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농지경매 전문 블로그| 소재지 | 노리 884 경상남도 창녕군 부곡면 외 5필지 | ||
|---|---|---|---|
| 지목 | 답 | 면적 | 3,807㎡ (1,152평) |
| 용도지역 | 농림지역 | 지세·형상 | 평지 · 사다리형 |
| 도로접면 | 소로(세로) | 공시지가 | 평당 84,959원 (㎡당 25,700원) |
| 감정가 | 299,548,000원 | 최저가 | 209,684,000원 |
| 유찰 | 1회 · 70% | 보증금 | 20,968,400원 |
농취증을 못 내면 입찰보증금 20,968,400원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.19)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조).
“제시외 수목(2-1,7-1) 포함. [목록1~4,7] 농지취득자격증명원 제출 필요(미제출시 보증금 몰수). [목록2,7] 지목이 '답' 이나 현황 '전'으로 이용 중임. [목록2,7~8] 지상에 제시외 건물(비닐하우스) 소재하나 이설이 용이하여 매각 제외”
토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 소로(세로)로 표시되어 있습니다. 소로는 폭 8m 이상 12m 미만, 세로는 폭 8m 미만으로 자동차가 다닐 수 있는 길입니다. 건축하려면 길 폭이 건축법 기준(보통 4m)에 맞는지, 현황도로라면 지자체가 도로로 인정하는지 확인해야 합니다.
“일련번호(1,3) 지적도상 맹지이나 인접지(일련번호 4)를 통하여 출입합니다”
용도지역 농림지역 건폐율 20% · 용적률 80% (경상남도 창녕군 조례 원문 ↗)
지목 답(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
소재지 경상남도 창녕군 부곡면 노리 884 외 5필지
땅콩 필지 정보경상남도 창녕군 부곡면 노리 884의 답입니다. 면적은 3,807㎡(1,152평)(6필지 합계), 용도지역은 농림지역입니다. 감정가는 299,548,000원인데 한 번 유찰돼 이번 최저가는 209,684,000원(감정가의 70%)입니다. 입찰은 2026.10.12(월) 오전 10:00, 창원지방법원 밀양지원에서 열립니다.
농지취득자격증명 — 농취증을 못 내면 입찰보증금 20,968,400원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.19)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). 1,000㎡ 이상이라 농업경영계획서를 내고 실제로 농사지을 계획을 밝혀야 합니다.
도로·맹지 — 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 소로(세로)로 표시되어 있습니다. 소로는 폭 8m 이상 12m 미만, 세로는 폭 8m 미만으로 자동차가 다닐 수 있는 길입니다. 건축하려면 길 폭이 건축법 기준(보통 4m)에 맞는지, 현황도로라면 지자체가 도로로 인정하는지 확인해야 합니다.
용도지역·농업진흥구역 — 용도지역 농림지역 건폐율 20% · 용적률 80% (경상남도 창녕군 조례 원문 ↗) 지역·지구 자료가 없어 농업진흥지역 여부를 가리지 못했습니다. 토지이용계획확인서로 확인하세요.
집·창고 짓기 — 지목 답(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.
| 지목(공부) | 답 · 실제 이용상황 답 |
|---|---|
| 면적 | 3,807㎡(1,152평) · 6필지 합계 |
| 용도지역 | 농림지역 |
| 지세(높낮이) | 평지 |
| 형상(모양) | 사다리형 |
| 도로접면 | 소로(세로) |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 84,959원 ㎡당 25,700원 (+1.6%) 2025년 평당 83,637원 ㎡당 25,300원 (+0%) 2025년 평당 83,637원 ㎡당 25,300원 (+0.4%) 2024년 평당 83,306원 ㎡당 25,200원 (+0%) 2024년 평당 83,306원 ㎡당 25,200원 |
N ↑국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
토지특성조사의 지세는 평지입니다. 거의 기울지 않은 땅입니다.
감정평가서에는 “일련번호(5) 부정형의 완경사진 토지로서 대부분 휴경지 입니다”라고 적혀 있습니다.
필지 중심의 해발은 약 15m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 북쪽이 가장 높고(18m) 남쪽이 가장 낮아(13m) 차이가 약 5m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.
감정평가서 토지이용계획 기재: “일련번호(1,3,4) 농림지역, 가축사육제한구역(2025-11-06)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,공장설 립제한지역<수도법> 입니다. 일련번호(2,7,8,9) 계획관리지역, 성장관리계획구역(부곡5(주거형)), 가축사육제한구역(202 5-11-06)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물 환경보전법>, 공장설립제한지역<수도법> 입니다. 일련번호(5) 보전관리지역, 가축사육제한구역(2025-11-06)(모든축종…”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
| 용도지역 | 농림지역은 국토계획법 시행령 별표상 단독주택을 지을 수 있는 지역입니다. |
|---|---|
| 농지 규제 | 농업진흥지역 밖이면 농지전용 허가(농지법 제34조)를 받아 지을 수 있습니다. 농업인 주택은 허가 대신 신고로 가능할 수 있습니다(제35조). |
| 진입로 | 도로에 붙어 있습니다(소로(세로)). 그 길이 건축법상 도로(보통 너비 4m)로 인정되는지 건축과에 확인하세요. |
| 바닥면적(건폐율 20%) | 최대 약 230평(761㎡) |
|---|---|
| 연면적(용적률 80%) | 최대 약 921평(3,045㎡) — 2층이면 층마다 약 761㎡ |
| 농지보전부담금(추정) | 공시지가 25,700원 × 20% = ㎡당 5,140원 × 660㎡(주택 부지 200평만 바꾸는 경우) ≈ 3,392,400원 |
| 허가 대신 신고 | 관리·농림지역에서 연면적 200㎡ 미만·3층 미만이면 건축허가 대신 건축신고로 할 수 있습니다(건축법 제14조). |
법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.
| 발급기관 | 부곡면 행정복지센터(면사무소) — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다. |
|---|---|
| 신청 방법 | 방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗ |
| 준비 서류 | 신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요. |
| 처리 기간 | 신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④). |
| 제출 시한 | 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.19(월))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요. |
| 면적 요건 | 농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②). |
| 반려되면 | 불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요. |
농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 25,700원 × 3,807㎡ = 약 97,839,900원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2026년 공시지가).
| 나이 | 가입자(농업인) 만 60세 이상 |
|---|---|
| 영농경력 | 5년 이상 |
| 농지 | 지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다 |
| 권리 | 경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음) |
| 보유 기간 | 신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다 |
| 거리 | 주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내 |
지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.
정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.
요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.
매각물건명세서에 신고된 임차인이 없습니다. 농지는 경작자가 따로 있는 경우가 많으니 현장에서 누가 농사짓는지 확인하세요.
| 감정평가서 제시목록 외 물건 | ㆍ본건 토지 일련번호(2,5,7~9) 지상에 소재하는 제시외수목(유실수:감나무, 대추나무, 살구 나무, 복숭아나무, 사과나무, 매실나무, 활잡목 등)이 소재합니다. ㆍ본건 토지 일련번호(2,7,8) 지상에 제시외건물(비닐하우스)이 소재합니다. |
|---|---|
| 매각물건명세서·법원 비고 | 제시외 수목(2-1,7-1) 포함. [목록1~4,7] 농지취득자격증명원 제출 필요(미제출시 보증금 몰수). [목록2,7] 지목이 '답' 이나 현황 '전'으로 이용 중임. [목록2,7~8] 지상에 제시외 건물(비닐하우스) 소재하나 이설이 용이하여 매각 제외 |
| 매각물건명세서·법원 비고 | 제시외 수목(2-1,7-1) 포함. [목록1~4,7] 농지취득자격증명원 제출 필요(미제출시 보증금 몰수). [목록2,7] 지목이 '답'이나 현황 '전'으로 이용 중임. [목록2,7~8] 지상에 제시외 건물(비닐하우스) 소재하나 이설이 용이하여 매각 제외 |
등기되지 않은 하우스·창고·컨테이너가 매각에 포함되는지(포함·제외), 남의 소유라면 철거·법정지상권 문제가 없는지 확인하세요. 불법 건축물은 농취증 반려와 농지연금 가입 제한 사유가 될 수 있습니다.
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 노리 7** | 답 | 117㎡ | 1,570,000원 | 44,361원 | 13,419원 | 2025-10 |
| 노리 3** | 과수원 | 671㎡ | 86,200,000원 | 424,680원 | 128,465원 | 2026-06 |
| 노리 7** | 전 | 47㎡ | 910,000원 | 64,007원 | 19,362원 | 2026-03 |
| 노리 산6* | 임야 | 115㎡ | 130,000원 | 3,736원 | 1,130원 | 2026-03 |
| 노리 7** | 도로 | 34㎡ | 200,000원 | 19,445원 | 5,882원 | 2026-03 |
| 노리 5** | 전 | 60㎡ | 10,000,000원 | 550,968원 | 166,667원 | 2026-02 |
| 노리 8** | 도로 | 86㎡ | 500,000원 | 19,220원 | 5,814원 | 2025-10 |
| 노리 산6* | 임야 | 154㎡ | 170,000원 | 3,650원 | 1,104원 | 2025-10 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 같은 동네라도 도로·모양·용도지역에 따라 값이 크게 다르니 참고로만 보세요.
| 위치/주위환경 | 일련번호(1~5,7~9) 경상남도 창녕군 북곡면 노리 소재 '노리마을회관' 남동측 인근에 위치하 며 부근은 농가주택 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다. 일련번호(6) 경상남도 창녕군 북곡면 노리 소재 '노리마을회관' 남동측 근거리에 위치하며 부근은 순수농경지대 입니다. |
|---|---|
| 교통상황 | 일련번호(1~9) 본건 또는 인근까지 차량 및 농기계 접근 가능하며 위치 및 대중교통의 운행 횟수 등을 고려할 때 일반적인 교통사정은 보통시됩니다. |
| 형태 및 이용상태 | 일련번호(1,3,4) 사다리형에 유사한 평지로서 답으로 이용중입니다. 일련번호(2,6,7) 부정형의 평지로서 전으로 이용중입니다. 일련번호(5) 부정형의 완경사진 토지로서 대부분 휴경지 입니다. 일련번호(8,9) 부정형의 평지로서 주거나지 입니다. |
| 인접 도로상태 | 일련번호(1,3) 지적도상 맹지이나 인접지(일련번호 4)를 통하여 출입합니다. 일련번호(2) 지적도상 맹지이나 인접지(일련번호 7,8)를 통하여 출입합니다. 일련번호(4) 남동측으로 노폭 약 2~3미터 내외의 현황 도로와 접합니다. 일련번호(5) 지적도상 남서측으로 노폭 약 2미터 내외의 도로와 접하나 현황 폐도입니다. 일련번호(6) 북서측으로 노폭 약 2~3미터 내외의 현황 도로와 접합니다. 일련번호(7) 지적도상 맹지이나 인접지(일련번호 8)를 통하여 출입합니다. 일련번호(8) 북동측으로 노폭 약 3~4미터 내외의 도로와 접합니다. 일련번호(9) 서측으로 노폭 약 3~4미터 내외의 도로와 접합니다. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 일련번호(1,3,4) 농림지역, 가축사육제한구역(2025-11-06)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,공장설 립제한지역<수도법> 입니다. 일련번호(2,7,8,9) 계획관리지역, 성장관리계획구역(부곡5(주거형)), 가축사육제한구역(202 5-11-06)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물 환경보전법>, 공장설립제한지역<수도법> 입니다. 일련번호(5) 보전관리지역, 가축사육제한구역(2025-11-06)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역<수도법> 입 니다. 일련번호(6) 보전관리… |
| 공부와의 차이 | ㆍ본건 토지 일련번호(2,6,7)의 귀제시목록상 지목은 답이나 현황 전으로 이용중입니다. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | ㆍ임대관계 : 미상입니다. ㆍ기 타 : 없습니다. |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 경남 창녕군에서 농지(지분 제외) 55건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 34.9%, 한 건에 평균 1.7명이 입찰했습니다. 이 농지 최저가는 감정가의 70%입니다.
| 사건 | 지목 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 밀양지원 2026타경254 | 전답 | 45,252,000원 | 22,385,000원 | 49% | 2 | 2026.09.28 |
| 밀양지원 2025타경1875 | 답 | 245,661,000원 | 63,255,000원 | 26% | 1 | 2026.09.28 |
| 밀양지원 2025타경10513 | 답 | 63,766,000원 | 15,350,000원 | 24% | 1 | 2026.09.28 |
| 밀양지원 2025타경230 | 답 | 159,000,000원 | 65,220,000원 | 41% | 2 | 2026.09.14 |
| 밀양지원 2025타경10261 | 답 | 114,544,000원 | 41,100,000원 | 36% | 1 | 2026.09.14 |
| 밀양지원 2023타경13034 | 전 | 63,378,000원 | 8,200,000원 | 13% | 8 | 2026.09.14 |
한씨는 신도시 중심부에 위치한 아파트 단지의 분양 상담을 받으러 갔다. 상담사는 머리카락을 귀 뒤로 넘기며 미소를 띄운 채, 이 단지가 얼마나 희소한 기회인지 강조했다. '지금 계약하시면 특별 혜택이 있습니다'라는 말이 끝나자마자 자료집을 펼치더니, 각종 화려한 그래프와 수치를 보여주었다. 한씨는 순간적으로 마음이 흔들렸지만, 자칫 잘못하면 뒤통수를 맞을 수도 있다는 생각이 들었다. 상담사의 말은 달콤했지만, 그의 진짜 속내는 이 물량을 어떻게든 소진하려는 전략이었다. 구밀복검이란 이런 순간에 어울리는 말이리라.
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 땅이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.