 농사짓는지 확인하세요.
| 매각물건명세서·법원 비고 | 일괄매각 목록 4, 5 토지 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음) 지상소재 수목 매각 포함 본건 목록 4, 5 토지는 지적도상 맹지이나 인접지를 통하여 접근이 가능한 것으로 조사됨 본건 토지의 지적경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계는 측량을 요함 일괄매각 목록 4, 5 토지 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음) 지상소재 수목 매각 포함 본건 목록 4, 5 토지는 지적도상 맹지이나 인접지를 통하여 접근이 가능한 것으로 조사됨 본건 토지의 지적경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계는 측량을 요… |
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등기되지 않은 하우스·창고·컨테이너가 매각에 포함되는지(포함·제외), 남의 소유라면 철거·법정지상권 문제가 없는지 확인하세요. 불법 건축물은 농취증 반려와 농지연금 가입 제한 사유가 될 수 있습니다.
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 설옥리 2** | 전 | 10㎡ | 1,000,000원 | 330,580원 | 100,000원 | 2026-09 |
| 설옥리 2** | 대 | 48㎡ | 3,000,000원 | 206,613원 | 62,500원 | 2026-09 |
| 설옥리 2** | 대 | 32㎡ | 3,000,000원 | 309,919원 | 93,750원 | 2026-09 |
| 설옥리 산9* | 임야 | 42,314㎡ | 44,850,000원 | 3,504원 | 1,060원 | 2026-06 |
| 설옥리 1** | 답 | 696㎡ | 16,000,000원 | 75,997원 | 22,989원 | 2026-06 |
| 설옥리 5** | 묘지 | 149㎡ | 3,000,000원 | 66,559원 | 20,134원 | 2026-04 |
| 설옥리 산2** | 임야 | 5,851㎡ | 9,000,000원 | 5,084원 | 1,538원 | 2026-02 |
| 설옥리 3** | 전 | 119㎡ | 2,500,000원 | 69,448원 | 21,008원 | 2025-11 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 같은 동네라도 도로·모양·용도지역에 따라 값이 크게 다르니 참고로만 보세요.
| 위치/주위환경 | 본건은 전라남도 곡성군 옥과면 설옥리 소재 "설옥리 마을회관" 북서측 원거리에 위치하며, 주위는 전, 답 등의 농경지 및 자연림 등이 소재하는 산간 농경지대로서 제반주위환경은 보통임. |
|---|---|
| 교통상황 | 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 남동측 근거리에 버스승강장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임. |
| 형태 및 이용상태 | - 기호1) : '부정형 완경사'이며, '전'으로 이용 중임. - 기호2), 기호3), 기호6), 기호7) : '부정형 완경사'이며, '휴경답'으로 이용 중임. - 기호4), 기호5) : '부정형 완경사'이며, '휴경전'으로 이용 중임. |
| 인접 도로상태 | - 기호1) : 북동측으로 노폭 약 3미터 내외의 비포장 임도에 접함. - 기호2) ~ 기호7)은 지적도상 '맹지'이며, 인접지를 통하여 접근이 가능함. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | - 기호1) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2,000m제한구역(돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지임. - 기호2), 기호3) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(800m제한구역(닭,오리,양,염소,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지임. - 기호4) ~ 기호7) : 농림지역, 가축사육제한구역(800m제한구역(닭,오리,양,염소,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>임. |
| 공부와의 차이 | - 본건 기호1)의 공부상 지목은 '답'이나, 현황은 '전'으로 이용 중임. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | - 임대관계 : 미상임. - 본건 기호1)에 에 소재하는 수목(매실나무 등) 등의 수목은 토지에 포함하여 감정평가하였으며, 수목 가격은 비고란에 별도로 적시하였으니, 업무진행시 참조하시기 바람. - 본건 기호2) ~ 기호6)의 공부상 지목은 '전, 답'이나, 현황은 '휴경전, 휴경답'으로 이용 중인바, 업무진행시 참조하시기 바람. - 본건 기호2) ~ 기호6)에 소재하는 수목은 거래관행을 고려하여 토지에 포함하여 평가하였으니 업무진행시 참조하시기 바람. - 본건 기호2) ~ 기호7)은 활잡목 등으로 인하여 현장 접근이 곤란하여, 근거리 조사 및 인근 주민의 탐문조사 등을 통하여 진행하였으니, 업무진행시 참고하시기 바람. |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
이번 경매에서 유찰된 건수는 47건이며, 취하 또는 변경된 건수는 3건이다.
평균 낙찰가율은 61.1%로 나타났으며, 평균 응찰자 수는 4.6명이다. 최다 응찰자는 10명으로 집계됐다.
서울특별시 구로구 구로동 소재 아파트가 5억8,700만원에 낙찰되며, 감정가는 5억4,500만원이었다. 이 물건의 낙찰가율은 107.7%로, 응찰자는 5명이었다.
서울특별시 강서구 화곡동 소재 오피스텔은 1억4,812만원에 낙찰되었고, 감정가는 2억9,100만원이었다. 이 물건은 10명의 응찰자가 몰리며 낙찰가율은 50.9%로 나타났다.
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 땅이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.