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농지경매 전문 블로그| 소재지 | 범곡리 619 경상북도 청도군 화양읍 외 3필지 | ||
|---|---|---|---|
| 지목 | 답 (현황 전) | 면적 | 5,068㎡ (1,533평) |
| 용도지역 | 자연녹지지역 | 지세·형상 | 완경사 · 부정형 |
| 도로접면 | 세로한면(불) | 공시지가 | 평당 299,836원 (㎡당 90,700원) |
| 감정가 | 8,433,882,460원 | 최저가 | 1,417,483,000원 |
| 유찰 | 5회 · 17% | 보증금 | 141,748,300원 |
농취증을 못 내면 입찰보증금 141,748,300원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.08.28)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조).
“일괄매각, 컨테이너 구조 제시 외 건물 매각 제외, 목록 1~4 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 매수보증금 미반환), 2025. 5. 16.자 가야포스텍 주식회사로부터 공사대금 금 6,039,615,821원의 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함”
토지특성(공시지가 조사) 도로접면은 세로한면(불)입니다. 세로(불)는 자동차는 다닐 수 없고 이륜자동차(오토바이 등)만 다닐 수 있는 좁은 길입니다. 농사는 지을 수 있어도 건축허가에 필요한 도로(건축법상 보통 4m)로 인정받기 어려운 경우가 많습니다.
용도지역 자연녹지지역 건폐율 20% · 용적률 100% (시행령 상한, 조례 값 정리 전)
지목 답(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
경상북도 청도군 화양읍 범곡리 619의 답입니다. 면적은 5,068㎡(1,533평)(4필지 합계), 용도지역은 자연녹지지역입니다. 감정가는 8,433,882,460원인데 다섯 번 유찰돼 이번 최저가는 1,417,483,000원(감정가의 17%)입니다. 입찰은 2026.11.25(수) 오전 10:00, 대구지방법원에서 열립니다.
농지취득자격증명 — 농취증을 못 내면 입찰보증금 141,748,300원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.08.28)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). 1,000㎡ 이상이라 농업경영계획서를 내고 실제로 농사지을 계획을 밝혀야 합니다.
도로·맹지 — 토지특성(공시지가 조사) 도로접면은 세로한면(불)입니다. 세로(불)는 자동차는 다닐 수 없고 이륜자동차(오토바이 등)만 다닐 수 있는 좁은 길입니다. 농사는 지을 수 있어도 건축허가에 필요한 도로(건축법상 보통 4m)로 인정받기 어려운 경우가 많습니다.
용도지역·농업진흥구역 — 용도지역 자연녹지지역 건폐율 20% · 용적률 100% (시행령 상한, 조례 값 정리 전) 농업진흥지역 밖의 농지입니다.
집·창고 짓기 — 지목 답(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.
| 지목(공부) | 답 · 실제 이용상황 전 |
|---|---|
| 면적 | 5,068㎡(1,533평) · 4필지 합계 |
| 용도지역 | 자연녹지지역 |
| 지세(높낮이) | 완경사 |
| 형상(모양) | 부정형 |
| 도로접면 | 세로한면(불) |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 299,836원 ㎡당 90,700원 (-0.8%) 2025년 평당 302,150원 ㎡당 91,400원 (+0.6%) 2024년 평당 300,497원 ㎡당 90,900원 (+0.3%) 2023년 평당 299,505원 ㎡당 90,600원 (-7.1%) 2022년 평당 322,316원 ㎡당 97,500원 |
국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
토지특성조사의 지세는 완경사입니다. 완만하게 기운 땅입니다. 농사에는 큰 지장이 없지만 건축하려면 단을 나누거나 흙을 깎고 메우는 공사가 따를 수 있습니다.
필지 중심의 해발은 약 119m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 남쪽이 가장 높고(121m) 북쪽이 가장 낮아(114m) 차이가 약 7m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.
| 지역·지구 | 걸린 정도 | 근거 | 무엇을 뜻하나 |
|---|---|---|---|
| 도시지역 | 필지 전체 | 국토계획법 | 도시지역(주거·상업·공업·녹지)입니다. 실제 건축 기준은 아래 세부 용도지역(○○녹지지역 등)을 따릅니다. |
| 자연녹지지역 | 필지 전체 | 국토계획법 | 녹지를 보전하되 불가피한 경우 제한적으로 개발을 허용하는 지역입니다. 건폐율이 낮아(시행령 20% 이하) 큰 건물은 어렵습니다. |
| 가축사육제한구역 | 필지 전체 | 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 | 주거 밀집지 인근 등에서 축사 등 가축 사육시설 설치가 제한됨. |
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
| 용도지역 | 자연녹지지역은 국토계획법 시행령 별표상 단독주택을 지을 수 있는 지역입니다(4층 이하). |
|---|---|
| 농지 규제 | 농업진흥지역 밖이면 농지전용 허가(농지법 제34조)를 받아 지을 수 있습니다. 농업인 주택은 허가 대신 신고로 가능할 수 있습니다(제35조). |
| 진입로 | 사실상 맹지라 건축법 제44조의 접도 요건(도로에 2m 이상)을 채우려면 진입로(통행 동의·도로 개설)를 먼저 확보해야 합니다. |
| 바닥면적(건폐율 20%) | 최대 약 306평(1,013㎡) |
|---|---|
| 연면적(용적률 100%) | 최대 약 1,533평(5,068㎡) — 2층이면 층마다 약 1,013㎡ |
| 농지보전부담금(추정) | 공시지가 90,700원 × 20% = ㎡당 18,140원 × 660㎡(주택 부지 200평만 바꾸는 경우) ≈ 11,972,400원 |
법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.
| 발급기관 | 화양읍 행정복지센터(읍사무소) — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다. |
|---|---|
| 신청 방법 | 방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗ |
| 준비 서류 | 신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요. |
| 처리 기간 | 신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④). |
| 제출 시한 | 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.08.28(금))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요. |
| 면적 요건 | 농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②). |
| 반려되면 | 불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요. |
농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 90,700원 × 5,068㎡ = 약 459,667,600원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2026년 공시지가).
| 나이 | 가입자(농업인) 만 60세 이상 |
|---|---|
| 영농경력 | 5년 이상 |
| 농지 | 지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다 |
| 권리 | 경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음) |
| 보유 기간 | 신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다 |
| 거리 | 주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내 |
지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.
정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.
요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.
매각물건명세서에 신고된 임차인이 없습니다. 농지는 경작자가 따로 있는 경우가 많으니 현장에서 누가 농사짓는지 확인하세요.
| 매각물건명세서·법원 비고 | 일괄매각, 컨테이너 구조 제시 외 건물 매각 제외, 목록 1~4 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 매수보증금 미반환), 2025. 5. 16.자 가야포스텍 주식회사로부터 공사대금 금 6,039,615,821원의 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함 |
|---|---|
| 매각물건명세서·법원 비고 | 목록 5 건물은 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물임, 목록 5건물은 타인 소유(이춘섭) 토지(624-3, 4) 지상에 일부 걸쳐 있음, 2025.11.26.자 청도군 사실조회 회신에 따르면 목록 5 건물은 건축허가 및 착공신고 처리되었고, 사용승인은 받지 않은 상태이고 타인 토지(624-3, 4) 소유자(이춘섭)의 동의가 필요한 경우에 해당한다고 회신(청도군 사실조회 회신참조 및 자세한 사항은 청도군에 문의) 2025.11.07.자 “청도군 화양읍 범곡리 624-3, 4”의 소유자인 이춘섭의 사실조회 회신서에 따르면 자신은 건물사… |
등기되지 않은 하우스·창고·컨테이너가 매각에 포함되는지(포함·제외), 남의 소유라면 철거·법정지상권 문제가 없는지 확인하세요. 불법 건축물은 농취증 반려와 농지연금 가입 제한 사유가 될 수 있습니다.
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 범곡리 산1** | 임야 | 400㎡ | 18,150,000원 | 150,001원 | 45,375원 | 2026-09 |
| 범곡리 산1** | 임야 | 361㎡ | 1,000,000원 | 9,157원 | 2,770원 | 2026-08 |
| 범곡리 산1** | 임야 | 541㎡ | 20,000,000원 | 122,212원 | 36,969원 | 2026-08 |
| 범곡리 산1** | 임야 | 719㎡ | 20,000,000원 | 91,954원 | 27,816원 | 2026-08 |
| 범곡리 산1** | 임야 | 450㎡ | 20,400,000원 | 149,862원 | 45,333원 | 2026-08 |
| 범곡리 산1** | 임야 | 2,311㎡ | 10,000,000원 | 14,304원 | 4,327원 | 2026-08 |
| 범곡리 산1** | 임야 | 5,961㎡ | 40,000,000원 | 22,182원 | 6,710원 | 2026-08 |
| 범곡리 산1** | 임야 | 584㎡ | 6,000,000원 | 33,964원 | 10,274원 | 2026-08 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 같은 동네라도 도로·모양·용도지역에 따라 값이 크게 다르니 참고로만 보세요.
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 경북 청도군에서 농지(지분 제외) 28건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 35%, 한 건에 평균 1.5명이 입찰했습니다. 이 농지 최저가는 감정가의 17%입니다.
| 사건 | 지목 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 대구지방법원 2025타경7319 | 답 | 62,244,000원 | 11,550,000원 | 19% | 1 | 2026.10.08 |
| 대구지방법원 2025타경8064 | 전 | 196,352,000원 | 33,510,000원 | 17% | 2 | 2026.09.22 |
| 대구지방법원 2023타경8990 | 전 | 29,259,000원 | 11,300,000원 | 39% | 3 | 2026.09.16 |
| 대구지방법원 2025타경956 | 답 | 9,900,000원 | 1,170,000원 | 12% | 2 | 2026.09.15 |
| 대구지방법원 2025타경1191 | 전답 | 81,964,000원 | 58,100,000원 | 71% | 2 | 2026.09.09 |
| 대구지방법원 2025타경7776 | 전 | 13,183,800원 | 2,221,000원 | 17% | 1 | 2026.08.21 |
이번 경매에서 유찰된 건수는 72건이며, 취하 또는 변경된 건수는 21건이다.
평균 낙찰가율은 49.2%로 나타났으며, 평균 응찰자 수는 2.0명이다. 최다 응찰자는 10명으로 집계되었다.
최고가 낙찰된 물건은 충청남도 예산군 신암면에 위치한 공장으로, 감정가는 71억1,639만원이었으나 50억원에 낙찰되었다. 이 물건의 낙찰가율은 70.3%이며, 응찰자는 1명이었다.
최다 응찰이 있었던 물건은 충청남도 보령시 동대동의 아파트로, 감정가는 2억7,300만원이었고, 낙찰가는 2억4,001만원으로 87.9%의 낙찰가율을 기록하였다. 이 물건에는 10명이 응찰하였다.
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 땅이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.