여주지원 2025타경674

경기도 여주시 산북면 상품리 62

지목전면적1,254㎡(379평)

용도지역계획관리지역

입찰 2026.11.04(수) 오전 10:00

소재지	상품리 62 경기도 여주시 산북면
지목	전	면적	1,254㎡ (379평)
용도지역	계획관리지역	지세·형상	평지 · 부정형
도로접면	소로한면	공시지가	평당 539,176원 (㎡당 163,100원)
감정가	520,410,000원	최저가	342,430,000원
유찰	1회 · 66%	보증금	34,243,000원

값 장부 평당

이번 최저가평당 902,715원 ㎡당 273,070원

공시지가 2026평당 539,176원 ㎡당 163,100원

동네 실거래(9건)평당 885,482원 ㎡당 267,857원

감정가평당 1,371,907원 ㎡당 415,000원

검토 네 가지

농지취득자격증명필요
몰수조건

농취증을 못 내면 입찰보증금 34,243,000원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.07)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조).

“농지취득자격증명 제출 필요(매각허가결정시까지 미제출시 매수보증금 반환하지 않음)”

도로·맹지도로
접함

기호1 : 본건토지 북측으로 노폭 약8미터 내외의 포장도로(왕복 2차선)와 접합니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 소로한면으로 표시되어 있습니다. 소로는 폭 8m 이상 12m 미만 도로입니다.

용도지역·농업진흥구역확인
필요

용도지역 계획관리지역 건폐율 40% · 용적률 100% (경기도 여주시 조례 원문 ↗)

집·창고 짓기허가
먼저

지목 전(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.

위치와 법원 기본정보

소재지 경기도 여주시 산북면 상품리 62

땅콩 필지 정보

사건: 2025타경674 부동산임의경매
법원: 수원지방법원 여주지원
주소: 경기 여주시 현암로 21-12
담당: 경매3계 · 031-880-7447
입찰기일: 2026.11.04(수) 오전 10:00 · 경매법정(101호)
보증금: 34,243,000원 (최저가의 10%)
매각결정: 2026.10.07(수) — 이날까지 농취증 제출
사건 경과: 접수 2025.05.20 · 경매개시 2025.05.22 · 배당요구종기 2025.08.26
청구금액: 585,922,903원

이 농지는

경기도 여주시 산북면 상품리 62의 전입니다. 면적은 1,254㎡(379평), 용도지역은 계획관리지역입니다. 감정가는 520,410,000원인데 한 번 유찰돼 이번 최저가는 342,430,000원(감정가의 66%)입니다. 입찰은 2026.11.04(수) 오전 10:00, 수원지방법원 여주지원에서 열립니다.

농지취득자격증명 — 농취증을 못 내면 입찰보증금 34,243,000원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.07)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). 1,000㎡ 이상이라 농업경영계획서를 내고 실제로 농사지을 계획을 밝혀야 합니다.

도로·맹지 — 기호1 : 본건토지 북측으로 노폭 약8미터 내외의 포장도로(왕복 2차선)와 접합니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 소로한면으로 표시되어 있습니다. 소로는 폭 8m 이상 12m 미만 도로입니다.

용도지역·농업진흥구역 — 용도지역 계획관리지역 건폐율 40% · 용적률 100% (경기도 여주시 조례 원문 ↗) 지역·지구 자료가 없어 농업진흥지역 여부를 가리지 못했습니다. 토지이용계획확인서로 확인하세요.

집·창고 짓기 — 지목 전(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.

판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.

토지 정보

지목(공부)	전 · 실제 이용상황 전
면적	1,254㎡(379평)
용도지역	계획관리지역
지세(높낮이)	평지
형상(모양)	부정형
도로접면	소로한면
개별공시지가	2026년 평당 539,176원 ㎡당 163,100원 (+3.3%) 2025년 평당 521,986원 ㎡당 157,900원 (+0%) 2025년 평당 521,986원 ㎡당 157,900원 (+4.6%) 2024년 평당 499,176원 ㎡당 151,000원 (+0%) 2024년 평당 499,176원 ㎡당 151,000원

국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).

지세와 높낮이

토지특성조사의 지세는 평지입니다. 거의 기울지 않은 땅입니다.

감정평가서에는 “기호1 : 북측인접 도로대비 대체로 평탄하나 남측인접필지 대비 다소 완경사지이며, 부정형의 토지로서 현황 대체로 묵전상태이며, 일부 타인소유 건물(제시외 ㄱ~ㄷ)이 점유중임”라고 적혀 있습니다.

북 124.0m서 121.0m중심
122.0m동 119.0m남 118.0m

필지 중심의 해발은 약 122m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 북쪽이 가장 높고(124m) 남쪽이 가장 낮아(118m) 차이가 약 6m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.

위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.

경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.

토지이용계획

감정평가서 토지이용계획 기재: “- 기호1 : 계획관리지역, 주거개발진흥지구(상품지구(주거형)), 성장관리계획구역(주거형), 주거용지(상품지구 A10), 지구단위계획구역(2012-08-02)(상품지구), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(상품초, 상품중), 절대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(2018-01-18)(특별대책지역 1권역) - 기호2 : 계획관리지역, 주거개발진흥지구(상품지구(주거형)), 성장관리계획구역(주거형), 주거용지(상품…”

자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.

이 농지에 주택을 짓는다면

용도지역	계획관리지역은 국토계획법 시행령 별표상 단독주택을 지을 수 있는 지역입니다.
농지 규제	농업진흥지역 밖이면 농지전용 허가(농지법 제34조)를 받아 지을 수 있습니다. 농업인 주택은 허가 대신 신고로 가능할 수 있습니다(제35조).
진입로	도로에 붙어 있습니다(소로한면). 그 길이 건축법상 도로(보통 너비 4m)로 인정되는지 건축과에 확인하세요.

숫자로 보면

바닥면적(건폐율 40%)	최대 약 152평(501㎡)
연면적(용적률 100%)	최대 약 379평(1,254㎡) — 2층이면 층마다 약 501㎡
농지보전부담금(추정)	공시지가 163,100원 × 20% = ㎡당 32,620원 × 660㎡(주택 부지 200평만 바꾸는 경우) ≈ 21,529,200원
허가 대신 신고	관리·농림지역에서 연면적 200㎡ 미만·3층 미만이면 건축허가 대신 건축신고로 할 수 있습니다(건축법 제14조).

순서

낙찰과 소유권농취증을 내고 잔금을 치러 소유권을 넘겨받습니다.
설계 상담건축사·토목 설계사무소에서 앉힐 자리, 진입로, 상하수도·전기 인입을 먼저 봅니다.
허가 접수건축허가(또는 신고)를 내면 농지전용 허가·개발행위허가가 함께 처리(의제)되는 경우가 많습니다(건축법 제11조).
부담금 납부·착공농지보전부담금을 내고 공사를 시작합니다.
사용승인·지목 변경준공 뒤 사용승인을 받고 지목을 「대」로 바꿉니다.

법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.

농취증 발급 요령과 발급기관

발급기관	산북면 행정복지센터(면사무소) — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다.
신청 방법	방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗
준비 서류	신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요.
처리 기간	신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④).
제출 시한	낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.07(수))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요.
면적 요건	농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②).
반려되면	불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요.

이 농지로 농지연금을 받는다면

농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 163,100원 × 1,254㎡ = 약 204,527,400원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2026년 공시지가).

나이	가입자(농업인) 만 60세 이상
영농경력	5년 이상
농지	지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다
권리	경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음)
보유 기간	신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다
거리	주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내

지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.

정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.

요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.

임차인·점유

매각물건명세서에 신고된 임차인이 없습니다. 농지는 경작자가 따로 있는 경우가 많으니 현장에서 누가 농사짓는지 확인하세요.

비닐하우스·창고 등 제시외 건물

감정평가서 제시목록 외 물건	- 기호1 토지상에 타인소유의 제시외 건물 ㄱ(무허가/미등기 목조 노후주택, 사실상 사용불가한 상태로 판단됨), ㄴ(벽돌,블럭구조/스라브 주택, 사용승인 1993.01.09), ㄷ(목조/스레트 주택, 사용승인미상, 보존등기 2021.07.01) - 기호2 토지상에 타인소유의 제시외 건물 ㄹ(철판조 스레트 가스저장고, 사용승인 1993.01.09), ㅁ(철거 및 이용이 용이해 보이는 목조 계사)가 각각 본건 토지 일부를 점유중임. - 기호3 토지상에 매실나무(R:10~15, H:3~4, 7주), 소나무(R:20~25, H:4~6, 8주) 등 제시외 과실수 등이 식재되어 있으며 관리상태는 보통이하 수준임. (후첨 지적개황도 및 사진 참고하시기 바람)
매각물건명세서·법원 비고	지상 소재 매각에서 제외되는 제시외 건물을 위하여 법정지상권 성립할 여지 있음
매각물건명세서·법원 비고	지상 소재 제시외 건물(ㄱ: 무허가/미등기 목조 노후주택, ㄴ: 벽돌, 블럭구조/스라브 주택, ㄷ: 목조/스레트 주택) 매각에서 제외하며 최저매각가격은 지상 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임

등기되지 않은 하우스·창고·컨테이너가 매각에 포함되는지(포함·제외), 남의 소유라면 철거·법정지상권 문제가 없는지 확인하세요. 불법 건축물은 농취증 반려와 농지연금 가입 제한 사유가 될 수 있습니다.

같은 동네 땅 거래

거래(지번 일부 가림)	지목	면적	거래가	평당	㎡당	계약
상품리 1**	대	415㎡	180,000,000원	1,433,841원	433,735원	2026-05
상품리 4**	대	4㎡	900,000원	743,805원	225,000원	2026-04
상품리 5**	전	1,619㎡	868,500,000원	1,773,370원	536,442원	2026-01
상품리 *	도로	253㎡	15,000,000원	195,998원	59,289원	2025-12
상품리 2**	전	109㎡	62,700,000원	1,901,592원	575,229원	2025-12
상품리 6*	전	28㎡	7,500,000원	885,482원	267,857원	2025-10
상품리 6*	전	28㎡	4,000,000원	472,257원	142,857원	2025-10
상품리 1**	대	581㎡	330,000,000원	1,877,648원	567,986원	2025-10

국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 같은 동네라도 도로·모양·용도지역에 따라 값이 크게 다르니 참고로만 보세요.

감정평가 요항

위치/주위환경	본건은 경기도 여주시 산북면 상품리 소재 '상품중학교' 남측 인근에 산재하며, 주위는 농가주택, 농경지, 임야 및 근린생활시설 등이 혼재하는 면소재지 내 농경지대로서 제반주위환경은
교통상황	본건까지 차량 및 농기계 등 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바 제반 대중교통의 편의성은 보통 수준임.
형태 및 이용상태	- 기호1 : 북측인접 도로대비 대체로 평탄하나 남측인접필지 대비 다소 완경사지이며, 부정형의 토지로서 현황 대체로 묵전상태이며, 일부 타인소유 건물(제시외 ㄱ~ㄷ)이 점유중임. - 기호2 : 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 기준시점 현재 전으로 이용중이나 일부 타인소유 건물(제시외 ㄹ,ㅁ)이 점유중임. - 기호3 : 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 기준시점 현재 수목(소나무, 매실나무 등)이 식재된 전임.
인접 도로상태	- 기호1 : 본건토지 북측으로 노폭 약8미터 내외의 포장도로(왕복 2차선)와 접함. - 기호2 : 본건토지 동측으로 약8미터내외의 포장도로(왕복 2차선), 남측으로 노폭 약4미터내외의 포장도로와 각각 접함. - 기호3 : 본건토지 동측으로 노폭 약8미터 내외의 포장도로(왕복 2차선), 북측으로 노폭 약4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.
토지이용계획 및 제한상태	- 기호1 : 계획관리지역, 주거개발진흥지구(상품지구(주거형)), 성장관리계획구역(주거형), 주거용지(상품지구 A10), 지구단위계획구역(2012-08-02)(상품지구), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(상품초, 상품중), 절대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(2018-01-18)(특별대책지역 1권역) - 기호2 : 계획관리지역, 주거개발진흥지구(상품지구(주거형)), 성장관리계획구역(주거형), 주거용지(상품지구 A10), 지구단위계획구역(2012-08-02)(상품지구), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역),…
공부와의 차이	없음.
기타참고사항(임대관계/기타)	- 기호1, 2 토지의 경우 타인점유에 따른 감가를 반영한 평가액을 토지감정평가명세표의 비고란에 별도 기재하였음. - 각 토지상에 소재하는 조경수목, 농작물 등은 토지소유자가 식재했거나 경작중인 것으로 탐문조사되었으나 실제 소유관계는 별도의 확인을 요함.

법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.

경기 여주시 농지 낙찰 결과

법원 공개 매각 결과로 최근 2년 경기 여주시에서 농지(지분 제외) 26건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 37.6%, 한 건에 평균 1.8명이 입찰했습니다. 이 농지 최저가는 감정가의 66%입니다.

낙찰 한 건(감정가 대비)분기 가운데값분기 낙찰 건수이 농지 최저가

사건	지목	감정가	낙찰가	비율	응찰	매각일
여주지원 2024타경5948	답	122,220,000원	66,400,000원	54%	3	2026.09.30
여주지원 2024타경38528	답	245,811,000원	50,111,111원	20%	1	2026.09.30
여주지원 2024타경35482	전	550,290,000원	302,770,000원	55%	1	2026.09.30
여주지원 2024타경1687	전	676,560,000원	178,890,000원	26%	2	2026.09.30
여주지원 2024타경37228	전답	845,500,000원	384,000,009원	45%	1	2026.08.26
여주지원 2024타경3874	답	317,394,000원	136,800,000원	43%	3	2026.08.26

경기 여주시의 다른 경매 농지

농업진흥구역

신해리 508-21답 · 7,696㎡(2,328평)최저가 221,738,000원 (24%)입찰 2026.10.21 · 여주지원경기도 여주시

율극리 332답 · 2,759㎡(835평)최저가 70,300,000원 (49%)입찰 2026.10.21 · 여주지원경기도 여주시

점봉동 160-2전 · 116㎡(35평)최저가 27,492,000원 (100%)입찰 2026.10.21 · 여주지원경기도 여주시

사실상 맹지

외사리 410-2답 · 2,916㎡(882평)최저가 151,049,000원 (70%)입찰 2026.10.28 · 여주지원경기도 여주시

율극리 196답 · 2,620㎡(793평)최저가 70,906,000원 (49%)입찰 2026.10.28 · 여주지원경기도 여주시

맹지

양거리 155전 · 2,178㎡(659평)최저가 64,994,000원 (34%)입찰 2026.10.28 · 여주지원경기도 여주시

경기 여주시 경매 농지 15건 모두 보기 →

사진 25장

오늘의 사자성어

오리무중

五里霧中

멀리 낀 안개 속에서 길을 찾기가 어렵다. 일의 갈피를 잡기 어려움

경매 컨설팅 안내

안녕하십니까. 여의주경매법인 대표 김성훈입니다.

20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.

혼자 판단하기 어려운 땅이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈

상담 신청 — 관심 있는 농지와 연락처를 남기시면 쓰실 목적(농사·주말농장·창고·투자)을 여쭙니다.
물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·토지이용계획·같은 동네 거래를 확인해 보고서로 드립니다.
계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
입찰 준비 — 입찰가와 농취증 서류(농업경영계획서 등)를 함께 준비합니다.
입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 농취증 제출·잔금·소유권 이전까지 안내합니다.

변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.