몰수조건
농취증을 못 내면 입찰보증금 71,837,600원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.27)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조).
“목록1,2,3,5는 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)”
서산지원 2025타경803
충청남도 당진시 신평면 운정리 665-2 외 4필지
지목전면적11,207㎡(3,390평)
용도지역농림지역
입찰 2026.10.20(화) 오전 10:00
| 소재지 | 운정리 665-2 충청남도 당진시 신평면 외 4필지 | ||
|---|---|---|---|
| 지목 | 전 | 면적 | 11,207㎡ (3,390평) |
| 용도지역 | 농림지역 | 지세·형상 | 완경사 · 가장형 |
| 도로접면 | 소로(세로) | 공시지가 | 평당 74,381원 (㎡당 22,500원) |
| 감정가 | 1,026,251,000원 | 최저가 | 718,376,000원 |
| 유찰 | 1회 · 70% | 보증금 | 71,837,600원 |
값 장부 평당
이번 최저가평당 211,905원 ㎡당 64,101원
공시지가 2026평당 74,381원 ㎡당 22,500원
감정가평당 302,719원 ㎡당 91,572원
농취증
미제출 시
보증금 몰수
미제출 시
보증금 몰수
검토 네 가지
몰수조건
기호 1,3 : 맹지입니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 소로(세로)로 표시되어 있습니다. 소로는 폭 8m 이상 12m 미만, 세로는 폭 8m 미만으로 자동차가 다닐 수 있는 길입니다.
필요
용도지역 농림지역 건폐율 20% · 용적률 80% (충청남도 당진시 조례 원문 ↗)
먼저
지목 전(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
위치와 법원 기본정보
소재지 충청남도 당진시 신평면 운정리 665-2 외 4필지
땅콩 필지 정보- 사건
- 2025타경803 부동산임의경매
- 법원
- 대전지방법원 서산지원
- 주소
- 충남 서산시 공림4로 24
- 담당
- 경매6계 · 041-660-0696
- 입찰기일
- 2026.10.20(화) 오전 10:00 · 제111호 경매법정
- 보증금
- 71,837,600원 (최저가의 10%)
- 매각결정
- 2026.10.27(화) — 이날까지 농취증 제출
- 사건 경과
- 접수 2025.08.25 · 경매개시 2025.09.01 · 배당요구종기 2025.11.27
- 청구금액
- 325,207,890원
이 농지는
충청남도 당진시 신평면 운정리 665-2의 전입니다. 면적은 11,207㎡(3,390평)(5필지 합계), 용도지역은 농림지역입니다. 감정가는 1,026,251,000원인데 한 번 유찰돼 이번 최저가는 718,376,000원(감정가의 70%)입니다. 입찰은 2026.10.20(화) 오전 10:00, 대전지방법원 서산지원에서 열립니다.
농지취득자격증명 — 농취증을 못 내면 입찰보증금 71,837,600원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.27)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). 1,000㎡ 이상이라 농업경영계획서를 내고 실제로 농사지을 계획을 밝혀야 합니다.
도로·맹지 — 기호 1,3 : 맹지입니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 소로(세로)로 표시되어 있습니다. 소로는 폭 8m 이상 12m 미만, 세로는 폭 8m 미만으로 자동차가 다닐 수 있는 길입니다. 건축하려면 길 폭이 건축법 기준(보통 4m)에 맞는지, 현황도로라면 지자체가 도로로 인정하는지 확인해야 합니다. 대표 필지는 길에 붙어 있지만 감정평가서에 일부 필지가 맹지로 적혀 있습니다.
용도지역·농업진흥구역 — 용도지역 농림지역 건폐율 20% · 용적률 80% (충청남도 당진시 조례 원문 ↗) 지역·지구 자료가 없어 농업진흥지역 여부를 가리지 못했습니다. 토지이용계획확인서로 확인하세요.
집·창고 짓기 — 지목 전(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.
토지 정보
| 지목(공부) | 전 · 실제 이용상황 전 |
|---|---|
| 면적 | 11,207㎡(3,390평) · 5필지 합계 |
| 용도지역 | 농림지역 |
| 지세(높낮이) | 완경사 |
| 형상(모양) | 가장형 |
| 도로접면 | 소로(세로) |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 74,381원 ㎡당 22,500원 (+0.9%) 2025년 평당 73,719원 ㎡당 22,300원 (+0%) 2025년 평당 73,719원 ㎡당 22,300원 (+0.5%) 2024년 평당 73,389원 ㎡당 22,200원 (+0%) 2024년 평당 73,389원 ㎡당 22,200원 |
N ↑국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 완경사입니다. 완만하게 기운 땅입니다. 농사에는 큰 지장이 없지만 건축하려면 단을 나누거나 흙을 깎고 메우는 공사가 따를 수 있습니다.
북 13.0m서 20.0m중심
16.0m동 11.0m남 18.0m
16.0m동 11.0m남 18.0m
필지 중심의 해발은 약 16m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 서쪽이 가장 높고(20m) 동쪽이 가장 낮아(11m) 차이가 약 9m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.
토지이용계획
감정평가서 토지이용계획 기재: “기호 1: 농림지역 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한), 농업보호구역 기호 2: 농림지역 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한), 농업보호구역 기호 3: 농림지역 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한), 농업보호구역 기호 4: 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(신평01 일반형) 가축사육제한구 역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한), 준보전산지 기호 5: 농림지역 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)…”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
이 농지에 주택을 짓는다면
| 용도지역 | 농림지역은 국토계획법 시행령 별표상 단독주택을 지을 수 있는 지역입니다. |
|---|---|
| 농지 규제 | 농업진흥지역 밖이면 농지전용 허가(농지법 제34조)를 받아 지을 수 있습니다. 농업인 주택은 허가 대신 신고로 가능할 수 있습니다(제35조). |
| 진입로 | 도로에 붙어 있습니다(소로(세로)). 그 길이 건축법상 도로(보통 너비 4m)로 인정되는지 건축과에 확인하세요. |
숫자로 보면
| 바닥면적(건폐율 20%) | 최대 약 678평(2,241㎡) |
|---|---|
| 연면적(용적률 80%) | 최대 약 2,712평(8,965㎡) — 2층이면 층마다 약 2,241㎡ |
| 농지보전부담금(추정) | 공시지가 22,500원 × 20% = ㎡당 4,500원 × 660㎡(주택 부지 200평만 바꾸는 경우) ≈ 2,970,000원 |
| 허가 대신 신고 | 관리·농림지역에서 연면적 200㎡ 미만·3층 미만이면 건축허가 대신 건축신고로 할 수 있습니다(건축법 제14조). |
순서
- 낙찰과 소유권농취증을 내고 잔금을 치러 소유권을 넘겨받습니다.
- 설계 상담건축사·토목 설계사무소에서 앉힐 자리, 진입로, 상하수도·전기 인입을 먼저 봅니다.
- 허가 접수건축허가(또는 신고)를 내면 농지전용 허가·개발행위허가가 함께 처리(의제)되는 경우가 많습니다(건축법 제11조).
- 부담금 납부·착공농지보전부담금을 내고 공사를 시작합니다.
- 사용승인·지목 변경준공 뒤 사용승인을 받고 지목을 「대」로 바꿉니다.
법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.
농취증 발급 요령과 발급기관
| 발급기관 | 신평면 행정복지센터(면사무소) — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다. |
|---|---|
| 신청 방법 | 방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗ |
| 준비 서류 | 신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요. |
| 처리 기간 | 신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④). |
| 제출 시한 | 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.27(화))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요. |
| 면적 요건 | 농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②). |
| 반려되면 | 불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요. |
이 농지로 농지연금을 받는다면
농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 22,500원 × 11,207㎡ = 약 252,157,500원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2026년 공시지가).
| 나이 | 가입자(농업인) 만 60세 이상 |
|---|---|
| 영농경력 | 5년 이상 |
| 농지 | 지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다 |
| 권리 | 경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음) |
| 보유 기간 | 신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다 |
| 거리 | 주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내 |
지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.
정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.
요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.
임차인·점유
| 점유자 | 점유 부분 | 보증금 | 차임 | 전입·사업자등록 | 확정일자 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김** | 목록 4 일부 | - | - | 1990.06.12 | - | - |
| 정** | - | - | - | - | - |
매각물건명세서·현황조사·권리신고를 사람 단위로 묶은 것입니다. 이름은 가렸습니다. 농지 임차인은 주택임대차보호법 대상이 아니어서 대항력·우선변제 판단이 주택과 다릅니다.
비닐하우스·창고 등 제시외 건물
| 감정평가서 제시목록 외 물건 | 별첨 '지적 및 건물개황도', '사진용지' 참조. |
|---|---|
| 매각물건명세서·법원 비고 | 토지 지상의 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명 |
| 매각물건명세서·법원 비고 | 제시외 건물등(감정평가서상㉠~㉢, ㉤~㉬)은 매각에서 제외함 |
| 매각물건명세서·법원 비고 | 최저매각가격은 제시외 건물등으로 인하여 제한받는 가격 |
| 매각물건명세서·법원 비고 | 제시외 관정(㉣)은 매각에 포함 |
| 매각물건명세서·법원 비고 | 제시외 수목은 매각에 포함 |
등기되지 않은 하우스·창고·컨테이너가 매각에 포함되는지(포함·제외), 남의 소유라면 철거·법정지상권 문제가 없는지 확인하세요. 불법 건축물은 농취증 반려와 농지연금 가입 제한 사유가 될 수 있습니다.
같은 동네 땅 거래
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 운정리 6** | 전 | 176㎡ | 10,000,000원 | 187,829원 | 56,818원 | 2025-02 |
| 운정리 6** | 전 | 1,625㎡ | 125,000,000원 | 254,292원 | 76,923원 | 2025-01 |
| 운정리 8** | 답 | 4,414㎡ | 104,040,000원 | 77,918원 | 23,570원 | 2026-05 |
| 운정리 8** | 답 | 850㎡ | 20,040,000원 | 77,938원 | 23,576원 | 2026-05 |
| 운정리 9** | 답 | 4,857㎡ | 127,000,000원 | 86,440원 | 26,148원 | 2026-04 |
| 운정리 2** | 임야 | 1,273㎡ | 200,000,000원 | 519,371원 | 157,109원 | 2026-01 |
| 운정리 2** | 답 | 672㎡ | 14,000,000원 | 68,870원 | 20,833원 | 2026-01 |
| 운정리 2** | 임야 | 1,273㎡ | 200,000,000원 | 519,371원 | 157,109원 | 2025-11 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 같은 동네라도 도로·모양·용도지역에 따라 값이 크게 다르니 참고로만 보세요.
감정평가 요항
| 위치/주위환경 | 본건은 충청남도 당진시 신평면 신당리 소재‘신당리마을회관’북동측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답 등의 농경지, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통수준 임. |
|---|---|
| 교통상황 | 본건 및 인근까지 차량 출입 가능하며, 북측 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통수준임. |
| 형태 및 이용상태 | 기호 1: 대체로 부정형의 토지로서 전 등으로 이용중임. 기호 2: 대체로 부정형의 토지로서 답 및 일부 전 등으로 이용중임. 기호 3: 대체로 부정형의 토지로서 답 등으로 이용중임. 기호 4: 대체로 부정형의 토지로서 전 및 답 등으로 이용중이며, 일부는 제시외건물 부지 및 도로 등으로 이용중인 것으로 목측됨. 기호 5: 대체로 부정형의 토지로서 답 등으로 이용중이며, 일부는 도로 등으로 이용중인 것으로 목측됨. |
| 인접 도로상태 | 기호 1,3 : 맹지임. 기호 2: 기호 5 등 인접필지에 개설된 도로를 통하여 본건 인근까지 출입 가능함. 기호 4: 본건 일부를 포함하여 인접필지인 산7-12(소유자: 차**)외 토지에 개설된 3미터 내외의 포장도로가 통과하고 있음. 기호 5: 본건 일부에 폭 약 3미터 내외의 포장도로가 통과하고 있음. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 기호 1: 농림지역 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한), 농업보호구역 기호 2: 농림지역 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한), 농업보호구역 기호 3: 농림지역 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한), 농업보호구역 기호 4: 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(신평01 일반형) 가축사육제한구 역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한), 준보전산지 기호 5: 농림지역 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한), 농업보호구역임. |
| 공부와의 차이 | 기호 2: 제시목록 및 토지대장상 지목이 전이나, 대부분을 답 등으로 이용중임. 기호 3: 제시목록 및 토지대장상 지목이 전이나, 답 등으로 이용중임. 기호 4: 제시목록 및 토지대장상 지목이 임야이나, 전 및 답, 일부는 제시외건물의 부지, 도로 등으로 이용중인 것으로 목측됨. 기호 5: 제시목록 및 토지대장상 지목이 전이나, 답 및 도로 등으로 이용중인 것으로 목측 됨. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | 임대관계는 미상임. |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
충남 당진시 농지 낙찰 결과
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 충남 당진시에서 농지(지분 제외) 74건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 25.7%, 한 건에 평균 1.9명이 입찰했습니다. 이 농지 최저가는 감정가의 70%입니다.
| 사건 | 지목 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서산지원 2024타경50757 | 답 | 2,686,698,400원 | 1,900,000,000원 | 71% | 3 | 2026.10.07 |
| 서산지원 2025타경795 | 답 | 561,183,000원 | 120,000,000원 | 21% | 6 | 2026.10.06 |
| 서산지원 2025타경869 | 전 | 538,441,000원 | 190,000,000원 | 35% | 1 | 2026.10.06 |
| 서산지원 2025타경50716 | 답 | 558,774,000원 | 103,690,000원 | 19% | 1 | 2026.10.06 |
| 서산지원 2024타경59716 | 전 | 9,404,400원 | 3,000,000원 | 32% | 3 | 2026.09.30 |
| 서산지원 2025타경186 | 전 | 96,063,000원 | 12,900,000원 | 13% | 1 | 2026.09.30 |
충남 당진시의 다른 경매 농지
복운리 333-2전 · 1,815㎡(549평)최저가 252,455,000원 (100%)입찰 2026.10.20 · 서산지원충청남도 당진시
농취증 불필요
중흥리 224-22답 · 1,028㎡(311평)최저가 255,322,000원 (34%)입찰 2026.10.20 · 서산지원충청남도 당진시
맹지
원동리 312전 · 1,283㎡(388평)최저가 39,606,000원 (34%)입찰 2026.10.20 · 서산지원충청남도 당진시
월곡리 256-2답 · 2,317㎡(701평)최저가 162,126,000원 (34%)입찰 2026.10.20 · 서산지원충청남도 당진시
고대리 97-2전 · 1,289㎡(390평)최저가 168,008,000원 (34%)입찰 2026.10.20 · 서산지원충청남도 당진시
맹지
기지시리 399전 · 1,635㎡(495평)최저가 741,011,240원 (100%)입찰 2026.10.20 · 서산지원충청남도 당진시
사진 51장
마산지원 경매, 7건 낙찰로 마감
2026년 10월 8일 마산지원에서 진행된 경매에서 89건 중 7건이 낙찰되었다. 평균 낙찰가율은 47.2%로 나타났다.
이번 경매에서는 총 89건이 진행되었으며, 이 중 7건이 낙찰되었다. 유찰된 건수는 66건이며, 취하 또는 변경된 건수는 13건이다.
평균 낙찰가율은 47.2%로, 이는 감정가 대비 낙찰가의 비율을 의미한다. 낙찰가율이 낮은 경우는 유찰이 쌓이며 최저입찰가가 단계적으로 내려간 뒤 낙찰되는 경우가 많다. 따라서 감정가 대비 비율만으로는 실제 거래 상황을 정확히 판단하기 어렵다.
이번 경매에서 최고가로 낙찰된 물건은 근린상가(집합)로, 감정가는 10억8,000만원이었으나 6억5,000만원에 낙찰되었다. 낙찰가율은 60.2%로, 응찰자는 1명이었다. 최다 응찰이 있었던 물건은 연립으로, 감정가는 4억5,400만원이었으며 1억7,266만원에 낙찰되었다. 이 물건은 3명이 응찰하였다. 평균 응찰자 수는 1.4명으로, 표본이 적은 구간의 평균은 물건 한두 건에 크게 흔들릴 수 있다.
AI 부동산분석 플랫폼 경매레이더 김성훈 대표는 “낙찰가율이 낮은 물건은 최저입찰가가 조정된 경우가 많아, 단순히 낙찰가율만으로 시장을 판단하기에는 한계가 있다”고 말했다.
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안녕하십니까. 여의주경매법인 대표 김성훈입니다.
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
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- 입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 농취증 제출·잔금·소유권 이전까지 안내합니다.
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