경기도 화성시 양감면 사창리 1024-4
평당 값 — 같은 눈금
점검 항목
농취증을 못 내면 입찰보증금 39,739,000원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.23)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). 1,000㎡ 이상이라 농업경영계획서를 내고 실제로 농사지을 계획을 밝혀야 합니다. “농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)”
기호(다) : 맹지입니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 소로(중로)로 표시되어 있습니다. 소로는 폭 8m 이상 12m 미만, 중로는 폭 12m 이상 25m 미만 도로입니다.
용도지역 계획관리지역 건폐율 40% · 용적률 100% (경기도 화성시 조례 원문 ↗) 지역·지구 자료가 없어 농업진흥지역 여부를 가리지 못했습니다. 토지이용계획확인서로 확인하세요.
지목 답(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
위치와 법원 기본정보
소재지 경기도 화성시 양감면 사창리 1024-4
땅콩 필지 정보- 사건
- 2024타경98005 부동산임의경매
- 법원
- 수원지방법원
- 주소
- 경기 수원시 영통구 법조로 105
- 담당
- 경매14계 · (031)210-1374(구내:1374)
- 입찰기일
- 2026.10.16(금) 오전 10:00 · 제101호 법정
- 보증금
- 39,739,000원 (최저가의 10%)
- 매각결정
- 2026.10.23(금) — 이날까지 농취증 제출
- 사건 경과
- 접수 2024.11.14 · 경매개시 2024.11.15 · 배당요구종기 2025.01.29
- 청구금액
- 1,410,492,750원
이 농지는
경기도 화성시 양감면 사창리 1024-4의 답입니다. 면적은 2,787㎡(843평), 용도지역은 계획관리지역입니다. 감정가는 811,000,000원인데 두 번 유찰돼 이번 최저가는 397,390,000원(감정가의 49%)입니다. 입찰은 2026.10.16(금) 오전 10:00, 수원지방법원에서 열립니다.
판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.
토지 정보
| 지목(공부) | 답 · 실제 이용상황 전 |
|---|---|
| 면적 | 2,787㎡(843평) |
| 용도지역 | 계획관리지역 |
| 지세(높낮이) | 완경사 |
| 형상(모양) | 삼각형 |
| 도로접면 | 소로(중로) |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 391,737원 ㎡당 118,500원 (+3.8%) 2025년 평당 377,522원 ㎡당 114,200원 |
N ↑국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 완경사입니다. 완만하게 기운 땅입니다. 농사에는 큰 지장이 없지만 건축하려면 단을 나누거나 흙을 깎고 메우는 공사가 따를 수 있습니다.
감정평가서에는 “기호(가) : 완경사 사다리형의 토지로서, 현재 전으로 이용중임”라고 적혀 있습니다.
43.0m동 41.0m남 45.0m
필지 중심의 해발은 약 43m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 서쪽이 가장 높고(48m) 동쪽이 가장 낮아(41m) 차이가 약 7m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.
토지이용계획
감정평가서 토지이용계획 기재: “기호(가) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역(일부제한 모든축 종 제한), 가축사육제한구역 (일부제한 모든축종 제 한지역), 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29), 성장관리권역 기호(나) : 계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역(일 부제한 모든축종 제한), 가축사육제한구역 (일부제한 모든축종 제한지역), 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29), 성장관리권역 기호(다) : 계획관리지역, 성…”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
이 농지에 주택을 짓는다면
| 용도지역 | 계획관리지역은 국토계획법 시행령 별표상 단독주택을 지을 수 있는 지역입니다. |
|---|---|
| 농지 규제 | 농업진흥지역 밖이면 농지전용 허가(농지법 제34조)를 받아 지을 수 있습니다. 농업인 주택은 허가 대신 신고로 가능할 수 있습니다(제35조). |
| 진입로 | 도로에 붙어 있습니다(소로(중로)). 그 길이 건축법상 도로(보통 너비 4m)로 인정되는지 건축과에 확인하세요. |
숫자로 보면
| 바닥면적(건폐율 40%) | 최대 약 337평(1,114㎡) |
|---|---|
| 연면적(용적률 100%) | 최대 약 843평(2,787㎡) — 2층이면 층마다 약 1,114㎡ |
| 농지보전부담금(추정) | 공시지가 118,500원 × 20% = ㎡당 23,700원 × 660㎡(주택 부지 200평만 바꾸는 경우) ≈ 15,642,000원 |
| 허가 대신 신고 | 관리·농림지역에서 연면적 200㎡ 미만·3층 미만이면 건축허가 대신 건축신고로 할 수 있습니다(건축법 제14조). |
순서
- 낙찰과 소유권농취증을 내고 잔금을 치러 소유권을 넘겨받습니다.
- 설계 상담건축사·토목 설계사무소에서 앉힐 자리, 진입로, 상하수도·전기 인입을 먼저 봅니다.
- 허가 접수건축허가(또는 신고)를 내면 농지전용 허가·개발행위허가가 함께 처리(의제)되는 경우가 많습니다(건축법 제11조).
- 부담금 납부·착공농지보전부담금을 내고 공사를 시작합니다.
- 사용승인·지목 변경준공 뒤 사용승인을 받고 지목을 「대」로 바꿉니다.
법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.
농취증 발급 요령과 발급기관
| 발급기관 | 양감면 행정복지센터(면사무소) — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다. |
|---|---|
| 신청 방법 | 방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗ |
| 준비 서류 | 신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요. |
| 처리 기간 | 신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④). |
| 제출 시한 | 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.23(금))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요. |
| 면적 요건 | 농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②). |
| 반려되면 | 불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요. |
이 농지로 농지연금을 받는다면
농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 118,500원 × 2,787㎡ = 약 330,259,500원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2026년 공시지가).
| 나이 | 가입자(농업인) 만 60세 이상 |
|---|---|
| 영농경력 | 5년 이상 |
| 농지 | 지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다 |
| 권리 | 경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음) |
| 보유 기간 | 신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다 |
| 거리 | 주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내 |
지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.
정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.
요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.
임차인·점유
매각물건명세서에 신고된 임차인이 없습니다. 농지는 경작자가 따로 있는 경우가 많으니 현장에서 누가 농사짓는지 확인하세요.
비닐하우스·창고 등 제시외 건물
| 감정평가서 제시목록 외 물건 | 본건 기호(나)는 일부 급경사지, 임도가 없어 진입이 어려운 부분은 정확한 확인이 곤란하 여 위성사진, 탐문조사 등을 통해 확인한바, 분묘소재를 확인하였으나, 봉분이 없는 파묘된 상태로 보여짐으로 경매진행시 필히 분묘 소재여부를 재확인 바람. |
|---|
등기되지 않은 하우스·창고·컨테이너가 매각에 포함되는지(포함·제외), 남의 소유라면 철거·법정지상권 문제가 없는지 확인하세요. 불법 건축물은 농취증 반려와 농지연금 가입 제한 사유가 될 수 있습니다.
같은 동네 땅 거래
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 사창리 1** | 전 | 678㎡ | 143,500,000원 | 699,679원 | 211,652원 | 2026-08 |
| 사창리 9** | 전 | 42㎡ | 7,600,000원 | 598,191원 | 180,952원 | 2026-07 |
| 사창리 9** | 전 | 21㎡ | 3,800,000원 | 598,191원 | 180,952원 | 2026-07 |
| 사창리 9** | 전 | 1,269㎡ | 191,900,000원 | 499,906원 | 151,221원 | 2026-07 |
| 사창리 9** | 전 | 1,175㎡ | 818,000,000원 | 2,301,399원 | 696,170원 | 2026-07 |
| 사창리 9** | 전 | 3,696㎡ | 2,572,000,000원 | 2,300,463원 | 695,887원 | 2026-07 |
| 사창리 6** | 전 | 913㎡ | 386,400,000원 | 1,399,081원 | 423,220원 | 2026-03 |
| 사창리 1*** | 전 | 26㎡ | 7,490,000원 | 952,325원 | 288,077원 | 2026-03 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 같은 동네라도 도로·모양·용도지역에 따라 값이 크게 다르니 참고로만 보세요.
감정평가 요항
| 위치/주위환경 | 본건은 경기도 화성시 양감면 사창리에 소재하는 "사창초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위에 전, 답, 임야, 공장, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임. |
|---|---|
| 교통상황 | 본건 인근까지 차량진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통시됨. |
| 형태 및 이용상태 | 기호(가) : 완경사 사다리형의 토지로서, 현재 전으로 이용중임. 기호(나) : 완경사 부정형의 토지로서, 현재 자연림으로 이용중임. 기호(다) : 완경사 부정형의 토지로서, 현재 토지임야로 이용중임. 기호(라) : 완경사 부정형의 토지로서, 현재 전으로 이용중임. 기호(마) : 급경사의 부정형의 토지로서, 현재 조림으로 이용중임. |
| 인접 도로상태 | 기호(가) : 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함. 기호(나) : 동측으로 노폭 약 6m, 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함. 기호(다) : 맹지임. 기호(라) : 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함. 기호(마) : 맹지임. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 기호(가) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역(일부제한 모든축 종 제한), 가축사육제한구역 (일부제한 모든축종 제 한지역), 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29), 성장관리권역 기호(나) : 계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역(일 부제한 모든축종 제한), 가축사육제한구역 (일부제한 모든축종 제한지역), 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29), 성장관리권역 기호(다) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역(일부제한 모든축 종 제한), 가축사육제한구역 (일부제한 모든축종 제 한지역), 비행안전제2구역(전술)… |
| 공부와의 차이 | 없음. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | 임대관계는 미상임. |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
경기 화성시 농지 낙찰 결과
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 경기 화성시에서 농지(지분 제외) 43건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 49.7%, 한 건에 평균 2.3명이 입찰했습니다. 이 농지 최저가는 감정가의 49%입니다.
| 사건 | 지목 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 수원지방법원 2025타경55816 | 전답 | 191,384,000원 | 196,300,000원 | 103% | 1 | 2026.10.06 |
| 수원지방법원 2025타경56468 | 전답 | 310,926,000원 | 222,200,000원 | 71% | 1 | 2026.10.02 |
| 수원지방법원 2025타경55702 | 전 | 143,220,000원 | 70,200,000원 | 49% | 7 | 2026.09.30 |
| 수원지방법원 2023타경80304 | 전답 | 161,460,000원 | 55,403,000원 | 34% | 1 | 2026.09.30 |
| 수원지방법원 2025타경55494 | 답 | 342,792,000원 | 220,000,000원 | 64% | 1 | 2026.09.30 |
| 수원지방법원 2025타경55702 | 답 | 71,060,000원 | 35,200,000원 | 50% | 4 | 2026.09.30 |
경기 화성시의 다른 경매 농지
사진 20장
낙찰가, 2등과 차이가 크면 잘못 쓴 걸까요
“2등과 근소하게 차이 나야 잘 쓴 것”이라고들 합니다. 정말 그럴까요.
이익이 줄어든 것을 손해로 착각하면, 진짜 손해를 부른다.
2억짜리 물건이 있다고 합시다. 두 번 유찰되어 최저가는 9,800만원까지 내려왔습니다. 1등은 1억5,000만원에 낙찰받았고, 2등은 1억4,500만원을 적어냈습니다.
자, 내가 그 1등입니다. 그러면 나는 5,000만원을 번 걸까요, 아니면 2등보다 500만원 더 썼으니 — 500만원을 손해 본 걸까요?
칼럼의 앞부분을 옮겼습니다.
경매 컨설팅 안내
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 땅이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
- 상담 신청 — 관심 있는 농지와 연락처를 남기시면 쓰실 목적(농사·주말농장·창고·투자)을 여쭙니다.
- 물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·토지이용계획·같은 동네 거래를 확인해 보고서로 드립니다.
- 계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
- 입찰 준비 — 입찰가와 농취증 서류(농업경영계획서 등)를 함께 준비합니다.
- 입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 농취증 제출·잔금·소유권 이전까지 안내합니다.
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.