불필요
농지이지만 제1종일반주거지역 안의 농지라서 농지취득자격증명이 필요 없습니다. 국토계획법 제83조는 도시지역 농지에 농지법 제8조(농지취득자격증명)를 적용하지 않습니다.
대구지방법원 2025타경8542
대구광역시 동구 백안동 221
지목답면적209㎡(63평)
용도지역제1종일반주거지역
입찰 2026.10.23(금) 오전 10:00
| 소재지 | 백안동 221 대구광역시 동구 | ||
|---|---|---|---|
| 지목 | 답 (현황 주거나지) | 면적 | 209㎡ (63평) |
| 용도지역 | 제1종일반주거지역 | 지세·형상 | 평지 · 사다리형 |
| 도로접면 | 세로한면(가) | 공시지가 | 평당 1,114,716원 (㎡당 337,200원) |
| 감정가 | 128,620,800원 | 최저가 | 63,025,000원 |
| 유찰 | 2회 · 49% | 보증금 | 6,302,500원 |
값 장부 평당
이번 최저가평당 997,836원 ㎡당 301,844원
공시지가 2026평당 1,114,716원 ㎡당 337,200원
동네 실거래(4건)평당 599,656원 ㎡당 181,395원
감정가평당 2,036,373원 ㎡당 616,000원
농취증
불필요
불필요
검토 네 가지
불필요
본건 기호(1)토지는 북동측으로 약 3미터, 북서측으로 약 2.5미터 가량의 포장도로에 접하고 있습니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 세로한면(가)로 표시되어 있습니다. 세로는 폭 8m 미만으로 자동차가 다닐 수 있는 길입니다.
아님
용도지역 제1종일반주거지역 건폐율 60% · 용적률 200% (대구광역시 조례 원문 ↗)
먼저
공장설립제한지역 — 수도법상 공장설립 제한·승인 지역입니다. 공장 신축이 금지되거나 승인이 필요합니다. 고도지구 — 경관·고도 관리 지구입니다. 조례로 높이·층수·건폐율이 용도지역보다 더 낮게 묶일 수 있습니다.
위치와 법원 기본정보
소재지 대구광역시 동구 백안동 221
땅콩 필지 정보- 사건
- 2025타경8542 부동산임의경매
- 법원
- 대구지방법원
- 주소
- 대구 수성구 동대구로 364
- 담당
- 경매5계 · 757-6775
- 입찰기일
- 2026.10.23(금) 오전 10:00 · 신관 지하2층 입찰법정
- 보증금
- 6,302,500원 (최저가의 10%)
- 매각결정
- 2026.10.30(금) — 이날까지 농취증 제출
- 사건 경과
- 접수 2025.07.04 · 경매개시 2025.07.07 · 배당요구종기 2025.09.19
- 청구금액
- 171,038,896원
이 농지는
대구광역시 동구 백안동 221의 답입니다. 면적은 209㎡(63평), 용도지역은 제1종일반주거지역입니다. 감정가는 128,620,800원인데 두 번 유찰돼 이번 최저가는 63,025,000원(감정가의 49%)입니다. 입찰은 2026.10.23(금) 오전 10:00, 대구지방법원에서 열립니다.
농지취득자격증명 — 농지이지만 제1종일반주거지역 안의 농지라서 농지취득자격증명이 필요 없습니다. 국토계획법 제83조는 도시지역 농지에 농지법 제8조(농지취득자격증명)를 적용하지 않습니다.
도로·맹지 — 본건 기호(1)토지는 북동측으로 약 3미터, 북서측으로 약 2.5미터 가량의 포장도로에 접하고 있습니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 세로한면(가)로 표시되어 있습니다. 세로는 폭 8m 미만으로 자동차가 다닐 수 있는 길입니다. 건축하려면 길 폭이 건축법 기준(보통 4m)에 맞는지, 현황도로라면 지자체가 도로로 인정하는지 확인해야 합니다.
용도지역·농업진흥구역 — 용도지역 제1종일반주거지역 건폐율 60% · 용적률 200% (대구광역시 조례 원문 ↗) 농업진흥지역 밖의 농지입니다.
집·창고 짓기 — 공장설립제한지역 — 수도법상 공장설립 제한·승인 지역입니다. 공장 신축이 금지되거나 승인이 필요합니다. 고도지구 — 경관·고도 관리 지구입니다. 조례로 높이·층수·건폐율이 용도지역보다 더 낮게 묶일 수 있습니다. 지목 답(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
배출시설설치제한지역공장설립제한지역제1종일반주거지역고도지구제1종지구단위계획구역가축사육제한구역
판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.
토지 정보
| 지목(공부) | 답 · 실제 이용상황 주거나지 |
|---|---|
| 면적 | 209㎡(63평) |
| 용도지역 | 제1종일반주거지역 |
| 지세(높낮이) | 평지 |
| 형상(모양) | 사다리형 |
| 도로접면 | 세로한면(가) |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 1,114,716원 ㎡당 337,200원 (+1.6%) 2025년 평당 1,096,864원 ㎡당 331,800원 (+0.5%) 2024년 평당 1,091,906원 ㎡당 330,300원 (+0.4%) 2023년 평당 1,087,278원 ㎡당 328,900원 (-4.3%) 2022년 평당 1,136,534원 ㎡당 343,800원 |
국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 평지입니다. 거의 기울지 않은 땅입니다.
감정평가서에는 “본건 기호(1)토지는 부정형의 토지로서 인근지대와 대체로 평탄하게 조성되어 있으며 주거지 역내의 '주거나지'로 이용중임”라고 적혀 있습니다.
북 157.0m서 154.0m중심
155.0m동 155.0m남 153.0m
155.0m동 155.0m남 153.0m
필지 중심의 해발은 약 155m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 북쪽이 가장 높고(157m) 남쪽이 가장 낮아(153m) 차이가 약 4m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.
토지이용계획
| 지역·지구 | 걸린 정도 | 근거 | 무엇을 뜻하나 |
|---|---|---|---|
| 고도지구 | 필지 전체 | 용도지구 | 건축물 높이의 최고한도(또는 최저한도)가 지정되어 층수·연면적 실현이 제한됨. |
| 제1종지구단위계획구역 | 필지 전체 | 국토계획법 | 체계적 개발·관리를 위해 건축물 용도·규모·배치 등이 지구단위계획으로 별도 규정됨. |
| 제1종일반주거지역 | 필지 전체 | 국토계획법 | |
| 배출시설설치제한지역 | 필지 전체 | 물환경보전법 | 수질오염물질을 내보내는 시설(공장·축사 등)의 설치가 제한되는 지역입니다. |
| 가축사육제한구역 | 필지 전체 | 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 | 주거 밀집지 인근 등에서 축사 등 가축 사육시설 설치가 제한됨. |
| 공장설립제한지역 | 필지 전체 | 다른 법령 |
감정평가서 토지이용계획 기재: “기호(1)토지: 제1종일반주거지역 , 고도지구(3층이하) , 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역< 수도법>, 하천구역에 대하여는 건설과 문의바람,지적재조사사업 완료(토지정보과)”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
이 농지에 주택을 짓는다면
| 용도지역 | 제1종일반주거지역은 국토계획법 시행령 별표상 단독주택을 지을 수 있는 지역입니다(4층 이하). |
|---|---|
| 농지 규제 | 농업진흥지역 밖이면 농지전용 허가(농지법 제34조)를 받아 지을 수 있습니다. 농업인 주택은 허가 대신 신고로 가능할 수 있습니다(제35조). |
| 진입로 | 도로에 붙어 있습니다(세로한면(가)). 그 길이 건축법상 도로(보통 너비 4m)로 인정되는지 건축과에 확인하세요. |
| 함께 볼 것 | 수질 보전 지역이라 하수처리구역 밖이면 오수처리시설 기준이 까다롭고 비용이 더 듭니다. 높이·경관 규제가 있어 층수가 더 낮게 묶일 수 있습니다. |
숫자로 보면
| 바닥면적(건폐율 60%) | 최대 약 38평(125㎡) |
|---|---|
| 연면적(용적률 200%) | 최대 약 126평(417㎡) — 2층이면 층마다 약 125㎡ |
| 농지보전부담금(추정) | 공시지가 337,200원 × 20% = ㎡당 67,440원 → 상한 5만원 × 209㎡(필지 전체) ≈ 10,440,000원 |
순서
- 낙찰과 소유권농취증을 내고 잔금을 치러 소유권을 넘겨받습니다.
- 설계 상담건축사·토목 설계사무소에서 앉힐 자리, 진입로, 상하수도·전기 인입을 먼저 봅니다.
- 허가 접수건축허가(또는 신고)를 내면 농지전용 허가·개발행위허가가 함께 처리(의제)되는 경우가 많습니다(건축법 제11조).
- 부담금 납부·착공농지보전부담금을 내고 공사를 시작합니다.
- 사용승인·지목 변경준공 뒤 사용승인을 받고 지목을 「대」로 바꿉니다.
법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.
농취증 발급 요령과 발급기관
농지이지만 제1종일반주거지역 안의 농지라서 농지취득자격증명이 필요 없습니다. 국토계획법 제83조는 도시지역 농지에 농지법 제8조(농지취득자격증명)를 적용하지 않습니다. 아래 발급 요령은 다른 농지를 살 때 참고하세요.
| 발급기관 | 동구청 — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다. |
|---|---|
| 신청 방법 | 방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗ |
| 준비 서류 | 신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요. |
| 처리 기간 | 신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④). |
| 제출 시한 | 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.30(금))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요. |
| 면적 요건 | 농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②). |
| 반려되면 | 불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요. |
이 농지로 농지연금을 받는다면
농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 337,200원 × 209㎡ = 약 70,407,360원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2026년 공시지가).
| 나이 | 가입자(농업인) 만 60세 이상 |
|---|---|
| 영농경력 | 5년 이상 |
| 농지 | 지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다 |
| 권리 | 경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음) |
| 보유 기간 | 신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다 |
| 거리 | 주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내 |
지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.
정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.
요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.
임차인·점유
매각물건명세서에 신고된 임차인이 없습니다. 농지는 경작자가 따로 있는 경우가 많으니 현장에서 누가 농사짓는지 확인하세요.
같은 동네 땅 거래
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 백안동 6** | 답 | 9㎡ | 4,280,000원 | 1,572,093원 | 475,556원 | 2025-12 |
| 백안동 6** | 답 | 559㎡ | 101,400,000원 | 599,656원 | 181,395원 | 2025-05 |
| 백안동 5* | 답 | 1,418㎡ | 210,000,000원 | 489,576원 | 148,096원 | 2025-04 |
| 백안동 1** | 답 | 193㎡ | 28,000,000원 | 479,599원 | 145,078원 | 2025-03 |
| 백안동 1** | 전 | 232㎡ | 23,000,000원 | 327,730원 | 99,138원 | 2026-03 |
| 백안동 7** | 전 | 394㎡ | 177,710,000원 | 1,491,051원 | 451,041원 | 2026-03 |
| 백안동 4** | 대 | 7㎡ | 5,250,000원 | 2,479,350원 | 750,000원 | 2026-02 |
| 백안동 6** | 학교용지 | 17㎡ | 8,470,000원 | 1,647,065원 | 498,235원 | 2026-02 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 같은 동네라도 도로·모양·용도지역에 따라 값이 크게 다르니 참고로만 보세요.
감정평가 요항
| 위치/주위환경 | 본건 기호(1)토지는 대구광역시 동구 백안동 소재‘백안삼거리’북동측 인근에 위치하는 부 동산(답- 주거나지)으로서 부근은 시 외곽지 간선도로변의 음식점 등 상가지대와 후면의 일반 주택지대 및 전원주택지대, 주변의 농경지대, 임야지대 등으로 형성되어 있음. |
|---|---|
| 교통상황 | 본건 기호(1)토지까지 일반차량 등 접근 가능하며 도시 외곽에 위치하나 인근에 시내버스정 류장이 소재하는 등 인근까지의 대중교통여건을 포함한 제반 교통사정은 무난시됨. |
| 형태 및 이용상태 | 본건 기호(1)토지는 부정형의 토지로서 인근지대와 대체로 평탄하게 조성되어 있으며 주거지 역내의 '주거나지'로 이용중임. |
| 인접 도로상태 | 본건 기호(1)토지는 북동측으로 약 3미터, 북서측으로 약 2.5미터 가량의 포장도로에 접하고 있음. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 기호(1)토지: 제1종일반주거지역 , 고도지구(3층이하) , 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역< 수도법>, 하천구역에 대하여는 건설과 문의바람,지적재조사사업 완료(토지정보과) |
| 공부와의 차이 | 없음. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | 1) 임대관계: 미 상. 2) 기 타: 없 음. |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
대구 동구 농지 낙찰 결과
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 대구 동구에서 농지(지분 제외) 9건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 24.2%, 한 건에 평균 1.2명이 입찰했습니다. 이 농지 최저가는 감정가의 49%입니다.
| 사건 | 지목 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 대구지방법원 2025타경8966 | 답 | 526,670,000원 | 95,000,000원 | 18% | 2 | 2026.10.06 |
| 대구지방법원 2024타경114694 | 답 | 251,980,000원 | 138,000,000원 | 55% | 1 | 2026.09.16 |
| 대구지방법원 2025타경995 | 답 | 529,952,000원 | 128,450,000원 | 24% | 1 | 2026.09.16 |
| 대구지방법원 2025타경583 | 답 | 683,102,000원 | 120,100,000원 | 18% | 1 | 2026.07.13 |
| 대구지방법원 2025타경598 | 전 | 1,080,748,000원 | 210,000,000원 | 19% | - | 2026.06.08 |
| 대구지방법원 2025타경8132 | 전 | 151,620,000원 | 61,500,000원 | 41% | 1 | 2026.05.20 |
대구 동구의 다른 경매 농지
사진 9장
특수물건이 돈이 될까요
글 김성훈 · 편집 고팀장
이번에는 반대로, 하지 말아야 할 것들입니다. 초보가 빠지기 쉬운 함정 셋을 말씀드리겠습니다.
어려운 문을 열면, 그 안에서 기다리는 것은 가장 강한 한 사람이다.
몇 가지 비법만 알면 돈을 번다고 믿는 분이 많습니다. 얕은 지식 몇 개를 앞세우고 “이거 알면 돈 됩니다” 하며 자신만만합니다. 그런 분을 볼 때마다 속으로 생각합니다. 그 실력으로, 정말 저를 이길 수 있을까.
삼국지를 보면 제 실력만 믿고 이름난 장수에게 덤볐다가 단 일합에 목이 날아가는 장면이 숱하게 나옵니다. 경매도 다르지 않습니다. 어설픈 지식으로 어려운 물건에 덤비는 것은 딱 그 꼴입니다. 어려운 물건일수록, 그 앞에는 이미 고수가 서 있기 때문입니다.
칼럼의 앞부분을 옮겼습니다.
경매 컨설팅 안내
안녕하십니까. 여의주경매법인 대표 김성훈입니다.
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 땅이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
- 상담 신청 — 관심 있는 농지와 연락처를 남기시면 쓰실 목적(농사·주말농장·창고·투자)을 여쭙니다.
- 물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·토지이용계획·같은 동네 거래를 확인해 보고서로 드립니다.
- 계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
- 입찰 준비 — 입찰가와 농취증 서류(농업경영계획서 등)를 함께 준비합니다.
- 입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 농취증 제출·잔금·소유권 이전까지 안내합니다.
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.