몰수조건
농취증을 못 내면 입찰보증금 329,247,800원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.28)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조).
“목록 2,3,4,6,7,8,9,10,11,12 농지취득자격증명 제출 필요(매각허가결정시까지 미제출시 보증금 몰수), 전용허가 얻지않고 토지 현황 변경된 경우 원상복구 가능성 있음”
여주지원 2025타경603
경기도 이천시 사음동 112-7 외 11필지
지목전면적10,583㎡(3,201평)
용도지역생산녹지지역
입찰 2026.10.21(수) 오전 10:00
| 소재지 | 사음동 112-7 경기도 이천시 외 11필지 | ||
|---|---|---|---|
| 지목 | 전 | 면적 | 10,583㎡ (3,201평) |
| 용도지역 | 생산녹지지역 | 지세·형상 | 평지 · 부정형 |
| 도로접면 | 세로한면(가) | 공시지가 | 평당 388,101원 (㎡당 117,400원) |
| 감정가 | 3,303,878,000원 | 최저가 | 3,292,478,000원 |
| 유찰 | 첫 기일 · 100% | 보증금 | 329,247,800원 |
값 장부 평당
이번 최저가평당 1,028,467원 ㎡당 311,110원
공시지가 2026평당 388,101원 ㎡당 117,400원
동네 실거래(7건)평당 998,047원 ㎡당 301,908원
감정가평당 1,032,028원 ㎡당 312,187원
농취증
미제출 시
보증금 몰수
미제출 시
보증금 몰수
검토 네 가지
몰수조건
기호(3) 지적도 및 현황 맹지입니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 세로한면(가)로 표시되어 있습니다. 세로는 폭 8m 미만으로 자동차가 다닐 수 있는 길입니다.
필요
용도지역 생산녹지지역 건폐율 20% · 용적률 100% (경기도 이천시 조례 원문 ↗)
먼저
지목 전(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
위치와 법원 기본정보
소재지 경기도 이천시 사음동 112-7 외 11필지
땅콩 필지 정보- 사건
- 2025타경603 부동산임의경매
- 법원
- 수원지방법원 여주지원
- 주소
- 경기 여주시 현암로 21-12
- 담당
- 경매2계 · 031-880-7446
- 입찰기일
- 2026.10.21(수) 오전 10:00 · 경매법정(101호)
- 보증금
- 329,247,800원 (최저가의 10%)
- 매각결정
- 2026.10.28(수) — 이날까지 농취증 제출
- 사건 경과
- 접수 2025.04.03 · 경매개시 2025.04.11 · 배당요구종기 2025.07.15
- 청구금액
- 2,618,624,506원
이 농지는
경기도 이천시 사음동 112-7의 전입니다. 면적은 10,583㎡(3,201평)(12필지 합계), 용도지역은 생산녹지지역입니다. 감정가는 3,303,878,000원이고 이번 최저가는 3,292,478,000원(감정가의 100%)입니다. 입찰은 2026.10.21(수) 오전 10:00, 수원지방법원 여주지원에서 열립니다.
농지취득자격증명 — 농취증을 못 내면 입찰보증금 329,247,800원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.28)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). 1,000㎡ 이상이라 농업경영계획서를 내고 실제로 농사지을 계획을 밝혀야 합니다. “목록 2,3,4,6,7,8,9,10,11,12 농지취득자격증명 제출 필요(매각허가결정시까지 미제출시 보증금 몰수), 전용허가 얻지않고 토지 현황 변경된 경우 원상복구 가능성 있음” — 원상복구 전에는 반려될 수 있습니다.
도로·맹지 — 기호(3) 지적도 및 현황 맹지입니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 세로한면(가)로 표시되어 있습니다. 세로는 폭 8m 미만으로 자동차가 다닐 수 있는 길입니다. 건축하려면 길 폭이 건축법 기준(보통 4m)에 맞는지, 현황도로라면 지자체가 도로로 인정하는지 확인해야 합니다. 대표 필지는 길에 붙어 있지만 감정평가서에 일부 필지가 맹지로 적혀 있습니다.
용도지역·농업진흥구역 — 용도지역 생산녹지지역 건폐율 20% · 용적률 100% (경기도 이천시 조례 원문 ↗) 지역·지구 자료가 없어 농업진흥지역 여부를 가리지 못했습니다. 토지이용계획확인서로 확인하세요.
집·창고 짓기 — 지목 전(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.
토지 정보
| 지목(공부) | 전 · 실제 이용상황 전 |
|---|---|
| 면적 | 10,583㎡(3,201평) · 12필지 합계 |
| 용도지역 | 생산녹지지역 |
| 지세(높낮이) | 평지 |
| 형상(모양) | 부정형 |
| 도로접면 | 세로한면(가) |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 388,101원 ㎡당 117,400원 (+3.3%) 2025년 평당 375,539원 ㎡당 113,600원 (+3.1%) 2024년 평당 364,299원 ㎡당 110,200원 (+0%) 2023년 평당 364,299원 ㎡당 110,200원 (-2%) 2022년 평당 371,572원 ㎡당 112,400원 |
국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 평지입니다. 거의 기울지 않은 땅입니다.
북 73.0m서 78.0m중심
74.0m동 70.0m남 76.0m
74.0m동 70.0m남 76.0m
필지 중심의 해발은 약 74m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 서쪽이 가장 높고(78m) 동쪽이 가장 낮아(70m) 차이가 약 8m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.
토지이용계획
감정평가서 토지이용계획 기재: “기호(1)~기호(12) 도시지역, 생산녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
이 농지에 주택을 짓는다면
| 용도지역 | 생산녹지지역은 국토계획법 시행령 별표상 단독주택을 지을 수 있는 지역입니다(4층 이하). |
|---|---|
| 농지 규제 | 농업진흥지역 밖이면 농지전용 허가(농지법 제34조)를 받아 지을 수 있습니다. 농업인 주택은 허가 대신 신고로 가능할 수 있습니다(제35조). |
| 진입로 | 도로에 붙어 있습니다(세로한면(가)). 그 길이 건축법상 도로(보통 너비 4m)로 인정되는지 건축과에 확인하세요. |
숫자로 보면
| 바닥면적(건폐율 20%) | 최대 약 640평(2,116㎡) |
|---|---|
| 연면적(용적률 100%) | 최대 약 3,201평(10,583㎡) — 2층이면 층마다 약 2,116㎡ |
| 농지보전부담금(추정) | 공시지가 117,400원 × 20% = ㎡당 23,480원 × 660㎡(주택 부지 200평만 바꾸는 경우) ≈ 15,496,800원 |
순서
- 낙찰과 소유권농취증을 내고 잔금을 치러 소유권을 넘겨받습니다.
- 설계 상담건축사·토목 설계사무소에서 앉힐 자리, 진입로, 상하수도·전기 인입을 먼저 봅니다.
- 허가 접수건축허가(또는 신고)를 내면 농지전용 허가·개발행위허가가 함께 처리(의제)되는 경우가 많습니다(건축법 제11조).
- 부담금 납부·착공농지보전부담금을 내고 공사를 시작합니다.
- 사용승인·지목 변경준공 뒤 사용승인을 받고 지목을 「대」로 바꿉니다.
법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.
농취증 발급 요령과 발급기관
| 발급기관 | 이천시청 — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다. |
|---|---|
| 신청 방법 | 방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗ |
| 준비 서류 | 신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요. |
| 처리 기간 | 신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④). |
| 제출 시한 | 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.28(수))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요. |
| 면적 요건 | 농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②). |
| 반려되면 | 불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요. |
이 농지로 농지연금을 받는다면
농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 117,400원 × 10,583㎡ = 약 1,242,444,200원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2026년 공시지가).
| 나이 | 가입자(농업인) 만 60세 이상 |
|---|---|
| 영농경력 | 5년 이상 |
| 농지 | 지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다 |
| 권리 | 경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음) |
| 보유 기간 | 신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다 |
| 거리 | 주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내 |
지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.
정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.
요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.
임차인·점유
매각물건명세서에 신고된 임차인이 없습니다. 농지는 경작자가 따로 있는 경우가 많으니 현장에서 누가 농사짓는지 확인하세요.
비닐하우스·창고 등 제시외 건물
| 감정평가서 제시목록 외 물건 | 후첨 "사진용지"와 같이 기호(3), 기호(4), 기호(5), 기호(10), 기호(12) 지상에 이동 가능한 컨테이너박스 및 간이 화장실, 건설자재, 건물(분리수거장), 소나무 등 수목이 소재함. |
|---|---|
| 매각물건명세서·법원 비고 | 목록3 을구 1번 구분지상권 등기(2007. 6. 15. 제28450호)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨 목록5 매각에서 제외하는 지상 건물로 인한 법정지상권 성립여부 불분명 |
| 매각물건명세서·법원 비고 | 일괄매각, 목록3,4,10,12 지상 컨테이너, 간이화장실, 건설자재 각 매각 제외(감정서 참조) |
| 매각물건명세서·법원 비고 | 목록5 매각에서 제외되는 소유자 미○○ 제시외 건물(분리수거장) 있음 |
| 매각물건명세서·법원 비고 | 최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 토지의 소유 권 행사에 제한 받는 가격임 |
| 매각물건명세서·법원 비고 | 본건 지상의 보강토 옹벽, 소나무 등 수목, 도로 경계석 등은 평가 및 매각 포함 |
등기되지 않은 하우스·창고·컨테이너가 매각에 포함되는지(포함·제외), 남의 소유라면 철거·법정지상권 문제가 없는지 확인하세요. 불법 건축물은 농취증 반려와 농지연금 가입 제한 사유가 될 수 있습니다.
같은 동네 땅 거래
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 사음동 3** | 답 | 896㎡ | 271,000,000원 | 999,856원 | 302,455원 | 2026-05 |
| 사음동 5** | 답 | 123㎡ | 66,600,000원 | 1,789,968원 | 541,463원 | 2026-04 |
| 사음동 2** | 답 | 402㎡ | 179,000,000원 | 1,471,987원 | 445,274원 | 2026-01 |
| 사음동 5** | 답 | 33㎡ | 34,980,000원 | 3,504,148원 | 1,060,000원 | 2025-09 |
| 사음동 3** | 답 | 736㎡ | 111,600,000원 | 501,258원 | 151,630원 | 2025-07 |
| 사음동 3** | 답 | 1,259㎡ | 190,900,000원 | 501,252원 | 151,628원 | 2025-07 |
| 사음동 1** | 전 | 70㎡ | 12,000,000원 | 566,710원 | 171,429원 | 2026-08 |
| 사음동 1** | 전 | 46㎡ | 8,000,000원 | 574,922원 | 173,913원 | 2026-08 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 같은 동네라도 도로·모양·용도지역에 따라 값이 크게 다르니 참고로만 보세요.
감정평가 요항
| 위치/주위환경 | 본건은 경기도 이천시 사음동에 소재하는 "다산고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 전, 답, 임야 등이 혼재하는 지역임. |
|---|---|
| 교통상황 | 토지 기호(3)은 인근까지, 그외 토지는 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 무난함. |
| 형태 및 이용상태 | 기호(1) 부정형 토지로서 도로임. 기호(2), 기호(4) 부정형 토지로서 주거나지임. 기호(3), 기호(12) 부정현 토지로서 성토가 중단된 상태의 휴경지임. 기호(5) 사다리형 토지로서 공동편의시설(분리수거장) 건부지임. 기호(6), 기호(7) 가로장방형 토지로서 토목공사가 중단된 공지임. 기호(8), 기호(10) 부정형 토지로서 토목공사가 중단된 공지임. 기호(9) 가로장방형 토지로서 토목공사가 중단된 공지임. 기호(11) 부정형 토지로서 도로공사가 중단된 상태의 도로예정지임. |
| 인접 도로상태 | 기호(1) 서측으로 노폭 약5m 포장도로에 접하며, 본건 도로임. 기호(2), 기호(4), 기호(5), 기호(12)는 도로인 기호(1) 토지에 접함. 기호(3) 지적도 및 현황 맹지임. 기호(6)~기호(10), 기호(12)는 지적도상 맹지이나 도로예정지인 기호(11) 토지에 접함. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 기호(1)~기호(12) 도시지역, 생산녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법> |
| 공부와의 차이 | 공부상 지목 기호(2) "전", 기호(4) "답"이나 현황 주거나지이며, 기호(6)~기호(10)은 "답"이나 토목공사가 중단된 상태임. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | 임대관계 미상임. |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
경기 이천시 농지 낙찰 결과
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 경기 이천시에서 농지(지분 제외) 11건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 37.3%, 한 건에 평균 3.9명이 입찰했습니다. 이 농지 최저가는 감정가의 100%입니다.
| 사건 | 지목 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 여주지원 2024타경6811 | 전 | 106,656,000원 | 35,583,000원 | 33% | 6 | 2026.09.16 |
| 여주지원 2024타경6811 | 전 | 119,280,300원 | 41,913,000원 | 35% | 12 | 2026.09.16 |
| 여주지원 2024타경39316 | 답 | 438,908,000원 | 191,500,000원 | 44% | 3 | 2026.08.19 |
| 여주지원 2024타경6026 | 전 | 276,576,000원 | 226,100,000원 | 82% | 2 | 2026.08.12 |
| 여주지원 2024타경6811 | 전 | 488,072,000원 | 181,712,960원 | 37% | 2 | 2026.08.12 |
| 여주지원 2024타경5658 | 전 | 165,312,000원 | 59,909,900원 | 36% | 1 | 2026.07.15 |
경기 이천시의 다른 경매 농지
월포리 767답 · 3,578㎡(1,082평)최저가 298,214,000원 (70%)입찰 2026.10.21 · 여주지원경기도 이천시
사실상 맹지
도봉리 806-1전 · 1,148㎡(347평)최저가 81,274,000원 (49%)입찰 2026.10.21 · 여주지원경기도 이천시
장능리 275-41전 · 4,211㎡(1,274평)최저가 505,320,000원 (100%)입찰 2026.10.21 · 여주지원경기도 이천시
남정리 3전 · 3,061㎡(926평)최저가 608,527,000원 (70%)입찰 2026.10.21 · 여주지원경기도 이천시
사실상 맹지
산촌리 205-17전 · 886㎡(268평)최저가 142,646,000원 (100%)입찰 2026.10.21 · 여주지원경기도 이천시
맹지
수산리 191전 · 7,839㎡(2,371평)최저가 768,142,000원 (70%)입찰 2026.10.21 · 여주지원경기도 이천시
사진 40장
1등을 뽑지 않기로 했습니다
글 김성훈 · 편집 고팀장
저희는 낙찰가 연구소를 열었습니다. 이전에는 낙찰가 경기장이라는 이름이었습니다.
무엇을 좋다고 볼지 정하지 않으면, 무엇이 최고인지도 정할 수 없었습니다.
예상낙찰가를 내는 알고리즘 열두 가지를 세워두고, 매달 실제 낙찰가로 채점해 순위를 매겼습니다. 가장 잘 맞히는 것을 골라 쓰면 된다고 생각했습니다. 단순하고, 공정하고, 무엇보다 설명하기 쉬웠습니다.
그 전제가 틀렸다는 것을 최근에야 알았습니다. 오늘은 그 이야기를 하려고 합니다.
칼럼의 앞부분을 옮겼습니다.
경매 컨설팅 안내
안녕하십니까. 여의주경매법인 대표 김성훈입니다.
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 땅이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
- 상담 신청 — 관심 있는 농지와 연락처를 남기시면 쓰실 목적(농사·주말농장·창고·투자)을 여쭙니다.
- 물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·토지이용계획·같은 동네 거래를 확인해 보고서로 드립니다.
- 계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
- 입찰 준비 — 입찰가와 농취증 서류(농업경영계획서 등)를 함께 준비합니다.
- 입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 농취증 제출·잔금·소유권 이전까지 안내합니다.
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.