경기도 용인시 기흥구 언남동 산65-2 외 4필지
평당 값 — 같은 눈금
점검 항목
낙찰 뒤 매각결정기일(2026.08.25)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). 1,000㎡ 이상이라 농업경영계획서를 내고 실제로 농사지을 계획을 밝혀야 합니다. 실제 이용상황이 「조림」으로 조사돼, 원상복구 전에는 반려될 수 있습니다.
기호(1) ~ (4) : 본건 동측으로 노폭 약5~6m 내외의 도로와 접합니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 소로(중로)로 표시되어 있습니다. 소로는 폭 8m 이상 12m 미만, 중로는 폭 12m 이상 25m 미만 도로입니다.
용도지역 보전녹지지역 건폐율 20% · 용적률 70% (경기도 용인시 조례 원문 ↗) 지역·지구 자료가 없어 농업진흥지역 여부를 가리지 못했습니다. 토지이용계획확인서로 확인하세요.
지세 급경사 — 토지특성조사에서 지세가 「급경사」로 조사됐습니다. 개발행위허가의 경사도 기준(지자체 조례)에 걸릴 수 있어 측량 확인이 필요합니다. 형상 자루형 — 토지특성조사의 형상이 「자루형」입니다. 좁은 자루 부분은 진입로로만 쓰이고, 건축법상 접도 폭(2m 이상)을 채우는지 확인이 필요합니다.
위치와 법원 기본정보
소재지 경기도 용인시 기흥구 언남동 산65-2 외 4필지
땅콩 필지 정보- 사건
- 2025타경2071 유치권에 의한 부동산임의경매
- 법원
- 수원지방법원
- 주소
- 경기 수원시 영통구 법조로 105
- 담당
- 경매2계 · (031)210-1262
- 입찰기일
- 2026.10.28(수) 오전 10:00 · 제101호 법정
- 보증금
- 1,630,925,700원 (최저가의 10%)
- 매각결정
- 2026.08.25(화) — 이날까지 농취증 제출
- 사건 경과
- 접수 2025.12.23 · 경매개시 2025.12.24 · 배당요구종기 2026.03.13
- 청구금액
- 3,959,504,600원
이 농지는
경기도 용인시 기흥구 언남동 산65-2의 임야입니다. 면적은 58,070㎡(17,566평)(5필지 합계), 용도지역은 보전녹지지역입니다. 감정가는 23,298,938,000원인데 한 번 유찰돼 이번 최저가는 16,309,257,000원(감정가의 70%)입니다. 입찰은 2026.10.28(수) 오전 10:00, 수원지방법원에서 열립니다.
판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.
토지 정보
| 지목(공부) | 임야 · 실제 이용상황 조림 |
|---|---|
| 면적 | 58,070㎡(17,566평) · 5필지 합계 |
| 용도지역 | 보전녹지지역 |
| 지세(높낮이) | 급경사 |
| 형상(모양) | 자루형 |
| 도로접면 | 소로(중로) |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 99,505원 ㎡당 30,100원 (+1%) 2025년 평당 98,513원 ㎡당 29,800원 (+0%) 2025년 평당 98,513원 ㎡당 29,800원 (+0%) 2024년 평당 98,513원 ㎡당 29,800원 (+0%) 2024년 평당 98,513원 ㎡당 29,800원 |
국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 급경사입니다. 경사가 심한 땅으로 조사됐습니다. 개발행위허가의 경사도 기준(지자체 조례)에 걸릴 수 있어 측량 확인이 필요합니다.
감정평가서에는 “기호(1) : 부정형 완,급경사 토지로서, "조림 및 자연림" 상태임”라고 적혀 있습니다.
177.0m동 173.0m남 183.0m
필지 중심의 해발은 약 177m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 남쪽이 가장 높고(183m) 북쪽이 가장 낮아(171m) 차이가 약 12m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.
토지이용계획
감정평가서 토지이용계획 기재: “기호(1) : 도시지역, 보전녹지지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(복합형), 가축사육제한 구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 공익용산지(보전산지)<산지관리법>, 임업용산지(보전산지)<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26. ~26.8.25. 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호)) 기호(2) : 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(복합형), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 …”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
이 농지에 주택을 짓는다면
| 용도지역 | 보전녹지지역은 단독주택을 지자체 조례로 허용하는 지역입니다. 조례에서 허용하는지 확인해야 합니다. |
|---|---|
| 농지 규제 | 농업진흥지역 밖이면 농지전용 허가(농지법 제34조)를 받아 지을 수 있습니다. 농업인 주택은 허가 대신 신고로 가능할 수 있습니다(제35조). |
| 진입로 | 도로에 붙어 있습니다(소로(중로)). 그 길이 건축법상 도로(보통 너비 4m)로 인정되는지 건축과에 확인하세요. |
숫자로 보면
| 바닥면적(건폐율 20%) | 최대 약 3,513평(11,614㎡) |
|---|---|
| 연면적(용적률 70%) | 최대 약 12,296평(40,649㎡) — 2층이면 층마다 약 11,614㎡ |
| 농지보전부담금(추정) | 공시지가 30,100원 × 20% = ㎡당 6,020원 × 660㎡(주택 부지 200평만 바꾸는 경우) ≈ 3,973,200원 |
순서
- 낙찰과 소유권농취증을 내고 잔금을 치러 소유권을 넘겨받습니다.
- 설계 상담건축사·토목 설계사무소에서 앉힐 자리, 진입로, 상하수도·전기 인입을 먼저 봅니다.
- 허가 접수건축허가(또는 신고)를 내면 농지전용 허가·개발행위허가가 함께 처리(의제)되는 경우가 많습니다(건축법 제11조).
- 부담금 납부·착공농지보전부담금을 내고 공사를 시작합니다.
- 사용승인·지목 변경준공 뒤 사용승인을 받고 지목을 「대」로 바꿉니다.
법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.
농취증 발급 요령과 발급기관
| 발급기관 | 기흥구청 — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다. |
|---|---|
| 신청 방법 | 방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗ |
| 준비 서류 | 신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요. |
| 처리 기간 | 신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④). |
| 제출 시한 | 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.08.25(화))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요. |
| 면적 요건 | 농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②). |
| 반려되면 | 불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요. |
이 농지로 농지연금을 받는다면
농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 30,100원 × 58,070㎡ = 약 1,747,907,000원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2026년 공시지가).
| 나이 | 가입자(농업인) 만 60세 이상 |
|---|---|
| 영농경력 | 5년 이상 |
| 농지 | 지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다 |
| 권리 | 경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음) |
| 보유 기간 | 신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다 |
| 거리 | 주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내 |
지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.
정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.
요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.
임차인·점유
매각물건명세서에 신고된 임차인이 없습니다. 농지는 경작자가 따로 있는 경우가 많으니 현장에서 누가 농사짓는지 확인하세요.
비닐하우스·창고 등 제시외 건물
| 감정평가서 제시목록 외 물건 | ㉠ 철근콘크리트(요양병원) : 약1,443.95㎡(지하1층 건물 : 978.88㎡, 지하1층 썬큰 : 465.07㎡) - 기둥 및 슬래브 공사, 지하1층, 썬큰부분 바닥공사 등(지하깊이 12.425m) 및 흙막이 공사 포함) ㉡ 컨테이너(사무실 등) : 1동 ㉢ 컨테이너(창고 등) : 1동 ㉣ 컨테이너(사무실 등) : 1동 |
|---|---|
| 매각물건명세서·법원 비고 | 제시외 건물 포함 |
| 매각물건명세서·법원 비고 | 제시외 컨테이너(사무실, 창고 등) 3동은 매각 제외 |
| 매각물건명세서·법원 비고 | 목록1은 ‘조림 및 자연림’상태의 임야로서 지상의 수목은 임지에 포함 일괄 평가함 |
| 매각물건명세서·법원 비고 | 조림 수목에 대한 ‘수종, 수량, 조림시 국고보조 여부’는 용인시 산림과 별도 확인요함 |
| 매각물건명세서·법원 비고 | 지상에 소유자 미○○ ‘분묘’가 소재하나 소규모 면적(약292㎡)인 점을 고려하여 이에 구애됨이 없이 평가하였고, 분묘기지권 성립여부는 불분명함 |
등기되지 않은 하우스·창고·컨테이너가 매각에 포함되는지(포함·제외), 남의 소유라면 철거·법정지상권 문제가 없는지 확인하세요. 불법 건축물은 농취증 반려와 농지연금 가입 제한 사유가 될 수 있습니다.
같은 동네 땅 거래
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 언남동 1** | 답 | 2,380㎡ | 2,375,840,000원 | 3,300,021원 | 998,252원 | 2025-12 |
| 언남동 3** | 도로 | 5㎡ | 35,000,000원 | 23,140,600원 | 7,000,000원 | 2026-06 |
| 언남동 2** | 대 | 19㎡ | 82,310,000원 | 14,321,073원 | 4,332,105원 | 2025-06 |
| 언남동 2** | 대 | 729㎡ | 3,158,040,000원 | 14,320,778원 | 4,332,016원 | 2025-06 |
| 언남동 2** | 대 | 500㎡ | 1,439,350,000원 | 9,516,406원 | 2,878,700원 | 2025-06 |
| 언남동 2** | 전 | 193㎡ | 820,300,000원 | 14,050,506원 | 4,250,259원 | 2025-06 |
| 언남동 4** | 구거 | 21㎡ | 22,470,000원 | 3,537,206원 | 1,070,000원 | 2025-04 |
| 언남동 4** | 구거 | 274㎡ | 293,180,000원 | 3,537,206원 | 1,070,000원 | 2025-04 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 같은 동네라도 도로·모양·용도지역에 따라 값이 크게 다르니 참고로만 보세요.
감정평가 요항
| 위치/주위환경 | 본건은 경기도 용인시 기흥구 구갈동 소재 "강남대학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 건축폐기물처리장, 창고, 야적장, 소규모 농경지 및 순수임야 등이 혼재하는 지역임. |
|---|---|
| 교통상황 | 본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재함. |
| 형태 및 이용상태 | 기호(1) : 부정형 완,급경사 토지로서, "조림 및 자연림" 상태임. 기호(2) : 부정형 완경사 토지로서, 건축 허가를 득한 "건축허가(근린생활시설)부지"임. ※ 기호2 토지 중 약83㎡는 "도로"에 편입 이용중임. 기호(3) : 부정형 완경사 토지로서, "건축 허가지(기호2 토지의 부속토지)임. 기호(4) : 부정형 평탄 조성된 토지로서, "건축허가부지(요양병원)"임. 기호(5) : 부정형으로, "도로"로 이용중임. |
| 인접 도로상태 | 기호(1) ~ (4) : 본건 동측으로 노폭 약5~6m 내외의 도로와 접함. 기호(5) : 본건이 인접도로를 포함한 노폭 약5~6m 내외의 도로임. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 기호(1) : 도시지역, 보전녹지지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(복합형), 가축사육제한 구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 공익용산지(보전산지)<산지관리법>, 임업용산지(보전산지)<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26. ~26.8.25. 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호)) 기호(2) : 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(복합형), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한 허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. 대상:외국인등/용도:단… |
| 공부와의 차이 | 기호2 : 지목 "답" → "건축허가지(근생시설)" - 조성공사 중(일부, 도로 편입 ≒ 83㎡) 기호3 : 지목 "답" → "건축허가지(근생시설)" - 조성공사 중 기호4 : 지목 "임" → "건축허가지(요양병원)" - 조성공사 완료 기호5 : 지목 "임" → "현) 도로" |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | 의견란 참조(P2, 3) |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
경기 용인시 기흥구의 다른 경매 농지
사진 13장
특수물건이 돈이 될까요
이번에는 반대로, 하지 말아야 할 것들입니다. 초보가 빠지기 쉬운 함정 셋을 말씀드리겠습니다.
어려운 문을 열면, 그 안에서 기다리는 것은 가장 강한 한 사람이다.
몇 가지 비법만 알면 돈을 번다고 믿는 분이 많습니다. 얕은 지식 몇 개를 앞세우고 “이거 알면 돈 됩니다” 하며 자신만만합니다. 그런 분을 볼 때마다 속으로 생각합니다. 그 실력으로, 정말 저를 이길 수 있을까.
삼국지를 보면 제 실력만 믿고 이름난 장수에게 덤볐다가 단 일합에 목이 날아가는 장면이 숱하게 나옵니다. 경매도 다르지 않습니다. 어설픈 지식으로 어려운 물건에 덤비는 것은 딱 그 꼴입니다. 어려운 물건일수록, 그 앞에는 이미 고수가 서 있기 때문입니다.
칼럼의 앞부분을 옮겼습니다.
경매 컨설팅 안내
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 땅이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
- 상담 신청 — 관심 있는 농지와 연락처를 남기시면 쓰실 목적(농사·주말농장·창고·투자)을 여쭙니다.
- 물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·토지이용계획·같은 동네 거래를 확인해 보고서로 드립니다.
- 계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
- 입찰 준비 — 입찰가와 농취증 서류(농업경영계획서 등)를 함께 준비합니다.
- 입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 농취증 제출·잔금·소유권 이전까지 안내합니다.
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.