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농지경매 전문 블로그| 소재지 | 추산리 1437 전라남도 광양시 옥룡면 | ||
|---|---|---|---|
| 지목 | 답 (현황 전) | 면적 | 347㎡ (105평) |
| 용도지역 | 보전관리지역 | 지세·형상 | 완경사 · 자루형 |
| 도로접면 | 소로(세로) | 공시지가 | 평당 86,943원 (㎡당 26,300원) |
| 감정가 | 22,908,000원 | 최저가 | 6,568,000원 |
| 유찰 | 5회 · 29% | 보증금 | 656,800원 |
농취증을 못 내면 입찰보증금 656,800원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.06)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조).
“1.수목 포함 2.농지취득자격증명 제출요(매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출하지 아니하여 매각불허가결정이 된 때에는 매수신청 보 증금을 반환하지 않고 이를 배당할 금액에 산입함, 농지취득자격증명서의 발급여부에 대해 해당관서에 미리 확인을 요함) 3.일부 현황 도로임”
본건 북측으로 노폭 2 ~ 3미터의 콘크리트포장도로에 접합니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 소로(세로)로 표시되어 있습니다. 소로는 폭 8m 이상 12m 미만, 세로는 폭 8m 미만으로 자동차가 다닐 수 있는 길입니다.
용도지역 보전관리지역 건폐율 20% · 용적률 80% (시행령 상한, 조례 값 정리 전)
형상 자루형 — 토지특성조사의 형상이 「자루형」입니다. 좁은 자루 부분은 진입로로만 쓰이고, 건축법상 접도 폭(2m 이상)을 채우는지 확인이 필요합니다. 지목 답(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
소재지 전라남도 광양시 옥룡면 추산리 1437
땅콩 필지 정보전라남도 광양시 옥룡면 추산리 1437의 답입니다. 면적은 347㎡(105평), 용도지역은 보전관리지역입니다. 감정가는 22,908,000원인데 다섯 번 유찰돼 이번 최저가는 6,568,000원(감정가의 29%)입니다. 입찰은 2026.11.16(월) 오전 10:00, 광주지방법원 순천지원에서 열립니다.
농지취득자격증명 — 농취증을 못 내면 입찰보증금 656,800원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.06)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). 1,000㎡ 미만이라 농업인이 아니어도 주말·체험영농 목적으로 신청할 수 있습니다(농지법 제6조).
도로·맹지 — 본건 북측으로 노폭 2 ~ 3미터의 콘크리트포장도로에 접합니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 소로(세로)로 표시되어 있습니다. 소로는 폭 8m 이상 12m 미만, 세로는 폭 8m 미만으로 자동차가 다닐 수 있는 길입니다. 건축하려면 길 폭이 건축법 기준(보통 4m)에 맞는지, 현황도로라면 지자체가 도로로 인정하는지 확인해야 합니다.
용도지역·농업진흥구역 — 용도지역 보전관리지역 건폐율 20% · 용적률 80% (시행령 상한, 조례 값 정리 전) 농업진흥지역 밖의 농지입니다.
집·창고 짓기 — 형상 자루형 — 토지특성조사의 형상이 「자루형」입니다. 좁은 자루 부분은 진입로로만 쓰이고, 건축법상 접도 폭(2m 이상)을 채우는지 확인이 필요합니다. 지목 답(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.
| 지목(공부) | 답 · 실제 이용상황 전 |
|---|---|
| 면적 | 347㎡(105평) |
| 용도지역 | 보전관리지역 |
| 지세(높낮이) | 완경사 |
| 형상(모양) | 자루형 |
| 도로접면 | 소로(세로) |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 86,943원 ㎡당 26,300원 (+0%) 2025년 평당 86,943원 ㎡당 26,300원 (+1.9%) 2024년 평당 85,290원 ㎡당 25,800원 (+0%) 2023년 평당 85,290원 ㎡당 25,800원 (-6.5%) 2022년 평당 91,240원 ㎡당 27,600원 |
국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
토지특성조사의 지세는 완경사입니다. 완만하게 기운 땅입니다. 농사에는 큰 지장이 없지만 건축하려면 단을 나누거나 흙을 깎고 메우는 공사가 따를 수 있습니다.
필지 중심의 해발은 약 176m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 남쪽이 가장 높고(182m) 동쪽이 가장 낮아(166m) 차이가 약 16m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.
| 지역·지구 | 걸린 정도 | 근거 | 무엇을 뜻하나 |
|---|---|---|---|
| 보전관리지역 | 필지 전체 | 국토계획법 | 자연환경 보호를 위해 보전이 필요한 관리지역입니다. 건축 가능한 용도가 좁습니다. |
| 농림지역 | 옆에 붙음 | 국토계획법 | 농림업 진흥과 산림 보전을 위한 지역입니다. 대부분 농업진흥지역이나 보전산지와 겹쳐 일반 건축이 어렵습니다. |
| 가축사육제한구역 | 필지 일부 | 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 | 주거 밀집지 인근 등에서 축사 등 가축 사육시설 설치가 제한됨. |
| 임업용산지 | 옆에 붙음 | 산지관리법 | 임업 생산 기능 보전을 위한 산지. 산지전용허가 없이는 건축·개발이 제한되며, 전용이 가능한 시설 범위가 농림어업용·공익용 등으로 한정됨. |
| 소하천구역 | 옆에 붙음 | 다른 법령 |
감정평가서 토지이용계획 기재: “보전관리지역, 가축사육제한구역(닭,오리,메추리,개,돼지_제한구역(1000m))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소,닭,오리,메추리,개,돼지_제한구역 (350m))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
| 용도지역 | 보전관리지역은 국토계획법 시행령 별표상 단독주택을 지을 수 있는 지역입니다(4층 이하). |
|---|---|
| 농지 규제 | 농업진흥지역 밖이면 농지전용 허가(농지법 제34조)를 받아 지을 수 있습니다. 농업인 주택은 허가 대신 신고로 가능할 수 있습니다(제35조). |
| 진입로 | 도로에 붙어 있습니다(소로(세로)). 그 길이 건축법상 도로(보통 너비 4m)로 인정되는지 건축과에 확인하세요. |
| 바닥면적(건폐율 20%) | 최대 약 21평(69㎡) |
|---|---|
| 연면적(용적률 80%) | 최대 약 84평(277㎡) — 2층이면 층마다 약 69㎡ |
| 농지보전부담금(추정) | 공시지가 26,300원 × 20% = ㎡당 5,260원 × 347㎡(필지 전체) ≈ 1,825,220원 |
| 허가 대신 신고 | 관리·농림지역에서 연면적 200㎡ 미만·3층 미만이면 건축허가 대신 건축신고로 할 수 있습니다(건축법 제14조). |
법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.
| 발급기관 | 옥룡면 행정복지센터(면사무소) — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다. |
|---|---|
| 신청 방법 | 방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗ |
| 준비 서류 | 신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요. |
| 처리 기간 | 신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④). |
| 제출 시한 | 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.06(화))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요. |
| 면적 요건 | 농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②). |
| 반려되면 | 불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요. |
농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 26,300원 × 347㎡ = 약 9,126,100원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2026년 공시지가).
| 나이 | 가입자(농업인) 만 60세 이상 |
|---|---|
| 영농경력 | 5년 이상 |
| 농지 | 지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다 |
| 권리 | 경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음) |
| 보유 기간 | 신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다 |
| 거리 | 주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내 |
지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.
정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.
요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.
매각물건명세서에 신고된 임차인이 없습니다. 농지는 경작자가 따로 있는 경우가 많으니 현장에서 누가 농사짓는지 확인하세요.
| 감정평가서 제시목록 외 물건 | 본건에 소유자 미○○ 제시외수목(밤나무, 감나무, 꾸찌뽕나무 등)이 소재함. |
|---|---|
| 매각물건명세서·법원 비고 | 1.수목 포함 2.농지취득자격증명 제출요(매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출하지 아니하여 매각불허가결정이 된 때에는 매수신청 보 증금을 반환하지 않고 이를 배당할 금액에 산입함, 농지취득자격증명서의 발급여부에 대해 해당관서에 미리 확인을 요함) 3.일부 현황 도로임 수목 포함, 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수) |
등기되지 않은 하우스·창고·컨테이너가 매각에 포함되는지(포함·제외), 남의 소유라면 철거·법정지상권 문제가 없는지 확인하세요. 불법 건축물은 농취증 반려와 농지연금 가입 제한 사유가 될 수 있습니다.
| 위치/주위환경 | 전라남도 광양시 옥룡면 추산리 소재 '도선국사마을' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 등이 소재함. |
|---|---|
| 교통상황 | 본건까지 차량 접근이 가능하며, 남동측 근거리에 버스정류장이 위치함. |
| 형태 및 이용상태 | 현황 전 및 일부 도로로 이용 중임. |
| 인접 도로상태 | 본건 북측으로 노폭 2 ~ 3미터의 콘크리트포장도로에 접함. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 보전관리지역, 가축사육제한구역(닭,오리,메추리,개,돼지_제한구역(1000m))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소,닭,오리,메추리,개,돼지_제한구역 (350m))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. |
| 공부와의 차이 | 본건 토지의 지목은 답이나 현황 전 및 일부 도로로 이용 중임. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | 임대관계는 미상임. |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 전남 광양시에서 농지(지분 제외) 14건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 48.3%, 한 건에 평균 1.3명이 입찰했습니다. 이 농지 최저가는 감정가의 29%입니다.
| 사건 | 지목 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 순천지원 2025타경362 | 전 | 11,056,000원 | 2,540,000원 | 23% | 1 | 2026.09.14 |
| 순천지원 2025타경51749 | 전답 | 226,244,000원 | 320,000,000원 | 141% | 1 | 2026.08.31 |
| 순천지원 2025타경51251 | 답 | 40,344,000원 | 11,210,000원 | 28% | 1 | 2026.08.24 |
| 순천지원 2025타경52435 | 답 | 75,768,000원 | 47,600,000원 | 63% | 2 | 2026.08.10 |
| 순천지원 2025타경606 | 전 | 27,979,000원 | 22,200,000원 | 79% | - | 2026.06.22 |
| 순천지원 2025타경51751 | 답 | 67,407,000원 | 50,100,000원 | 74% | - | 2026.06.08 |
지난주 응찰 기록이 있는 낙찰 물건은 905건으로 집계되었다. 이는 경매시장에서 활발한 거래가 이루어졌음을 나타낸다.
평균 응찰자 수는 3.3명으로, 이는 경매 물건에 대한 관심이 높았음을 보여준다. 특히, 응찰자가 가장 많이 몰린 물건은 10건으로 확인되었다.
울산광역시 울주군 청량읍의 아파트는 감정가 2억6,900만원에 낙찰가 2억7,139만원으로 낙찰가율 100.9%를 기록하며 37명의 응찰자가 몰렸다. 경기도 의정부시 낙양동의 아파트는 감정가 4억5,100만원에 낙찰가 4억1,689만원으로 낙찰가율 92.4%를 보였고, 24명의 응찰자가 참여했다. 인천광역시 남동구 남촌동의 아파트는 감정가 3억2,700만원에 낙찰가 2억4,730만원으로 낙찰가율 75.6%를 기록하며 23명의 응찰자가 있었다. AI 부동산분석 플랫폼 경매레이더 김성훈 대표는 “응찰자가 몰린 물건의 낙찰가는 1위가 아니라 2위 응찰자가 어디까지 썼는지가 좌우한다”고 말했다.
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 땅이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.