불필요
농지이지만 제2종일반주거지역 안의 농지라서 농지취득자격증명이 필요 없습니다. 국토계획법 제83조는 도시지역 농지에 농지법 제8조(농지취득자격증명)를 적용하지 않습니다.
밀양지원 2026타경10151
경상남도 창녕군 남지읍 남지리 481-12
지목답면적1,176㎡(356평)
용도지역제2종일반주거지역
입찰 2026.10.12(월) 오전 10:00
| 소재지 | 남지리 481-12 경상남도 창녕군 남지읍 | ||
|---|---|---|---|
| 지목 | 답 (현황 주거나지) | 면적 | 1,176㎡ (356평) |
| 용도지역 | 제2종일반주거지역 | 지세·형상 | 평지 · 세로장방 |
| 도로접면 | 세로한면(가) | 공시지가 | 평당 811,904원 (㎡당 245,600원) |
| 감정가 | 488,040,000원 | 최저가 | 488,040,000원 |
| 유찰 | 첫 기일 · 100% | 보증금 | 48,804,000원 |
값 장부 평당
이번 최저가평당 1,371,907원 ㎡당 415,000원
공시지가 2026평당 811,904원 ㎡당 245,600원
동네 실거래(4건)평당 649,259원 ㎡당 196,400원
감정가평당 1,371,907원 ㎡당 415,000원
농취증
불필요
불필요
검토 네 가지
불필요
서측으로 약 5.5미터 폭의 아스콘포장도로와 접합니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 세로한면(가)로 표시되어 있습니다. 세로는 폭 8m 미만으로 자동차가 다닐 수 있는 길입니다.
필요
용도지역 제2종일반주거지역 건폐율 60% · 용적률 250% (경상남도 창녕군 조례 원문 ↗)
먼저
지목 답(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
위치와 법원 기본정보
소재지 경상남도 창녕군 남지읍 남지리 481-12
땅콩 필지 정보- 사건
- 2026타경10151 부동산임의경매
- 법원
- 창원지방법원 밀양지원
- 주소
- 경남 밀양시 밀양대로 1993-20
- 담당
- 경매2계 · 055-350-2533
- 입찰기일
- 2026.10.12(월) 오전 10:00 · 108호 민사법정
- 보증금
- 48,804,000원 (최저가의 10%)
- 매각결정
- 2026.10.19(월) — 이날까지 농취증 제출
- 사건 경과
- 접수 2026.05.14 · 경매개시 2026.05.20 · 배당요구종기 2026.07.30
- 청구금액
- 334,246,575원
이 농지는
경상남도 창녕군 남지읍 남지리 481-12의 답입니다. 면적은 1,176㎡(356평), 용도지역은 제2종일반주거지역입니다. 감정가는 488,040,000원이고 이번 최저가는 488,040,000원(감정가의 100%)입니다. 입찰은 2026.10.12(월) 오전 10:00, 창원지방법원 밀양지원에서 열립니다.
농지취득자격증명 — 농지이지만 제2종일반주거지역 안의 농지라서 농지취득자격증명이 필요 없습니다. 국토계획법 제83조는 도시지역 농지에 농지법 제8조(농지취득자격증명)를 적용하지 않습니다.
도로·맹지 — 서측으로 약 5.5미터 폭의 아스콘포장도로와 접합니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 세로한면(가)로 표시되어 있습니다. 세로는 폭 8m 미만으로 자동차가 다닐 수 있는 길입니다. 건축하려면 길 폭이 건축법 기준(보통 4m)에 맞는지, 현황도로라면 지자체가 도로로 인정하는지 확인해야 합니다.
용도지역·농업진흥구역 — 용도지역 제2종일반주거지역 건폐율 60% · 용적률 250% (경상남도 창녕군 조례 원문 ↗) 지역·지구 자료가 없어 농업진흥지역 여부를 가리지 못했습니다. 토지이용계획확인서로 확인하세요.
집·창고 짓기 — 지목 답(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.
토지 정보
| 지목(공부) | 답 · 실제 이용상황 주거나지 |
|---|---|
| 면적 | 1,176㎡(356평) |
| 용도지역 | 제2종일반주거지역 |
| 지세(높낮이) | 평지 |
| 형상(모양) | 세로장방 |
| 도로접면 | 세로한면(가) |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 811,904원 ㎡당 245,600원 (-0.7%) 2025년 평당 817,855원 ㎡당 247,400원 (+0%) 2025년 평당 817,855원 ㎡당 247,400원 (+0.7%) 2024년 평당 811,904원 ㎡당 245,600원 (+0%) 2024년 평당 811,904원 ㎡당 245,600원 |
N ↑국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 평지입니다. 거의 기울지 않은 땅입니다.
감정평가서에는 “세장형으로 대체로 인접 토지와 같은 높이로 평탄하며, 전(주거나지)으로 이용중임”라고 적혀 있습니다.
북 11.0m서 13.0m중심
11.0m동 11.0m남 13.0m
11.0m동 11.0m남 13.0m
필지 중심의 해발은 약 11m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 남쪽이 가장 높고(13m) 북쪽이 가장 낮아(11m) 차이가 약 2m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.
토지이용계획
감정평가서 토지이용계획 기재: “도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역(2025-11-06)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
이 농지에 주택을 짓는다면
| 용도지역 | 제2종일반주거지역은 국토계획법 시행령 별표상 단독주택을 지을 수 있는 지역입니다. |
|---|---|
| 농지 규제 | 농업진흥지역 밖이면 농지전용 허가(농지법 제34조)를 받아 지을 수 있습니다. 농업인 주택은 허가 대신 신고로 가능할 수 있습니다(제35조). |
| 진입로 | 도로에 붙어 있습니다(세로한면(가)). 그 길이 건축법상 도로(보통 너비 4m)로 인정되는지 건축과에 확인하세요. |
숫자로 보면
| 바닥면적(건폐율 60%) | 최대 약 213평(705㎡) |
|---|---|
| 연면적(용적률 250%) | 최대 약 889평(2,940㎡) — 2층이면 층마다 약 705㎡ |
| 농지보전부담금(추정) | 공시지가 245,600원 × 20% = ㎡당 49,120원 × 660㎡(주택 부지 200평만 바꾸는 경우) ≈ 32,419,200원 |
순서
- 낙찰과 소유권농취증을 내고 잔금을 치러 소유권을 넘겨받습니다.
- 설계 상담건축사·토목 설계사무소에서 앉힐 자리, 진입로, 상하수도·전기 인입을 먼저 봅니다.
- 허가 접수건축허가(또는 신고)를 내면 농지전용 허가·개발행위허가가 함께 처리(의제)되는 경우가 많습니다(건축법 제11조).
- 부담금 납부·착공농지보전부담금을 내고 공사를 시작합니다.
- 사용승인·지목 변경준공 뒤 사용승인을 받고 지목을 「대」로 바꿉니다.
법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.
농취증 발급 요령과 발급기관
농지이지만 제2종일반주거지역 안의 농지라서 농지취득자격증명이 필요 없습니다. 국토계획법 제83조는 도시지역 농지에 농지법 제8조(농지취득자격증명)를 적용하지 않습니다. 아래 발급 요령은 다른 농지를 살 때 참고하세요.
| 발급기관 | 남지읍 행정복지센터(읍사무소) — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다. |
|---|---|
| 신청 방법 | 방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗ |
| 준비 서류 | 신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요. |
| 처리 기간 | 신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④). |
| 제출 시한 | 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.19(월))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요. |
| 면적 요건 | 농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②). |
| 반려되면 | 불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요. |
이 농지로 농지연금을 받는다면
농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 245,600원 × 1,176㎡ = 약 288,825,600원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2026년 공시지가).
| 나이 | 가입자(농업인) 만 60세 이상 |
|---|---|
| 영농경력 | 5년 이상 |
| 농지 | 지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다 |
| 권리 | 경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음) |
| 보유 기간 | 신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다 |
| 거리 | 주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내 |
지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.
정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.
요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.
임차인·점유
매각물건명세서에 신고된 임차인이 없습니다. 농지는 경작자가 따로 있는 경우가 많으니 현장에서 누가 농사짓는지 확인하세요.
같은 동네 땅 거래
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 남지리 1** | 답 | 1,974㎡ | 83,500,000원 | 139,835원 | 42,300원 | 2026-08 |
| 남지리 8** | 전 | 996㎡ | 511,700,000원 | 1,698,371원 | 513,755원 | 2026-07 |
| 남지리 6** | 대 | 129㎡ | 47,000,000원 | 1,204,438원 | 364,341원 | 2026-07 |
| 남지리 6** | 대 | 43㎡ | 20,000,000원 | 1,537,580원 | 465,116원 | 2026-07 |
| 남지리 6** | 대 | 185㎡ | 52,000,000원 | 929,198원 | 281,081원 | 2026-07 |
| 남지리 7** | 대 | 1,381㎡ | 558,000,000원 | 1,335,725원 | 404,055원 | 2026-07 |
| 남지리 1** | 답 | 1,749㎡ | 80,000,000원 | 151,207원 | 45,740원 | 2026-06 |
| 남지리 1** | 잡종지 | 1,021㎡ | 200,540,000원 | 649,309원 | 196,415원 | 2026-06 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 같은 동네라도 도로·모양·용도지역에 따라 값이 크게 다르니 참고로만 보세요.
감정평가 요항
| 위치/주위환경 | 본건은 경상남도 창녕군 남지읍 남지리 소재 '남지119안전센터' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 빌라, 단독주택, 주거나지 등이 혼재한 미성숙 주택지대로서 주위환경은 보통임. |
|---|---|
| 교통상황 | 차량 출입이 가능하며, 대중교통사정은 보통임. |
| 형태 및 이용상태 | 세장형으로 대체로 인접 토지와 같은 높이로 평탄하며, 전(주거나지)으로 이용중임. |
| 인접 도로상태 | 서측으로 약 5.5미터 폭의 아스콘포장도로와 접함. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역(2025-11-06)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> |
| 공부와의 차이 | 없음. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | 가).임대상황 : 미상임. 나).기타 : 없음. |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
경남 창녕군 농지 낙찰 결과
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 경남 창녕군에서 농지(지분 제외) 55건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 34.9%, 한 건에 평균 1.7명이 입찰했습니다. 이 농지 최저가는 감정가의 100%입니다.
| 사건 | 지목 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 밀양지원 2026타경254 | 전답 | 45,252,000원 | 22,385,000원 | 49% | 2 | 2026.09.28 |
| 밀양지원 2025타경1875 | 답 | 245,661,000원 | 63,255,000원 | 26% | 1 | 2026.09.28 |
| 밀양지원 2025타경10513 | 답 | 63,766,000원 | 15,350,000원 | 24% | 1 | 2026.09.28 |
| 밀양지원 2025타경230 | 답 | 159,000,000원 | 65,220,000원 | 41% | 2 | 2026.09.14 |
| 밀양지원 2025타경10261 | 답 | 114,544,000원 | 41,100,000원 | 36% | 1 | 2026.09.14 |
| 밀양지원 2023타경13034 | 전 | 63,378,000원 | 8,200,000원 | 13% | 8 | 2026.09.14 |
경남 창녕군의 다른 경매 농지
대대리 241-1전 · 450㎡(136평)최저가 6,591,000원 (24%)입찰 2026.10.12 · 밀양지원경상남도 창녕군
맹지
논리 545-2임야 · 5,068㎡(1,533평)최저가 40,596,000원 (8%)입찰 2026.10.12 · 밀양지원경상남도 창녕군
맹지
대봉리 497-1전 · 13,355㎡(4,040평)최저가 142,742,000원 (24%)입찰 2026.10.12 · 밀양지원경상남도 창녕군
운봉리 218답 · 90.0㎡(27평)최저가 1,621,000원 (34%)입찰 2026.10.12 · 밀양지원경상남도 창녕군
맹지
목단리 166-1답 · 377㎡(114평)최저가 6,889,000원 (49%)입찰 2026.10.12 · 밀양지원경상남도 창녕군
맹지
용소리 302전 · 1,256㎡(380평)최저가 4,256,000원 (12%)입찰 2026.10.12 · 밀양지원경상남도 창녕군
사진 8장
낙찰가율과 감정가율 보는 법
낙찰가율과 감정가율은 경매에서 중요한 지표로, 이 두 가지를 이해하는 것은 성공적인 경매 참여에 필수적입니다.
낙찰가율은 경매에서 물건이 낙찰된 가격을 감정가로 나눈 비율을 의미합니다. 예를 들어, 감정가가 1억 원이고 낙찰가가 8천만 원이라면, 낙찰가율은 80%입니다. 감정가율은 감정가를 기준으로 한 시장에서의 물건 가치 평가를 나타내며, 일반적으로 감정가는 법원에서 정한 가격으로, 실제 시장에서의 거래 가격과는 차이가 있을 수 있습니다.
낙찰가율과 감정가율은 경매 물건의 가치를 판단하는 데 중요한 지표입니다. 높은 낙찰가율은 해당 물건이 시장에서 인기가 있음을 나타내며, 낮은 낙찰가율은 반대로 해당 물건이 시장에서 외면받고 있음을 의미할 수 있습니다. 따라서 이 두 가지 지표를 분석함으로써, 입찰자가 적정한 가격을 설정하고, 손실 위험을 줄일 수 있습니다.
경매 컨설팅 안내
안녕하십니까. 여의주경매법인 대표 김성훈입니다.
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 땅이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
- 상담 신청 — 관심 있는 농지와 연락처를 남기시면 쓰실 목적(농사·주말농장·창고·투자)을 여쭙니다.
- 물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·토지이용계획·같은 동네 거래를 확인해 보고서로 드립니다.
- 계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
- 입찰 준비 — 입찰가와 농취증 서류(농업경영계획서 등)를 함께 준비합니다.
- 입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 농취증 제출·잔금·소유권 이전까지 안내합니다.
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.