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농지경매 전문 블로그| 소재지 | 용포리 711-6 경기도 화성시 송산면 | ||
|---|---|---|---|
| 지목 | 답 | 면적 | 1,334㎡ (404평) |
| 용도지역 | 농림지역 | 지세·형상 | 평지 · 세로장방 |
| 도로접면 | 세로한면(가) | 공시지가 | 평당 203,968원 (㎡당 61,700원) |
| 감정가 | 293,458,000원 | 최저가 | 293,458,000원 |
| 유찰 | 첫 기일 · 100% | 보증금 | 29,345,800원 |
농취증을 못 내면 입찰보증금 29,345,800원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.26)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조).
“농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음, 본 건 지상에 컨테이너 3개동 및 야적장 18㎡이 소재하나, 이동이 용이하므로 매각 및 평가에서 제외, 공부상 답이나 현황 전 및 야적장임”
동측으로 노폭 3~4m 도로에 접하고 서측으로 노폭7~8m 도로에 접합니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 세로한면(가)로 표시되어 있습니다. 세로는 폭 8m 미만으로 자동차가 다닐 수 있는 길입니다.
용도지역 농림지역 건폐율 20% · 용적률 60% (경기도 화성시 조례 원문 ↗)
지목 답(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
소재지 경기도 화성시 송산면 용포리 711-6
땅콩 필지 정보경기도 화성시 송산면 용포리 711-6의 답입니다. 면적은 1,334㎡(404평), 용도지역은 농림지역입니다. 감정가는 293,458,000원이고 이번 최저가는 293,458,000원(감정가의 100%)입니다. 입찰은 2026.10.19(월) 오전 10:00, 수원지방법원에서 열립니다.
농지취득자격증명 — 농취증을 못 내면 입찰보증금 29,345,800원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.26)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). 1,000㎡ 이상이라 농업경영계획서를 내고 실제로 농사지을 계획을 밝혀야 합니다.
도로·맹지 — 동측으로 노폭 3~4m 도로에 접하고 서측으로 노폭7~8m 도로에 접합니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 세로한면(가)로 표시되어 있습니다. 세로는 폭 8m 미만으로 자동차가 다닐 수 있는 길입니다. 건축하려면 길 폭이 건축법 기준(보통 4m)에 맞는지, 현황도로라면 지자체가 도로로 인정하는지 확인해야 합니다.
용도지역·농업진흥구역 — 용도지역 농림지역 건폐율 20% · 용적률 60% (경기도 화성시 조례 원문 ↗) 지역·지구 자료가 없어 농업진흥지역 여부를 가리지 못했습니다. 토지이용계획확인서로 확인하세요.
집·창고 짓기 — 지목 답(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.
| 지목(공부) | 답 · 실제 이용상황 답 |
|---|---|
| 면적 | 1,334㎡(404평) |
| 용도지역 | 농림지역 |
| 지세(높낮이) | 평지 |
| 형상(모양) | 세로장방 |
| 도로접면 | 세로한면(가) |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 203,968원 ㎡당 61,700원 (-1.6%) 2025년 평당 207,274원 ㎡당 62,700원 |
N ↑국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
토지특성조사의 지세는 평지입니다. 거의 기울지 않은 땅입니다.
필지 중심의 해발은 약 7m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 높낮이 차이가 2m 안쪽으로 평평한 편입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.
감정평가서 토지이용계획 기재: “농림지역 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한) 농업진흥구역, 성장관리권역”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
| 용도지역 | 농림지역은 국토계획법 시행령 별표상 단독주택을 지을 수 있는 지역입니다. |
|---|---|
| 농지 규제 | 농업진흥지역 밖이면 농지전용 허가(농지법 제34조)를 받아 지을 수 있습니다. 농업인 주택은 허가 대신 신고로 가능할 수 있습니다(제35조). |
| 진입로 | 도로에 붙어 있습니다(세로한면(가)). 그 길이 건축법상 도로(보통 너비 4m)로 인정되는지 건축과에 확인하세요. |
| 바닥면적(건폐율 20%) | 최대 약 80평(266㎡) |
|---|---|
| 연면적(용적률 60%) | 최대 약 242평(800㎡) — 2층이면 층마다 약 266㎡ |
| 농지보전부담금(추정) | 공시지가 61,700원 × 20% = ㎡당 12,340원 × 660㎡(주택 부지 200평만 바꾸는 경우) ≈ 8,144,400원 |
| 허가 대신 신고 | 관리·농림지역에서 연면적 200㎡ 미만·3층 미만이면 건축허가 대신 건축신고로 할 수 있습니다(건축법 제14조). |
법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.
| 발급기관 | 송산면 행정복지센터(면사무소) — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다. |
|---|---|
| 신청 방법 | 방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗ |
| 준비 서류 | 신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요. |
| 처리 기간 | 신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④). |
| 제출 시한 | 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.26(월))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요. |
| 면적 요건 | 농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②). |
| 반려되면 | 불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요. |
농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 61,700원 × 1,334㎡ = 약 82,301,630원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2026년 공시지가).
| 나이 | 가입자(농업인) 만 60세 이상 |
|---|---|
| 영농경력 | 5년 이상 |
| 농지 | 지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다 |
| 권리 | 경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음) |
| 보유 기간 | 신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다 |
| 거리 | 주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내 |
지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.
정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.
요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.
매각물건명세서에 신고된 임차인이 없습니다. 농지는 경작자가 따로 있는 경우가 많으니 현장에서 누가 농사짓는지 확인하세요.
| 감정평가서 제시목록 외 물건 | ㉠파이프조 판넬지붕 야적장: 18㎡ |
|---|---|
| 매각물건명세서·법원 비고 | 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음, 본 건 지상에 컨테이너 3개동 및 야적장 18㎡이 소재하나, 이동이 용이하므로 매각 및 평가에서 제외, 공부상 답이나 현황 전 및 야적장임 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음, 본건 지상에 컨테이너 3개동 및 야적장 18㎡이 소재하나, 이동이 용이하므로 매각 및 평가에서 제외, 공부상 답이나 현황 전 및 야적장임 |
등기되지 않은 하우스·창고·컨테이너가 매각에 포함되는지(포함·제외), 남의 소유라면 철거·법정지상권 문제가 없는지 확인하세요. 불법 건축물은 농취증 반려와 농지연금 가입 제한 사유가 될 수 있습니다.
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 용포리 3** | 답 | 330㎡ | 13,000,000원 | 130,229원 | 39,394원 | 2026-06 |
| 용포리 1** | 임야 | 860㎡ | 234,000,000원 | 899,485원 | 272,093원 | 2026-06 |
| 용포리 7** | 답 | 2,487㎡ | 400,000,000원 | 531,715원 | 160,843원 | 2026-04 |
| 용포리 3** | 답 | 1,193㎡ | 180,000,000원 | 498,779원 | 150,880원 | 2026-02 |
| 용포리 7** | 잡종지 | 2,001㎡ | 392,140,000원 | 647,844원 | 195,972원 | 2026-02 |
| 용포리 7** | 잡종지 | 1,660㎡ | 325,340,000원 | 647,857원 | 195,976원 | 2026-02 |
| 용포리 7** | 잡종지 | 1,952㎡ | 382,520,000원 | 647,848원 | 195,973원 | 2026-02 |
| 용포리 2** | 답 | 205㎡ | 62,000,000원 | 999,803원 | 302,439원 | 2026-02 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 같은 동네라도 도로·모양·용도지역에 따라 값이 크게 다르니 참고로만 보세요.
| 위치/주위환경 | 본건은 경기도 화성시 송산면 용포리 인근 소재 송산포도휴계소 남서측 원거리에 위치하며 부근은 경지정리 답, 임야, 농가주택 등이 혼재하는 지역임. |
|---|---|
| 교통상황 | 본건까지 차량접근 및 진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임. |
| 형태 및 이용상태 | 세장형의 평지로서 전 및 일부 야적장으로 이용중임. |
| 인접 도로상태 | 동측으로 노폭 3~4m 도로에 접하고 서측으로 노폭7~8m 도로에 접함. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 농림지역 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한) 농업진흥구역, 성장관리권역 |
| 공부와의 차이 | 공부상 답이나 현황 전 및 야적장임. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | 임대관계 미상임. |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 경기 화성시에서 농지(지분 제외) 43건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 49.7%, 한 건에 평균 2.3명이 입찰했습니다. 이 농지 최저가는 감정가의 100%입니다.
| 사건 | 지목 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 수원지방법원 2025타경55816 | 전답 | 191,384,000원 | 196,300,000원 | 103% | 1 | 2026.10.06 |
| 수원지방법원 2025타경56468 | 전답 | 310,926,000원 | 222,200,000원 | 71% | 1 | 2026.10.02 |
| 수원지방법원 2025타경55702 | 전 | 143,220,000원 | 70,200,000원 | 49% | 7 | 2026.09.30 |
| 수원지방법원 2023타경80304 | 전답 | 161,460,000원 | 55,403,000원 | 34% | 1 | 2026.09.30 |
| 수원지방법원 2025타경55494 | 답 | 342,792,000원 | 220,000,000원 | 64% | 1 | 2026.09.30 |
| 수원지방법원 2025타경55702 | 답 | 71,060,000원 | 35,200,000원 | 50% | 4 | 2026.09.30 |
어느 날 아침, 낙찰 결과를 훑다가 손이 멈췄습니다.
0을 하나 더 썼다.
172억 9,600만원.
작은 빌딩 하나 값입니다. 그런데 이 물건은 빌딩이 아니라 아파트 한 채였고, 감정가는 18억 8,000만원이었습니다.
칼럼의 앞부분을 옮겼습니다.
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 땅이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.