안산지원 2026타경50568

경기도 시흥시 미산동 190-5

지목전면적3,710㎡(1,122평)

용도지역개발제한구역

입찰 2026.11.19(목) 오전 10:30

소재지	미산동 190-5 경기도 시흥시
지목	전	면적	3,710㎡ (1,122평)
용도지역	개발제한구역	지세·형상	평지 · 사다리형
도로접면	세로한면(가)	공시지가	평당 776,202원 (㎡당 234,800원)
감정가	1,884,680,000원	최저가	1,695,470,000원
유찰	첫 기일 · 90%	보증금	169,547,000원

값 장부 평당

이번 최저가평당 1,510,751원 ㎡당 457,000원

공시지가 2026평당 776,202원 ㎡당 234,800원

동네 실거래(5건)평당 679,461원 ㎡당 205,536원

감정가평당 1,679,346원 ㎡당 508,000원

검토 네 가지

농지취득자격증명필요
몰수조건

농취증을 못 내면 입찰보증금 169,547,000원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.11.26)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조).

“농지취득자격증명 제출 필요(매각허가결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음”

도로·맹지좁은 길

토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 세로한면(가)로 표시되어 있습니다. 세로(가)는 자동차가 다닐 수 있는 폭 8m 미만의 길입니다. 건축하려면 길 폭이 건축법 기준(보통 4m)에 맞는지, 현황도로라면 지자체가 도로로 인정하는지 확인해야 합니다.

“대상 토지 서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다”

용도지역·농업진흥구역진흥
아님

용도지역 개발제한구역 농업진흥지역 밖의 농지입니다.

집·창고 짓기강한
제한

개발제한구역(그린벨트) — 그린벨트입니다. 개발제한구역법상 건축·용도변경·형질변경이 원칙적으로 금지되고, 법이 정한 시설만 허가로 예외가 됩니다. 지목 전(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.

위치와 법원 기본정보

필지 클릭 · 지적 · 로드뷰 · 지도 30여 겹

소재지 경기도 시흥시 미산동 190-5

땅콩 필지 정보

사건: 2026타경50568 부동산임의경매
법원: 수원지방법원 안산지원
주소: 경기 안산시 단원구 광덕서로 75
담당: 경매3계 · 031-481-1195
입찰기일: 2026.11.19(목) 오전 10:30 · 본관 1층 경매법정
보증금: 169,547,000원 (최저가의 10%)
매각결정: 2026.11.26(목) — 이날까지 농취증 제출
사건 경과: 접수 2026.03.04 · 경매개시 2026.03.05 · 배당요구종기 2026.05.20
청구금액: 1,034,244,097원

이 농지는

경기도 시흥시 미산동 190-5의 전입니다. 면적은 3,710㎡(1,122평), 용도지역은 개발제한구역입니다. 감정가는 1,884,680,000원이고 이번 최저가는 1,695,470,000원(감정가의 90%)입니다. 입찰은 2026.11.19(목) 오전 10:30, 수원지방법원 안산지원에서 열립니다.

농지취득자격증명 — 농취증을 못 내면 입찰보증금 169,547,000원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.11.26)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). 1,000㎡ 이상이라 농업경영계획서를 내고 실제로 농사지을 계획을 밝혀야 합니다.

도로·맹지 — 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 세로한면(가)로 표시되어 있습니다. 세로(가)는 자동차가 다닐 수 있는 폭 8m 미만의 길입니다. 건축하려면 길 폭이 건축법 기준(보통 4m)에 맞는지, 현황도로라면 지자체가 도로로 인정하는지 확인해야 합니다.

용도지역·농업진흥구역 — 용도지역 개발제한구역 농업진흥지역 밖의 농지입니다.

집·창고 짓기 — 개발제한구역(그린벨트) — 그린벨트입니다. 개발제한구역법상 건축·용도변경·형질변경이 원칙적으로 금지되고, 법이 정한 시설만 허가로 예외가 됩니다. 지목 전(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.

도시지역토지거래계약에관한허가구역과밀억제권역자연녹지지역가축사육제한구역개발제한구역

판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.

토지 정보

지목(공부)	전 · 실제 이용상황 전
면적	3,710㎡(1,122평)
용도지역	개발제한구역
지세(높낮이)	평지
형상(모양)	사다리형
도로접면	세로한면(가)
개별공시지가	2026년 평당 776,202원 ㎡당 234,800원 (+2.4%) 2025년 평당 757,689원 ㎡당 229,200원 (+2%) 2024년 평당 742,483원 ㎡당 224,600원 (+1.8%) 2023년 평당 729,590원 ㎡당 220,700원 (-6.6%) 2022년 평당 781,161원 ㎡당 236,300원

국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).

지세와 높낮이

토지특성조사의 지세는 평지입니다. 거의 기울지 않은 땅입니다.

감정평가서에는 “대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, 전으로 이용중입니다”라고 적혀 있습니다.

북 25.0m서 26.0m중심
24.0m동 20.0m남 23.0m

필지 중심의 해발은 약 24m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 서쪽이 가장 높고(26m) 동쪽이 가장 낮아(20m) 차이가 약 6m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.

위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.

경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.

토지이용계획

지역·지구	걸린 정도	근거	무엇을 뜻하나
도시지역	필지 전체	국토계획법	도시지역(주거·상업·공업·녹지)입니다. 실제 건축 기준은 아래 세부 용도지역(○○녹지지역 등)을 따릅니다.
토지거래계약에관한허가구역	필지 전체	부동산 거래신고 등에 관한 법률	일정 면적을 넘는 토지를 사고팔 때 시·군·구청장 허가가 필요한 구역입니다. 법원 경매로 취득할 때는 이 허가를 받지 않아도 됩니다(같은 법 제14조).
자연녹지지역	필지 전체	국토계획법	녹지를 보전하되 불가피한 경우 제한적으로 개발을 허용하는 지역입니다. 건폐율이 낮아(시행령 20% 이하) 큰 건물은 어렵습니다.
과밀억제권역	필지 전체	수도권정비계획법	수도권 인구·산업 배치를 관리하는 권역입니다. 일반 농지 이용에는 직접 영향이 적습니다.
가축사육제한구역	필지 전체	가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률	주거 밀집지 인근 등에서 축사 등 가축 사육시설 설치가 제한됨.
개발제한구역	필지 전체	개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법	도시의 무질서한 확산 방지·자연환경 보전을 위해 건축물 신축·증축, 토지 형질변경, 용도변경이 원칙적으로 금지됨. 기존 취락·영농 관련 등 예외만 제한적 허용.

감정평가서 토지이용계획 기재: “도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도 권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)”

자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.

이 농지에 주택을 짓는다면

개발제한구역	그린벨트에서는 새 주택을 짓는 것이 원칙적으로 금지됩니다. 기존 주택의 개축·재축, 이축권(공익사업 등으로 옮겨 짓는 권리), 취락지구 안의 주택 같은 예외만 허가로 가능합니다(개발제한구역법).
농지 규제	농업진흥지역 밖이면 농지전용 허가(농지법 제34조)를 받아 지을 수 있습니다. 농업인 주택은 허가 대신 신고로 가능할 수 있습니다(제35조).
진입로	도로에 붙어 있습니다(세로한면(가)). 그 길이 건축법상 도로(보통 너비 4m)로 인정되는지 건축과에 확인하세요.

순서

낙찰과 소유권농취증을 내고 잔금을 치러 소유권을 넘겨받습니다.
설계 상담건축사·토목 설계사무소에서 앉힐 자리, 진입로, 상하수도·전기 인입을 먼저 봅니다.
허가 접수건축허가(또는 신고)를 내면 농지전용 허가·개발행위허가가 함께 처리(의제)되는 경우가 많습니다(건축법 제11조).
부담금 납부·착공농지보전부담금을 내고 공사를 시작합니다.
사용승인·지목 변경준공 뒤 사용승인을 받고 지목을 「대」로 바꿉니다.

법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.

농취증 발급 요령과 발급기관

발급기관	시흥시청 — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다.
신청 방법	방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗
준비 서류	신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요.
처리 기간	신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④).
제출 시한	낙찰 뒤 매각결정기일(2026.11.26(목))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요.
면적 요건	농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②).
반려되면	불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요.

이 농지로 농지연금을 받는다면

농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 234,800원 × 3,710㎡ = 약 871,108,000원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2026년 공시지가).

나이	가입자(농업인) 만 60세 이상
영농경력	5년 이상
농지	지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다
권리	경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음)
보유 기간	신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다
거리	주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내

지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.

정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.

요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.

임차인·점유

매각물건명세서에 신고된 임차인이 없습니다. 농지는 경작자가 따로 있는 경우가 많으니 현장에서 누가 농사짓는지 확인하세요.

비닐하우스·창고 등 제시외 건물

감정평가서 제시목록 외 물건	대상 토지 지상에 후첨 ‘사진용지’와 같이 일반건축물대장상 미등재된 구조물(경량철골조 판넬지붕 농막 약 18㎡ 및 결합된 온실 약 21㎡)이 소재합니다. 해당 구조물은 조립식 형태 이나 하부 기초작업의 정도와 온실과의 결합 상태 등을 감안할 때, 독립된 건물로서의 요건 을 구비하였는지 여부 및 토지 소유자와의 동일인 여부가 불분명합니다. 이에 해당 구조물을 제시외건물 ㉠으로 평가하여 명세표에 기재하였으며, 대상 토지는 정상 평가하되 추후 해당 제시외건물로 인해 토지의 사용·수익이 제한받을 경우(법정지상권 성립 등)를 감안한 토지 단가를 "명세표"상 비고란에 병기하였으니 경매 진행시 참고하시기 바랍니다. 대상 토지 지상에 후첨 ‘사진용지’와 같이 판매를 목적으로 한 수목(조경수 등)은 토지의 이용상황(조경업체…
매각물건명세서·법원 비고	`제시외 건물`(경량철골조 판넬지붕 `농막`)및 `제시외 수목`(`반송`,`소나무`,`측백나무`등 약52주)은 매각에서 제외함
매각물건명세서·법원 비고	본건 토지 동측에 소재하는 가치가 미미하고, 이동이 용이한 `제시외 물건(비닐하우스 약24㎡ )`은 평가에서 제외함
매각물건명세서·법원 비고	매각에서 제외하는 제시외 건물 등에 대한 법정지상권 성립여부는 불분명함
매각물건명세서·법원 비고	최저매각가격은 `제시외 건물` 및`제시외 수목`의 매각제외로 인하여 제한받는 가격임

등기되지 않은 하우스·창고·컨테이너가 매각에 포함되는지(포함·제외), 남의 소유라면 철거·법정지상권 문제가 없는지 확인하세요. 불법 건축물은 농취증 반려와 농지연금 가입 제한 사유가 될 수 있습니다.

같은 동네 땅 거래

거래(지번 일부 가림)	지목	면적	거래가	평당	㎡당	계약
미산동 1**	대	13㎡	19,970,000원	5,078,218원	1,536,154원	2026-09
미산동 1**	대	16㎡	12,830,000원	2,650,838원	801,875원	2026-09
미산동 7**	전	648㎡	133,000,000원	678,506원	205,247원	2026-09
미산동 7**	전	3,396㎡	698,000,000원	679,461원	205,536원	2026-09
미산동 7**	전	337㎡	69,000,000원	676,856원	204,748원	2026-09
미산동 2**	도로	6㎡	20,000,000원	11,019,332원	3,333,333원	2026-09
미산동 5**	답	430㎡	450,000,000원	3,459,559원	1,046,512원	2026-08
미산동 1**	대	30㎡	39,000,000원	4,297,540원	1,300,000원	2026-08

국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 같은 동네라도 도로·모양·용도지역에 따라 값이 크게 다르니 참고로만 보세요.

감정평가 요항

위치/주위환경	대상 토지는 경기도 시흥시 미산동 소재 '신천IC(제2경인고속도로)' 남동측 근거리에 위치 하며, 주위는 전, 답 등 농경지와 소규모 공장 및 창고, 농가주택 등이 혼재하는 농경지대 로서 제반 주위환경은 보통수준입니다.
교통상황	본건까지 차량을 통한 접근이 가능하며, 근거리에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
형태 및 이용상태	대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, 전으로 이용중입니다.
인접 도로상태	대상 토지 서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.
토지이용계획 및 제한상태	도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도 권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)
공부와의 차이	해당사항 없습니다.
기타참고사항(임대관계/기타)	임대관계는 미상입니다.

법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.

경기 시흥시 농지 낙찰 결과

법원 공개 매각 결과로 최근 2년 경기 시흥시에서 농지(지분 제외) 3건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 50%, 한 건에 평균 5.5명이 입찰했습니다. 이 농지 최저가는 감정가의 90%입니다.

분기별 낙찰가율 가운데값(감정가 대비): 26년 2분기 50%(1건) · 26년 3분기 56%(2건). 이 농지 최저가는 감정가의 90%입니다.

사건	지목	감정가	낙찰가	비율	응찰	매각일
안산지원 2024타경3223	전	1,148,750,000원	465,555,500원	41%	2	2026.08.13
안산지원 2025타경52322	전	786,928,000원	558,818,000원	71%	9	2026.07.07
안산지원 2025타경51796	전	621,179,000원	310,555,100원	50%	-	2026.05.14

사진 17장

오늘의 사자성어

부창부수

夫唱婦隋

남편이 창을 하면 아내도 따라 하는 것이 부부 화합의 도리라는 것

경매 컨설팅 안내

안녕하십니까. 여의주경매법인 대표 김성훈입니다.

20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.

혼자 판단하기 어려운 땅이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈

상담 신청 — 관심 있는 농지와 연락처를 남기시면 쓰실 목적(농사·주말농장·창고·투자)을 여쭙니다.
물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·토지이용계획·같은 동네 거래를 확인해 보고서로 드립니다.
계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
입찰 준비 — 입찰가와 농취증 서류(농업경영계획서 등)를 함께 준비합니다.
입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 농취증 제출·잔금·소유권 이전까지 안내합니다.

변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.