경상남도 밀양시 무안면 운정리 547
평당 값 — 같은 눈금
점검 항목
농취증을 못 내면 입찰보증금 999,600원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.02)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). 1,000㎡ 이상이라 농업경영계획서를 내고 실제로 농사지을 계획을 밝혀야 합니다. “농지취득자격증명원 제출필요(미제출시 보증금 몰수)”
: 지적도 상 맹지입니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 세로(불)로 표시되어 있습니다. 세로(불)는 폭 8m 미만으로 자동차가 다니지 못하는 길입니다. 집·창고를 지으려면 건축법 제44조에 따라 도로에 2m 이상 붙어야 해 진입로(통행권·도로 개설)를 먼저 확보해야 합니다. 그만큼 값이 낮게 매겨집니다.
용도지역 계획관리지역 건폐율 40% · 용적률 100% (경상남도 밀양시 조례 원문 ↗) 농업진흥지역 밖의 농지입니다.
맹지(도로 접면 없음) — 도로에 붙어 있지 않은 땅입니다. 건축법 제44조는 건축물 대지가 도로에 2m 이상 접하도록 요구해, 진입로(통행권·도로 개설)를 확보하기 전에는 건축허가가 나지 않습니다. 지목 답(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
위치와 법원 기본정보
소재지 경상남도 밀양시 무안면 운정리 547
땅콩 필지 정보- 사건
- 2025타경1554 부동산임의경매
- 법원
- 창원지방법원 밀양지원
- 주소
- 경남 밀양시 밀양대로 1993-20
- 담당
- 경매1계 · 055-350-2531
- 입찰기일
- 2026.11.02(월) 오전 10:00 · 108호 민사법정
- 보증금
- 999,600원 (최저가의 10%)
- 매각결정
- 2026.10.02(금) — 이날까지 농취증 제출
- 사건 경과
- 접수 2025.07.29 · 경매개시 2025.08.01 · 배당요구종기 2025.11.03
- 청구금액
- 66,755,971원
이 농지는
경상남도 밀양시 무안면 운정리 547의 답입니다. 면적은 1,527㎡(462평), 용도지역은 계획관리지역입니다. 감정가는 59,476,000원인데 다섯 번 유찰돼 이번 최저가는 9,996,000원(감정가의 17%)입니다. 입찰은 2026.11.02(월) 오전 10:00, 창원지방법원 밀양지원에서 열립니다.
판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.
토지 정보
| 지목(공부) | 답 · 실제 이용상황 전 |
|---|---|
| 면적 | 1,527㎡(462평) |
| 용도지역 | 계획관리지역 |
| 지세(높낮이) | 완경사 |
| 형상(모양) | 역삼각형 |
| 도로접면 | 세로(불) |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 88,926원 ㎡당 26,900원 (+2.7%) 2025년 평당 86,612원 ㎡당 26,200원 (-0.4%) 2024년 평당 86,943원 ㎡당 26,300원 (+1.9%) 2023년 평당 85,290원 ㎡당 25,800원 (-7.2%) 2022년 평당 91,901원 ㎡당 27,800원 |
국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 완경사입니다. 완만하게 기운 땅입니다. 농사에는 큰 지장이 없지만 건축하려면 단을 나누거나 흙을 깎고 메우는 공사가 따를 수 있습니다.
감정평가서에는 “: 완경사 지세 내 부정형 토지로서 '휴경지' 상태임”라고 적혀 있습니다.
106.0m동 127.0m남 97.0m
필지 중심의 해발은 약 106m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 동쪽이 가장 높고(127m) 서쪽이 가장 낮아(96m) 차이가 약 31m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.
토지이용계획
| 지역·지구 | 걸린 정도 | 근거 | 무엇을 뜻하나 |
|---|---|---|---|
| 성장관리계획구역 | 필지 전체 | 국토계획법 제75조의2 | 난개발이 우려되는 곳에 기반시설·건축물 배치 기준을 정해 둔 구역입니다. 건축할 때 성장관리계획에 맞춰야 합니다. |
| 계획관리지역 | 필지 전체 | 국토계획법 | 도시지역 편입이 예상되거나 제한적 개발이 가능한 관리지역입니다. 관리지역 가운데 건축 선택지가 가장 넓습니다. |
| 가축사육제한구역 | 옆에 붙음 | 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 | 주거 밀집지 인근 등에서 축사 등 가축 사육시설 설치가 제한됨. |
감정평가서 토지이용계획 기재: “- 기호 ① 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개), 농업보호구역. - 기호 ② 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개).”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
이 농지에 주택을 짓는다면
| 용도지역 | 계획관리지역은 국토계획법 시행령 별표상 단독주택을 지을 수 있는 지역입니다. |
|---|---|
| 농지 규제 | 농업진흥지역 밖이면 농지전용 허가(농지법 제34조)를 받아 지을 수 있습니다. 농업인 주택은 허가 대신 신고로 가능할 수 있습니다(제35조). |
| 진입로 | 맹지라 건축법 제44조의 접도 요건(도로에 2m 이상)을 채우려면 진입로(통행 동의·도로 개설)를 먼저 확보해야 합니다. |
| 함께 볼 것 | 성장관리계획구역이라 계획에서 정한 배치·도로·건축 기준을 따라야 합니다. |
숫자로 보면
| 바닥면적(건폐율 40%) | 최대 약 185평(610㎡) |
|---|---|
| 연면적(용적률 100%) | 최대 약 462평(1,527㎡) — 2층이면 층마다 약 610㎡ |
| 농지보전부담금(추정) | 공시지가 26,900원 × 20% = ㎡당 5,380원 × 660㎡(주택 부지 200평만 바꾸는 경우) ≈ 3,550,800원 |
| 허가 대신 신고 | 관리·농림지역에서 연면적 200㎡ 미만·3층 미만이면 건축허가 대신 건축신고로 할 수 있습니다(건축법 제14조). |
순서
- 낙찰과 소유권농취증을 내고 잔금을 치러 소유권을 넘겨받습니다.
- 설계 상담건축사·토목 설계사무소에서 앉힐 자리, 진입로, 상하수도·전기 인입을 먼저 봅니다.
- 허가 접수건축허가(또는 신고)를 내면 농지전용 허가·개발행위허가가 함께 처리(의제)되는 경우가 많습니다(건축법 제11조).
- 부담금 납부·착공농지보전부담금을 내고 공사를 시작합니다.
- 사용승인·지목 변경준공 뒤 사용승인을 받고 지목을 「대」로 바꿉니다.
법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.
농취증 발급 요령과 발급기관
| 발급기관 | 무안면 행정복지센터(면사무소) — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다. |
|---|---|
| 신청 방법 | 방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗ |
| 준비 서류 | 신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요. |
| 처리 기간 | 신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④). |
| 제출 시한 | 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.02(금))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요. |
| 면적 요건 | 농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②). |
| 반려되면 | 불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요. |
이 농지로 농지연금을 받는다면
농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 26,900원 × 1,527㎡ = 약 41,076,300원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2026년 공시지가).
| 나이 | 가입자(농업인) 만 60세 이상 |
|---|---|
| 영농경력 | 5년 이상 |
| 농지 | 지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다 |
| 권리 | 경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음) |
| 보유 기간 | 신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다 |
| 거리 | 주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내 |
지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.
정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.
요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.
임차인·점유
매각물건명세서에 신고된 임차인이 없습니다. 농지는 경작자가 따로 있는 경우가 많으니 현장에서 누가 농사짓는지 확인하세요.
비닐하우스·창고 등 제시외 건물
| 감정평가서 제시목록 외 물건 | 해당사항 없음. |
|---|---|
| 매각물건명세서·법원 비고 | 지상 소재 분묘를 위하여 분묘기지권 성립할 여지 있음 |
| 매각물건명세서·법원 비고 | 현황 '휴경지' 및 일부 '도로', '묘지' 상태임 |
| 매각물건명세서·법원 비고 | 연고미상의 분묘가 소재하며 최저매각가격은 이를 감안한 가격임 |
등기되지 않은 하우스·창고·컨테이너가 매각에 포함되는지(포함·제외), 남의 소유라면 철거·법정지상권 문제가 없는지 확인하세요. 불법 건축물은 농취증 반려와 농지연금 가입 제한 사유가 될 수 있습니다.
같은 동네 땅 거래
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 운정리 2** | 답 | 3,044㎡ | 184,000,000원 | 199,826원 | 60,447원 | 2026-06 |
| 운정리 2** | 답 | 1,322㎡ | 80,000,000원 | 200,047원 | 60,514원 | 2026-06 |
| 운정리 5** | 답 | 545㎡ | 5,400,000원 | 32,754원 | 9,908원 | 2025-11 |
| 운정리 5** | 답 | 790㎡ | 8,100,000원 | 33,894원 | 10,253원 | 2025-11 |
| 운정리 1* | 답 | 331㎡ | 15,000,000원 | 149,809원 | 45,317원 | 2025-07 |
| 운정리 * | 답 | 4,820㎡ | 70,000,000원 | 48,010원 | 14,523원 | 2024-11 |
| 운정리 * | 답 | 2,119㎡ | 37,400,000원 | 58,347원 | 17,650원 | 2024-11 |
| 운정리 2** | 대 | 215㎡ | 21,000,000원 | 322,891원 | 97,674원 | 2026-07 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 같은 동네라도 도로·모양·용도지역에 따라 값이 크게 다르니 참고로만 보세요.
감정평가 요항
| 위치/주위환경 | 기호 ①,②는 경상남도 밀양시 무안면 운정리 소재 '운정저수지' 북서측 인근에 위치하는 토지로서 주위는 마을취락, 농경지 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통시 됨. |
|---|---|
| 교통상황 | 기호 ①까지 차량접근 불가능, 기호 ②까지 차량접근 다소 곤란하며 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됨. |
| 형태 및 이용상태 | - 기호 ① : 완경사 지세 내 부정형 토지로서 '휴경지' 상태임. - 기호 ② : 완경사 지세 내 부정형 토지로서 '휴경지' 및 일부 '도로','묘지' 상태임. |
| 인접 도로상태 | - 기호 ① : 지적도 상 맹지임. - 기호 ② 지적도 상 맹지이나 남동측 타인 지상에 콘크리트 포장된 현황 도로 소재함(지상에 소재 하는 수목, 낙엽 등으로 인하여 차량 진출입은 다소 곤란한 상태임). |
| 토지이용계획 및 제한상태 | - 기호 ① 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개), 농업보호구역. - 기호 ② 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개). |
| 공부와의 차이 | 기호 ②의 제시목록 상 지목은 '답' 이나 현황 일부 '도로','묘지' 상태임. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | 1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 - 기호 ①,② 지상에 소재하는 자연생 수목 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지 가격에 포함하여 평가하였으니 참고하시기 바람. - 기호 ② 지상에 후첨‘사진용지’와 같이 분묘 소재하나, 토지는 이에 구애됨이 없이 정상평가 하되, 지상의 분묘로 인하여 영향받는 토지가격은‘토지건물 감정평가명세표’ 상 비고란에 부기하였으니 참고하시기 바람. - 기호 ①,②는 인접 토지와 지적경계 다소 불분명한 바 정확한 지적경계 확인을 위해서는 지적측량이 필요할 것으로 판단되며 측량결과에 따라 이용상황 및 점유현황이 다소 상이할 수 있으니 참고하시기 바람. |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
경남 밀양시 농지 낙찰 결과
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 경남 밀양시에서 농지(지분 제외) 64건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 27.1%, 한 건에 평균 1.4명이 입찰했습니다. 이 농지 최저가는 감정가의 17%입니다.
| 사건 | 지목 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 밀양지원 2025타경2342 | 전 | 48,580,000원 | 8,200,000원 | 17% | 1 | 2026.09.28 |
| 밀양지원 2025타경10416 | 답 | 90,219,000원 | 15,200,000원 | 17% | 1 | 2026.09.28 |
| 밀양지원 2025타경10614 | 전답 | 27,951,000원 | 13,700,000원 | 49% | 1 | 2026.09.28 |
| 밀양지원 2025타경10560 | 답 | 212,860,000원 | 90,500,000원 | 43% | 2 | 2026.09.28 |
| 밀양지원 2025타경1684 | 답 | 85,160,700원 | 26,100,000원 | 31% | 1 | 2026.09.28 |
| 밀양지원 2024타경2185 | 답 | 93,744,000원 | 2,810,000원 | 3% | 1 | 2026.09.28 |
경남 밀양시의 다른 경매 농지
사진 15장
인천 부평동 아파트 최고 낙찰가율 기록
이번 경매에서 해당 아파트의 감정가는 9,100만원으로 책정되었으며, 최저가는 3,121만원이었다. 낙찰가는 6억6,310만원으로, 낙찰가율은 728.7%에 달했다.
응찰자는 1명으로, 같은 날 인천광역시에서 진행된 낙찰 건수는 24건이었다. 같은 날 인천광역시의 평균 낙찰가율은 95.4%로 나타났다.
AI 부동산분석 플랫폼 경매레이더 김성훈 대표는 “단독 응찰은 경쟁이 없었다는 뜻으로, 낙찰가가 최저입찰가 언저리에서 정해지는 경우가 많다”고 말했다. 이는 시장의 합의라기보다 한 사람의 판단에 의한 것임을 의미한다.
경매 컨설팅 안내
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 땅이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
- 상담 신청 — 관심 있는 농지와 연락처를 남기시면 쓰실 목적(농사·주말농장·창고·투자)을 여쭙니다.
- 물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·토지이용계획·같은 동네 거래를 확인해 보고서로 드립니다.
- 계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
- 입찰 준비 — 입찰가와 농취증 서류(농업경영계획서 등)를 함께 준비합니다.
- 입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 농취증 제출·잔금·소유권 이전까지 안내합니다.
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.