몰수조건
농취증을 못 내면 입찰보증금 9,956,000원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.09.28)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조).
“특별매각조건 있음[농지취득자격증명 요함(미제출시 매수신청보증금 미반환)]. 본건은 지적도상 맹지이나 동측 일부가 도로로 이용되는 것으로 추정되고, 인접 토지인 '오류리 904-2, 904-8번지'와 지적 경 계의 구분 없이 함께 경작됨”
목포지원 2026타경50301
전라남도 무안군 현경면 오류리 904-6
지목전면적2,489㎡(753평)
용도지역농림지역
입찰 2026.11.09(월) 오전 10:00
| 소재지 | 오류리 904-6 전라남도 무안군 현경면 | ||
|---|---|---|---|
| 지목 | 전 | 면적 | 2,489㎡ (753평) |
| 용도지역 | 농림지역 | 지세·형상 | 평지 · 자루형 |
| 도로접면 | 소로(세로) | 공시지가 | 평당 42,314원 (㎡당 12,800원) |
| 감정가 | 99,560,000원 | 최저가 | 99,560,000원 |
| 유찰 | 첫 기일 · 100% | 보증금 | 9,956,000원 |
값 장부 평당
이번 최저가평당 132,232원 ㎡당 40,000원
공시지가 2026평당 42,314원 ㎡당 12,800원
동네 실거래(8건)평당 65,286원 ㎡당 19,749원
감정가평당 132,232원 ㎡당 40,000원
농취증
미제출 시
보증금 몰수
미제출 시
보증금 몰수
검토 네 가지
몰수조건
지적도상 맹지로서, 폭 약 3.5 ~ 4 미터 도로가 개설되어 있습니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 소로(세로)로 표시되어 있습니다. 소로는 폭 8m 이상 12m 미만, 세로(가)는 자동차가 다닐 수 있는 폭 8m 미만의 길입니다.
아님
용도지역 농림지역 건폐율 20% · 용적률 80% (시행령 상한, 조례 값 정리 전)
먼저
형상 자루형 — 토지특성조사의 형상이 「자루형」입니다. 좁은 자루 부분은 진입로로만 쓰이고, 건축법상 접도 폭(2m 이상)을 채우는지 확인이 필요합니다. 지목 전(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
위치와 법원 기본정보
- 사건
- 2026타경50301 부동산임의경매
- 법원
- 광주지방법원 목포지원
- 주소
- 전남 목포시 정의로 29
- 담당
- 경매2계 · 061-270-6692
- 입찰기일
- 2026.11.09(월) 오전 10:00 · 경매법정(101호법정)
- 보증금
- 9,956,000원 (최저가의 10%)
- 매각결정
- 2026.09.28(월) — 이날까지 농취증 제출
- 사건 경과
- 접수 2026.04.15 · 경매개시 2026.04.20 · 배당요구종기 2026.07.20
- 청구금액
- 88,372,915원
이 농지는
전라남도 무안군 현경면 오류리 904-6의 전입니다. 면적은 2,489㎡(753평), 용도지역은 농림지역입니다. 감정가는 99,560,000원이고 이번 최저가는 99,560,000원(감정가의 100%)입니다. 입찰은 2026.11.09(월) 오전 10:00, 광주지방법원 목포지원에서 열립니다.
농지취득자격증명 — 농취증을 못 내면 입찰보증금 9,956,000원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.09.28)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). 1,000㎡ 이상이라 농업경영계획서를 내고 실제로 농사지을 계획을 밝혀야 합니다.
도로·맹지 — 지적도상 맹지로서, 폭 약 3.5 ~ 4 미터 도로가 개설되어 있습니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 소로(세로)로 표시되어 있습니다. 소로는 폭 8m 이상 12m 미만, 세로(가)는 자동차가 다닐 수 있는 폭 8m 미만의 길입니다. 건축하려면 길 폭이 건축법 기준(보통 4m)에 맞는지, 현황도로라면 지자체가 도로로 인정하는지 확인해야 합니다.
용도지역·농업진흥구역 — 용도지역 농림지역 건폐율 20% · 용적률 80% (시행령 상한, 조례 값 정리 전) 농업진흥지역 밖의 농지입니다.
집·창고 짓기 — 형상 자루형 — 토지특성조사의 형상이 「자루형」입니다. 좁은 자루 부분은 진입로로만 쓰이고, 건축법상 접도 폭(2m 이상)을 채우는지 확인이 필요합니다. 지목 전(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
가축사육제한구역(일부)농림지역자연취락지구
판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.
토지 정보
| 지목(공부) | 전 · 실제 이용상황 전 |
|---|---|
| 면적 | 2,489㎡(753평) |
| 용도지역 | 농림지역 |
| 지세(높낮이) | 평지 |
| 형상(모양) | 자루형 |
| 도로접면 | 소로(세로) |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 42,314원 ㎡당 12,800원 (+0.8%) 2025년 평당 41,984원 ㎡당 12,700원 (+0%) 2025년 평당 41,984원 ㎡당 12,700원 (+0.8%) 2024년 평당 41,653원 ㎡당 12,600원 (+0%) 2024년 평당 41,653원 ㎡당 12,600원 |
국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 평지입니다. 거의 기울지 않은 땅입니다.
감정평가서에는 “부정형 완경사지, 전임”라고 적혀 있습니다.
북 15.0m서 14.0m중심
14.0m동 15.0m남 11.0m
14.0m동 15.0m남 11.0m
필지 중심의 해발은 약 14m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 북쪽이 가장 높고(15m) 남쪽이 가장 낮아(11m) 차이가 약 4m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.
토지이용계획
| 지역·지구 | 걸린 정도 | 근거 | 무엇을 뜻하나 |
|---|---|---|---|
| 농림지역 | 필지 전체 | 국토계획법 | 농림업 진흥과 산림 보전을 위한 지역입니다. 대부분 농업진흥지역이나 보전산지와 겹쳐 일반 건축이 어렵습니다. |
| 자연취락지구 | 필지 전체 | 용도지구 | 녹지·관리·농림지역 또는 개발제한구역 내 취락을 정비하기 위한 지구로, 건폐율·허용 용도가 상대적으로 완화됨. |
| 계획관리지역 | 옆에 붙음 | 국토계획법 | 도시지역 편입이 예상되거나 제한적 개발이 가능한 관리지역입니다. 관리지역 가운데 건축 선택지가 가장 넓습니다. |
| 가축사육제한구역 | 필지 일부 | 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 | 주거 밀집지 인근 등에서 축사 등 가축 사육시설 설치가 제한됨. |
| 농업진흥구역 | 옆에 붙음 | 농지법 | 농업 생산성 향상을 위해 집단화된 농지. 농업 외 목적의 전용이 엄격히 제한되며 허용 시설이 농업 관련으로 한정됨(과거 '절대농지'). |
감정평가서 토지이용계획 기재: “농림지역, 자연취락지구(2018-12-20)(신정), 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_ 염소_산양) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(주거밀집지역 외 지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발촉진지구(2013-10-31)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>.”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
이 농지에 주택을 짓는다면
| 용도지역 | 농림지역은 국토계획법 시행령 별표상 단독주택을 지을 수 있는 지역입니다. |
|---|---|
| 농지 규제 | 농업진흥지역 밖이면 농지전용 허가(농지법 제34조)를 받아 지을 수 있습니다. 농업인 주택은 허가 대신 신고로 가능할 수 있습니다(제35조). |
| 진입로 | 도로에 붙어 있습니다(소로(세로)). 그 길이 건축법상 도로(보통 너비 4m)로 인정되는지 건축과에 확인하세요. |
숫자로 보면
| 바닥면적(건폐율 20%) | 최대 약 150평(497㎡) |
|---|---|
| 연면적(용적률 80%) | 최대 약 602평(1,991㎡) — 2층이면 층마다 약 497㎡ |
| 농지보전부담금(추정) | 공시지가 12,800원 × 20% = ㎡당 2,560원 × 660㎡(주택 부지 200평만 바꾸는 경우) ≈ 1,689,600원 |
| 허가 대신 신고 | 관리·농림지역에서 연면적 200㎡ 미만·3층 미만이면 건축허가 대신 건축신고로 할 수 있습니다(건축법 제14조). |
순서
- 낙찰과 소유권농취증을 내고 잔금을 치러 소유권을 넘겨받습니다.
- 설계 상담건축사·토목 설계사무소에서 앉힐 자리, 진입로, 상하수도·전기 인입을 먼저 봅니다.
- 허가 접수건축허가(또는 신고)를 내면 농지전용 허가·개발행위허가가 함께 처리(의제)되는 경우가 많습니다(건축법 제11조).
- 부담금 납부·착공농지보전부담금을 내고 공사를 시작합니다.
- 사용승인·지목 변경준공 뒤 사용승인을 받고 지목을 「대」로 바꿉니다.
법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.
농취증 발급 요령과 발급기관
| 발급기관 | 현경면 행정복지센터(면사무소) — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다. |
|---|---|
| 신청 방법 | 방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗ |
| 준비 서류 | 신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요. |
| 처리 기간 | 신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④). |
| 제출 시한 | 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.09.28(월))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요. |
| 면적 요건 | 농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②). |
| 반려되면 | 불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요. |
이 농지로 농지연금을 받는다면
농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 12,800원 × 2,489㎡ = 약 31,859,200원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2026년 공시지가).
| 나이 | 가입자(농업인) 만 60세 이상 |
|---|---|
| 영농경력 | 5년 이상 |
| 농지 | 지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다 |
| 권리 | 경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음) |
| 보유 기간 | 신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다 |
| 거리 | 주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내 |
지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.
정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.
요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.
임차인·점유
매각물건명세서에 신고된 임차인이 없습니다. 농지는 경작자가 따로 있는 경우가 많으니 현장에서 누가 농사짓는지 확인하세요.
같은 동네 땅 거래
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오류리 7** | 전 | 3,917㎡ | 129,260,000원 | 109,091원 | 33,000원 | 2026-10 |
| 오류리 1*** | 임야 | 1,378㎡ | 18,850,000원 | 45,220원 | 13,679원 | 2026-10 |
| 오류리 1*** | 전 | 1,715㎡ | 20,000,000원 | 38,552원 | 11,662원 | 2026-10 |
| 오류리 1*** | 전 | 732㎡ | 23,000,000원 | 103,872원 | 31,421원 | 2026-10 |
| 오류리 7** | 전 | 678㎡ | 13,390,000원 | 65,286원 | 19,749원 | 2026-10 |
| 오류리 7** | 전 | 1,524㎡ | 28,870,000원 | 62,625원 | 18,944원 | 2026-10 |
| 오류리 7** | 전 | 936㎡ | 17,730,000원 | 62,618원 | 18,942원 | 2026-10 |
| 오류리 1** | 대 | 813㎡ | 13,530,000원 | 55,015원 | 16,642원 | 2026-10 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 같은 동네라도 도로·모양·용도지역에 따라 값이 크게 다르니 참고로만 보세요.
감정평가 요항
| 위치/주위환경 | 대상 물건은 무안군 현경면 오류리 소재 '신정마을' 북서측의 농경지대에 위치함. |
|---|---|
| 교통상황 | 차량 통행 가능하고 제반 교통사정 무난함. |
| 형태 및 이용상태 | 부정형 완경사지, 전임. |
| 인접 도로상태 | 지적도상 맹지로서, 폭 약 3.5 ~ 4 미터 도로가 개설되어 있음. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 농림지역, 자연취락지구(2018-12-20)(신정), 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_ 염소_산양) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(주거밀집지역 외 지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발촉진지구(2013-10-31)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>. |
| 공부와의 차이 | 없음. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | - 임대관계는 미상임. - 평가 대상이 아닌 오류리 904-2, 904-8번지와 지적 경계의 구분 없이 함께 경작됨. |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
전남 무안군 농지 낙찰 결과
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 전남 무안군에서 농지(지분 제외) 39건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 58.6%, 한 건에 평균 2.2명이 입찰했습니다. 이 농지 최저가는 감정가의 100%입니다.
| 사건 | 지목 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 목포지원 2024타경2754 | 전답 | 135,420,000원 | 100,100,000원 | 74% | 1 | 2026.10.12 |
| 목포지원 2025타경51057 | 전 | 44,664,000원 | 16,010,000원 | 36% | 1 | 2026.10.12 |
| 목포지원 2024타경2754 | 전답 | 116,489,200원 | 91,000,000원 | 78% | 7 | 2026.10.12 |
| 목포지원 2025타경51781 | 전답 | 38,852,000원 | 45,660,000원 | 118% | 2 | 2026.09.28 |
| 목포지원 2025타경443 | 전 | 73,626,340원 | 27,161,000원 | 37% | 1 | 2026.09.21 |
| 목포지원 2025타경50248 | 전 | 23,917,000원 | 5,500,000원 | 23% | 1 | 2026.09.14 |
전남 무안군의 다른 경매 농지
농취증 불필요
신정리 226-1답 · 945㎡(286평)최저가 63,554,000원 (29%)입찰 2026.10.26 · 목포지원전라남도 무안군
맹지
복길리 168전 · 1,392㎡(421평)최저가 7,982,000원 (29%)입찰 2026.10.26 · 목포지원전라남도 무안군
맹지
복룡리 177답 · 1,613㎡(488평)최저가 11,562,000원 (36%)입찰 2026.10.26 · 목포지원전라남도 무안군
맹지
용포리 275답 · 1,203㎡(364평)최저가 53,355,000원 (45%)입찰 2026.10.26 · 목포지원전라남도 무안군
죽산리 1558답 · 3,005㎡(909평)최저가 351,031,000원 (80%)입찰 2026.10.26 · 목포지원전라남도 무안군
농업진흥구역
서호리 573-1전 · 1,056㎡(319평)최저가 36,946,000원 (100%)입찰 2026.10.26 · 목포지원전라남도 무안군
사진 7장
조합원 자격은 어떻게 정해지나
재개발 조합원은 정비구역 안의 토지 또는 건축물 소유자(토지등소유자)이며 거주 요건은 없다. 재건축 조합원은 건축물과 그 부속토지를 함께 소유한 사람 가운데 조합설립에 동의한 사람이다. 여러 명이 공유하거나 한 세대가 여러 물건을 가지면 1명의 조합원으로 본다.
도시 및 주거환경정비법상 조합원은 재개발의 경우 정비구역 안의 토지 또는 건축물 소유자, 지상권자(토지등소유자)이며, 조합설립에 동의했는지와 관계없이 당연히 조합원이 됩니다. 재건축의 경우 정비구역 안 건축물과 그 부속토지의 소유자 가운데 조합설립에 동의한 사람만 조합원이 되고, 동의하지 않은 사람은 매도청구 대상이 됩니다. 두 경우 모두 거주 요건은 없습니다. 소유만으로 자격이 정해집니다.
조합원 자격은 소유권을 취득한 시점에 원칙적으로 생기며, 조합원 지위는 매매·경매로 부동산을 넘겨받는 사람에게 승계됩니다. 다만 다음과 같은 경우 여러 사람을 1명의 조합원으로 봅니다. 한 부동산을 여러 명이 공유하는 경우, 한 세대(배우자·미혼 자녀 등)가 여러 물건을 가진 경우, 조합설립인가 후 한 사람의 물건을 여러 명이 나눠 산 경우입니다. 이때 대표조합원 1명을 정해 권리를 행사하고 분양도 1개만 받습니다. 또 투기과열지구에서는 조합설립인가(재건축)·관리처분계획인가(재개발) 이후 양수인의 조합원 자격이 제한됩니다.
경매 컨설팅 안내
안녕하십니까. 여의주경매법인 대표 김성훈입니다.
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 땅이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
- 상담 신청 — 관심 있는 농지와 연락처를 남기시면 쓰실 목적(농사·주말농장·창고·투자)을 여쭙니다.
- 물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·토지이용계획·같은 동네 거래를 확인해 보고서로 드립니다.
- 계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
- 입찰 준비 — 입찰가와 농취증 서류(농업경영계획서 등)를 함께 준비합니다.
- 입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 농취증 제출·잔금·소유권 이전까지 안내합니다.
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.