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농지경매 전문 블로그| 소재지 | 죽산리 301 전라남도 무안군 일로읍 | ||
|---|---|---|---|
| 지목 | 전 | 면적 | 1,098㎡ (332평) |
| 용도지역 | 계획관리지역 | 지세·형상 | 완경사 · 부정형 |
| 도로접면 | 세로한면(가) | 공시지가 | 평당 110,744원 (㎡당 33,500원) |
| 감정가 | 69,174,000원 | 최저가 | 69,174,000원 |
| 유찰 | 첫 기일 · 100% | 보증금 | 6,917,400원 |
농취증을 못 내면 입찰보증금 6,917,400원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.26)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조).
“농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 일로읍장의 2026. 8. 10.자 사실조회 회신 참조 공부상 지목은 ’전‘이나 현황은 ’전 및 일부 도로‘임 일부 지상에 '도로'가 경계에 걸리는 듯하나, 정확한 지적경계에 대해서는 측량조사가 필요함”
본건 남측으로 노폭 약 3m의 아스팔트 포장도로에 접합니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 세로한면(가)로 표시되어 있습니다. 세로는 폭 8m 미만으로 자동차가 다닐 수 있는 길입니다.
용도지역 계획관리지역 건폐율 40% · 용적률 100% (시행령 상한, 조례 값 정리 전)
지목 전(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
소재지 전라남도 무안군 일로읍 죽산리 301
땅콩 필지 정보전라남도 무안군 일로읍 죽산리 301의 전입니다. 면적은 1,098㎡(332평), 용도지역은 계획관리지역입니다. 감정가는 69,174,000원이고 이번 최저가는 69,174,000원(감정가의 100%)입니다. 입찰은 2026.10.19(월) 오전 10:00, 광주지방법원 목포지원에서 열립니다.
농지취득자격증명 — 농취증을 못 내면 입찰보증금 6,917,400원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.26)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). 1,000㎡ 이상이라 농업경영계획서를 내고 실제로 농사지을 계획을 밝혀야 합니다.
도로·맹지 — 본건 남측으로 노폭 약 3m의 아스팔트 포장도로에 접합니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 세로한면(가)로 표시되어 있습니다. 세로는 폭 8m 미만으로 자동차가 다닐 수 있는 길입니다. 건축하려면 길 폭이 건축법 기준(보통 4m)에 맞는지, 현황도로라면 지자체가 도로로 인정하는지 확인해야 합니다.
용도지역·농업진흥구역 — 용도지역 계획관리지역 건폐율 40% · 용적률 100% (시행령 상한, 조례 값 정리 전) 지역·지구 자료가 없어 농업진흥지역 여부를 가리지 못했습니다. 토지이용계획확인서로 확인하세요.
집·창고 짓기 — 지목 전(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.
| 지목(공부) | 전 · 실제 이용상황 전 |
|---|---|
| 면적 | 1,098㎡(332평) |
| 용도지역 | 계획관리지역 |
| 지세(높낮이) | 완경사 |
| 형상(모양) | 부정형 |
| 도로접면 | 세로한면(가) |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 110,744원 ㎡당 33,500원 (+3.7%) 2025년 평당 106,777원 ㎡당 32,300원 (+0.9%) 2024년 평당 105,786원 ㎡당 32,000원 (+0%) 2023년 평당 105,786원 ㎡당 32,000원 (-6.2%) 2022년 평당 112,728원 ㎡당 34,100원 |
N ↑국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
토지특성조사의 지세는 완경사입니다. 완만하게 기운 땅입니다. 농사에는 큰 지장이 없지만 건축하려면 단을 나누거나 흙을 깎고 메우는 공사가 따를 수 있습니다.
감정평가서에는 “부정형 완경사지이며, 전 및 일부 도로임”라고 적혀 있습니다.
필지 중심의 해발은 약 33m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 북쪽이 가장 높고(39m) 남쪽이 가장 낮아(30m) 차이가 약 9m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.
감정평가서 토지이용계획 기재: “계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
| 용도지역 | 계획관리지역은 국토계획법 시행령 별표상 단독주택을 지을 수 있는 지역입니다. |
|---|---|
| 농지 규제 | 농업진흥지역 밖이면 농지전용 허가(농지법 제34조)를 받아 지을 수 있습니다. 농업인 주택은 허가 대신 신고로 가능할 수 있습니다(제35조). |
| 진입로 | 도로에 붙어 있습니다(세로한면(가)). 그 길이 건축법상 도로(보통 너비 4m)로 인정되는지 건축과에 확인하세요. |
| 바닥면적(건폐율 40%) | 최대 약 133평(439㎡) |
|---|---|
| 연면적(용적률 100%) | 최대 약 332평(1,098㎡) — 2층이면 층마다 약 439㎡ |
| 농지보전부담금(추정) | 공시지가 33,500원 × 20% = ㎡당 6,700원 × 660㎡(주택 부지 200평만 바꾸는 경우) ≈ 4,422,000원 |
| 허가 대신 신고 | 관리·농림지역에서 연면적 200㎡ 미만·3층 미만이면 건축허가 대신 건축신고로 할 수 있습니다(건축법 제14조). |
법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.
| 발급기관 | 일로읍 행정복지센터(읍사무소) — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다. |
|---|---|
| 신청 방법 | 방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗ |
| 준비 서류 | 신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요. |
| 처리 기간 | 신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④). |
| 제출 시한 | 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.26(월))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요. |
| 면적 요건 | 농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②). |
| 반려되면 | 불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요. |
농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 33,500원 × 1,098㎡ = 약 36,783,000원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2026년 공시지가).
| 나이 | 가입자(농업인) 만 60세 이상 |
|---|---|
| 영농경력 | 5년 이상 |
| 농지 | 지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다 |
| 권리 | 경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음) |
| 보유 기간 | 신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다 |
| 거리 | 주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내 |
지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.
정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.
요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.
매각물건명세서에 신고된 임차인이 없습니다. 농지는 경작자가 따로 있는 경우가 많으니 현장에서 누가 농사짓는지 확인하세요.
| 감정평가서 제시목록 외 물건 | -- |
|---|
등기되지 않은 하우스·창고·컨테이너가 매각에 포함되는지(포함·제외), 남의 소유라면 철거·법정지상권 문제가 없는지 확인하세요. 불법 건축물은 농취증 반려와 농지연금 가입 제한 사유가 될 수 있습니다.
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 죽산리 2** | 잡종지 | 526㎡ | 23,000,000원 | 144,549원 | 43,726원 | 2026-09 |
| 죽산리 8** | 전 | 873㎡ | 50,000,000원 | 189,336원 | 57,274원 | 2026-08 |
| 죽산리 4* | 전 | 1,900㎡ | 86,250,000원 | 150,067원 | 45,395원 | 2026-07 |
| 죽산리 4** | 전 | 794㎡ | 16,000,000원 | 66,615원 | 20,151원 | 2026-07 |
| 죽산리 1*** | 답 | 2,586㎡ | 155,160,000원 | 198,348원 | 60,000원 | 2026-06 |
| 죽산리 1*** | 답 | 1,204㎡ | 90,000,000원 | 247,112원 | 74,751원 | 2026-06 |
| 죽산리 3** | 전 | 2,759㎡ | 30,000,000원 | 35,947원 | 10,874원 | 2026-05 |
| 죽산리 산1** | 임야 | 815㎡ | 17,000,000원 | 68,956원 | 20,859원 | 2026-05 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 같은 동네라도 도로·모양·용도지역에 따라 값이 크게 다르니 참고로만 보세요.
| 위치/주위환경 | 본건은 전라남도 무안군 일로읍 죽산리 소재 죽산마을 북동측 인근에 위치하며, 주위는 마을주변 농경지대임. |
|---|---|
| 교통상황 | 본건 인근까지 차량출입이 가능하나, 대중교통수단 이용은 보통임. |
| 형태 및 이용상태 | 부정형 완경사지이며, 전 및 일부 도로임. |
| 인접 도로상태 | 본건 남측으로 노폭 약 3m의 아스팔트 포장도로에 접함. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. |
| 공부와의 차이 | 본건은 공부상 지목이 "전"이나, 현황은 "전 및 일부 도로"임. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | -- |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 전남 무안군에서 농지(지분 제외) 36건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 58.6%, 한 건에 평균 2.1명이 입찰했습니다. 이 농지 최저가는 감정가의 100%입니다.
| 사건 | 지목 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 목포지원 2025타경51781 | 전답 | 38,852,000원 | 45,660,000원 | 118% | 2 | 2026.09.28 |
| 목포지원 2025타경443 | 전 | 73,626,340원 | 27,161,000원 | 37% | 1 | 2026.09.21 |
| 목포지원 2025타경50248 | 전 | 23,917,000원 | 5,500,000원 | 23% | 1 | 2026.09.14 |
| 목포지원 2025타경511 | 전 | 228,994,000원 | 117,000,000원 | 51% | 7 | 2026.09.07 |
| 목포지원 2025타경51090 | 답 | 98,817,100원 | 37,090,000원 | 38% | 2 | 2026.09.07 |
| 목포지원 2025타경51494 | 전 | 239,941,000원 | 142,500,000원 | 59% | 2 | 2026.08.31 |
이씨가 첫 집을 산 방법은 단순했다. 매매가 4억 2천에 전세 3억 8천이 끼어 있었으니, 모자란 4천만 원만 신용대출로 채우면 됐다. 계약서에 도장을 찍은 날 이씨는 친구들에게 집주인이 됐다고 자랑했다. 이 년 뒤 전세 만기가 다가오자 인근에 새 아파트 입주가 몰리며 전세 시세가 3억 1천까지 내려갔다. 세입자는 나가겠다고 했고, 새 세입자를 구해도 7천만 원이 비었는데 신용대출 한도는 이미 차 있었고 적금은 이 년 전 계약금으로 다 쓴 뒤였다. 은행 창구에서 돌아오는 길, 이씨는 자기 집이 남의 보증금에 기대 서 있었다는 사실을 처음으로 셈해 보았다. 대출 이자가 빠지는 날마다 아내가 그 집을 사상누각이라고 부를 때, 이씨는 대꾸하지 못했다.
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 땅이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.