몰수조건
농취증을 못 내면 입찰보증금 61,685,800원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.22)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조).
“목록3에 대해 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 매수보증금 미반환)”
대전지방법원 2025타경502773
세종특별자치시 연서면 월하리 552-1 외 2필지
지목답면적895㎡(271평)
용도지역준공업지역
입찰 2026.10.15(목) 오전 10:00
| 소재지 | 월하리 552-1 세종특별자치시 연서면 외 2필지 | ||
|---|---|---|---|
| 지목 | 답 (현황 전) | 면적 | 895㎡ (271평) |
| 용도지역 | 준공업지역 | 지세·형상 | 평지 · 자루형 |
| 도로접면 | 중로(소로) | 공시지가 | 평당 928,930원 (㎡당 281,000원) |
| 감정가 | 1,258,895,000원 | 최저가 | 616,858,000원 |
| 유찰 | 2회 · 49% | 보증금 | 61,685,800원 |
값 장부 평당
이번 최저가평당 2,278,447원 ㎡당 689,227원
공시지가 2025평당 928,930원 ㎡당 281,000원
동네 실거래(3건)평당 2,892,575원 ㎡당 875,000원
감정가평당 4,649,895원 ㎡당 1,406,587원
농취증
미제출 시
보증금 몰수
미제출 시
보증금 몰수
검토 네 가지
몰수조건
접함
본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 1번 국도가 위치하는 등 제반 교통상황은 무난합니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 중로(소로)로 표시되어 있습니다. 중로는 폭 12m 이상 25m 미만, 소로는 폭 8m 이상 12m 미만 도로입니다.
필요
용도지역 준공업지역 건폐율 70% · 용적률 400% (세종특별자치시 조례 원문 ↗)
먼저
형상 자루형 — 토지특성조사의 형상이 「자루형」입니다. 좁은 자루 부분은 진입로로만 쓰이고, 건축법상 접도 폭(2m 이상)을 채우는지 확인이 필요합니다. 지목 답(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
위치와 법원 기본정보
소재지 세종특별자치시 연서면 월하리 552-1 외 2필지
땅콩 필지 정보- 사건
- 2025타경502773 부동산임의경매
- 법원
- 대전지방법원
- 주소
- 대전 서구 둔산중로78번길 45
- 담당
- 경매11계 · 042-470-1811
- 입찰기일
- 2026.10.15(목) 오전 10:00 · 본관 제106호 법정
- 보증금
- 61,685,800원 (최저가의 10%)
- 매각결정
- 2026.10.22(목) — 이날까지 농취증 제출
- 사건 경과
- 접수 2025.06.23 · 경매개시 2025.06.30 · 배당요구종기 2025.10.01
- 청구금액
- 902,710,547원
이 농지는
세종특별자치시 연서면 월하리 552-1의 답입니다. 면적은 895㎡(271평)(3필지 합계), 용도지역은 준공업지역입니다. 감정가는 1,258,895,000원인데 두 번 유찰돼 이번 최저가는 616,858,000원(감정가의 49%)입니다. 입찰은 2026.10.15(목) 오전 10:00, 대전지방법원에서 열립니다.
농지취득자격증명 — 농취증을 못 내면 입찰보증금 61,685,800원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.22)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). 1,000㎡ 미만이라 농업진흥지역 밖이면 주말·체험영농 목적으로 신청할 수 있습니다(농지법 제6조).
도로·맹지 — 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 1번 국도가 위치하는 등 제반 교통상황은 무난합니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 중로(소로)로 표시되어 있습니다. 중로는 폭 12m 이상 25m 미만, 소로는 폭 8m 이상 12m 미만 도로입니다.
용도지역·농업진흥구역 — 용도지역 준공업지역 건폐율 70% · 용적률 400% (세종특별자치시 조례 원문 ↗) 지역·지구 자료가 없어 농업진흥지역 여부를 가리지 못했습니다. 토지이용계획확인서로 확인하세요.
집·창고 짓기 — 형상 자루형 — 토지특성조사의 형상이 「자루형」입니다. 좁은 자루 부분은 진입로로만 쓰이고, 건축법상 접도 폭(2m 이상)을 채우는지 확인이 필요합니다. 지목 답(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.
토지 정보
| 지목(공부) | 답 · 실제 이용상황 전 |
|---|---|
| 면적 | 895㎡(271평) · 3필지 합계 |
| 용도지역 | 준공업지역 |
| 지세(높낮이) | 평지 |
| 형상(모양) | 자루형 |
| 도로접면 | 중로(소로) |
| 개별공시지가 | 2025년 평당 928,930원 ㎡당 281,000원 (+0%) 2025년 평당 928,930원 ㎡당 281,000원 (+11%) 2024년 평당 836,698원 ㎡당 253,100원 (+0%) 2024년 평당 836,698원 ㎡당 253,100원 (+0%) 2024년 평당 836,698원 ㎡당 253,100원 |
N ↑국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 평지입니다. 거의 기울지 않은 땅입니다.
북 28.0m서 25.0m중심
26.0m동 29.0m남 25.0m
26.0m동 29.0m남 25.0m
필지 중심의 해발은 약 26m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 동쪽이 가장 높고(29m) 남쪽이 가장 낮아(25m) 차이가 약 4m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.
토지이용계획
감정평가서 토지이용계획 기재: “일련번호 1) :도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 비행안전구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 토지거래계약에관한허가구역 일련번호 2) :도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 비행안전구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 토지거래계약에관한허가구역 일련번호 3) :도시지역, 자연녹지지역, 준공업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역), 비행안전구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도로구역(시도31호), 토지거래계약에관한허가구역”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
이 농지에 주택을 짓는다면
| 용도지역 | 준공업지역은 시행령 별표상 단독주택이 금지 목록에 있습니다. |
|---|---|
| 농지 규제 | 농업진흥지역 밖이면 농지전용 허가(농지법 제34조)를 받아 지을 수 있습니다. 농업인 주택은 허가 대신 신고로 가능할 수 있습니다(제35조). |
| 진입로 | 도로에 붙어 있습니다(중로(소로)). 그 길이 건축법상 도로(보통 너비 4m)로 인정되는지 건축과에 확인하세요. |
숫자로 보면
| 바닥면적(건폐율 70%) | 최대 약 189평(626㎡) |
|---|---|
| 연면적(용적률 400%) | 최대 약 1,083평(3,580㎡) — 2층이면 층마다 약 626㎡ |
| 농지보전부담금(추정) | 공시지가 281,000원 × 20% = ㎡당 56,200원 → 상한 5만원 × 660㎡(주택 부지 200평만 바꾸는 경우) ≈ 33,000,000원 |
순서
- 낙찰과 소유권농취증을 내고 잔금을 치러 소유권을 넘겨받습니다.
- 설계 상담건축사·토목 설계사무소에서 앉힐 자리, 진입로, 상하수도·전기 인입을 먼저 봅니다.
- 허가 접수건축허가(또는 신고)를 내면 농지전용 허가·개발행위허가가 함께 처리(의제)되는 경우가 많습니다(건축법 제11조).
- 부담금 납부·착공농지보전부담금을 내고 공사를 시작합니다.
- 사용승인·지목 변경준공 뒤 사용승인을 받고 지목을 「대」로 바꿉니다.
법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.
농취증 발급 요령과 발급기관
| 발급기관 | 연서면 행정복지센터(면사무소) — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다. |
|---|---|
| 신청 방법 | 방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗ |
| 준비 서류 | 신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요. |
| 처리 기간 | 신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④). |
| 제출 시한 | 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.22(목))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요. |
| 면적 요건 | 농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②). |
| 반려되면 | 불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요. |
이 농지로 농지연금을 받는다면
농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 281,000원 × 895㎡ = 약 251,495,000원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2025년 공시지가).
| 나이 | 가입자(농업인) 만 60세 이상 |
|---|---|
| 영농경력 | 5년 이상 |
| 농지 | 지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다 |
| 권리 | 경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음) |
| 보유 기간 | 신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다 |
| 거리 | 주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내 |
지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.
정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.
요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.
임차인·점유
매각물건명세서에 신고된 임차인이 없습니다. 농지는 경작자가 따로 있는 경우가 많으니 현장에서 누가 농사짓는지 확인하세요.
비닐하우스·창고 등 제시외 건물
| 감정평가서 제시목록 외 물건 | 후첨 ""사진용지""와 같이 본건 토지 일련번호 1), 2) 및 도로 경계부근에 소유자 미○○ 제시외 수목(벚나무 등)이 소재하여 수종, 수량, 생장 및 관리상태, 성장의 정도 및 거래시세 등 가치형성요인을 종합 고려하여 감정평가하여으며, 제시외 수목에 대한 소유관계 및 정확한 지적경계 등은 재확인을 요함. |
|---|---|
| 매각물건명세서·법원 비고 | 제시외 수목 포함 매각 |
등기되지 않은 하우스·창고·컨테이너가 매각에 포함되는지(포함·제외), 남의 소유라면 철거·법정지상권 문제가 없는지 확인하세요. 불법 건축물은 농취증 반려와 농지연금 가입 제한 사유가 될 수 있습니다.
같은 동네 땅 거래
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 월하리 5** | 답 | 1,000㎡ | 875,000,000원 | 2,892,575원 | 875,000원 | 2026-07 |
| 월하리 5** | 답 | 2㎡ | 1,750,000원 | 2,892,575원 | 875,000원 | 2026-07 |
| 월하리 7** | 답 | 81㎡ | 50,000,000원 | 2,040,617원 | 617,284원 | 2026-04 |
| 월하리 6** | 과수원 | 17㎡ | 30,000,000원 | 5,833,765원 | 1,764,706원 | 2026-06 |
| 월하리 6** | 대 | 106㎡ | 45,000,000원 | 1,403,405원 | 424,528원 | 2026-05 |
| 월하리 7** | 전 | 596㎡ | 600,000,000원 | 3,327,985원 | 1,006,711원 | 2026-05 |
| 월하리 6** | 전 | 233㎡ | 138,220,000원 | 1,961,063원 | 593,219원 | 2026-02 |
| 월하리 6** | 과수원 | 711㎡ | 421,780,000원 | 1,961,070원 | 593,221원 | 2026-02 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 같은 동네라도 도로·모양·용도지역에 따라 값이 크게 다르니 참고로만 보세요.
감정평가 요항
| 위치/주위환경 | 본건은 세종특별자치시 연서면 월하리 소재 ‘월하3리 마을회관’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지(전, 답), 소규모 공장 및 창고시설 등, 노선 상가 등이 혼재하는 준공업지역으로 제반 주위환경은 보통임. |
|---|---|
| 교통상황 | 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 1번 국도가 위치하는 등 제반 교통상황은 무난함. |
| 형태 및 이용상태 | 일련번호 1), 2) : 부정형의 평지로 지목 ""답""이나 현황 전으로 이용 중임. 일련번호 3) : 부정형의 평지로 지목 ""답""이나 현황 ""도로 등""으로 이용 중임. |
| 인접 도로상태 | 일련번호 1), 2) : 남서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접함. 일련번호 3) : 본건이 도로 등으로 이용 중이며, 남서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접함. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 일련번호 1) :도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 비행안전구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 토지거래계약에관한허가구역 일련번호 2) :도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 비행안전구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 토지거래계약에관한허가구역 일련번호 3) :도시지역, 자연녹지지역, 준공업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역), 비행안전구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도로구역(시도31호), 토지거래계약에관한허가구역 |
| 공부와의 차이 | 본건 토지 일련번호 1), 2)는 공부상 지목 ""답""이나 현황 ""전""으로 이용 중임. 본건 토지 일련번호 3)은 공부상 지목 ""답""이나 현황 ""도로 등""으로 이용 중인 바 이용상황 등을 고려하여 감정평가 하였음. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | 임대관계는 미상임. 본건 토지 일련번호 3)은 토지이용계획확인서상 두 개의 용도지역[자연녹지지역, 준공업지역]에 걸쳐 소재하는 바 이용상황 등을 고려하여 준공업지역을 기준으로 감정평가 하되 용도지역별 격차율을 행정적조건에 고려하려 감정평가 하였음. |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
세종 농지 낙찰 결과
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 세종에서 농지(지분 제외) 40건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 40%, 한 건에 평균 2.2명이 입찰했습니다. 이 농지 최저가는 감정가의 49%입니다.
| 사건 | 지목 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 대전지방법원 2025타경4058 | 답 | 1,167,407,000원 | 425,775,000원 | 36% | 6 | 2026.10.01 |
| 대전지방법원 2025타경3829 | 전 | 832,188,000원 | 310,000,000원 | 37% | 1 | 2026.09.29 |
| 대전지방법원 2026타경600275 | 답 | 141,340,000원 | 70,010,000원 | 50% | 1 | 2026.09.23 |
| 대전지방법원 2026타경600275 | 답 | 402,005,000원 | 197,010,000원 | 49% | 1 | 2026.09.23 |
| 대전지방법원 2024타경120552 | 전답 | 2,006,456,000원 | 1,672,258,990원 | 83% | 8 | 2026.09.10 |
| 대전지방법원 2025타경502427 | 답 | 163,400,000원 | 41,923,200원 | 26% | 1 | 2026.09.07 |
세종의 다른 경매 농지
양곡리 134-1답 · 2,212㎡(669평)최저가 92,412,000원 (24%)입찰 2026.10.13 · 대전지방법원세종특별자치시
양곡리 134-9답 · 604㎡(183평)최저가 23,638,000원 (24%)입찰 2026.10.13 · 대전지방법원세종특별자치시
사실상 맹지
읍내리 51-1답 · 2,700㎡(817평)최저가 1,167,842,000원 (70%)입찰 2026.10.13 · 대전지방법원세종특별자치시
신흥리 130-15전 · 198㎡(60평)최저가 44,590,000원 (33%)입찰 2026.10.14 · 대전지방법원세종특별자치시
맹지
용현리 170-8전 · 2,188㎡(662평)최저가 288,185,000원 (34%)입찰 2026.10.15 · 대전지방법원세종특별자치시
문곡리 777답 · 2,291㎡(693평)최저가 149,618,000원 (24%)입찰 2026.10.15 · 대전지방법원세종특별자치시
사진 10장
소액임차인 기준
소액임차인은 보증금이 법정 기준 이하인 임차인으로, 경매개시결정 기입등기 전 대항요건을 갖추고 배당요구를 하면 확정일자 없이도 일정액을 최우선변제받는다.
소액임차인은 임대차보증금이 일정 금액 이하인 임차인을 말하며, 경매 절차에서 최우선변제권을 가질 수 있습니다. 이는 경매개시결정 기입등기 전에 대항요건(인도+전입)을 갖추고 배당요구종기까지 배당요구를 한 경우에 한정되며, 확정일자는 필요하지 않습니다. 최우선변제권은 소액임차인이 법에서 정한 한도 내에서 보증금을 우선적으로 배당받을 수 있는 권리입니다.
경매 절차에서 소액임차인의 최우선변제권은 임차인의 보증금을 보호하는 중요한 수단입니다. 이는 임차인이 배당요구를 했을 때만 효력이 발생하며, 경매에서 말소기준권리보다 앞서 있는 경우에만 대항력을 유지할 수 있습니다. 따라서 소액임차인은 경매에서 자신의 권리를 최대한 보호하기 위해 대항요건과 확정일자를 갖추고 배당요구를 해야 합니다.
소액임차인으로 인정받기 위해서는 임차보증금이 법에서 정한 기준 이하여야 하고, 경매개시결정 기입등기 전에 대항요건을 갖추어야 합니다. 기준 금액은 지역과 담보물권 설정 시점에 따라 다릅니다. 또한, 배당요구를 하지 않으면 최우선변제권을 행사할 수 없으므로, 반드시 배당요구를 해야 합니다. 임차인의 대항력은 전입신고와 주택의 점유로 이루어지며, 확정일자는 주민센터, 등기소, 공증사무소에서 받을 수 있습니다.
경매 컨설팅 안내
안녕하십니까. 여의주경매법인 대표 김성훈입니다.
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 땅이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
- 상담 신청 — 관심 있는 농지와 연락처를 남기시면 쓰실 목적(농사·주말농장·창고·투자)을 여쭙니다.
- 물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·토지이용계획·같은 동네 거래를 확인해 보고서로 드립니다.
- 계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
- 입찰 준비 — 입찰가와 농취증 서류(농업경영계획서 등)를 함께 준비합니다.
- 입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 농취증 제출·잔금·소유권 이전까지 안내합니다.
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.