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농지경매 전문 블로그| 소재지 | 주삼동 958 전라남도 여수시 | ||
|---|---|---|---|
| 지목 | 전 (현황 전기타) | 면적 | 1,276㎡ (386평) |
| 용도지역 | 자연녹지지역 | 지세·형상 | 급경사 · 자루형 |
| 도로접면 | 맹지 | 공시지가 | 평당 310,415원 (㎡당 93,900원) |
| 감정가 | 189,872,000원 | 최저가 | 132,910,000원 |
| 유찰 | 1회 · 70% | 보증금 | 13,291,000원 |
농취증을 못 내면 입찰보증금 13,291,000원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.06)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조).
“1.수목 포함 2.농지취득자격증명 제출요(매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출하지 아니하여 매각불허가결정이 된 때에는 매수신청 보 증금을 반환하지 않고 이를 배당할 금액에 산입함, 농지취득자격증명서의 발급여부에 대해 해당관서에 미리 확인을 요함)”
본건 인근까지 차량접근 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하고 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 맹지로 표시되어 있습니다.
용도지역 자연녹지지역 건폐율 20% · 용적률 100% (시행령 상한, 조례 값 정리 전)
맹지(도로 접면 없음) — 도로에 붙어 있지 않은 땅입니다. 건축법 제44조는 건축물 대지가 도로에 2m 이상 접하도록 요구해, 진입로(통행권·도로 개설)를 확보하기 전에는 건축허가가 나지 않습니다. 지세 급경사 — 토지특성조사에서 지세가 「급경사」로 조사됐습니다. 개발행위허가의 경사도 기준(지자체 조례)에 걸릴 수 있어 측량 확인이 필요합니다.
소재지 전라남도 여수시 주삼동 958
땅콩 필지 정보전라남도 여수시 주삼동 958의 전입니다. 면적은 1,276㎡(386평), 용도지역은 자연녹지지역입니다. 감정가는 189,872,000원인데 한 번 유찰돼 이번 최저가는 132,910,000원(감정가의 70%)입니다. 입찰은 2026.11.16(월) 오전 10:00, 광주지방법원 순천지원에서 열립니다.
농지취득자격증명 — 농취증을 못 내면 입찰보증금 13,291,000원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.06)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). 1,000㎡ 이상이라 농업경영계획서를 내고 실제로 농사지을 계획을 밝혀야 합니다.
도로·맹지 — 본건 인근까지 차량접근 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하고 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 맹지로 표시되어 있습니다. 집·창고를 지으려면 건축법 제44조에 따라 도로에 2m 이상 붙어야 해 진입로(통행권·도로 개설)를 먼저 확보해야 합니다. 그만큼 값이 낮게 매겨집니다.
용도지역·농업진흥구역 — 용도지역 자연녹지지역 건폐율 20% · 용적률 100% (시행령 상한, 조례 값 정리 전) 지역·지구 자료가 없어 농업진흥지역 여부를 가리지 못했습니다. 토지이용계획확인서로 확인하세요.
집·창고 짓기 — 맹지(도로 접면 없음) — 도로에 붙어 있지 않은 땅입니다. 건축법 제44조는 건축물 대지가 도로에 2m 이상 접하도록 요구해, 진입로(통행권·도로 개설)를 확보하기 전에는 건축허가가 나지 않습니다. 지세 급경사 — 토지특성조사에서 지세가 「급경사」로 조사됐습니다. 개발행위허가의 경사도 기준(지자체 조례)에 걸릴 수 있어 측량 확인이 필요합니다. 형상 자루형 — 토지특성조사의 형상이 「자루형」입니다. 좁은 자루 부분은 진입로로만 쓰이고, 건축법상 접도 폭(2m 이상)을 채우는지 확인이 필요합니다. 지목 전(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.
| 지목(공부) | 전 · 실제 이용상황 전기타 |
|---|---|
| 면적 | 1,276㎡(386평) |
| 용도지역 | 자연녹지지역 |
| 지세(높낮이) | 급경사 |
| 형상(모양) | 자루형 |
| 도로접면 | 맹지 |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 310,415원 ㎡당 93,900원 (-1.6%) 2025년 평당 315,373원 ㎡당 95,400원 (+0%) 2025년 평당 315,373원 ㎡당 95,400원 (+2%) 2024년 평당 309,092원 ㎡당 93,500원 (+0%) 2024년 평당 309,092원 ㎡당 93,500원 |
국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
토지특성조사의 지세는 급경사입니다. 경사가 심한 땅으로 조사됐습니다. 개발행위허가의 경사도 기준(지자체 조례)에 걸릴 수 있어 측량 확인이 필요합니다.
감정평가서에는 “부정형 완경사지로서 전으로 이용중임”라고 적혀 있습니다.
필지 중심의 해발은 약 39m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 북쪽이 가장 높고(41m) 남쪽이 가장 낮아(33m) 차이가 약 8m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.
감정평가서 토지이용계획 기재: “자연녹지지역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
| 용도지역 | 자연녹지지역은 국토계획법 시행령 별표상 단독주택을 지을 수 있는 지역입니다(4층 이하). |
|---|---|
| 농지 규제 | 농업진흥지역 밖이면 농지전용 허가(농지법 제34조)를 받아 지을 수 있습니다. 농업인 주택은 허가 대신 신고로 가능할 수 있습니다(제35조). |
| 진입로 | 맹지라 건축법 제44조의 접도 요건(도로에 2m 이상)을 채우려면 진입로(통행 동의·도로 개설)를 먼저 확보해야 합니다. |
| 바닥면적(건폐율 20%) | 최대 약 77평(255㎡) |
|---|---|
| 연면적(용적률 100%) | 최대 약 386평(1,276㎡) — 2층이면 층마다 약 255㎡ |
| 농지보전부담금(추정) | 공시지가 93,900원 × 20% = ㎡당 18,780원 × 660㎡(주택 부지 200평만 바꾸는 경우) ≈ 12,394,800원 |
법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.
| 발급기관 | 여수시청 — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다. |
|---|---|
| 신청 방법 | 방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗ |
| 준비 서류 | 신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요. |
| 처리 기간 | 신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④). |
| 제출 시한 | 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.06(화))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요. |
| 면적 요건 | 농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②). |
| 반려되면 | 불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요. |
농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 93,900원 × 1,276㎡ = 약 119,816,400원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2026년 공시지가).
| 나이 | 가입자(농업인) 만 60세 이상 |
|---|---|
| 영농경력 | 5년 이상 |
| 농지 | 지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다 |
| 권리 | 경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음) |
| 보유 기간 | 신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다 |
| 거리 | 주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내 |
지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.
정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.
요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.
매각물건명세서에 신고된 임차인이 없습니다. 농지는 경작자가 따로 있는 경우가 많으니 현장에서 누가 농사짓는지 확인하세요.
| 감정평가서 제시목록 외 물건 | 매실나무 등 제시외수목이 소재함. |
|---|---|
| 매각물건명세서·법원 비고 | 1.수목 포함 2.농지취득자격증명 제출요(매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출하지 아니하여 매각불허가결정이 된 때에는 매수신청 보 증금을 반환하지 않고 이를 배당할 금액에 산입함, 농지취득자격증명서의 발급여부에 대해 해당관서에 미리 확인을 요함) 수목 포함, 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수) |
등기되지 않은 하우스·창고·컨테이너가 매각에 포함되는지(포함·제외), 남의 소유라면 철거·법정지상권 문제가 없는지 확인하세요. 불법 건축물은 농취증 반려와 농지연금 가입 제한 사유가 될 수 있습니다.
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주삼동 8** | 답 | 871㎡ | 458,440,000원 | 1,739,968원 | 526,338원 | 2026-05 |
| 주삼동 산9* | 임야 | 595㎡ | 11,000,000원 | 61,114원 | 18,487원 | 2026-04 |
| 주삼동 8** | 답 | 298㎡ | 95,000,000원 | 1,052,801원 | 318,471원 | 2026-04 |
| 주삼동 7** | 답 | 646㎡ | 110,000,000원 | 562,908원 | 170,279원 | 2026-02 |
| 주삼동 1** | 전 | 48㎡ | 7,700,000원 | 534,763원 | 161,765원 | 2026-02 |
| 주삼동 6** | 주차장 | 6,693㎡ | 4,200,000,000원 | 2,074,459원 | 627,521원 | 2025-10 |
| 주삼동 * | 전 | 1,063㎡ | 150,000,000원 | 466,481원 | 141,110원 | 2025-03 |
| 주삼동 7** | 전 | 856㎡ | 300,000,000원 | 1,158,574원 | 350,467원 | 2025-01 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 같은 동네라도 도로·모양·용도지역에 따라 값이 크게 다르니 참고로만 보세요.
| 위치/주위환경 | 본건은 전라남도 여수시 주삼동 소재 "주동사거리" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 전 등이 소재하는 마을주변 농경지대임. |
|---|---|
| 교통상황 | 본건 인근까지 차량접근 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하고 있어 일반적인 교통상황은 보통임. |
| 형태 및 이용상태 | 부정형 완경사지로서 전으로 이용중임. |
| 인접 도로상태 | 맹지임. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법> |
| 공부와의 차이 | -- |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | -- |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 전남 여수시에서 농지(지분 제외) 36건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 32.9%, 한 건에 평균 1.1명이 입찰했습니다. 이 농지 최저가는 감정가의 70%입니다.
| 사건 | 지목 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 순천지원 2024타경59176 | 전 | 373,951,000원 | 55,000,000원 | 15% | 1 | 2026.09.28 |
| 순천지원 2024타경53369 | 전 | 7,585,000원 | 713,000원 | 9% | 1 | 2026.09.28 |
| 순천지원 2025타경102 | 전 | 524,311,000원 | 120,500,000원 | 23% | 1 | 2026.09.07 |
| 순천지원 2026타경50081 | 답 | 38,838,000원 | 27,300,000원 | 70% | 1 | 2026.08.24 |
| 순천지원 2024타경63021 | 답 | 8,942,000원 | 1,098,000원 | 12% | 1 | 2026.08.18 |
| 순천지원 2025타경52352 | 답 | 172,329,000원 | 80,010,000원 | 46% | 1 | 2026.08.18 |
“2등과 근소하게 차이 나야 잘 쓴 것”이라고들 합니다. 정말 그럴까요.
이익이 줄어든 것을 손해로 착각하면, 진짜 손해를 부른다.
2억짜리 물건이 있다고 합시다. 두 번 유찰되어 최저가는 9,800만원까지 내려왔습니다. 1등은 1억5,000만원에 낙찰받았고, 2등은 1억4,500만원을 적어냈습니다.
자, 내가 그 1등입니다. 그러면 나는 5,000만원을 번 걸까요, 아니면 2등보다 500만원 더 썼으니 — 500만원을 손해 본 걸까요?
칼럼의 앞부분을 옮겼습니다.
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 땅이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.