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농지경매 전문 블로그| 소재지 | 암사동 360 서울특별시 강동구 외 1필지 | ||
|---|---|---|---|
| 지목 | 답 (현황 전) | 면적 | 1,761㎡ (533평) |
| 용도지역 | 개발제한구역 | 지세·형상 | 완경사 · 부정형 |
| 도로접면 | 중로한면 | 공시지가 | 평당 1,897,860원 (㎡당 574,100원) |
| 감정가 | 3,596,310,000원 | 최저가 | 3,596,310,000원 |
| 유찰 | 첫 기일 · 100% | 보증금 | 359,631,000원 |
농취증을 못 내면 입찰보증금 359,631,000원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.26)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조).
“목록2토지(360-2): 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 사다리형 완경사 토지로 묵전 등 상태이며, 지적도상 광대한면에 접하나 단차로 인하여 진입할 수 없음. (기타 상세내역은 현황조사서 및 감정평가서 참조)”
일련번호 1 : 남측으로 광대한면, 동측으로 세로한면의 도로에 접합니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 중로한면으로 표시되어 있습니다. 중로는 폭 12m 이상 25m 미만 도로입니다.
용도지역 개발제한구역 지역·지구 자료가 없어 농업진흥지역 여부를 가리지 못했습니다. 토지이용계획확인서로 확인하세요.
지목 답(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
소재지 서울특별시 강동구 암사동 360 외 1필지
땅콩 필지 정보서울특별시 강동구 암사동 360의 답입니다. 면적은 1,761㎡(533평)(2필지 합계), 용도지역은 개발제한구역입니다. 감정가는 3,596,310,000원이고 이번 최저가는 3,596,310,000원(감정가의 100%)입니다. 입찰은 2026.10.19(월) 오전 10:00, 서울동부지방법원에서 열립니다.
농지취득자격증명 — 농취증을 못 내면 입찰보증금 359,631,000원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.26)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). 1,000㎡ 이상이라 농업경영계획서를 내고 실제로 농사지을 계획을 밝혀야 합니다.
도로·맹지 — 일련번호 1 : 남측으로 광대한면, 동측으로 세로한면의 도로에 접합니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 중로한면으로 표시되어 있습니다. 중로는 폭 12m 이상 25m 미만 도로입니다.
용도지역·농업진흥구역 — 용도지역 개발제한구역 지역·지구 자료가 없어 농업진흥지역 여부를 가리지 못했습니다. 토지이용계획확인서로 확인하세요.
집·창고 짓기 — 지목 답(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.
| 지목(공부) | 답 · 실제 이용상황 전 |
|---|---|
| 면적 | 1,761㎡(533평) · 2필지 합계 |
| 용도지역 | 개발제한구역 |
| 지세(높낮이) | 완경사 |
| 형상(모양) | 부정형 |
| 도로접면 | 중로한면 |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 1,897,860원 ㎡당 574,100원 (-0.1%) 2025년 평당 1,898,852원 ㎡당 574,400원 (+1%) 2024년 평당 1,880,008원 ㎡당 568,700원 (-1.7%) 2023년 평당 1,913,397원 ㎡당 578,800원 (-9.6%) 2022년 평당 2,117,365원 ㎡당 640,500원 |
N ↑국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
토지특성조사의 지세는 완경사입니다. 완만하게 기운 땅입니다. 농사에는 큰 지장이 없지만 건축하려면 단을 나누거나 흙을 깎고 메우는 공사가 따를 수 있습니다.
감정평가서에는 “일련번호 1 : 본건은 부정형 완경사의 토지로서, 개발행위허가를 득한 후 공사가 중단된 상 태 및 일부 묵전 상태임”라고 적혀 있습니다.
필지 중심의 해발은 약 52m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 동쪽이 가장 높고(61m) 남쪽이 가장 낮아(47m) 차이가 약 14m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.
감정평가서 토지이용계획 기재: “- 일련번호 1 도시지역, 자연녹지지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특 별조치법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시 설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술) (군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사…”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
| 개발제한구역 | 그린벨트에서는 새 주택을 짓는 것이 원칙적으로 금지됩니다. 기존 주택의 개축·재축, 이축권(공익사업 등으로 옮겨 짓는 권리), 취락지구 안의 주택 같은 예외만 허가로 가능합니다(개발제한구역법). |
|---|---|
| 농지 규제 | 농업진흥지역 밖이면 농지전용 허가(농지법 제34조)를 받아 지을 수 있습니다. 농업인 주택은 허가 대신 신고로 가능할 수 있습니다(제35조). |
| 진입로 | 도로에 붙어 있습니다(중로한면). 그 길이 건축법상 도로(보통 너비 4m)로 인정되는지 건축과에 확인하세요. |
법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.
| 발급기관 | 강동구청 — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다. |
|---|---|
| 신청 방법 | 방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗ |
| 준비 서류 | 신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요. |
| 처리 기간 | 신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④). |
| 제출 시한 | 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.26(월))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요. |
| 면적 요건 | 농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②). |
| 반려되면 | 불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요. |
농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 574,100원 × 1,761㎡ = 약 1,010,990,100원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2026년 공시지가).
| 나이 | 가입자(농업인) 만 60세 이상 |
|---|---|
| 영농경력 | 5년 이상 |
| 농지 | 지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다 |
| 권리 | 경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음) |
| 보유 기간 | 신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다 |
| 거리 | 주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내 |
지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.
정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.
요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.
매각물건명세서에 신고된 임차인이 없습니다. 농지는 경작자가 따로 있는 경우가 많으니 현장에서 누가 농사짓는지 확인하세요.
| 감정평가서 제시목록 외 물건 | 일련번호 1 지상에 제시외건물 ㉠(콘테이너, 면적 약12㎡)이 소재함. |
|---|
등기되지 않은 하우스·창고·컨테이너가 매각에 포함되는지(포함·제외), 남의 소유라면 철거·법정지상권 문제가 없는지 확인하세요. 불법 건축물은 농취증 반려와 농지연금 가입 제한 사유가 될 수 있습니다.
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 암사동 1** | 전 | 278㎡ | 200,000,000원 | 2,378,272원 | 719,424원 | 2026-09 |
| 암사동 6** | 대 | 34㎡ | 70,000,000원 | 6,806,060원 | 2,058,824원 | 2026-05 |
| 암사동 6** | 대 | 34㎡ | 70,000,000원 | 6,806,060원 | 2,058,824원 | 2026-04 |
| 암사동 2** | 대 | 409㎡ | 900,000,000원 | 7,274,377원 | 2,200,489원 | 2026-04 |
| 암사동 2** | 답 | 2,965㎡ | 3,276,330,000원 | 3,652,916원 | 1,105,002원 | 2026-03 |
| 암사동 2** | 답 | 476㎡ | 497,420,000원 | 3,454,561원 | 1,045,000원 | 2026-03 |
| 암사동 2** | 답 | 132㎡ | 145,860,000원 | 3,652,909원 | 1,105,000원 | 2026-03 |
| 암사동 산2* | 임야 | 5,455㎡ | 1,691,050,000원 | 1,024,798원 | 310,000원 | 2026-03 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 같은 동네라도 도로·모양·용도지역에 따라 값이 크게 다르니 참고로만 보세요.
| 위치/주위환경 | 본건은 서울특별시 강동구 암사동 소재 "암사정수센터교차로"북동측 인근에 위치하고, 부근 은 공동주택, 학교, 자연림 등이 혼재하는 지대로서, 주위환경은 보통임. |
|---|---|
| 교통상황 | 본건(일련번호 1)까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여 건은 보통임. |
| 형태 및 이용상태 | 일련번호 1 : 본건은 부정형 완경사의 토지로서, 개발행위허가를 득한 후 공사가 중단된 상 태 및 일부 묵전 상태임. 일련번호 2 : 본건은 사다리형 완경사의 토지로서, 묵전 등 상태임. |
| 인접 도로상태 | 일련번호 1 : 남측으로 광대한면, 동측으로 세로한면의 도로에 접함. 일련번호 2 : 지적도상 광대한면에 접하나, 단차로 인하여 진입은 할수없음. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | - 일련번호 1 도시지역, 자연녹지지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특 별조치법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시 설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술) (군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공익용산지(2018-12 -28)<산지관리법>, 보전산지(2018-12-28)<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비… |
| 공부와의 차이 | 없 음. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | 미 상. |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
유치권은 타인의 물건을 점유하고 있는 자가 그 물건에 대해 발생한 채권을 보전하기 위해 점유를 유지할 수 있는 권리입니다. 유치권이 성립하기 위해서는 다음과 같은 요건이 필요합니다.
경매에서 유치권은 매우 중요한 요소입니다. 유치권자가 점유하고 있는 물건은 낙찰자가 인도받기 어려울 수 있으며, 유치권이 인정되면 낙찰자는 해당 물건에 대한 권리를 온전히 행사할 수 없습니다. 따라서 경매 참여자는 유치권자의 존재 여부와 그 성립 요건을 철저히 검토해야 합니다.
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 땅이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.