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농지경매 전문 블로그| 소재지 | 송곡리 583 경상북도 고령군 다산면 | ||
|---|---|---|---|
| 지목 | 전 | 면적 | 688㎡ (208평) |
| 용도지역 | 계획관리지역 | 지세·형상 | 완경사 · 부정형 |
| 도로접면 | 세로한면(불) | 공시지가 | 평당 323,638원 (㎡당 97,900원) |
| 감정가 | 131,408,000원 | 최저가 | 131,408,000원 |
| 유찰 | 첫 기일 · 100% | 보증금 | 13,140,800원 |
농취증을 못 내면 입찰보증금 13,140,800원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.11.24)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조).
“지상 소재 분묘를 위한 분묘기지권이 성립할 여지 있음 1.본건 지상에 분묘 소재하며 이로 인해 분묘기지권 성립 여지 있음(감정평가액은 이를 감안한 금액임) 2.지상 수목 포함 매각 3.지적도상 맹지임 4.농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 보증금 미반환)”
토지특성(공시지가 조사) 도로접면은 세로한면(불)입니다. 세로(불)는 자동차는 다닐 수 없고 이륜자동차(오토바이 등)만 다닐 수 있는 좁은 길입니다. 집·창고를 지으려면 건축법 제44조에 따라 도로에 2m 이상 붙어야 해 진입로(통행권·도로 개설)를 먼저 확보해야 합니다. 그만큼 값이 낮게 매겨집니다.
용도지역 계획관리지역 건폐율 40% · 용적률 100% (경상북도 고령군 조례 원문 ↗)
맹지(도로 접면 없음) — 도로에 붙어 있지 않은 땅입니다. 건축법 제44조는 건축물 대지가 도로에 2m 이상 접하도록 요구해, 진입로(통행권·도로 개설)를 확보하기 전에는 건축허가가 나지 않습니다. 지목 전(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
경상북도 고령군 다산면 송곡리 583의 전입니다. 면적은 688㎡(208평), 용도지역은 계획관리지역입니다. 감정가는 131,408,000원이고 이번 최저가는 131,408,000원(감정가의 100%)입니다. 입찰은 2026.11.17(화) 오전 10:00, 대구지방법원 서부지원에서 열립니다.
농지취득자격증명 — 농취증을 못 내면 입찰보증금 13,140,800원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.11.24)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). 1,000㎡ 미만이라 농업진흥지역 밖이면 주말·체험영농 목적으로 신청할 수 있습니다(농지법 제6조).
도로·맹지 — 토지특성(공시지가 조사) 도로접면은 세로한면(불)입니다. 세로(불)는 자동차는 다닐 수 없고 이륜자동차(오토바이 등)만 다닐 수 있는 좁은 길입니다. 집·창고를 지으려면 건축법 제44조에 따라 도로에 2m 이상 붙어야 해 진입로(통행권·도로 개설)를 먼저 확보해야 합니다. 그만큼 값이 낮게 매겨집니다.
용도지역·농업진흥구역 — 용도지역 계획관리지역 건폐율 40% · 용적률 100% (경상북도 고령군 조례 원문 ↗) 지역·지구 자료가 없어 농업진흥지역 여부를 가리지 못했습니다. 토지이용계획확인서로 확인하세요.
집·창고 짓기 — 맹지(도로 접면 없음) — 도로에 붙어 있지 않은 땅입니다. 건축법 제44조는 건축물 대지가 도로에 2m 이상 접하도록 요구해, 진입로(통행권·도로 개설)를 확보하기 전에는 건축허가가 나지 않습니다. 지목 전(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.
| 지목(공부) | 전 · 실제 이용상황 전 |
|---|---|
| 면적 | 688㎡(208평) |
| 용도지역 | 계획관리지역 |
| 지세(높낮이) | 완경사 |
| 형상(모양) | 부정형 |
| 도로접면 | 세로한면(불) |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 323,638원 ㎡당 97,900원 (+2.1%) 2025년 평당 317,026원 ㎡당 95,900원 (+0.6%) 2024년 평당 315,043원 ㎡당 95,300원 (+0%) 2023년 평당 315,043원 ㎡당 95,300원 (-6.6%) 2022년 평당 337,192원 ㎡당 102,000원 |
국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
토지특성조사의 지세는 완경사입니다. 완만하게 기운 땅입니다. 농사에는 큰 지장이 없지만 건축하려면 단을 나누거나 흙을 깎고 메우는 공사가 따를 수 있습니다.
필지 중심의 해발은 약 28m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 서쪽이 가장 높고(29m) 동쪽이 가장 낮아(26m) 차이가 약 3m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.
감정평가서 토지이용계획 기재: “기호1)계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(250m 제한지역). 기호2)계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(500m 제한지역), 개발촉진지구. 기호3)농림지역, 가축사육제한구역(250m 제한지역), 가축사육제한구역(500m 제한자역), 보전산지, 임업용산지.”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
| 용도지역 | 계획관리지역은 국토계획법 시행령 별표상 단독주택을 지을 수 있는 지역입니다. |
|---|---|
| 농지 규제 | 농업진흥지역 밖이면 농지전용 허가(농지법 제34조)를 받아 지을 수 있습니다. 농업인 주택은 허가 대신 신고로 가능할 수 있습니다(제35조). |
| 진입로 | 맹지라 건축법 제44조의 접도 요건(도로에 2m 이상)을 채우려면 진입로(통행 동의·도로 개설)를 먼저 확보해야 합니다. |
| 바닥면적(건폐율 40%) | 최대 약 83평(275㎡) |
|---|---|
| 연면적(용적률 100%) | 최대 약 208평(688㎡) — 2층이면 층마다 약 275㎡ |
| 농지보전부담금(추정) | 공시지가 97,900원 × 20% = ㎡당 19,580원 × 660㎡(주택 부지 200평만 바꾸는 경우) ≈ 12,922,800원 |
| 허가 대신 신고 | 관리·농림지역에서 연면적 200㎡ 미만·3층 미만이면 건축허가 대신 건축신고로 할 수 있습니다(건축법 제14조). |
법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.
| 발급기관 | 다산면 행정복지센터(면사무소) — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다. |
|---|---|
| 신청 방법 | 방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗ |
| 준비 서류 | 신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요. |
| 처리 기간 | 신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④). |
| 제출 시한 | 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.11.24(화))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요. |
| 면적 요건 | 농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②). |
| 반려되면 | 불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요. |
농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 97,900원 × 688㎡ = 약 67,355,200원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2026년 공시지가).
| 나이 | 가입자(농업인) 만 60세 이상 |
|---|---|
| 영농경력 | 5년 이상 |
| 농지 | 지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다 |
| 권리 | 경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음) |
| 보유 기간 | 신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다 |
| 거리 | 주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내 |
지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.
정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.
요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.
매각물건명세서에 신고된 임차인이 없습니다. 농지는 경작자가 따로 있는 경우가 많으니 현장에서 누가 농사짓는지 확인하세요.
| 감정평가서 제시목록 외 물건 | 기호1) 지상에 후첨 '사진용지'와 같이 타인 소유의 미등기건물이 소재함. |
|---|---|
| 매각물건명세서·법원 비고 | 지상 소재 분묘를 위한 분묘기지권이 성립할 여지 있음 1.본건 지상에 분묘 소재하며 이로 인해 분묘기지권 성립 여지 있음(감정평가액은 이를 감안한 금액임) 2.지상 수목 포함 매각 3.지적도상 맹지임 4.농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 보증금 미반환) 1.본건 지상에 분묘 소재하며 이로 인해 분묘기지권 성립 여지 있음(감정평가액은 이를 감안한 금액임) 2.지상 수목 포함 매각 3.지적도상 맹지임 4.농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 보증금 미반환) |
등기되지 않은 하우스·창고·컨테이너가 매각에 포함되는지(포함·제외), 남의 소유라면 철거·법정지상권 문제가 없는지 확인하세요. 불법 건축물은 농취증 반려와 농지연금 가입 제한 사유가 될 수 있습니다.
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송곡리 1*** | 전 | 418㎡ | 80,000,000원 | 632,690원 | 191,388원 | 2026-10 |
| 송곡리 산2** | 임야 | 17,626㎡ | 300,000,000원 | 56,265원 | 17,020원 | 2026-07 |
| 송곡리 2*** | 답 | 276㎡ | 40,000,000원 | 479,797원 | 145,138원 | 2026-07 |
| 송곡리 1** | 전 | 258㎡ | 30,000,000원 | 384,395원 | 116,279원 | 2026-06 |
| 송곡리 2*** | 대 | 1,000㎡ | 337,900,000원 | 1,117,030원 | 337,900원 | 2025-07 |
| 송곡리 2*** | 답 | 42㎡ | 14,000,000원 | 1,115,208원 | 337,349원 | 2025-07 |
| 송곡리 1*** | 답 | 437㎡ | 25,000,000원 | 189,032원 | 57,182원 | 2025-06 |
| 송곡리 1*** | 임야 | 130㎡ | 900,000원 | 22,886원 | 6,923원 | 2025-03 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 같은 동네라도 도로·모양·용도지역에 따라 값이 크게 다르니 참고로만 보세요.
| 위치/주위환경 | 기호1) 경상북도 고령군 다산면 송곡리 소재 '송곡마을' 내에 위치하며, 주위일대는 단독주택, 근린상가 등으로 형성되어 있음. 기호2) 경상북도 고령군 다산면 송곡리 소재 '송곡마을' 남동측 근거리에 위치하며, 주위일대는 소규모공장, 농경지 등으로 형성되어 있음. 기호3) 경상북도 고령군 다산면 송곡리 소재 '다산주물공단' 서측 인근에 위치하며, 주위일대는 순수산림지대임. |
|---|---|
| 교통상황 | 기호1) 본건까지 소형차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통임. 기호2) 인접필지를 통하여 출입이 가능하며, 제반교통사정 보통임. 기호3) 인접필지를 통하여 출입이 가능하며 근거리에 간선도로가 통과하는 등 제반교통사정 다소 불편함. |
| 형태 및 이용상태 | 기호1) 인접지대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임. 기호2) 북하향 완경사지대의 부정형의 토지로서, '전' 및 '묘지'로 이용 중임. 기호3) 북동하향 완경사지대의 부정형의 임야로서, 중,소경목 및 활잡목 등이 자생하는 자연림임. |
| 인접 도로상태 | 기호1) 대상물건 남측으로 노폭 약 2~3미터 내외의 포장도로와 접함. 기호2) 지적도상 맹지이며, 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 현황 도로에 접함. 기호3) 임야도상 맹지임. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 기호1)계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(250m 제한지역). 기호2)계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(500m 제한지역), 개발촉진지구. 기호3)농림지역, 가축사육제한구역(250m 제한지역), 가축사육제한구역(500m 제한자역), 보전산지, 임업용산지. |
| 공부와의 차이 | 기호2) 공부상 지목 '전'이나 일부 '묘지'임. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | 1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: ─ |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 경북 고령군에서 농지(지분 제외) 13건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 35.2%, 한 건에 평균 1.4명이 입찰했습니다. 이 농지 최저가는 감정가의 100%입니다.
| 사건 | 지목 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 대구서부지원 2026타경3247 | 전답 | 60,984,000원 | 33,420,000원 | 55% | 1 | 2026.10.20 |
| 대구서부지원 2025타경2948 | 답 | 323,409,000원 | 110,900,000원 | 34% | 1 | 2026.10.20 |
| 대구서부지원 2025타경3224 | 전 | 21,570,000원 | 2,600,000원 | 12% | 2 | 2026.10.15 |
| 대구서부지원 2025타경32254 | 답 | 48,685,000원 | 12,510,000원 | 26% | 1 | 2026.10.13 |
| 대구서부지원 2025타경3361 | 답 | 274,890,000원 | 134,700,000원 | 49% | 1 | 2026.09.17 |
| 대구서부지원 2026타경3226 | 답 | 41,152,000원 | 20,164,000원 | 49% | 3 | 2026.09.08 |
축의금 이야기로 시작하겠습니다. 결혼식장에서 6만 5,400원을 내는 사람은 없습니다. 5만 원, 10만 원. 우리는 금액을 계산해서 내는 게 아니라, 의미가 담긴 숫자를 고릅니다. 5는 적당함이고, 10은 정성입니다.
입찰표에는 가격이 아니라 심리가 적힙니다.
입찰표 앞에 선 사람도 똑같습니다. 다만 결혼식장과 다른 점이 하나 있습니다. 경매에서는 그 습관이 돈이 됩니다.
경매레이더가 2016년 1월부터 2026년 8월까지, 전국 법원의 낙찰 45만 6,651건을 세어 봤습니다.
칼럼의 앞부분을 옮겼습니다.
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 땅이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.