몰수조건
농취증을 못 내면 입찰보증금 5,246,400원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.11.09)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조).
“특별매각조건 있음(농지취득자격증명 필요, 매각결정기일까지 미제출시 보증금 미반환)(2026.9.10.자 압해읍장의 사실조회회신 서 참조)”
목포지원 2026타경118
전라남도 신안군 압해읍 대천리 692
지목전면적1,093㎡(331평)
용도지역계획관리지역
입찰 2026.11.02(월) 오전 10:00
| 소재지 | 대천리 692 전라남도 신안군 압해읍 | ||
|---|---|---|---|
| 지목 | 전 | 면적 | 1,093㎡ (331평) |
| 용도지역 | 계획관리지역 | 지세·형상 | 완경사 · 사다리형 |
| 도로접면 | 세로한면(불) | 공시지가 | 평당 82,976원 (㎡당 25,100원) |
| 감정가 | 52,464,000원 | 최저가 | 52,464,000원 |
| 유찰 | 첫 기일 · 100% | 보증금 | 5,246,400원 |
값 장부 평당
이번 최저가평당 158,678원 ㎡당 48,000원
공시지가 2026평당 82,976원 ㎡당 25,100원
동네 실거래(7건)평당 153,581원 ㎡당 46,458원
감정가평당 158,678원 ㎡당 48,000원
농취증
미제출 시
보증금 몰수
미제출 시
보증금 몰수
검토 네 가지
몰수조건
맹지
토지특성(공시지가 조사) 도로접면은 세로한면(불)입니다. 세로(불)는 자동차는 다닐 수 없고 이륜자동차(오토바이 등)만 다닐 수 있는 좁은 길입니다. 농사는 지을 수 있어도 건축허가에 필요한 도로(건축법상 보통 4m)로 인정받기 어려운 경우가 많습니다.
필요
용도지역 계획관리지역 건폐율 40% · 용적률 100% (시행령 상한, 조례 값 정리 전)
먼저
지목 전(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
위치와 법원 기본정보
- 사건
- 2026타경118 청산을위한형식적경매(부동산)
- 법원
- 광주지방법원 목포지원
- 주소
- 전남 목포시 정의로 29
- 담당
- 경매1계 · 061-270- 6691
- 입찰기일
- 2026.11.02(월) 오전 10:00 · 경매법정(101호)
- 보증금
- 5,246,400원 (최저가의 10%)
- 매각결정
- 2026.11.09(월) — 이날까지 농취증 제출
- 사건 경과
- 접수 2026.05.07 · 경매개시 2026.05.14 · 배당요구종기 2026.08.18
- 청구금액
- 76,540,500원
이 농지는
전라남도 신안군 압해읍 대천리 692의 전입니다. 면적은 1,093㎡(331평), 용도지역은 계획관리지역입니다. 감정가는 52,464,000원이고 이번 최저가는 52,464,000원(감정가의 100%)입니다. 입찰은 2026.11.02(월) 오전 10:00, 광주지방법원 목포지원에서 열립니다.
농지취득자격증명 — 농취증을 못 내면 입찰보증금 5,246,400원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.11.09)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). 1,000㎡ 이상이라 농업경영계획서를 내고 실제로 농사지을 계획을 밝혀야 합니다.
도로·맹지 — 토지특성(공시지가 조사) 도로접면은 세로한면(불)입니다. 세로(불)는 자동차는 다닐 수 없고 이륜자동차(오토바이 등)만 다닐 수 있는 좁은 길입니다. 농사는 지을 수 있어도 건축허가에 필요한 도로(건축법상 보통 4m)로 인정받기 어려운 경우가 많습니다.
용도지역·농업진흥구역 — 용도지역 계획관리지역 건폐율 40% · 용적률 100% (시행령 상한, 조례 값 정리 전) 지역·지구 자료가 없어 농업진흥지역 여부를 가리지 못했습니다. 토지이용계획확인서로 확인하세요.
집·창고 짓기 — 지목 전(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.
토지 정보
| 지목(공부) | 전 · 실제 이용상황 전 |
|---|---|
| 면적 | 1,093㎡(331평) |
| 용도지역 | 계획관리지역 |
| 지세(높낮이) | 완경사 |
| 형상(모양) | 사다리형 |
| 도로접면 | 세로한면(불) |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 82,976원 ㎡당 25,100원 (+0.4%) 2025년 평당 82,645원 ㎡당 25,000원 (+1.2%) 2024년 평당 81,653원 ㎡당 24,700원 (-3.9%) 2023년 평당 84,959원 ㎡당 25,700원 (-15.2%) 2022년 평당 100,166원 ㎡당 30,300원 |
국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 완경사입니다. 완만하게 기운 땅입니다. 농사에는 큰 지장이 없지만 건축하려면 단을 나누거나 흙을 깎고 메우는 공사가 따를 수 있습니다.
북 9.0m서 11.0m중심
10.0m동 10.0m남 9.0m
10.0m동 10.0m남 9.0m
필지 중심의 해발은 약 10m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 서쪽이 가장 높고(11m) 북쪽이 가장 낮아(9m) 차이가 약 2m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.
토지이용계획
감정평가서 토지이용계획 기재: “기호 1) : 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소,젖소,말,사슴,양,염소,개,돼지,닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호 2) : 농림지역(농림지역), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소,젖소,말,사슴,양,염소,개,돼지,닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
이 농지에 주택을 짓는다면
| 용도지역 | 계획관리지역은 국토계획법 시행령 별표상 단독주택을 지을 수 있는 지역입니다. |
|---|---|
| 농지 규제 | 농업진흥지역 밖이면 농지전용 허가(농지법 제34조)를 받아 지을 수 있습니다. 농업인 주택은 허가 대신 신고로 가능할 수 있습니다(제35조). |
| 진입로 | 사실상 맹지라 건축법 제44조의 접도 요건(도로에 2m 이상)을 채우려면 진입로(통행 동의·도로 개설)를 먼저 확보해야 합니다. |
숫자로 보면
| 바닥면적(건폐율 40%) | 최대 약 132평(437㎡) |
|---|---|
| 연면적(용적률 100%) | 최대 약 331평(1,093㎡) — 2층이면 층마다 약 437㎡ |
| 농지보전부담금(추정) | 공시지가 25,100원 × 20% = ㎡당 5,020원 × 660㎡(주택 부지 200평만 바꾸는 경우) ≈ 3,313,200원 |
| 허가 대신 신고 | 관리·농림지역에서 연면적 200㎡ 미만·3층 미만이면 건축허가 대신 건축신고로 할 수 있습니다(건축법 제14조). |
순서
- 낙찰과 소유권농취증을 내고 잔금을 치러 소유권을 넘겨받습니다.
- 설계 상담건축사·토목 설계사무소에서 앉힐 자리, 진입로, 상하수도·전기 인입을 먼저 봅니다.
- 허가 접수건축허가(또는 신고)를 내면 농지전용 허가·개발행위허가가 함께 처리(의제)되는 경우가 많습니다(건축법 제11조).
- 부담금 납부·착공농지보전부담금을 내고 공사를 시작합니다.
- 사용승인·지목 변경준공 뒤 사용승인을 받고 지목을 「대」로 바꿉니다.
법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.
농취증 발급 요령과 발급기관
| 발급기관 | 압해읍 행정복지센터(읍사무소) — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다. |
|---|---|
| 신청 방법 | 방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗ |
| 준비 서류 | 신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요. |
| 처리 기간 | 신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④). |
| 제출 시한 | 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.11.09(월))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요. |
| 면적 요건 | 농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②). |
| 반려되면 | 불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요. |
이 농지로 농지연금을 받는다면
농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 25,100원 × 1,093㎡ = 약 27,434,300원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2026년 공시지가).
| 나이 | 가입자(농업인) 만 60세 이상 |
|---|---|
| 영농경력 | 5년 이상 |
| 농지 | 지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다 |
| 권리 | 경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음) |
| 보유 기간 | 신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다 |
| 거리 | 주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내 |
지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.
정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.
요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.
임차인·점유
매각물건명세서에 신고된 임차인이 없습니다. 농지는 경작자가 따로 있는 경우가 많으니 현장에서 누가 농사짓는지 확인하세요.
비닐하우스·창고 등 제시외 건물
| 감정평가서 제시목록 외 물건 | 본건 기호 1) 토지 지상에 수목 수주가 식재되어 있음. |
|---|---|
| 매각물건명세서·법원 비고 | 지상 타인(김덕환)소유 제시외수목(무화과나무, 감나무 등) 매각 제외함(2026.9.7.자 신청인의 보정서에 의하면 망 김덕남의 형 제 김덕환이 망 김덕남으로부터 해당 토지를 무상으로 임차하여 수목을 식재한 것이며, 무상 임대차기간이 2026.12.31.로, 임대 차기간 만료 전까지 해당 수목을 매각하고 농작물도 모두 수확한다고 함) |
| 매각물건명세서·법원 비고 | 지상 타인(김덕환)소유 제시외수목(무화과나무, 감나무 등) 매각 제외함(2026.9.7.자 신청인의 보정서에 의하면 망 김덕남의 형제 김덕환이 망 김덕남으로부터 해당 토지를 무상으로 임차하여 수목을 식재한 것이며, 무상 임대차기간이 2026.12.31.로, 임대차기간 만료 전까지 해당 수목을 매각하고 농작물도 모두 수확한다고 함) |
등기되지 않은 하우스·창고·컨테이너가 매각에 포함되는지(포함·제외), 남의 소유라면 철거·법정지상권 문제가 없는지 확인하세요. 불법 건축물은 농취증 반려와 농지연금 가입 제한 사유가 될 수 있습니다.
같은 동네 땅 거래
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 대천리 9** | 답 | 2,580㎡ | 108,360,000원 | 138,844원 | 42,000원 | 2026-09 |
| 대천리 1*** | 답 | 3,933㎡ | 165,190,000원 | 138,847원 | 42,001원 | 2026-09 |
| 대천리 1*** | 답 | 2,990㎡ | 125,580,000원 | 138,844원 | 42,000원 | 2026-08 |
| 대천리 7** | 전 | 179㎡ | 5,000,000원 | 92,341원 | 27,933원 | 2026-08 |
| 대천리 6* | 전 | 1,645㎡ | 140,000,000원 | 281,343원 | 85,106원 | 2026-07 |
| 대천리 7** | 전 | 67㎡ | 4,000,000원 | 197,360원 | 59,701원 | 2026-07 |
| 대천리 5** | 전 | 471㎡ | 48,000,000원 | 336,897원 | 101,911원 | 2026-07 |
| 대천리 8** | 답 | 1,547㎡ | 24,190,000원 | 51,693원 | 15,637원 | 2026-07 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 같은 동네라도 도로·모양·용도지역에 따라 값이 크게 다르니 참고로만 보세요.
감정평가 요항
| 위치/주위환경 | 본건은 전남광주통합특별시 신안군 압해읍 대천리 소재 ‘압해서초등학교’ 남서측 인근(기호1)), 남측 근거리(기호 2))에 위치하는 부동산으로서, 주위는 저층의 농가주택, 농경지 등이 주를 이루며, 제반 주위환경은 보통임. |
|---|---|
| 교통상황 | 기호 1), 2) : 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하는 등 제반 교통 사정은 무난함. |
| 형태 및 이용상태 | 기호 1) : 부정형 평지로 전으로 이용 중임. 기호 2) : 부정형 평지로 답으로 이용 중임. |
| 인접 도로상태 | 기호 1) : 본건은 남서측에서 남동측으로 노폭 약 2~3m 내외의 아스팔트 포장도로와 접함. 기호 2) : 본건은 북측 및 서측으로 노폭 약 3m내외의 콘크리트 포장도로와 각각 접함. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 기호 1) : 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소,젖소,말,사슴,양,염소,개,돼지,닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호 2) : 농림지역(농림지역), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소,젖소,말,사슴,양,염소,개,돼지,닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법> |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | 임대관계는 미상임. |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
전남 신안군 농지 낙찰 결과
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 전남 신안군에서 농지(지분 제외) 62건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 44.9%, 한 건에 평균 1.1명이 입찰했습니다. 이 농지 최저가는 감정가의 100%입니다.
| 사건 | 지목 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 목포지원 2024타경58276 | 전 | 56,651,700원 | 8,325,444원 | 15% | 1 | 2026.10.12 |
| 목포지원 2025타경51759 | 전 | 49,482,000원 | 30,510,000원 | 62% | 1 | 2026.10.12 |
| 목포지원 2025타경51498 | 답 | 632,717,000원 | 330,000,000원 | 52% | 1 | 2026.09.28 |
| 목포지원 2024타경53363 | 전 | 321,451,000원 | 75,500,000원 | 23% | 1 | 2026.09.28 |
| 목포지원 2025타경51616 | 답 | 45,980,000원 | 28,750,000원 | 63% | 1 | 2026.09.28 |
| 목포지원 2024타경53363 | 전 | 184,186,000원 | 45,500,000원 | 25% | 1 | 2026.09.28 |
전남 신안군의 다른 경매 농지
맹지
송공리 77전 · 14,187㎡(4,292평)최저가 2,346,735,400원 (100%)입찰 2026.10.19 · 목포지원전라남도 신안군
맹지
삼두리 700-1전 · 3,132㎡(947평)최저가 18,746,000원 (41%)입찰 2026.10.19 · 목포지원전라남도 신안군
농업진흥구역
구대리 624전 · 465,767㎡(140,894평)최저가 8,397,102,000원 (100%)입찰 2026.10.19 · 목포지원전라남도 신안군
농업진흥구역맹지
유천리 96-3전 · 1,952㎡(590평)최저가 36,893,000원 (70%)입찰 2026.10.19 · 목포지원전라남도 신안군
맹지
지남리 1465전 · 595㎡(180평)최저가 2,618,000원 (100%)입찰 2026.10.19 · 목포지원전라남도 신안군
맹지
오상리 914전 · 1,626㎡(492평)최저가 10,926,000원 (45%)입찰 2026.10.26 · 목포지원전라남도 신안군
사진 15장
사용승인 없는 미준공 건물 경매
사용승인이 없으면 건축물대장이 없고 건물을 쓸 수 없다. 낙찰자는 건축주 명의를 바꾼 뒤 잔여 공사와 사용승인을 스스로 마쳐야 하며, 공사대금 유치권이 거의 항상 따라온다.
매각물건명세서 비고에 "건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이므로 건축물대장 부존재", "공정률 95% 미준공, 준공까지 추가 공사 필요", "건축허가 후 기초공사 중 공사 중단", "골조만 남아 장기 방치"와 같은 문구가 있는 물건입니다. 허가·신고는 됐으나 준공(사용승인)을 받지 못한 건물입니다.
사용승인 전에는 건축물을 사용할 수 없고(건축법 제22조 제3항), 건축물대장도 사용승인 뒤에 만들어집니다. 그래서 대장이 없고 등기부만 있거나, 등기부에 "사용승인 받지 않은 건물"이라고 적혀 있습니다. 허가·신고를 마친 미준공 건물은 집행관 조사를 거쳐 경매 대상이 될 수 있습니다(민사집행법 제81조 제1항 제2호 단서).
낙찰자는 건물을 취득하지만 준공은 스스로 마쳐야 합니다. 건축주가 바뀌면 건축관계자 변경신고를 하고(건축법 시행규칙 제11조, 양수한 날부터 7일 이내, 변경 전 건축주 동의서 또는 권리관계 변경 증명서류 첨부), 잔여 공사와 감리를 거쳐 사용승인을 신청합니다. 전 건축주의 설계도서·감리 자료가 없으면 지연되고, 허가 뒤 시간이 오래 지났으면 그동안 바뀐 주차·소방·에너지 기준에 맞춰 설계를 고쳐야 할 수 있습니다. 오래된 허가는 실효 여부부터 확인합니다.
경매 컨설팅 안내
안녕하십니까. 여의주경매법인 대표 김성훈입니다.
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 땅이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
- 상담 신청 — 관심 있는 농지와 연락처를 남기시면 쓰실 목적(농사·주말농장·창고·투자)을 여쭙니다.
- 물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·토지이용계획·같은 동네 거래를 확인해 보고서로 드립니다.
- 계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
- 입찰 준비 — 입찰가와 농취증 서류(농업경영계획서 등)를 함께 준비합니다.
- 입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 농취증 제출·잔금·소유권 이전까지 안내합니다.
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.