부산광역시 기장군 장안읍 월내리 447
현장 표시번호 색 = 빨강 확인 필요 · 노랑 조건 · 초록 무난
- 농취증 · 불필요농지이지만 제1종일반주거지역 안의 농지라서 농지취득자격증명이 필요 없습니다. 국토계획법 제83조는 도시지역 농지에 농지법 제8조(농지취득자격증명)를 적용하지 않습니다.
- 도로 · 맹지북동측으로 약8-10미터정도의 포장도로와 접합니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 맹지로 표시되어 있습니다.
- 진흥구역 · 아님용도지역 제1종일반주거지역 건폐율 60% · 용적률 180% (부산광역시 조례 원문 ↗)
- 건축 · 강한 제한맹지(도로 접면 없음) — 도로에 붙어 있지 않은 땅입니다. 건축법 제44조는 건축물 대지가 도로에 2m 이상 접하도록 요구해, 진입로(통행권·도로 개설)를 확보하기 전에는 건축허가가 나지 않습니다. 지목 전(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
평당 값평당 먼저 · ㎡당 함께
| 기준 | 평당 | ㎡당 | 최저가 대비 |
|---|---|---|---|
| 이번 최저가 | 1,278,350원 | 386,699원 | — |
| 공시지가 2026 | 877,359원 | 265,400원 | 69% |
| 동네 실거래(10건) | 1,663,594원 | 503,235원 | 130% |
| 감정가 | 7,606,041원 | 2,300,817원 | 595% |
위치와 법원 기본정보
소재지 부산광역시 기장군 장안읍 월내리 447
땅콩 필지 정보- 사건
- 2023타경111648 부동산강제경매
- 법원
- 부산지방법원 동부지원
- 주소
- 부산 해운대구 재반로112번길 20
- 담당
- 경매5계 · 051-780-1425
- 입찰기일
- 2026.10.12(월) 오전 10:00 · 제203호 법정
- 보증금
- 11,833,000원 (최저가의 10%)
- 매각결정
- 2026.10.19(월) — 이날까지 농취증 제출
- 사건 경과
- 접수 2023.12.27 · 경매개시 2023.12.28 · 배당요구종기 2024.03.12
- 청구금액
- 78,022,395원
이 농지는
부산광역시 기장군 장안읍 월내리 447의 전입니다. 면적은 306㎡(93평), 용도지역은 제1종일반주거지역입니다. 감정가는 704,050,000원인데 다섯 번 유찰돼 이번 최저가는 118,330,000원(감정가의 17%)입니다. 입찰은 2026.10.12(월) 오전 10:00, 부산지방법원 동부지원에서 열립니다.
농지취득자격증명 — 농지이지만 제1종일반주거지역 안의 농지라서 농지취득자격증명이 필요 없습니다. 국토계획법 제83조는 도시지역 농지에 농지법 제8조(농지취득자격증명)를 적용하지 않습니다.
도로·맹지 — 북동측으로 약8-10미터정도의 포장도로와 접합니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 맹지로 표시되어 있습니다. 집·창고를 지으려면 건축법 제44조에 따라 도로에 2m 이상 붙어야 해 진입로(통행권·도로 개설)를 먼저 확보해야 합니다. 그만큼 값이 낮게 매겨집니다.
용도지역·농업진흥구역 — 용도지역 제1종일반주거지역 건폐율 60% · 용적률 180% (부산광역시 조례 원문 ↗) 농업진흥지역 밖의 농지입니다.
집·창고 짓기 — 맹지(도로 접면 없음) — 도로에 붙어 있지 않은 땅입니다. 건축법 제44조는 건축물 대지가 도로에 2m 이상 접하도록 요구해, 진입로(통행권·도로 개설)를 확보하기 전에는 건축허가가 나지 않습니다. 지목 전(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.
토지 정보
| 지목(공부) | 전 · 실제 이용상황 전 |
|---|---|
| 면적 | 306㎡(93평) |
| 용도지역 | 제1종일반주거지역 |
| 지세(높낮이) | 완경사 |
| 형상(모양) | 부정형 |
| 도로접면 | 맹지 |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 877,359원 ㎡당 265,400원 (+1.5%) 2025년 평당 864,467원 ㎡당 261,500원 (+0.9%) 2024년 평당 856,533원 ㎡당 259,100원 (+0.3%) 2023년 평당 854,219원 ㎡당 258,400원 (+17.1%) 2022년 평당 729,259원 ㎡당 220,600원 |
N ↑국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 완경사입니다. 완만하게 기운 땅입니다. 농사에는 큰 지장이 없지만 건축하려면 단을 나누거나 흙을 깎고 메우는 공사가 따를 수 있습니다.
감정평가서에는 “남동하향 완경사지대에 대체로 삼각형에 유사한 토지로,현재 건축물신축중 중단상태인 부지임”라고 적혀 있습니다.
31.0m동 25.0m남 31.0m
필지 중심의 해발은 약 31m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 서쪽이 가장 높고(35m) 동쪽이 가장 낮아(25m) 차이가 약 10m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.
토지이용계획
| 지역·지구 | 걸린 정도 | 근거 | 무엇을 뜻하나 |
|---|---|---|---|
| 지구단위계획구역 | 필지 전체 | 국토계획법 | 체계적 개발·관리를 위해 건축물 용도·규모·배치 등이 지구단위계획으로 별도 규정됨. |
| 제1종일반주거지역 | 필지 전체 | 국토계획법 | |
| 소로2류(폭 8m~10m) | 옆에 붙음 | 국토계획법(도시·군계획시설) | 도시계획도로(예정)입니다. 도로가 실제로 나면 걸린 부분은 토지보상법에 따라 보상을 받고 도로로 편입되고, 남는 땅은 새 도로에 붙게 됩니다. 길이 좋아지는 만큼 땅의 쓰임새와 값이 올라가는 요인입니다. 개설 전까지 걸린 부분에는 건물을 짓지 않습니다(국토계획법 제64조). |
| 가축사육제한구역 | 필지 전체 | 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 | 주거 밀집지 인근 등에서 축사 등 가축 사육시설 설치가 제한됨. |
감정평가서 토지이용계획 기재: “제1종일반주거지역(2013-09-25).제1종지구단위계획구역,소로2류(폭8-10미터)(접합) 가축사육제한구역(2015-03-04)”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
이 농지에 주택을 짓는다면
| 용도지역 | 제1종일반주거지역은 국토계획법 시행령 별표상 단독주택을 지을 수 있는 지역입니다(4층 이하). |
|---|---|
| 농지 규제 | 농업진흥지역 밖이면 농지전용 허가(농지법 제34조)를 받아 지을 수 있습니다. 농업인 주택은 허가 대신 신고로 가능할 수 있습니다(제35조). |
| 진입로 | 맹지라 건축법 제44조의 접도 요건(도로에 2m 이상)을 채우려면 진입로(통행 동의·도로 개설)를 먼저 확보해야 합니다. |
숫자로 보면
| 바닥면적(건폐율 60%) | 최대 약 55평(183㎡) |
|---|---|
| 연면적(용적률 180%) | 최대 약 166평(550㎡) — 2층이면 층마다 약 183㎡ |
| 농지보전부담금(추정) | 공시지가 265,400원 × 20% = ㎡당 53,080원 → 상한 5만원 × 306㎡(필지 전체) ≈ 15,300,000원 |
순서
- 낙찰과 소유권농취증을 내고 잔금을 치러 소유권을 넘겨받습니다.
- 설계 상담건축사·토목 설계사무소에서 앉힐 자리, 진입로, 상하수도·전기 인입을 먼저 봅니다.
- 허가 접수건축허가(또는 신고)를 내면 농지전용 허가·개발행위허가가 함께 처리(의제)되는 경우가 많습니다(건축법 제11조).
- 부담금 납부·착공농지보전부담금을 내고 공사를 시작합니다.
- 사용승인·지목 변경준공 뒤 사용승인을 받고 지목을 「대」로 바꿉니다.
법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.
농취증 발급 요령과 발급기관
농지이지만 제1종일반주거지역 안의 농지라서 농지취득자격증명이 필요 없습니다. 국토계획법 제83조는 도시지역 농지에 농지법 제8조(농지취득자격증명)를 적용하지 않습니다. 아래 발급 요령은 다른 농지를 살 때 참고하세요.
| 발급기관 | 장안읍 행정복지센터(읍사무소) — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다. |
|---|---|
| 신청 방법 | 방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗ |
| 준비 서류 | 신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요. |
| 처리 기간 | 신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④). |
| 제출 시한 | 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.19(월))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요. |
| 면적 요건 | 농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②). |
| 반려되면 | 불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요. |
이 농지로 농지연금을 받는다면
농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 265,400원 × 306㎡ = 약 81,212,400원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2026년 공시지가).
| 나이 | 가입자(농업인) 만 60세 이상 |
|---|---|
| 영농경력 | 5년 이상 |
| 농지 | 지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다 |
| 권리 | 경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음) |
| 보유 기간 | 신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다 |
| 거리 | 주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내 |
지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.
정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.
요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.
임차인·점유
매각물건명세서에 신고된 임차인이 없습니다. 농지는 경작자가 따로 있는 경우가 많으니 현장에서 누가 농사짓는지 확인하세요.
비닐하우스·창고 등 제시외 건물
| 감정평가서 제시목록 외 물건 | (1) 본지상에 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상4층건물이 신축중 건설중단된 상태로방치되어 있음. (20 본지상에 컨테이너박스 1기가 소재함. |
|---|---|
| 매각물건명세서·법원 비고 | 목록2 : 공사중단된 상태인 점을 감안하여 평가하였으며 본 건물은 2022. 1. 17. 건축허가를 득한 이후 공사중단되었으며 건축법상 사용승인 받지 않은 미완공 건물이고, 건물에 "유치권 행사중"이라는 표시가 부착되어 있음 |
등기되지 않은 하우스·창고·컨테이너가 매각에 포함되는지(포함·제외), 남의 소유라면 철거·법정지상권 문제가 없는지 확인하세요. 불법 건축물은 농취증 반려와 농지연금 가입 제한 사유가 될 수 있습니다.
같은 동네 땅 거래
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 월내리 2** | 전 | 26㎡ | 13,000,000원 | 1,652,900원 | 500,000원 | 2026-09 |
| 월내리 5** | 전 | 822㎡ | 350,000,000원 | 1,407,580원 | 425,791원 | 2026-02 |
| 월내리 5** | 전 | 767㎡ | 396,890,000원 | 1,710,613원 | 517,458원 | 2025-04 |
| 월내리 4** | 전 | 118㎡ | 61,590,000원 | 1,725,459원 | 521,949원 | 2025-04 |
| 월내리 4** | 전 | 450㎡ | 190,050,000원 | 1,396,148원 | 422,333원 | 2025-04 |
| 월내리 4** | 전 | 299㎡ | 153,970,000원 | 1,702,322원 | 514,950원 | 2025-04 |
| 월내리 4** | 전 | 155㎡ | 80,400,000원 | 1,714,752원 | 518,710원 | 2025-04 |
| 월내리 4** | 전 | 34㎡ | 17,110,000원 | 1,663,594원 | 503,235원 | 2025-04 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 같은 동네라도 도로·모양·용도지역에 따라 값이 크게 다르니 참고로만 보세요.
감정평가 요항
| 위치/주위환경 | 본건은 부산광역시 기장군 장안읍 월내리 소재 도시철도"월내역"북서측 인근에 위치하는 부동산(토지)로서 부근은 소규모 공동주택,단독주택,주거나지,임야등으로 형성되어 있으며,현재 주거지대로 개발중에 있으며,주위한경은 무난함. |
|---|---|
| 교통상황 | 본건까지 차량접근 용이하며,인근에 시내버스정류장 및 도시철도"월내역"이 소재하여 제반교통사정은 무난함. |
| 형태 및 이용상태 | 남동하향 완경사지대에 대체로 삼각형에 유사한 토지로,현재 건축물신축중 중단상태인 부지임. |
| 인접 도로상태 | 북동측으로 약8-10미터정도의 포장도로와 접함. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 제1종일반주거지역(2013-09-25).제1종지구단위계획구역,소로2류(폭8-10미터)(접합) 가축사육제한구역(2015-03-04) |
| 공부와의 차이 | 본건은 제시목록상 지목이 "전"이나 현황은 "대지"임. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | 임대관계 미상이며,기타 없음. |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
부산 기장군 농지 낙찰 결과
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 부산 기장군에서 농지(지분 제외) 11건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 37.8%, 한 건에 평균 1.4명이 입찰했습니다. 이 농지 최저가는 감정가의 17%입니다.
| 사건 | 지목 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 동부지원 2023타경2058 | 답 | 619,370,000원 | 230,000,000원 | 37% | 1 | 2026.09.28 |
| 동부지원 2025타경278 | 답 | 1,289,040,000원 | 380,050,000원 | 29% | 2 | 2026.09.21 |
| 동부지원 2025타경579 | 답 | 705,663,000원 | 181,000,000원 | 26% | 1 | 2026.09.21 |
| 동부지원 2024타경4143 | 답 | 120,156,000원 | 65,111,000원 | 54% | 1 | 2026.08.24 |
| 동부지원 2025타경261 | 답 | 1,181,880,000원 | 518,000,000원 | 44% | 1 | 2026.07.27 |
| 동부지원 2022타경102906 | 전 | 397,350,000원 | 52,170,000원 | 13% | 2 | 2026.07.06 |
부산 기장군의 다른 경매 농지
사진 5장
안산지원 경매, 42건 낙찰로 마감
이번 경매에서는 102건이 유찰되었으며, 12건은 취하 또는 변경되었다.
낙찰가율은 55.6%로 나타났다. 이는 감정가 대비 낙찰가의 비율을 의미한다.
응찰자 수는 평균 3.7명이었으며, 최다 응찰자는 22명이었다.
최고가 낙찰된 물건은 소재지가 지역 미상인 아파트로, 감정가는 6억8,700만원, 낙찰가는 7억296만원, 낙찰가율은 102.3%였다.
경매 컨설팅 안내
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 땅이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
- 상담 신청 — 관심 있는 농지와 연락처를 남기시면 쓰실 목적(농사·주말농장·창고·투자)을 여쭙니다.
- 물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·토지이용계획·같은 동네 거래를 확인해 보고서로 드립니다.
- 계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
- 입찰 준비 — 입찰가와 농취증 서류(농업경영계획서 등)를 함께 준비합니다.
- 입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 농취증 제출·잔금·소유권 이전까지 안내합니다.
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.