경상북도 청도군 화양읍 삼신리 997-3 외 20필지
현장 표시번호 색 = 빨강 확인 필요 · 노랑 조건 · 초록 무난
- 농취증 · 몰수 조건농취증을 못 내면 입찰보증금 548,092,300원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.28)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). “목록 3, 7, 8, 9, 11, 14~17농지법상 제출해야 하는 농지취득자격증명 미제출시 매수보증금 미반환”
- 도로 · 좁은 길토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 소로(세로)로 표시되어 있습니다. 소로는 폭 8m 이상 12m 미만, 세로는 폭 8m 미만으로 자동차가 다닐 수 있는 길입니다. 건축하려면 길 폭이 건축법 기준(보통 4m)에 맞는지, 현황도로라면 지자체가 도로로 인정하는지 확인해야 합니다. “본건 남동측으로 왕복 4차선, 서측 및 동측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접합니다”
- 진흥구역 · 자료 없음용도지역 계획관리지역 건폐율 40% · 용적률 100% (시행령 상한, 조례 값 정리 전)
- 건축 · 허가 먼저지세 급경사 — 토지특성조사에서 지세가 「급경사」로 조사됐습니다. 개발행위허가의 경사도 기준(지자체 조례)에 걸릴 수 있어 측량 확인이 필요합니다. 형상 자루형 — 토지특성조사의 형상이 「자루형」입니다. 좁은 자루 부분은 진입로로만 쓰이고, 건축법상 접도 폭(2m 이상)을 채우는지 확인이 필요합니다.
평당 값평당 먼저 · ㎡당 함께
| 기준 | 평당 | ㎡당 | 최저가 대비 |
|---|---|---|---|
| 이번 최저가 | 1,335,213원 | 403,900원 | — |
| 공시지가 2026 | 829,095원 | 250,800원 | 62% |
| 감정가 | 1,335,213원 | 403,900원 | 100% |
위치와 법원 기본정보
소재지 경상북도 청도군 화양읍 삼신리 997-3 외 20필지
땅콩 필지 정보- 사건
- 2025타경7311 부동산임의경매
- 법원
- 대구지방법원
- 주소
- 대구 수성구 동대구로 364
- 담당
- 경매6계 · 053-757-6776
- 입찰기일
- 2026.10.21(수) 오전 10:00 · 신관 지하2층 입찰법정
- 보증금
- 548,092,300원 (최저가의 10%)
- 매각결정
- 2026.10.28(수) — 이날까지 농취증 제출
- 사건 경과
- 접수 2025.02.07 · 경매개시 2025.02.17 · 배당요구종기 2025.05.01
- 청구금액
- 240,000,000원
이 농지는
경상북도 청도군 화양읍 삼신리 997-3의 임야입니다. 면적은 13,570㎡(4,105평)(21필지 합계), 용도지역은 계획관리지역입니다. 감정가는 5,480,923,000원이고 이번 최저가는 5,480,923,000원(감정가의 100%)입니다. 입찰은 2026.10.21(수) 오전 10:00, 대구지방법원에서 열립니다.
농지취득자격증명 — 농취증을 못 내면 입찰보증금 548,092,300원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.28)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). 1,000㎡ 이상이라 농업경영계획서를 내고 실제로 농사지을 계획을 밝혀야 합니다.
도로·맹지 — 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 소로(세로)로 표시되어 있습니다. 소로는 폭 8m 이상 12m 미만, 세로는 폭 8m 미만으로 자동차가 다닐 수 있는 길입니다. 건축하려면 길 폭이 건축법 기준(보통 4m)에 맞는지, 현황도로라면 지자체가 도로로 인정하는지 확인해야 합니다.
용도지역·농업진흥구역 — 용도지역 계획관리지역 건폐율 40% · 용적률 100% (시행령 상한, 조례 값 정리 전) 지역·지구 자료가 없어 농업진흥지역 여부를 가리지 못했습니다. 토지이용계획확인서로 확인하세요.
집·창고 짓기 — 지세 급경사 — 토지특성조사에서 지세가 「급경사」로 조사됐습니다. 개발행위허가의 경사도 기준(지자체 조례)에 걸릴 수 있어 측량 확인이 필요합니다. 형상 자루형 — 토지특성조사의 형상이 「자루형」입니다. 좁은 자루 부분은 진입로로만 쓰이고, 건축법상 접도 폭(2m 이상)을 채우는지 확인이 필요합니다.
판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.
토지 정보
| 지목(공부) | 임야 · 실제 이용상황 답 |
|---|---|
| 면적 | 13,570㎡(4,105평) · 21필지 합계 |
| 용도지역 | 계획관리지역 |
| 지세(높낮이) | 급경사 |
| 형상(모양) | 자루형 |
| 도로접면 | 소로(세로) |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 829,095원 ㎡당 250,800원 (+0.5%) 2025년 평당 824,797원 ㎡당 249,500원 (+1.1%) 2024년 평당 816,202원 ㎡당 246,900원 (+0.3%) 2023년 평당 813,888원 ㎡당 246,200원 (-7.2%) 2022년 평당 877,029원 ㎡당 265,300원 |
국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 급경사입니다. 경사가 심한 땅으로 조사됐습니다. 개발행위허가의 경사도 기준(지자체 조례)에 걸릴 수 있어 측량 확인이 필요합니다.
감정평가서에는 “일련번호(1)~(21) : 21필 일단의 사다리형 토지로서 대체로 등고평탄하며 “상업용 건부지”입니다”라고 적혀 있습니다.
116.0m동 111.0m남 111.0m
필지 중심의 해발은 약 116m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 북쪽이 가장 높고(123m) 남쪽이 가장 낮아(111m) 차이가 약 12m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.
토지이용계획
감정평가서 토지이용계획 기재: “일련번호(1): 계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한 구역(2020-12-30)(절대사육제한지역(전 축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광지 (2017-12-04)(용암온천관광지)<관광진흥법>, 준보전산지(준보전산지)<산지관리법>, 온천원보호 지구<온천법>, 개발촉진지구<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>, 도시관리계획 입안중 일련번호(2): 계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한 구역(2020-12-30)(절대사육제한지역(전 축종))…”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
이 농지에 주택을 짓는다면
| 용도지역 | 계획관리지역은 국토계획법 시행령 별표상 단독주택을 지을 수 있는 지역입니다. |
|---|---|
| 농지 규제 | 농업진흥지역 밖이면 농지전용 허가(농지법 제34조)를 받아 지을 수 있습니다. 농업인 주택은 허가 대신 신고로 가능할 수 있습니다(제35조). |
| 진입로 | 도로에 붙어 있습니다(소로(세로)). 그 길이 건축법상 도로(보통 너비 4m)로 인정되는지 건축과에 확인하세요. |
숫자로 보면
| 바닥면적(건폐율 40%) | 최대 약 1,642평(5,428㎡) |
|---|---|
| 연면적(용적률 100%) | 최대 약 4,105평(13,570㎡) — 2층이면 층마다 약 5,428㎡ |
| 농지보전부담금(추정) | 공시지가 250,800원 × 20% = ㎡당 50,160원 → 상한 5만원 × 660㎡(주택 부지 200평만 바꾸는 경우) ≈ 33,000,000원 |
| 허가 대신 신고 | 관리·농림지역에서 연면적 200㎡ 미만·3층 미만이면 건축허가 대신 건축신고로 할 수 있습니다(건축법 제14조). |
순서
- 낙찰과 소유권농취증을 내고 잔금을 치러 소유권을 넘겨받습니다.
- 설계 상담건축사·토목 설계사무소에서 앉힐 자리, 진입로, 상하수도·전기 인입을 먼저 봅니다.
- 허가 접수건축허가(또는 신고)를 내면 농지전용 허가·개발행위허가가 함께 처리(의제)되는 경우가 많습니다(건축법 제11조).
- 부담금 납부·착공농지보전부담금을 내고 공사를 시작합니다.
- 사용승인·지목 변경준공 뒤 사용승인을 받고 지목을 「대」로 바꿉니다.
법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.
농취증 발급 요령과 발급기관
| 발급기관 | 화양읍 행정복지센터(읍사무소) — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다. |
|---|---|
| 신청 방법 | 방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗ |
| 준비 서류 | 신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요. |
| 처리 기간 | 신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④). |
| 제출 시한 | 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.28(수))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요. |
| 면적 요건 | 농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②). |
| 반려되면 | 불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요. |
이 농지로 농지연금을 받는다면
농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 250,800원 × 13,570㎡ = 약 3,403,356,000원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2026년 공시지가).
| 나이 | 가입자(농업인) 만 60세 이상 |
|---|---|
| 영농경력 | 5년 이상 |
| 농지 | 지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다 |
| 권리 | 경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음) |
| 보유 기간 | 신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다 |
| 거리 | 주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내 |
지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.
정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.
요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.
임차인·점유
매각물건명세서에 신고된 임차인이 없습니다. 농지는 경작자가 따로 있는 경우가 많으니 현장에서 누가 농사짓는지 확인하세요.
비닐하우스·창고 등 제시외 건물
이 필지에는 건축물대장에 오른 건물이 있습니다: 제2종근린생활시설 연면적 21,607.0㎡.
| 감정평가서 제시목록 외 물건 | 본건 지상에 소재하는 제시외건물(㉠)은 기준시점 현재 일반건축물대장상 등재되어 있으나, 미등기 상태인 바, 일반건축물대장상 면적, 구조, 용도 등을 기준으로 평가하였으니, 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다. |
|---|---|
| 매각물건명세서·법원 비고 | 매각 제외된 제시외 건물을 위하여 법정지상권 성립여지 있음 |
| 매각물건명세서·법원 비고 | 일반건축물대장 등재되어 있으나 미등기 제시외 건물 매각 제외 |
| 매각물건명세서·법원 비고 | 최저매각가격은 제시외건물 소재로 인하여 제한받 는 가격임 |
| 매각물건명세서·법원 비고 | 최저매각가격은 제시외건물 소재로 인하여 제한받는 가격임 |
등기되지 않은 하우스·창고·컨테이너가 매각에 포함되는지(포함·제외), 남의 소유라면 철거·법정지상권 문제가 없는지 확인하세요. 불법 건축물은 농취증 반려와 농지연금 가입 제한 사유가 될 수 있습니다.
같은 동네 땅 거래
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 삼신리 2* | 답 | 972㎡ | 40,000,000원 | 136,040원 | 41,152원 | 2026-09 |
| 삼신리 1*** | 답 | 661㎡ | 82,000,000원 | 410,098원 | 124,054원 | 2026-08 |
| 삼신리 5** | 답 | 1,652㎡ | 150,000,000원 | 300,163원 | 90,799원 | 2026-08 |
| 삼신리 5** | 답 | 334㎡ | 40,000,000원 | 395,903원 | 119,760원 | 2026-03 |
| 삼신리 5** | 답 | 1,653㎡ | 200,000,000원 | 399,975원 | 120,992원 | 2026-02 |
| 삼신리 1*** | 답 | 921㎡ | 69,750,000원 | 250,358원 | 75,733원 | 2025-12 |
| 삼신리 1*** | 답 | 1,788㎡ | 135,250,000원 | 250,061원 | 75,643원 | 2025-12 |
| 삼신리 1*** | 답 | 1,995㎡ | 150,750,000원 | 249,799원 | 75,564원 | 2025-12 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 같은 동네라도 도로·모양·용도지역에 따라 값이 크게 다르니 참고로만 보세요.
감정평가 요항
| 위치/주위환경 | 본건은 경상북도 청도군 화양읍 삼신리 소재 "청도소싸움경기장" 내에 위치하며, 부근 일대는 농촌 취락지대로서 단독주택, 농경지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다. |
|---|---|
| 교통상황 | 일련번호(1)~(21) : 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 및 간선도로와의 접근성 등 제반 교통상황은 보통입니다. |
| 형태 및 이용상태 | 일련번호(1)~(21) : 21필 일단의 사다리형 토지로서 대체로 등고평탄하며 “상업용 건부지”입니다. |
| 인접 도로상태 | 본건 남동측으로 왕복 4차선, 서측 및 동측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접합니다. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 일련번호(1): 계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한 구역(2020-12-30)(절대사육제한지역(전 축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광지 (2017-12-04)(용암온천관광지)<관광진흥법>, 준보전산지(준보전산지)<산지관리법>, 온천원보호 지구<온천법>, 개발촉진지구<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>, 도시관리계획 입안중 일련번호(2): 계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한 구역(2020-12-30)(절대사육제한지역(전 축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광지 (2017-12-04)(용암온천관광지)<관광진흥법>, 준보전산지(준보전산지)<산지관리법>, 온… |
| 공부와의 차이 | 본건 토지 일련번호(1)~(21)는 공부상 지목이 “전,답,임야,잡종지,유지”이나, 현황 “대”입니다. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | 1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 없습니다. |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
경북 청도군 농지 낙찰 결과
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 경북 청도군에서 농지(지분 제외) 28건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 35%, 한 건에 평균 1.5명이 입찰했습니다. 이 농지 최저가는 감정가의 100%입니다.
| 사건 | 지목 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 대구지방법원 2025타경7319 | 답 | 62,244,000원 | 11,550,000원 | 19% | 1 | 2026.10.08 |
| 대구지방법원 2025타경8064 | 전 | 196,352,000원 | 33,510,000원 | 17% | 2 | 2026.09.22 |
| 대구지방법원 2023타경8990 | 전 | 29,259,000원 | 11,300,000원 | 39% | 3 | 2026.09.16 |
| 대구지방법원 2025타경956 | 답 | 9,900,000원 | 1,170,000원 | 12% | 2 | 2026.09.15 |
| 대구지방법원 2025타경1191 | 전답 | 81,964,000원 | 58,100,000원 | 71% | 2 | 2026.09.09 |
| 대구지방법원 2025타경7776 | 전 | 13,183,800원 | 2,221,000원 | 17% | 1 | 2026.08.21 |
경북 청도군의 다른 경매 농지
사진 15장
낙찰가, 2등과 차이가 크면 잘못 쓴 걸까요
“2등과 근소하게 차이 나야 잘 쓴 것”이라고들 합니다. 정말 그럴까요.
이익이 줄어든 것을 손해로 착각하면, 진짜 손해를 부른다.
2억짜리 물건이 있다고 합시다. 두 번 유찰되어 최저가는 9,800만원까지 내려왔습니다. 1등은 1억5,000만원에 낙찰받았고, 2등은 1억4,500만원을 적어냈습니다.
자, 내가 그 1등입니다. 그러면 나는 5,000만원을 번 걸까요, 아니면 2등보다 500만원 더 썼으니 — 500만원을 손해 본 걸까요?
칼럼의 앞부분을 옮겼습니다.
경매 컨설팅 안내
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 땅이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
- 상담 신청 — 관심 있는 농지와 연락처를 남기시면 쓰실 목적(농사·주말농장·창고·투자)을 여쭙니다.
- 물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·토지이용계획·같은 동네 거래를 확인해 보고서로 드립니다.
- 계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
- 입찰 준비 — 입찰가와 농취증 서류(농업경영계획서 등)를 함께 준비합니다.
- 입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 농취증 제출·잔금·소유권 이전까지 안내합니다.
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.