몰수조건
농취증을 못 내면 입찰보증금 28,194,600원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.08)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조).
“목록 3 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음”
대전지방법원 2024타경122343
세종특별자치시 장군면 봉안리 295-5 외 5필지
지목임야면적1,033㎡(312평)
용도지역계획관리지역
입찰 2026.11.05(목) 오전 10:00
| 소재지 | 봉안리 295-5 세종특별자치시 장군면 외 5필지 | ||
|---|---|---|---|
| 지목 | 임야 (현황 토지임야) | 면적 | 1,033㎡ (312평) |
| 용도지역 | 계획관리지역 | 지세·형상 | 완경사 · 자루형 |
| 도로접면 | 소로(중로) | 공시지가 | 평당 963,310원 (㎡당 291,400원) |
| 감정가 | 1,174,286,000원 | 최저가 | 281,946,000원 |
| 유찰 | 4회 · 24% | 보증금 | 28,194,600원 |
값 장부 평당
이번 최저가평당 902,282원 ㎡당 272,939원
공시지가 2026평당 963,310원 ㎡당 291,400원
동네 실거래(6건)평당 2,108,747원 ㎡당 637,893원
감정가평당 3,757,944원 ㎡당 1,136,773원
농취증
미제출 시
보증금 몰수
미제출 시
보증금 몰수
검토 네 가지
몰수조건
접함
기호 1, 2는 기호 5, 6 토지를 통해 접근이 가능하며, 기호 3 - 6은 현황 도로입니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 소로(중로)로 표시되어 있습니다. 소로는 폭 8m 이상 12m 미만, 중로는 폭 12m 이상 25m 미만 도로입니다.
아님
용도지역 계획관리지역 건폐율 40% · 용적률 100% (세종특별자치시 조례 원문 ↗)
먼저
형상 자루형 — 토지특성조사의 형상이 「자루형」입니다. 좁은 자루 부분은 진입로로만 쓰이고, 건축법상 접도 폭(2m 이상)을 채우는지 확인이 필요합니다.
위치와 법원 기본정보
소재지 세종특별자치시 장군면 봉안리 295-5 외 5필지
땅콩 필지 정보- 사건
- 2024타경122343 부동산임의경매
- 법원
- 대전지방법원
- 주소
- 대전 서구 둔산중로78번길 45
- 담당
- 경매8계 · 470-1808
- 입찰기일
- 2026.11.05(목) 오전 10:00 · 본관 제106호 법정
- 보증금
- 28,194,600원 (최저가의 10%)
- 매각결정
- 2026.10.08(목) — 이날까지 농취증 제출
- 사건 경과
- 접수 2024.11.11 · 경매개시 2024.11.12 · 배당요구종기 2025.02.19
- 청구금액
- 813,899,905원
이 농지는
세종특별자치시 장군면 봉안리 295-5의 임야입니다. 면적은 1,033㎡(312평)(6필지 합계), 용도지역은 계획관리지역입니다. 감정가는 1,174,286,000원인데 네 번 유찰돼 이번 최저가는 281,946,000원(감정가의 24%)입니다. 입찰은 2026.11.05(목) 오전 10:00, 대전지방법원에서 열립니다.
농지취득자격증명 — 농취증을 못 내면 입찰보증금 28,194,600원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.08)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). 1,000㎡ 이상이라 농업경영계획서를 내고 실제로 농사지을 계획을 밝혀야 합니다. 실제 이용상황이 「토지임야」로 조사돼, 원상복구 전에는 반려될 수 있습니다.
도로·맹지 — 기호 1, 2는 기호 5, 6 토지를 통해 접근이 가능하며, 기호 3 - 6은 현황 도로입니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 소로(중로)로 표시되어 있습니다. 소로는 폭 8m 이상 12m 미만, 중로는 폭 12m 이상 25m 미만 도로입니다.
용도지역·농업진흥구역 — 용도지역 계획관리지역 건폐율 40% · 용적률 100% (세종특별자치시 조례 원문 ↗) 농업진흥지역 밖의 농지입니다.
집·창고 짓기 — 형상 자루형 — 토지특성조사의 형상이 「자루형」입니다. 좁은 자루 부분은 진입로로만 쓰이고, 건축법상 접도 폭(2m 이상)을 채우는지 확인이 필요합니다.
준보전산지계획관리지역중점경관관리구역가축사육제한구역성장관리계획구역
판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.
토지 정보
| 지목(공부) | 임야 · 실제 이용상황 토지임야 |
|---|---|
| 면적 | 1,033㎡(312평) · 6필지 합계 |
| 용도지역 | 계획관리지역 |
| 지세(높낮이) | 완경사 |
| 형상(모양) | 자루형 |
| 도로접면 | 소로(중로) |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 963,310원 ㎡당 291,400원 (+1.9%) 2025년 평당 945,128원 ㎡당 285,900원 (+0%) 2025년 평당 945,128원 ㎡당 285,900원 (+5%) 2024년 평당 900,169원 ㎡당 272,300원 (+0%) 2024년 평당 900,169원 ㎡당 272,300원 |
국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 완경사입니다. 완만하게 기운 땅입니다. 농사에는 큰 지장이 없지만 건축하려면 단을 나누거나 흙을 깎고 메우는 공사가 따를 수 있습니다.
감정평가서에는 “기호 1은 부정형의 완경사지, 기호 2는 장방형의 완경사지의 임야로서 평탄화 작업이 이루어진 나지 상태이며, 기호 3 - 6은 부정형의 완경사지의 토지로서 도로로 이용중임”라고 적혀 있습니다.
북 61.0m서 51.0m중심
59.0m동 56.0m남 53.0m
59.0m동 56.0m남 53.0m
필지 중심의 해발은 약 59m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 북쪽이 가장 높고(61m) 서쪽이 가장 낮아(51m) 차이가 약 10m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.
토지이용계획
| 지역·지구 | 걸린 정도 | 근거 | 무엇을 뜻하나 |
|---|---|---|---|
| 계획관리지역 | 필지 전체 | 국토계획법 | 도시지역 편입이 예상되거나 제한적 개발이 가능한 관리지역입니다. 관리지역 가운데 건축 선택지가 가장 넓습니다. |
| 성장관리계획구역 | 필지 전체 | 국토계획법 제75조의2 | 난개발이 우려되는 곳에 기반시설·건축물 배치 기준을 정해 둔 구역입니다. 건축할 때 성장관리계획에 맞춰야 합니다. |
| 보전관리지역 | 옆에 붙음 | 국토계획법 | 자연환경 보호를 위해 보전이 필요한 관리지역입니다. 건축 가능한 용도가 좁습니다. |
| 준보전산지 | 필지 전체 | 산지관리법 | 보전산지 외의 산지로, 상대적으로 산지전용이 용이하나 여전히 전용허가·부담금 절차가 필요. |
| 가축사육제한구역 | 필지 전체 | 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 | 주거 밀집지 인근 등에서 축사 등 가축 사육시설 설치가 제한됨. |
| 중점경관관리구역 | 필지 전체 | 다른 법령 |
감정평가서 토지이용계획 기재: “-기호 1(295-5), 기호 2(295-29), 기호 4(295-7), 기호5(295-17), 기호6(295-22)공히 : 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 준보전산지, 중점경관관리구역((건설지역 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호), -기호 3(295-6): 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역) , 중점경관관리구역((건설지역 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호), 영농여건불리농지임.”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
이 농지에 주택을 짓는다면
| 용도지역 | 계획관리지역은 국토계획법 시행령 별표상 단독주택을 지을 수 있는 지역입니다. |
|---|---|
| 농지 규제 | 농업진흥지역 밖이면 농지전용 허가(농지법 제34조)를 받아 지을 수 있습니다. 농업인 주택은 허가 대신 신고로 가능할 수 있습니다(제35조). |
| 진입로 | 도로에 붙어 있습니다(소로(중로)). 그 길이 건축법상 도로(보통 너비 4m)로 인정되는지 건축과에 확인하세요. |
| 함께 볼 것 | 성장관리계획구역이라 계획에서 정한 배치·도로·건축 기준을 따라야 합니다. |
숫자로 보면
| 바닥면적(건폐율 40%) | 최대 약 125평(413㎡) |
|---|---|
| 연면적(용적률 100%) | 최대 약 312평(1,033㎡) — 2층이면 층마다 약 413㎡ |
| 농지보전부담금(추정) | 공시지가 291,400원 × 20% = ㎡당 58,280원 → 상한 5만원 × 660㎡(주택 부지 200평만 바꾸는 경우) ≈ 33,000,000원 |
| 허가 대신 신고 | 관리·농림지역에서 연면적 200㎡ 미만·3층 미만이면 건축허가 대신 건축신고로 할 수 있습니다(건축법 제14조). |
순서
- 낙찰과 소유권농취증을 내고 잔금을 치러 소유권을 넘겨받습니다.
- 설계 상담건축사·토목 설계사무소에서 앉힐 자리, 진입로, 상하수도·전기 인입을 먼저 봅니다.
- 허가 접수건축허가(또는 신고)를 내면 농지전용 허가·개발행위허가가 함께 처리(의제)되는 경우가 많습니다(건축법 제11조).
- 부담금 납부·착공농지보전부담금을 내고 공사를 시작합니다.
- 사용승인·지목 변경준공 뒤 사용승인을 받고 지목을 「대」로 바꿉니다.
법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.
농취증 발급 요령과 발급기관
| 발급기관 | 장군면 행정복지센터(면사무소) — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다. |
|---|---|
| 신청 방법 | 방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗ |
| 준비 서류 | 신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요. |
| 처리 기간 | 신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④). |
| 제출 시한 | 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.08(목))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요. |
| 면적 요건 | 농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②). |
| 반려되면 | 불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요. |
이 농지로 농지연금을 받는다면
농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 291,400원 × 1,033㎡ = 약 301,016,200원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2026년 공시지가).
| 나이 | 가입자(농업인) 만 60세 이상 |
|---|---|
| 영농경력 | 5년 이상 |
| 농지 | 지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다 |
| 권리 | 경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음) |
| 보유 기간 | 신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다 |
| 거리 | 주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내 |
지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.
정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.
요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.
임차인·점유
매각물건명세서에 신고된 임차인이 없습니다. 농지는 경작자가 따로 있는 경우가 많으니 현장에서 누가 농사짓는지 확인하세요.
비닐하우스·창고 등 제시외 건물
| 감정평가서 제시목록 외 물건 | 후첨 "지적도 및 사진용지" 참고 바람. |
|---|---|
| 매각물건명세서·법원 비고 | 목록 1~2 지목은 "임야"이나 현황은 "나지"상태이고 목록 5~6을 통해 접근이 가능, 제시외 수목 포함, 택지조성에 필요한 인 허가 변경사항 및 유효 여부 지자체 확인요함 |
| 매각물건명세서·법원 비고 | 목록 1~2 지목은 "임야"이나 현황은 "나지"상태이고 목록 5~6을 통해 접근 가능, 제시외 수목 포함, 택지조성에 필요한 인허가 변경사항 및 유효 여부 지자체 확인요함 |
등기되지 않은 하우스·창고·컨테이너가 매각에 포함되는지(포함·제외), 남의 소유라면 철거·법정지상권 문제가 없는지 확인하세요. 불법 건축물은 농취증 반려와 농지연금 가입 제한 사유가 될 수 있습니다.
같은 동네 땅 거래
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 봉안리 2** | 임야 | 855㎡ | 931,100,000원 | 3,600,036원 | 1,089,006원 | 2026-07 |
| 봉안리 3* | 대 | 610㎡ | 811,910,000원 | 4,400,020원 | 1,331,000원 | 2026-05 |
| 봉안리 3** | 대 | 362㎡ | 350,000,000원 | 3,196,216원 | 966,851원 | 2026-04 |
| 봉안리 2** | 임야 | 418㎡ | 252,000,000원 | 1,992,971원 | 602,871원 | 2026-04 |
| 봉안리 2** | 도로 | 9㎡ | 2,400,000원 | 881,548원 | 266,667원 | 2026-03 |
| 봉안리 산5* | 임야 | 397㎡ | 128,000,000원 | 1,065,849원 | 322,418원 | 2026-01 |
| 봉안리 3** | 임야 | 327㎡ | 300,000,000원 | 3,032,843원 | 917,431원 | 2025-12 |
| 봉안리 4** | 답 | 947㎡ | 257,400,000원 | 898,536원 | 271,806원 | 2025-11 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 같은 동네라도 도로·모양·용도지역에 따라 값이 크게 다르니 참고로만 보세요.
감정평가 요항
| 위치/주위환경 | 본건은 세종특별자치시 장군면 봉안리 소재 "봉안교차로" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 창고 및 주거나지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통시 됨. |
|---|---|
| 교통상황 | 본건까지 차량의 접근이 가능하고, 근거리에 버스노선 및 간선도로가 소재하여 일반 대중교통 상황은 보통시 됨. |
| 형태 및 이용상태 | 기호 1은 부정형의 완경사지, 기호 2는 장방형의 완경사지의 임야로서 평탄화 작업이 이루어진 나지 상태이며, 기호 3 - 6은 부정형의 완경사지의 토지로서 도로로 이용중임. |
| 인접 도로상태 | 기호 1, 2는 기호 5, 6 토지를 통해 접근이 가능하며, 기호 3 - 6은 현황 도로임. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | -기호 1(295-5), 기호 2(295-29), 기호 4(295-7), 기호5(295-17), 기호6(295-22)공히 : 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 준보전산지, 중점경관관리구역((건설지역 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호), -기호 3(295-6): 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역) , 중점경관관리구역((건설지역 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호), 영농여건불리농지임. |
| 공부와의 차이 | -기호 1, 2 는 지목은 "임야"이나 현황 평탄화 작업으로 "나지" 상태임. -기호 3 - 6은 지목이 "전" 및 "임야"이나 현황 "도로 등"으로 이용중임. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | -임대관계는 미상임. -기호 1, 2는 택지 조성에 필요한 인허가 유무 및 유효여부를 경매 진행시 해당기관에 확인하시기 바람. |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
세종 농지 낙찰 결과
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 세종에서 농지(지분 제외) 40건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 40%, 한 건에 평균 2.2명이 입찰했습니다. 이 농지 최저가는 감정가의 24%입니다.
| 사건 | 지목 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 대전지방법원 2025타경4058 | 답 | 1,167,407,000원 | 425,775,000원 | 36% | 6 | 2026.10.01 |
| 대전지방법원 2025타경3829 | 전 | 832,188,000원 | 310,000,000원 | 37% | 1 | 2026.09.29 |
| 대전지방법원 2026타경600275 | 답 | 141,340,000원 | 70,010,000원 | 50% | 1 | 2026.09.23 |
| 대전지방법원 2026타경600275 | 답 | 402,005,000원 | 197,010,000원 | 49% | 1 | 2026.09.23 |
| 대전지방법원 2024타경120552 | 전답 | 2,006,456,000원 | 1,672,258,990원 | 83% | 8 | 2026.09.10 |
| 대전지방법원 2025타경502427 | 답 | 163,400,000원 | 41,923,200원 | 26% | 1 | 2026.09.07 |
세종의 다른 경매 농지
양곡리 134-1답 · 2,212㎡(669평)최저가 92,412,000원 (24%)입찰 2026.10.13 · 대전지방법원세종특별자치시
양곡리 134-9답 · 604㎡(183평)최저가 23,638,000원 (24%)입찰 2026.10.13 · 대전지방법원세종특별자치시
사실상 맹지
읍내리 51-1답 · 2,700㎡(817평)최저가 1,167,842,000원 (70%)입찰 2026.10.13 · 대전지방법원세종특별자치시
신흥리 130-15전 · 198㎡(60평)최저가 44,590,000원 (33%)입찰 2026.10.14 · 대전지방법원세종특별자치시
맹지
용현리 170-8전 · 2,188㎡(662평)최저가 288,185,000원 (34%)입찰 2026.10.15 · 대전지방법원세종특별자치시
문곡리 777답 · 2,291㎡(693평)최저가 149,618,000원 (24%)입찰 2026.10.15 · 대전지방법원세종특별자치시
사진 32장
전세권 배당 후 남은 보증금은 임차인으로 청구한다 (대법원 2010마900)
최선순위 전세권자가 같은 집에 대해 전입신고까지 마쳐 임차인 대항력도 갖춘 경우, 전세권자로 배당요구해 전세권이 소멸했더라도 배당받지 못한 나머지 보증금은 임차인 지위로 낙찰자에게 주장할 수 있다.
사건번호 2010마900 · 선고 2010. 07. 26. · 법원 대법원 · 사건명 부동산인도명령결정에대한즉시항고국가법령정보센터 원문 보기
전세권과 대항력 있는 임차권을 함께 가진 사람이 전세권으로 배당을 받았어도, 못 받은 보증금은 임차인으로서 낙찰자에게 받을 수 있다. 낙찰자는 그만큼 인수한다.
임차인이 주택에 최선순위로 전세권설정등기를 하고, 등기부에 다른 이해관계인이 생기기 전에 같은 당사자·같은 목적물·같은 보증금으로 임대차계약을 맺어 전입신고와 점유까지 갖추었다. 경매에서 전세권자로 배당요구를 했으나 보증금 일부만 배당받자, 낙찰자의 인도명령에 대해 남은 보증금을 돌려받을 때까지 나갈 수 없다고 다투었다.
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안녕하십니까. 여의주경매법인 대표 김성훈입니다.
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
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