서울중앙지방법원 2025타경103077

서울특별시 종로구 구기동 134-8

지목전면적33.0㎡(10평)

용도지역제1종전용주거지역

입찰 2026.10.20(화) 오전 10:00

소재지	구기동 134-8 서울특별시 종로구
지목	전 (현황 자연림)	면적	33㎡ (10평)
용도지역	제1종전용주거지역	지세·형상	급경사 · 부정형
도로접면	맹지	공시지가	평당 1,055,542원 (㎡당 319,300원)
감정가	14,025,000원	최저가	8,976,000원
유찰	2회 · 64%	보증금	897,600원

값 장부 평당

이번 최저가평당 899,178원 ㎡당 272,000원

공시지가 2026평당 1,055,542원 ㎡당 319,300원

동네 실거래(5건)평당 717,735원 ㎡당 217,114원

감정가평당 1,404,965원 ㎡당 425,000원

검토 네 가지

농지취득자격증명농취증
불필요

농지이지만 제1종전용주거지역 안의 농지라서 농지취득자격증명이 필요 없습니다. 국토계획법 제83조는 도시지역 농지에 농지법 제8조(농지취득자격증명)를 적용하지 않습니다.

도로·맹지맹지

토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 맹지로 표시되어 있습니다. 집·창고를 지으려면 건축법 제44조에 따라 도로에 2m 이상 붙어야 해 진입로(통행권·도로 개설)를 먼저 확보해야 합니다. 그만큼 값이 낮게 매겨집니다.

“본건은 지적도 및 현황 맹지로 출입이 매우 불편한 상태입니다”

용도지역·농업진흥구역진흥
아님

용도지역 제1종전용주거지역 건폐율 50% · 용적률 100% (서울특별시 조례 원문 ↗)

집·창고 짓기강한
제한

맹지(도로 접면 없음) — 도로에 붙어 있지 않은 땅입니다. 건축법 제44조는 건축물 대지가 도로에 2m 이상 접하도록 요구해, 진입로(통행권·도로 개설)를 확보하기 전에는 건축허가가 나지 않습니다. 자연경관지구 — 경관·고도 관리 지구입니다. 조례로 높이·층수·건폐율이 용도지역보다 더 낮게 묶일 수 있습니다.

위치와 법원 기본정보

소재지 서울특별시 종로구 구기동 134-8

땅콩 필지 정보

사건: 2025타경103077 부동산강제경매
법원: 서울중앙지방법원
주소: 서울 서초구 서초중앙로 157
담당: 경매21계 · 530-1822(제4별관 민사집행과)
입찰기일: 2026.10.20(화) 오전 10:00 · 경매법정(4별관 211호)
보증금: 897,600원 (최저가의 10%)
매각결정: 2026.10.27(화) — 이날까지 농취증 제출
사건 경과: 접수 2025.06.04 · 경매개시 2025.06.05 · 배당요구종기 2025.08.29
청구금액: 12,547,736원

이 농지는

서울특별시 종로구 구기동 134-8의 전입니다. 면적은 33.0㎡(10평), 용도지역은 제1종전용주거지역입니다. 감정가는 14,025,000원인데 두 번 유찰돼 이번 최저가는 8,976,000원(감정가의 64%)입니다. 입찰은 2026.10.20(화) 오전 10:00, 서울중앙지방법원에서 열립니다.

농지취득자격증명 — 농지이지만 제1종전용주거지역 안의 농지라서 농지취득자격증명이 필요 없습니다. 국토계획법 제83조는 도시지역 농지에 농지법 제8조(농지취득자격증명)를 적용하지 않습니다.

도로·맹지 — 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 맹지로 표시되어 있습니다. 집·창고를 지으려면 건축법 제44조에 따라 도로에 2m 이상 붙어야 해 진입로(통행권·도로 개설)를 먼저 확보해야 합니다. 그만큼 값이 낮게 매겨집니다.

용도지역·농업진흥구역 — 용도지역 제1종전용주거지역 건폐율 50% · 용적률 100% (서울특별시 조례 원문 ↗) 농업진흥지역 밖의 농지입니다.

집·창고 짓기 — 맹지(도로 접면 없음) — 도로에 붙어 있지 않은 땅입니다. 건축법 제44조는 건축물 대지가 도로에 2m 이상 접하도록 요구해, 진입로(통행권·도로 개설)를 확보하기 전에는 건축허가가 나지 않습니다. 자연경관지구 — 경관·고도 관리 지구입니다. 조례로 높이·층수·건폐율이 용도지역보다 더 낮게 묶일 수 있습니다. 지세 급경사 — 토지특성조사에서 지세가 「급경사」로 조사됐습니다. 개발행위허가의 경사도 기준(지자체 조례)에 걸릴 수 있어 측량 확인이 필요합니다. 지목 전(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.

대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)도시지역자연경관지구제1종전용주거지역토지거래계약에관한허가구역가축사육제한구역과밀억제권역비오톱1등급(일부)상대보호구역(일부)

판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.

토지 정보

지목(공부)	전 · 실제 이용상황 자연림
면적	33.0㎡(10평)
용도지역	제1종전용주거지역
지세(높낮이)	급경사
형상(모양)	부정형
도로접면	맹지
개별공시지가	2026년 평당 1,055,542원 ㎡당 319,300원 (+1%) 2025년 평당 1,044,633원 ㎡당 316,000원 (+2%) 2024년 평당 1,023,806원 ㎡당 309,700원 (+1.7%) 2023년 평당 1,006,947원 ㎡당 304,600원 (-8.6%) 2022년 평당 1,101,823원 ㎡당 333,300원

서울특별시 종로구 구기동 134-8 지적도 — 지적도 · 색칠한 곳이 이 필지

국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).

지세와 높낮이

토지특성조사의 지세는 급경사입니다. 경사가 심한 땅으로 조사됐습니다. 개발행위허가의 경사도 기준(지자체 조례)에 걸릴 수 있어 측량 확인이 필요합니다.

감정평가서에는 “본건은 급경사지에 위치한 부정형의 토지로 자연림지로 이용되고 있습니다”라고 적혀 있습니다.

북 156.0m서 137.0m중심
143.0m동 165.0m남 136.0m

필지 중심의 해발은 약 143m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 동쪽이 가장 높고(165m) 남쪽이 가장 낮아(136m) 차이가 약 29m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.

위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.

경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.

토지이용계획

지역·지구	걸린 정도	근거	무엇을 뜻하나
도시지역	필지 전체	국토계획법	도시지역(주거·상업·공업·녹지)입니다. 실제 건축 기준은 아래 세부 용도지역(○○녹지지역 등)을 따릅니다.
자연경관지구	필지 전체	용도지구	경관 보호·형성을 위해 건축물 높이·규모·형태·색채 등이 조례로 제한됨.
토지거래계약에관한허가구역	필지 전체	부동산 거래신고 등에 관한 법률	일정 면적을 넘는 토지를 사고팔 때 시·군·구청장 허가가 필요한 구역입니다. 법원 경매로 취득할 때는 이 허가를 받지 않아도 됩니다(같은 법 제14조).
제1종전용주거지역	필지 전체	국토계획법
자연녹지지역	옆에 붙음	국토계획법	녹지를 보전하되 불가피한 경우 제한적으로 개발을 허용하는 지역입니다. 건폐율이 낮아(시행령 20% 이하) 큰 건물은 어렵습니다.
도시자연공원구역	옆에 붙음	용도구역	도시의 자연환경·경관 보호와 휴식공간 제공을 위해 건축·개발이 강하게 제한됨.
가축사육제한구역	필지 전체	가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률	주거 밀집지 인근 등에서 축사 등 가축 사육시설 설치가 제한됨.
과밀억제권역	필지 전체	수도권정비계획법	수도권 인구·산업 배치를 관리하는 권역입니다. 일반 농지 이용에는 직접 영향이 적습니다.
비오톱1등급	필지 일부	도시생태현황도(서울특별시 등 도시계획조례)	생태적 보전 가치가 높은 토지로, 비오톱 1등급은 개발행위가 사실상 금지에 가깝게 제한됨.
대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)	필지 전체	다른 법령
상대보호구역	필지 일부	다른 법령
임업용산지	옆에 붙음	산지관리법	임업 생산 기능 보전을 위한 산지. 산지전용허가 없이는 건축·개발이 제한되며, 전용이 가능한 시설 범위가 농림어업용·공익용 등으로 한정됨.

감정평가서 토지이용계획 기재: “도시지역,제1종전용주거지역,자연경관지구 가축사육제한구역,상대보호구역(2004-10-26),대공방어협조구역(위탁고도:54-236m),과밀억제권역,비오톱1등급(2022-04-21)(저촉)”

자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.

이 농지에 주택을 짓는다면

용도지역	제1종전용주거지역은 국토계획법 시행령 별표상 단독주택을 지을 수 있는 지역입니다.
농지 규제	농업진흥지역 밖이면 농지전용 허가(농지법 제34조)를 받아 지을 수 있습니다. 농업인 주택은 허가 대신 신고로 가능할 수 있습니다(제35조).
진입로	맹지라 건축법 제44조의 접도 요건(도로에 2m 이상)을 채우려면 진입로(통행 동의·도로 개설)를 먼저 확보해야 합니다.
함께 볼 것	높이·경관 규제가 있어 층수가 더 낮게 묶일 수 있습니다.

숫자로 보면

바닥면적(건폐율 50%)	최대 약 5평(16㎡)
연면적(용적률 100%)	최대 약 10평(33㎡) — 2층이면 층마다 약 16㎡
농지보전부담금(추정)	공시지가 319,300원 × 20% = ㎡당 63,860원 → 상한 5만원 × 33㎡(필지 전체) ≈ 1,650,000원

순서

낙찰과 소유권농취증을 내고 잔금을 치러 소유권을 넘겨받습니다.
설계 상담건축사·토목 설계사무소에서 앉힐 자리, 진입로, 상하수도·전기 인입을 먼저 봅니다.
허가 접수건축허가(또는 신고)를 내면 농지전용 허가·개발행위허가가 함께 처리(의제)되는 경우가 많습니다(건축법 제11조).
부담금 납부·착공농지보전부담금을 내고 공사를 시작합니다.
사용승인·지목 변경준공 뒤 사용승인을 받고 지목을 「대」로 바꿉니다.

법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.

농취증 발급 요령과 발급기관

농지이지만 제1종전용주거지역 안의 농지라서 농지취득자격증명이 필요 없습니다. 국토계획법 제83조는 도시지역 농지에 농지법 제8조(농지취득자격증명)를 적용하지 않습니다. 아래 발급 요령은 다른 농지를 살 때 참고하세요.

발급기관	종로구청 — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다.
신청 방법	방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗
준비 서류	신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요.
처리 기간	신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④).
제출 시한	낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.27(화))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요.
면적 요건	농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②).
반려되면	불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요.

이 농지로 농지연금을 받는다면

농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 319,300원 × 33㎡ = 약 10,536,900원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2026년 공시지가).

나이	가입자(농업인) 만 60세 이상
영농경력	5년 이상
농지	지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다
권리	경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음)
보유 기간	신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다
거리	주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내

지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.

정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.

요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.

임차인·점유

매각물건명세서에 신고된 임차인이 없습니다. 농지는 경작자가 따로 있는 경우가 많으니 현장에서 누가 농사짓는지 확인하세요.

비닐하우스·창고 등 제시외 건물

감정평가서 제시목록 외 물건	해당 사항 없음.
매각물건명세서·법원 비고	공부상 '전'이나 현황은 주택지대 후면에 위치한 '급경사지 임야'로 목측상 봉분이 있는 분묘는 보이지 않으나 봉분 없는 분 묘의 존재를 배제할 수 없으며, 정확한 경계는 측량이 필요함(지적도 및 현황상 맹지로 차량 출입 불가)

등기되지 않은 하우스·창고·컨테이너가 매각에 포함되는지(포함·제외), 남의 소유라면 철거·법정지상권 문제가 없는지 확인하세요. 불법 건축물은 농취증 반려와 농지연금 가입 제한 사유가 될 수 있습니다.

같은 동네 땅 거래

거래(지번 일부 가림)	지목	면적	거래가	평당	㎡당	계약
구기동 2**	전	268㎡	60,000,000원	740,106원	223,881원	2026-07
구기동 2**	전	783㎡	170,000,000원	717,735원	217,114원	2026-07
구기동 2**	전	345㎡	58,000,000원	555,758원	168,116원	2026-07
구기동 2**	전	99㎡	110,000,000원	3,673,111원	1,111,111원	2026-07
구기동 5*	전	198㎡	30,000,000원	500,878원	151,515원	2025-07
구기동 2**	대	225㎡	109,000,000원	1,601,475원	484,444원	2026-01
구기동 2**	대	12㎡	62,780,000원	17,294,845원	5,231,667원	2025-12
구기동 5*	대	374㎡	130,000,000원	1,149,076원	347,594원	2025-04

국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 같은 동네라도 도로·모양·용도지역에 따라 값이 크게 다르니 참고로만 보세요.

감정평가 요항

위치/주위환경	본건은 서울특별시 종로구 구기동 소재 「하비에르국제학교」 남동측 인근에 위치하며 주변은 자연림지와 단독주택,다세대주택 등으로 이용되고 있습니다
교통상황	본건은 자연림지 및 주택지등으로 위요된 맹지으로의 차량 출입은 불가능하며 급경사지로 출입이 불편하고 제반 대중교통 사정은 불편시 됩니다.
형태 및 이용상태	본건은 급경사지에 위치한 부정형의 토지로 자연림지로 이용되고 있습니다..
인접 도로상태	본건은 지적도 및 현황 맹지로 출입이 매우 불편한 상태입니다.
토지이용계획 및 제한상태	도시지역,제1종전용주거지역,자연경관지구 가축사육제한구역,상대보호구역(2004-10-26),대공방어협조구역(위탁고도:54-236m),과밀억제권역,비오톱1등급(2022-04-21)(저촉)
공부와의 차이	해당사항 없음.
기타참고사항(임대관계/기타)	임대관계 : 미상

법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.

사진 13장

경매뉴스

안산지원 경매, 22건 낙찰로 마감

2026년 9월 22일 안산지원에서 진행된 경매에서 총 130건 중 22건이 낙찰됐다.

이번 경매에서 유찰된 건수는 79건이며, 취하 또는 변경된 건수는 26건이다.

평균 낙찰가율은 57.9%로 나타났다. 이는 감정가 대비 낙찰가의 비율을 의미한다.

경매레이더에 따르면 평균 응찰자 수는 4.7명이며, 최다 응찰자는 20명이었다.

최고가 낙찰은 경기도 시흥시 배곧동 소재의 근린상가(집합)로, 감정가는 9억3,800만원이었으나 낙찰가는 7억860만원으로 75.5%의 낙찰가율을 기록했다. 이 물건에는 3명이 응찰했다.

경매 컨설팅 안내

안녕하십니까. 여의주경매법인 대표 김성훈입니다.

20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.

혼자 판단하기 어려운 땅이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈

상담 신청 — 관심 있는 농지와 연락처를 남기시면 쓰실 목적(농사·주말농장·창고·투자)을 여쭙니다.
물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·토지이용계획·같은 동네 거래를 확인해 보고서로 드립니다.
계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
입찰 준비 — 입찰가와 농취증 서류(농업경영계획서 등)를 함께 준비합니다.
입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 농취증 제출·잔금·소유권 이전까지 안내합니다.

변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.