목포지원 2026타경50196

전라남도 영암군 삼호읍 산호리 441

지목전면적1,765㎡(534평)

용도지역제1종일반주거지역

입찰 2026.11.16(월) 오전 10:00

소재지	산호리 441 전라남도 영암군 삼호읍
지목	전 (현황 단독)	면적	1,765㎡ (534평)
용도지역	제1종일반주거지역	지세·형상	평지 · 가로장방
도로접면	세로한면(불)	공시지가	평당 377,853원 (㎡당 114,300원)
감정가	271,810,000원	최저가	190,267,000원
유찰	1회 · 70%	보증금	19,026,700원

값 장부 평당

이번 최저가평당 356,365원 ㎡당 107,800원

공시지가 2026평당 377,853원 ㎡당 114,300원

동네 실거래(5건)평당 365,998원 ㎡당 110,714원

감정가평당 509,093원 ㎡당 154,000원

검토 네 가지

농지취득자격증명농취증
불필요

농지이지만 제1종일반주거지역 안의 농지라서 농지취득자격증명이 필요 없습니다. 국토계획법 제83조는 도시지역 농지에 농지법 제8조(농지취득자격증명)를 적용하지 않습니다.

도로·맹지사실상
맹지

폭 약3m 정도의 콘크리트포장도로에 접합니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 세로한면(불)로 표시되어 있습니다. 세로(불)는 폭 8m 미만으로 자동차가 다니지 못하는 길입니다.

용도지역·농업진흥구역확인
필요

용도지역 제1종일반주거지역 건폐율 60% · 용적률 200% (시행령 상한, 조례 값 정리 전)

집·창고 짓기허가
먼저

지목 전(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.

위치와 법원 기본정보

소재지 전라남도 영암군 삼호읍 산호리 441

땅콩 필지 정보

사건: 2026타경50196 부동산임의경매
법원: 광주지방법원 목포지원
주소: 전남 목포시 정의로 29
담당: 경매3계 · 061-270-6693
입찰기일: 2026.11.16(월) 오전 10:00 · 제101호 경매법정
보증금: 19,026,700원 (최저가의 10%)
매각결정: 2026.10.06(화) — 이날까지 농취증 제출
사건 경과: 접수 2026.03.09 · 경매개시 2026.03.12 · 배당요구종기 2026.06.15
청구금액: 200,770,000원

이 농지는

전라남도 영암군 삼호읍 산호리 441의 전입니다. 면적은 1,765㎡(534평), 용도지역은 제1종일반주거지역입니다. 감정가는 271,810,000원인데 한 번 유찰돼 이번 최저가는 190,267,000원(감정가의 70%)입니다. 입찰은 2026.11.16(월) 오전 10:00, 광주지방법원 목포지원에서 열립니다.

농지취득자격증명 — 농지이지만 제1종일반주거지역 안의 농지라서 농지취득자격증명이 필요 없습니다. 국토계획법 제83조는 도시지역 농지에 농지법 제8조(농지취득자격증명)를 적용하지 않습니다.

도로·맹지 — 폭 약3m 정도의 콘크리트포장도로에 접합니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 세로한면(불)로 표시되어 있습니다. 세로(불)는 폭 8m 미만으로 자동차가 다니지 못하는 길입니다. 농사는 지을 수 있어도 건축허가에 필요한 도로(건축법상 보통 4m)로 인정받기 어려운 경우가 많습니다.

용도지역·농업진흥구역 — 용도지역 제1종일반주거지역 건폐율 60% · 용적률 200% (시행령 상한, 조례 값 정리 전) 지역·지구 자료가 없어 농업진흥지역 여부를 가리지 못했습니다. 토지이용계획확인서로 확인하세요.

집·창고 짓기 — 지목 전(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.

판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.

토지 정보

지목(공부)	전 · 실제 이용상황 단독
면적	1,765㎡(534평)
용도지역	제1종일반주거지역
지세(높낮이)	평지
형상(모양)	가로장방
도로접면	세로한면(불)
개별공시지가	2026년 평당 377,853원 ㎡당 114,300원 (+2.6%) 2025년 평당 368,266원 ㎡당 111,400원 (+0%) 2025년 평당 368,266원 ㎡당 111,400원 (+0.8%) 2024년 평당 365,291원 ㎡당 110,500원 (+0%) 2024년 평당 365,291원 ㎡당 110,500원

국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).

지세와 높낮이

토지특성조사의 지세는 평지입니다. 거의 기울지 않은 땅입니다.

북 15.0m서 12.0m중심
14.0m동 16.0m남 15.0m

필지 중심의 해발은 약 14m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 동쪽이 가장 높고(16m) 서쪽이 가장 낮아(12m) 차이가 약 4m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.

위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.

경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.

토지이용계획

감정평가서 토지이용계획 기재: “제1종일반주거지역,가축사육제한구역(제한구역(모든가축)) 모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2025-12-10) <교육환경 보호에 관한 법률>임.”

자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.

이 농지에 주택을 짓는다면

용도지역	제1종일반주거지역은 국토계획법 시행령 별표상 단독주택을 지을 수 있는 지역입니다(4층 이하).
농지 규제	농업진흥지역 밖이면 농지전용 허가(농지법 제34조)를 받아 지을 수 있습니다. 농업인 주택은 허가 대신 신고로 가능할 수 있습니다(제35조).
진입로	사실상 맹지라 건축법 제44조의 접도 요건(도로에 2m 이상)을 채우려면 진입로(통행 동의·도로 개설)를 먼저 확보해야 합니다.

숫자로 보면

바닥면적(건폐율 60%)	최대 약 320평(1,059㎡)
연면적(용적률 200%)	최대 약 1,068평(3,530㎡) — 2층이면 층마다 약 1,059㎡
농지보전부담금(추정)	공시지가 114,300원 × 20% = ㎡당 22,860원 × 660㎡(주택 부지 200평만 바꾸는 경우) ≈ 15,087,600원

순서

낙찰과 소유권농취증을 내고 잔금을 치러 소유권을 넘겨받습니다.
설계 상담건축사·토목 설계사무소에서 앉힐 자리, 진입로, 상하수도·전기 인입을 먼저 봅니다.
허가 접수건축허가(또는 신고)를 내면 농지전용 허가·개발행위허가가 함께 처리(의제)되는 경우가 많습니다(건축법 제11조).
부담금 납부·착공농지보전부담금을 내고 공사를 시작합니다.
사용승인·지목 변경준공 뒤 사용승인을 받고 지목을 「대」로 바꿉니다.

법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.

농취증 발급 요령과 발급기관

농지이지만 제1종일반주거지역 안의 농지라서 농지취득자격증명이 필요 없습니다. 국토계획법 제83조는 도시지역 농지에 농지법 제8조(농지취득자격증명)를 적용하지 않습니다. 아래 발급 요령은 다른 농지를 살 때 참고하세요.

발급기관	삼호읍 행정복지센터(읍사무소) — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다.
신청 방법	방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗
준비 서류	신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요.
처리 기간	신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④).
제출 시한	낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.06(화))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요.
면적 요건	농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②).
반려되면	불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요.

이 농지로 농지연금을 받는다면

농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 114,300원 × 1,765㎡ = 약 201,739,500원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2026년 공시지가).

나이	가입자(농업인) 만 60세 이상
영농경력	5년 이상
농지	지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다
권리	경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음)
보유 기간	신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다
거리	주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내

지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.

정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.

요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.

임차인·점유

매각물건명세서에 신고된 임차인이 없습니다. 농지는 경작자가 따로 있는 경우가 많으니 현장에서 누가 농사짓는지 확인하세요.

같은 동네 땅 거래

거래(지번 일부 가림)	지목	면적	거래가	평당	㎡당	계약
산호리 9*	도로	58㎡	25,640,000원	1,461,392원	442,069원	2026-09
산호리 9*	도로	8㎡	4,360,000원	1,801,661원	545,000원	2026-09
산호리 5**	답	1,047㎡	89,150,000원	281,482원	85,148원	2026-09
산호리 5**	답	372㎡	55,850,000원	496,313원	150,134원	2026-09
산호리 8**	전	840㎡	93,000,000원	365,998원	110,714원	2026-08
산호리 4**	전	133㎡	57,620,000원	1,432,182원	433,233원	2026-08
산호리 1**	답	307㎡	33,300,000원	358,577원	108,469원	2026-07
산호리 1**	답	301㎡	33,450,000원	367,374원	111,130원	2026-07

국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 같은 동네라도 도로·모양·용도지역에 따라 값이 크게 다르니 참고로만 보세요.

감정평가 요항

위치/주위환경	본건은 전라남도 영암군 삼호읍 산호리 소재 '은광학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 마을, 농경지, 임야 등으로 형성된 농촌지역임.
교통상황	본건 서측 인근으로 녹색로가 통과하며 버스승강장이 소재하여 교통사정은 보통임.
형태 및 이용상태	세장향 평지의 전임.
인접 도로상태	폭 약3m 정도의 콘크리트포장도로에 접함.
토지이용계획 및 제한상태	제1종일반주거지역,가축사육제한구역(제한구역(모든가축)) 모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2025-12-10) <교육환경 보호에 관한 법률>임.
공부와의 차이	없음.
기타참고사항(임대관계/기타)	임대관계는 미상임.

법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.

전남 영암군 농지 낙찰 결과

법원 공개 매각 결과로 최근 2년 전남 영암군에서 농지(지분 제외) 31건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 46.5%, 한 건에 평균 1.5명이 입찰했습니다. 이 농지 최저가는 감정가의 70%입니다.

낙찰 한 건(감정가 대비)분기 가운데값분기 낙찰 건수이 농지 최저가

사건	지목	감정가	낙찰가	비율	응찰	매각일
목포지원 2025타경472	답	151,192,800원	41,658,400원	28%	1	2026.09.28
목포지원 2025타경50888	전	243,398,000원	123,000,000원	51%	2	2026.09.28
목포지원 2025타경501	답	86,256,000원	55,500,000원	64%	1	2026.09.21
목포지원 2025타경414	답	31,460,000원	10,500,000원	33%	1	2026.09.07
목포지원 2025타경467	답	44,870,800원	26,100,000원	58%	2	2026.08.31
목포지원 2025타경51388	전	13,501,000원	7,180,000원	53%	1	2026.08.31

전남 영암군의 다른 경매 농지

농취증 불필요

용앙리 208-1답 · 944㎡(286평)최저가 406,074,000원 (56%)입찰 2026.10.12 · 목포지원전라남도 영암군

금수리 45-1전 · 206㎡(62평)최저가 4,845,000원 (56%)입찰 2026.10.12 · 목포지원전라남도 영암군

장선리 439-4전 · 1,104㎡(334평)최저가 13,354,000원 (45%)입찰 2026.10.19 · 목포지원전라남도 영암군

월송리 515-7답 · 1,361㎡(412평)최저가 14,024,000원 (45%)입찰 2026.10.19 · 목포지원전라남도 영암군

서구림리 165답 · 2,164㎡(655평)최저가 26,661,000원 (56%)입찰 2026.10.19 · 목포지원전라남도 영암군

미암리 597-26전 · 2,808㎡(849평)최저가 43,243,000원 (70%)입찰 2026.10.19 · 목포지원전라남도 영암군

전남 영암군 경매 농지 17건 모두 보기 →

사진 7장

경매상식

일괄매각과 과잉매각 (제98조·제101조·제124조)

법원은 여러 부동산의 위치·형태·이용관계를 고려해 하나로 묶어 파는 것이 알맞으면 직권 또는 신청으로 일괄매각을 결정할 수 있다(제98조). 일괄매각에서 각 재산의 대금은 최저매각가격 비율로 나눈다(제101조). 한 부동산의 매각대금으로 모든 채권과 비용을 갚기에 충분하면 다른 부동산의 매각은 허가하지 않는데(제124조), 일괄매각으로 정한 경우는 예외다.

한 사건에 물건이 여러 개일 때 따로 팔지 함께 팔지는 제98조가 정합니다. 제1항은 법원이 여러 개의 부동산의 위치·형태·이용관계 등을 고려하여 하나의 집단으로 묶어 매각하는 것이 알맞다고 인정하면 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라 일괄매각을 결정할 수 있다고 합니다. 제2항은 부동산이 아닌 다른 재산(금전채권 제외)도 함께 묶을 수 있게 하고, 제3항은 이 결정을 매각기일 전까지 하도록 합니다. 토지와 그 위 건물, 아파트와 딸린 주차장 지분, 공장 부지와 기계가 대표적인 예입니다.

제101조는 일괄매각의 뒤처리를 정합니다. 각 재산별로 배당 채권자가 다르거나 대금액을 특정해야 할 때, 법원은 각 재산의 최저매각가격 비율을 정하고 총 매각대금을 그 비율로 나눕니다(제2항). 제3항은 일부 재산의 매각대금만으로 모든 채권자를 만족시킬 수 있으면 나머지 재산의 매각을 허가하지 않되, 일괄매각 결정을 한 경우는 예외로 합니다.

제124조는 과잉매각 금지입니다. 제1항은 한 개의 부동산의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 집행비용을 변제하기에 충분하면 다른 부동산의 매각을 허가하지 않도록 하고, 단서에서 일괄매각의 경우를 제외합니다. 제2항은 채무자가 매각할 부동산을 지정할 수 있게 합니다.

경매 컨설팅 안내

안녕하십니까. 여의주경매법인 대표 김성훈입니다.

20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.

혼자 판단하기 어려운 땅이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈

상담 신청 — 관심 있는 농지와 연락처를 남기시면 쓰실 목적(농사·주말농장·창고·투자)을 여쭙니다.
물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·토지이용계획·같은 동네 거래를 확인해 보고서로 드립니다.
계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
입찰 준비 — 입찰가와 농취증 서류(농업경영계획서 등)를 함께 준비합니다.
입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 농취증 제출·잔금·소유권 이전까지 안내합니다.

변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.