몰수조건
농취증을 못 내면 입찰보증금 11,108,400원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.11.11)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조).
“특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%. 농지취득자격증명 제출 필요(미제출 시 매수보증금 미반환)”
대구지방법원 2024타경119071
경상북도 영천시 화산면 대안리 501 외 9필지
지목답면적3,114㎡(942평)
용도지역농림지역
입찰 2026.11.04(수) 오전 10:00
| 소재지 | 대안리 501 경상북도 영천시 화산면 외 9필지 | ||
|---|---|---|---|
| 지목 | 답 | 면적 | 3,114㎡ (942평) |
| 용도지역 | 농림지역 | 지세·형상 | 평지 · 부정형 |
| 도로접면 | 세로한면(불) | 공시지가 | 평당 77,025원 (㎡당 23,300원) |
| 감정가 | 161,928,000원 | 최저가 | 55,542,000원 |
| 유찰 | 3회 · 34% | 보증금 | 11,108,400원 |
값 장부 평당
이번 최저가평당 58,962원 ㎡당 17,836원
공시지가 2026평당 77,025원 ㎡당 23,300원
동네 실거래(12건)평당 129,908원 ㎡당 39,297원
감정가평당 171,902원 ㎡당 52,000원
농취증
미제출 시
보증금 몰수
미제출 시
보증금 몰수
검토 네 가지
몰수조건
맹지
토지특성(공시지가 조사) 도로접면은 세로한면(불)입니다. 세로(불)는 자동차는 다닐 수 없고 이륜자동차(오토바이 등)만 다닐 수 있는 좁은 길입니다. 농사는 지을 수 있어도 건축허가에 필요한 도로(건축법상 보통 4m)로 인정받기 어려운 경우가 많습니다.
구역
용도지역 농림지역 건폐율 20% · 용적률 80% (경상북도 영천시 조례 원문 ↗)
제한
농업진흥구역 — 농지법 제32조에 따라 농업진흥구역 안에서는 농업 생산·농지 개량과 법이 정한 시설(농업인 주택·농업용 시설 등) 외의 건축이 원칙적으로 금지되고, 농지전용도 사실상 어렵습니다. 접도구역 — 도로법상 접도구역입니다. 구역 안에서는 건축물 신축이 제한돼, 그만큼 지을 수 있는 면적이 줄어듭니다.
위치와 법원 기본정보
- 사건
- 2024타경119071 부동산강제경매
- 법원
- 대구지방법원
- 주소
- 대구 수성구 동대구로 364
- 담당
- 경매2계 · 757-6772(구내:772)
- 입찰기일
- 2026.11.04(수) 오전 10:00 · 입찰법정
- 보증금
- 11,108,400원 (재매각 20%)
- 매각결정
- 2026.11.11(수) — 이날까지 농취증 제출
- 사건 경과
- 접수 2024.08.16 · 경매개시 2024.08.20 · 배당요구종기 2024.11.01
- 청구금액
- 372,605,286원
이 농지는
경상북도 영천시 화산면 대안리 501의 답입니다. 면적은 3,114㎡(942평)(10필지 합계), 용도지역은 농림지역입니다. 감정가는 161,928,000원인데 세 번 유찰돼 이번 최저가는 55,542,000원(감정가의 34%)입니다. 입찰은 2026.11.04(수) 오전 10:00, 대구지방법원에서 열립니다.
농지취득자격증명 — 농취증을 못 내면 입찰보증금 11,108,400원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.11.11)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). 1,000㎡ 이상이라 농업경영계획서를 내고 실제로 농사지을 계획을 밝혀야 합니다.
도로·맹지 — 토지특성(공시지가 조사) 도로접면은 세로한면(불)입니다. 세로(불)는 자동차는 다닐 수 없고 이륜자동차(오토바이 등)만 다닐 수 있는 좁은 길입니다. 농사는 지을 수 있어도 건축허가에 필요한 도로(건축법상 보통 4m)로 인정받기 어려운 경우가 많습니다.
용도지역·농업진흥구역 — 용도지역 농림지역 건폐율 20% · 용적률 80% (경상북도 영천시 조례 원문 ↗) 농업진흥구역은 농지법 제32조에 따라 농업 생산과 법이 정한 시설(농업인 주택·농업용 창고 등) 외에는 건축이 원칙적으로 막힙니다.
집·창고 짓기 — 농업진흥구역 — 농지법 제32조에 따라 농업진흥구역 안에서는 농업 생산·농지 개량과 법이 정한 시설(농업인 주택·농업용 시설 등) 외의 건축이 원칙적으로 금지되고, 농지전용도 사실상 어렵습니다. 접도구역 — 도로법상 접도구역입니다. 구역 안에서는 건축물 신축이 제한돼, 그만큼 지을 수 있는 면적이 줄어듭니다.
농업진흥구역접도구역(일부)농림지역가축사육제한구역
판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.
토지 정보
| 지목(공부) | 답 · 실제 이용상황 답 |
|---|---|
| 면적 | 3,114㎡(942평) · 10필지 합계 |
| 용도지역 | 농림지역 |
| 지세(높낮이) | 평지 |
| 형상(모양) | 부정형 |
| 도로접면 | 세로한면(불) |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 77,025원 ㎡당 23,300원 (+1.7%) 2025년 평당 75,703원 ㎡당 22,900원 (+0%) 2024년 평당 75,703원 ㎡당 22,900원 (+0.4%) 2023년 평당 75,372원 ㎡당 22,800원 (-7.3%) 2022년 평당 81,323원 ㎡당 24,600원 |
국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 평지입니다. 거의 기울지 않은 땅입니다.
북 145.0m서 145.0m중심
144.0m동 142.0m남 143.0m
144.0m동 142.0m남 143.0m
필지 중심의 해발은 약 144m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 북쪽이 가장 높고(145m) 동쪽이 가장 낮아(142m) 차이가 약 3m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.
토지이용계획
| 지역·지구 | 걸린 정도 | 근거 | 무엇을 뜻하나 |
|---|---|---|---|
| 농림지역 | 필지 전체 | 국토계획법 | 농림업 진흥과 산림 보전을 위한 지역입니다. 대부분 농업진흥지역이나 보전산지와 겹쳐 일반 건축이 어렵습니다. |
| 농업진흥구역 | 필지 전체 | 농지법 | 농업 생산성 향상을 위해 집단화된 농지. 농업 외 목적의 전용이 엄격히 제한되며 허용 시설이 농업 관련으로 한정됨(과거 '절대농지'). |
| 가축사육제한구역 | 필지 전체 | 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 | 주거 밀집지 인근 등에서 축사 등 가축 사육시설 설치가 제한됨. |
| 접도구역 | 필지 일부 | 다른 법령 | |
| 도로구역 | 옆에 붙음 | 다른 법령 |
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
이 농지에 주택을 짓는다면
| 용도지역 | 농림지역은 국토계획법 시행령 별표상 단독주택을 지을 수 있는 지역입니다. |
|---|---|
| 농지 규제 | 농업진흥구역이라 농지법 제32조에 따라 일정 요건을 갖춘 농업인 주택만 지을 수 있습니다. 일반인의 전원주택은 원칙적으로 어렵습니다. |
| 진입로 | 사실상 맹지라 건축법 제44조의 접도 요건(도로에 2m 이상)을 채우려면 진입로(통행 동의·도로 개설)를 먼저 확보해야 합니다. |
| 다른 제한 | 접도구역(일부 제한) — 위 「집·창고 짓기」 설명을 보세요. |
숫자로 보면
| 허가 대신 신고 | 관리·농림지역에서 연면적 200㎡ 미만·3층 미만이면 건축허가 대신 건축신고로 할 수 있습니다(건축법 제14조). |
|---|
순서
- 낙찰과 소유권농취증을 내고 잔금을 치러 소유권을 넘겨받습니다.
- 설계 상담건축사·토목 설계사무소에서 앉힐 자리, 진입로, 상하수도·전기 인입을 먼저 봅니다.
- 허가 접수건축허가(또는 신고)를 내면 농지전용 허가·개발행위허가가 함께 처리(의제)되는 경우가 많습니다(건축법 제11조).
- 부담금 납부·착공농지보전부담금을 내고 공사를 시작합니다.
- 사용승인·지목 변경준공 뒤 사용승인을 받고 지목을 「대」로 바꿉니다.
법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.
농취증 발급 요령과 발급기관
| 발급기관 | 화산면 행정복지센터(면사무소) — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다. |
|---|---|
| 신청 방법 | 방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗ |
| 준비 서류 | 신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요. |
| 처리 기간 | 신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④). |
| 제출 시한 | 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.11.11(수))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요. |
| 면적 요건 | 농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②). |
| 반려되면 | 불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요. |
이 농지로 농지연금을 받는다면
농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 23,300원 × 3,114㎡ = 약 72,556,200원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2026년 공시지가).
| 나이 | 가입자(농업인) 만 60세 이상 |
|---|---|
| 영농경력 | 5년 이상 |
| 농지 | 지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다 |
| 권리 | 경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음) |
| 보유 기간 | 신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다 |
| 거리 | 주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내 |
지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.
정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.
요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.
임차인·점유
매각물건명세서에 신고된 임차인이 없습니다. 농지는 경작자가 따로 있는 경우가 많으니 현장에서 누가 농사짓는지 확인하세요.
비닐하우스·창고 등 제시외 건물
이 필지에는 건축물대장에 오른 건물이 있습니다: 창고시설 연면적 6.8㎡.
등기되지 않은 하우스·창고·컨테이너가 매각에 포함되는지(포함·제외), 남의 소유라면 철거·법정지상권 문제가 없는지 확인하세요. 불법 건축물은 농취증 반려와 농지연금 가입 제한 사유가 될 수 있습니다.
같은 동네 땅 거래
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 대안리 1*** | 전 | 1,014㎡ | 30,630,000원 | 99,858원 | 30,207원 | 2026-04 |
| 대안리 1*** | 전 | 2,122㎡ | 55,000,000원 | 85,683원 | 25,919원 | 2026-04 |
| 대안리 1*** | 전 | 1,107㎡ | 35,000,000원 | 104,519원 | 31,617원 | 2026-04 |
| 대안리 5** | 답 | 584㎡ | 10,970,000원 | 62,096원 | 18,784원 | 2026-09 |
| 대안리 5** | 답 | 1,307㎡ | 24,490,000원 | 61,944원 | 18,738원 | 2026-09 |
| 대안리 5** | 답 | 1,373㎡ | 25,730,000원 | 61,951원 | 18,740원 | 2026-09 |
| 대안리 2** | 답 | 17㎡ | 300,000원 | 58,337원 | 17,647원 | 2026-09 |
| 대안리 2** | 답 | 1,302㎡ | 23,650,000원 | 60,047원 | 18,164원 | 2026-09 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 같은 동네라도 도로·모양·용도지역에 따라 값이 크게 다르니 참고로만 보세요.
경북 영천시 농지 낙찰 결과
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 경북 영천시에서 농지(지분 제외) 65건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 26.2%, 한 건에 평균 1.9명이 입찰했습니다. 이 농지 최저가는 감정가의 34%입니다.
| 사건 | 지목 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 대구지방법원 2025타경1094 | 답 | 121,550,000원 | 45,110,000원 | 37% | 1 | 2026.10.20 |
| 대구지방법원 2025타경890 | 전 | 46,670,000원 | 12,500,000원 | 27% | 1 | 2026.10.15 |
| 대구지방법원 2025타경1160 | 전답 | 232,480,000원 | 40,190,000원 | 17% | 1 | 2026.10.15 |
| 대구지방법원 2025타경917 | 과수원 | 162,408,000원 | 28,000,000원 | 17% | 2 | 2026.10.13 |
| 대구지방법원 2025타경9252 | 전 | 108,680,000원 | 17,500,000원 | 16% | 2 | 2026.10.08 |
| 대구지방법원 2025타경1108 | 답 | 143,440,000원 | 22,688,000원 | 16% | 5 | 2026.10.08 |
경북 영천시의 다른 경매 농지
맹지
구암리 1120-1전 · 723㎡(219평)최저가 6,040,000원 (12%)입찰 2026.10.22 · 대구지방법원경상북도 영천시
맹지
냉천리 546과수원 · 3,980㎡(1,204평)최저가 145,603,000원 (34%)입찰 2026.10.22 · 대구지방법원경상북도 영천시
맹지
녹전동 674전 · 2,856㎡(864평)최저가 98,940,000원 (34%)입찰 2026.10.22 · 대구지방법원경상북도 영천시
맹지
보현리 1502전 · 7,187㎡(2,174평)최저가 197,680,000원 (34%)입찰 2026.10.22 · 대구지방법원경상북도 영천시
사실상 맹지
매호리 964답 · 3,124㎡(945평)최저가 53,577,000원 (34%)입찰 2026.10.22 · 대구지방법원경상북도 영천시
맹지
해선리 676전 · 1,650㎡(499평)최저가 81,659,000원 (49%)입찰 2026.10.22 · 대구지방법원경상북도 영천시
사진 41장
대전지법 경매 103건 중 23건 낙찰, 평균 낙찰가율 57.6%
2026년 10월 20일 대전지방법원 경매에서 진행된 103건 가운데 23건이 낙찰됐다. 평균 낙찰가율은 57.6%, 평균 응찰자 수는 4.7명으로 집계됐다.
2026년 10월 20일 대전지방법원에서 열린 경매에서 진행 건수 103건 중 23건이 낙찰됐다. 유찰은 69건, 취하·변경은 10건이었다. 경매레이더 집계에 따르면 이날 낙찰된 물건의 평균 낙찰가율은 57.6%였다. 낙찰가율은 감정가 대비 낙찰가의 비율을 뜻한다.
평균 응찰자 수는 4.7명이었다. 가장 많은 응찰자가 몰린 물건에는 21명이 입찰했다. 경매레이더 집계에서 이날 낙찰 건수는 23건으로, 평균값은 이 소수의 낙찰 건을 바탕으로 산출된 것이다. 낙찰 건수가 많지 않아 평균 낙찰가율과 평균 응찰자 수를 전체 시장의 흐름으로 해석하기는 어렵다. 하루치 결과라는 점도 같은 이유에서 주의가 필요하다.
이날 가장 높은 가격에 낙찰된 물건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 근린주택이다. 감정가 20억7,592만원, 낙찰가 15억8,120만원으로 낙찰가율 76.2%를 기록했다. 응찰자는 4명이었다. 이 물건의 낙찰가율은 이날 평균 낙찰가율 57.6%를 웃돌았다.
가장 많은 응찰자가 몰린 물건은 대전광역시 중구 문화동 소재 아파트였다. 감정가 8,500만원, 낙찰가 5,611만원으로 낙찰가율 66.0%를 기록했다. 응찰자는 21명으로, 이날 최다 응찰 기록이다. 경매레이더 집계에서 이 물건의 응찰자 수는 평균 응찰자 수 4.7명을 크게 웃돌았다.
경매 컨설팅 안내
안녕하십니까. 여의주경매법인 대표 김성훈입니다.
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 땅이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
- 상담 신청 — 관심 있는 농지와 연락처를 남기시면 쓰실 목적(농사·주말농장·창고·투자)을 여쭙니다.
- 물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·토지이용계획·같은 동네 거래를 확인해 보고서로 드립니다.
- 계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
- 입찰 준비 — 입찰가와 농취증 서류(농업경영계획서 등)를 함께 준비합니다.
- 입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 농취증 제출·잔금·소유권 이전까지 안내합니다.
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.