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농지경매 전문 블로그| 소재지 | 대평리 846 경상북도 영천시 청통면 | ||
|---|---|---|---|
| 지목 | 전 (현황 답) | 면적 | 1,418㎡ (429평) |
| 용도지역 | 농림지역 | 지세·형상 | 완경사 · 자루형 |
| 도로접면 | 세로(불) | 공시지가 | 평당 62,149원 (㎡당 18,800원) |
| 감정가 | 136,128,000원 | 최저가 | 66,703,000원 |
| 유찰 | 2회 · 49% | 보증금 | 6,670,300원 |
농취증을 못 내면 입찰보증금 6,670,300원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.08)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조).
“분묘 소재할 경우 분묘기지권이 성립할 여지 있음 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 매수보증금 미반환), 토지 중 일부가 “현황 도로” 감안 평가, 상세 경계등을 위한 측량 필요함, 본건 지상에는 봉분 형태의 묘지가 소재하였으나, 현재는 봉분형태는 없이 평탄한 상태임”
토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 세로(불)로 표시되어 있습니다. 세로(불)는 폭 8m 미만으로 자동차가 다니지 못하는 길입니다. 집·창고를 지으려면 건축법 제44조에 따라 도로에 2m 이상 붙어야 해 진입로(통행권·도로 개설)를 먼저 확보해야 합니다. 그만큼 값이 낮게 매겨집니다.
“지적도상 맹지이나 본건 토지의 북측 부분을 동서로 관통하여 개설된 폭 약 3미터 정도의 콘크리트 포장 농로에 접합니다”
용도지역 농림지역 건폐율 20% · 용적률 80% (경상북도 영천시 조례 원문 ↗)
맹지(도로 접면 없음) — 도로에 붙어 있지 않은 땅입니다. 건축법 제44조는 건축물 대지가 도로에 2m 이상 접하도록 요구해, 진입로(통행권·도로 개설)를 확보하기 전에는 건축허가가 나지 않습니다. 농업보호구역 — 농지법상 농업보호구역입니다. 농업진흥구역보다는 넓지만, 들어설 수 있는 건축물의 종류·규모가 제한됩니다.
소재지 경상북도 영천시 청통면 대평리 846
땅콩 필지 정보경상북도 영천시 청통면 대평리 846의 전입니다. 면적은 1,418㎡(429평), 용도지역은 농림지역입니다. 감정가는 136,128,000원인데 두 번 유찰돼 이번 최저가는 66,703,000원(감정가의 49%)입니다. 입찰은 2026.10.27(화) 오전 10:00, 대구지방법원에서 열립니다.
농지취득자격증명 — 농취증을 못 내면 입찰보증금 6,670,300원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.08)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). 1,000㎡ 이상이라 농업경영계획서를 내고 실제로 농사지을 계획을 밝혀야 합니다.
도로·맹지 — 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 세로(불)로 표시되어 있습니다. 세로(불)는 폭 8m 미만으로 자동차가 다니지 못하는 길입니다. 집·창고를 지으려면 건축법 제44조에 따라 도로에 2m 이상 붙어야 해 진입로(통행권·도로 개설)를 먼저 확보해야 합니다. 그만큼 값이 낮게 매겨집니다.
용도지역·농업진흥구역 — 용도지역 농림지역 건폐율 20% · 용적률 80% (경상북도 영천시 조례 원문 ↗) 농업보호구역은 진흥구역보다 넓게 허용되지만 들어설 수 있는 건축물 종류와 규모가 정해져 있습니다.
집·창고 짓기 — 맹지(도로 접면 없음) — 도로에 붙어 있지 않은 땅입니다. 건축법 제44조는 건축물 대지가 도로에 2m 이상 접하도록 요구해, 진입로(통행권·도로 개설)를 확보하기 전에는 건축허가가 나지 않습니다. 농업보호구역 — 농지법상 농업보호구역입니다. 농업진흥구역보다는 넓지만, 들어설 수 있는 건축물의 종류·규모가 제한됩니다. 형상 자루형 — 토지특성조사의 형상이 「자루형」입니다. 좁은 자루 부분은 진입로로만 쓰이고, 건축법상 접도 폭(2m 이상)을 채우는지 확인이 필요합니다. 지목 전(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.
| 지목(공부) | 전 · 실제 이용상황 답 |
|---|---|
| 면적 | 1,418㎡(429평) |
| 용도지역 | 농림지역 |
| 지세(높낮이) | 완경사 |
| 형상(모양) | 자루형 |
| 도로접면 | 세로(불) |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 62,149원 ㎡당 18,800원 (+2.2%) 2025년 평당 60,827원 ㎡당 18,400원 (+0.5%) 2024년 평당 60,496원 ㎡당 18,300원 (+0.5%) 2023년 평당 60,166원 ㎡당 18,200원 (-7.1%) 2022년 평당 64,794원 ㎡당 19,600원 |
국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
토지특성조사의 지세는 완경사입니다. 완만하게 기운 땅입니다. 농사에는 큰 지장이 없지만 건축하려면 단을 나누거나 흙을 깎고 메우는 공사가 따를 수 있습니다.
감정평가서에는 “부정형 완경사로서 "휴경지" 등으로 이용중입니다”라고 적혀 있습니다.
필지 중심의 해발은 약 82m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 북쪽이 가장 높고(84m) 서쪽이 가장 낮아(79m) 차이가 약 5m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.
| 지역·지구 | 걸린 정도 | 근거 | 무엇을 뜻하나 |
|---|---|---|---|
| 농림지역 | 필지 전체 | 국토계획법 | 농림업 진흥과 산림 보전을 위한 지역입니다. 대부분 농업진흥지역이나 보전산지와 겹쳐 일반 건축이 어렵습니다. |
| 농업보호구역 | 필지 전체 | 농지법 | 농업진흥구역의 용수원 확보·환경 보호를 위한 구역. 진흥구역보다는 완화되어 일부 시설·소규모 개발이 허용됨. |
| 가축사육제한구역 | 필지 전체 | 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 | 주거 밀집지 인근 등에서 축사 등 가축 사육시설 설치가 제한됨. |
감정평가서 토지이용계획 기재: “농림지역, 가축사육제한구역(전부제한300m(전 축종 사육제한)), 농업보호구역(2016-06-30).”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
| 용도지역 | 농림지역은 국토계획법 시행령 별표상 단독주택을 지을 수 있는 지역입니다. |
|---|---|
| 농지 규제 | 농업보호구역이라 들어설 수 있는 주택의 규모가 제한됩니다(농지법 시행령). 부지 면적 기준을 관할 농지 부서에 확인하세요. |
| 진입로 | 맹지라 건축법 제44조의 접도 요건(도로에 2m 이상)을 채우려면 진입로(통행 동의·도로 개설)를 먼저 확보해야 합니다. |
| 바닥면적(건폐율 20%) | 최대 약 86평(283㎡) |
|---|---|
| 연면적(용적률 80%) | 최대 약 343평(1,134㎡) — 2층이면 층마다 약 283㎡ |
| 농지보전부담금(추정) | 공시지가 18,800원 × 20% = ㎡당 3,760원 × 660㎡(주택 부지 200평만 바꾸는 경우) ≈ 2,481,600원 |
| 허가 대신 신고 | 관리·농림지역에서 연면적 200㎡ 미만·3층 미만이면 건축허가 대신 건축신고로 할 수 있습니다(건축법 제14조). |
법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.
| 발급기관 | 청통면 행정복지센터(면사무소) — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다. |
|---|---|
| 신청 방법 | 방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗ |
| 준비 서류 | 신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요. |
| 처리 기간 | 신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④). |
| 제출 시한 | 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.08(목))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요. |
| 면적 요건 | 농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②). |
| 반려되면 | 불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요. |
농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 18,800원 × 1,418㎡ = 약 26,658,400원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2026년 공시지가).
| 나이 | 가입자(농업인) 만 60세 이상 |
|---|---|
| 영농경력 | 5년 이상 |
| 농지 | 지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다 |
| 권리 | 경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음) |
| 보유 기간 | 신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다 |
| 거리 | 주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내 |
지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.
정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.
요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.
매각물건명세서에 신고된 임차인이 없습니다. 농지는 경작자가 따로 있는 경우가 많으니 현장에서 누가 농사짓는지 확인하세요.
| 감정평가서 제시목록 외 물건 | 없습니다. |
|---|---|
| 매각물건명세서·법원 비고 | 분묘 소재할 경우 분묘기지권이 성립할 여지 있음 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 매수보증금 미반환), 토지 중 일부가 “현황 도로” 감안 평가, 상세 경계등을 위한 측량 필요함, 본건 지상에는 봉분 형태의 묘지가 소재하였으나, 현재는 봉분형태는 없이 평탄한 상태임 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 매수보증금 미반환), 토지 중 일부가 “현황 도로” 감안 평가, 상세 경계등을 위한 측량 필요함, 본건 지상에는 봉분 형태의 묘지가 소재하였으나, 현재는 봉분형태는 없이 평탄한 상태임 |
등기되지 않은 하우스·창고·컨테이너가 매각에 포함되는지(포함·제외), 남의 소유라면 철거·법정지상권 문제가 없는지 확인하세요. 불법 건축물은 농취증 반려와 농지연금 가입 제한 사유가 될 수 있습니다.
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 대평리 6** | 전 | 142㎡ | 9,000,000원 | 209,522원 | 63,380원 | 2026-07 |
| 대평리 4** | 전 | 1,362㎡ | 52,000,000원 | 126,212원 | 38,179원 | 2026-04 |
| 대평리 6** | 전 | 876㎡ | 153,000,000원 | 577,384원 | 174,658원 | 2026-02 |
| 대평리 7** | 전 | 486㎡ | 80,000,000원 | 544,164원 | 164,609원 | 2025-11 |
| 대평리 2** | 전 | 1,286㎡ | 40,000,000원 | 102,824원 | 31,104원 | 2025-07 |
| 대평리 6** | 전 | 1,386㎡ | 168,000,000원 | 400,703원 | 121,212원 | 2025-05 |
| 대평리 4** | 전 | 628㎡ | 73,500,000원 | 386,904원 | 117,038원 | 2025-01 |
| 대평리 8** | 전 | 853㎡ | 25,000,000원 | 96,886원 | 29,308원 | 2024-11 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 같은 동네라도 도로·모양·용도지역에 따라 값이 크게 다르니 참고로만 보세요.
| 위치/주위환경 | 본건은 경상북도 영천시 대평리 소재 "대정마을" 남측 근거리에 위치하며, 주위 일대는 일대는 농경지와 주변 임야 및 묘지 등으로 형성되어 있습니다. |
|---|---|
| 교통상황 | 본건까지 차량접근이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통입니다. |
| 형태 및 이용상태 | 부정형 완경사로서 "휴경지" 등으로 이용중입니다. |
| 인접 도로상태 | 지적도상 맹지이나 본건 토지의 북측 부분을 동서로 관통하여 개설된 폭 약 3미터 정도의 콘크리트 포장 농로에 접합니다. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 농림지역, 가축사육제한구역(전부제한300m(전 축종 사육제한)), 농업보호구역(2016-06-30). |
| 공부와의 차이 | 없습니다. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | 1)임대관계 : 임대관계는 미상입니다. 2)기타사항 : 본건 토지는 인접 토지와 경사지로 접하는 부분 및 일부는 "도로"로 이용되는 부분이 있으므로 상세 경계 등을 위하여 측량이 필요할 것으로 판단됩니다. |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 경북 영천시에서 농지(지분 제외) 61건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 26.2%, 한 건에 평균 2명이 입찰했습니다. 이 농지 최저가는 감정가의 49%입니다.
| 사건 | 지목 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 대구지방법원 2025타경1108 | 답 | 143,440,000원 | 22,688,000원 | 16% | 5 | 2026.10.08 |
| 대구지방법원 2025타경9252 | 전 | 108,680,000원 | 17,500,000원 | 16% | 2 | 2026.10.08 |
| 대구지방법원 2025타경8026 | 답 | 47,280,000원 | 6,111,100원 | 13% | 1 | 2026.10.07 |
| 대구지방법원 2024타경8492 | 전 | 304,752,000원 | 25,440,000원 | 8% | 1 | 2026.10.07 |
| 대구지방법원 2025타경851 | 전 | 200,157,000원 | 36,900,000원 | 18% | 1 | 2026.10.07 |
| 대구지방법원 2025타경9287 | 전 | 312,984,000원 | 82,000,000원 | 26% | 1 | 2026.10.06 |
지난주 응찰 기록이 있는 낙찰 물건은 905건으로 집계되었다. 이는 경매시장에서 활발한 거래가 이루어졌음을 나타낸다.
평균 응찰자 수는 3.3명으로, 이는 경매 물건에 대한 관심이 높았음을 보여준다. 특히, 응찰자가 가장 많이 몰린 물건은 10건으로 확인되었다.
울산광역시 울주군 청량읍의 아파트는 감정가 2억6,900만원에 낙찰가 2억7,139만원으로 낙찰가율 100.9%를 기록하며 37명의 응찰자가 몰렸다. 경기도 의정부시 낙양동의 아파트는 감정가 4억5,100만원에 낙찰가 4억1,689만원으로 낙찰가율 92.4%를 보였고, 24명의 응찰자가 참여했다. 인천광역시 남동구 남촌동의 아파트는 감정가 3억2,700만원에 낙찰가 2억4,730만원으로 낙찰가율 75.6%를 기록하며 23명의 응찰자가 있었다. AI 부동산분석 플랫폼 경매레이더 김성훈 대표는 “응찰자가 몰린 물건의 낙찰가는 1위가 아니라 2위 응찰자가 어디까지 썼는지가 좌우한다”고 말했다.
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 땅이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.