몰수조건
농취증을 못 내면 입찰보증금 13,019,000원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.09.02)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조).
“농지취득자격증명 필요함.(임야화된 부분은 농지로 복구 필요:사실조회 회신서 참고) 매각결정기일까지 제출하여야 하며 미 제출시 입찰보증금 몰수”
울산지방법원 2025타경11681
울산광역시 울주군 상북면 등억알프스리 616
지목답면적3,544㎡(1,072평)
용도지역계획관리지역
입찰 2026.11.05(목) 오전 10:00
| 소재지 | 등억알프스리 616 울산광역시 울주군 상북면 | ||
|---|---|---|---|
| 지목 | 답 | 면적 | 3,544㎡ (1,072평) |
| 용도지역 | 계획관리지역 | 지세·형상 | 완경사 · 부정형 |
| 도로접면 | 맹지 | 공시지가 | 평당 284,299원 (㎡당 86,000원) |
| 감정가 | 542,232,000원 | 최저가 | 130,190,000원 |
| 유찰 | 4회 · 24% | 보증금 | 13,019,000원 |
값 장부 평당
이번 최저가평당 121,439원 ㎡당 36,735원
공시지가 2025평당 284,299원 ㎡당 86,000원
동네 실거래(6건)평당 1,350,046원 ㎡당 408,387원
감정가평당 505,787원 ㎡당 153,000원
농취증
미제출 시
보증금 몰수
미제출 시
보증금 몰수
검토 네 가지
몰수조건
지적도상 맹지에 해당되며 인접지를 통하여 접근 가능합니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 맹지로 표시되어 있습니다.
아님
용도지역 계획관리지역 건폐율 40% · 용적률 100% (시행령 상한, 조례 값 정리 전)
제한
맹지(도로 접면 없음) — 도로에 붙어 있지 않은 땅입니다. 건축법 제44조는 건축물 대지가 도로에 2m 이상 접하도록 요구해, 진입로(통행권·도로 개설)를 확보하기 전에는 건축허가가 나지 않습니다. 지목 답(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
위치와 법원 기본정보
소재지 울산광역시 울주군 상북면 등억알프스리 616
땅콩 필지 정보- 사건
- 2025타경11681 부동산임의경매
- 법원
- 울산지방법원
- 주소
- 울산 남구 법대로 55
- 담당
- 경매5계 · (052)216-8265(구내:8265)
- 입찰기일
- 2026.11.05(목) 오전 10:00 · 133호 경매 법정
- 보증금
- 13,019,000원 (최저가의 10%)
- 매각결정
- 2026.09.02(수) — 이날까지 농취증 제출
- 사건 경과
- 접수 2025.04.18 · 경매개시 2025.04.21 · 배당요구종기 2025.07.28
- 청구금액
- 133,260,018원
이 농지는
울산광역시 울주군 상북면 등억알프스리 616의 답입니다. 면적은 3,544㎡(1,072평), 용도지역은 계획관리지역입니다. 감정가는 542,232,000원인데 네 번 유찰돼 이번 최저가는 130,190,000원(감정가의 24%)입니다. 입찰은 2026.11.05(목) 오전 10:00, 울산지방법원에서 열립니다.
농지취득자격증명 — 농취증을 못 내면 입찰보증금 13,019,000원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.09.02)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). 1,000㎡ 이상이라 농업경영계획서를 내고 실제로 농사지을 계획을 밝혀야 합니다.
도로·맹지 — 지적도상 맹지에 해당되며 인접지를 통하여 접근 가능합니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 맹지로 표시되어 있습니다. 집·창고를 지으려면 건축법 제44조에 따라 도로에 2m 이상 붙어야 해 진입로(통행권·도로 개설)를 먼저 확보해야 합니다. 그만큼 값이 낮게 매겨집니다.
용도지역·농업진흥구역 — 용도지역 계획관리지역 건폐율 40% · 용적률 100% (시행령 상한, 조례 값 정리 전) 농업진흥지역 밖의 농지입니다.
집·창고 짓기 — 맹지(도로 접면 없음) — 도로에 붙어 있지 않은 땅입니다. 건축법 제44조는 건축물 대지가 도로에 2m 이상 접하도록 요구해, 진입로(통행권·도로 개설)를 확보하기 전에는 건축허가가 나지 않습니다. 지목 답(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
영농여건불리농지가축사육제한구역계획관리지역
판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.
토지 정보
| 지목(공부) | 답 · 실제 이용상황 답 |
|---|---|
| 면적 | 3,544㎡(1,072평) |
| 용도지역 | 계획관리지역 |
| 지세(높낮이) | 완경사 |
| 형상(모양) | 부정형 |
| 도로접면 | 맹지 |
| 개별공시지가 | 2025년 평당 284,299원 ㎡당 86,000원 (+0%) 2025년 평당 284,299원 ㎡당 86,000원 (+2.7%) 2024년 평당 276,695원 ㎡당 83,700원 (+0%) 2024년 평당 276,695원 ㎡당 83,700원 (+0%) 2024년 평당 276,695원 ㎡당 83,700원 |
국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 완경사입니다. 완만하게 기운 땅입니다. 농사에는 큰 지장이 없지만 건축하려면 단을 나누거나 흙을 깎고 메우는 공사가 따를 수 있습니다.
감정평가서에는 “완경사지대에 위치한 부정형의 토지로, 기준시점 현재 전으로 이용 중임”라고 적혀 있습니다.
북 250.0m서 244.0m중심
242.0m동 250.0m남 232.0m
242.0m동 250.0m남 232.0m
필지 중심의 해발은 약 242m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 북쪽이 가장 높고(250m) 남쪽이 가장 낮아(232m) 차이가 약 18m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.
토지이용계획
| 지역·지구 | 걸린 정도 | 근거 | 무엇을 뜻하나 |
|---|---|---|---|
| 계획관리지역 | 필지 전체 | 국토계획법 | 도시지역 편입이 예상되거나 제한적 개발이 가능한 관리지역입니다. 관리지역 가운데 건축 선택지가 가장 넓습니다. |
| 농림지역 | 옆에 붙음 | 국토계획법 | 농림업 진흥과 산림 보전을 위한 지역입니다. 대부분 농업진흥지역이나 보전산지와 겹쳐 일반 건축이 어렵습니다. |
| 가축사육제한구역 | 필지 전체 | 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 | 주거 밀집지 인근 등에서 축사 등 가축 사육시설 설치가 제한됨. |
| 영농여건불리농지 | 필지 전체 | 다른 법령 | |
| 보전산지 | 옆에 붙음 | 산지관리법 | 임업 생산 기능 보전을 위한 산지. 산지전용허가 없이는 건축·개발이 제한되며, 전용이 가능한 시설 범위가 농림어업용·공익용 등으로 한정됨. |
| 공익용산지 | 옆에 붙음 | 산지관리법 | 재해방지·수원보호·자연생태 보전 등 공익 목적의 산지로, 임업용산지보다 전용 제한이 더 엄격함. |
| 임업용산지 | 옆에 붙음 | 산지관리법 | 임업 생산 기능 보전을 위한 산지. 산지전용허가 없이는 건축·개발이 제한되며, 전용이 가능한 시설 범위가 농림어업용·공익용 등으로 한정됨. |
감정평가서 토지이용계획 기재: “계획관리지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종), 영농여건불리농지.”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
이 농지에 주택을 짓는다면
| 용도지역 | 계획관리지역은 국토계획법 시행령 별표상 단독주택을 지을 수 있는 지역입니다. |
|---|---|
| 농지 규제 | 농업진흥지역 밖이면 농지전용 허가(농지법 제34조)를 받아 지을 수 있습니다. 농업인 주택은 허가 대신 신고로 가능할 수 있습니다(제35조). |
| 진입로 | 맹지라 건축법 제44조의 접도 요건(도로에 2m 이상)을 채우려면 진입로(통행 동의·도로 개설)를 먼저 확보해야 합니다. |
숫자로 보면
| 바닥면적(건폐율 40%) | 최대 약 429평(1,417㎡) |
|---|---|
| 연면적(용적률 100%) | 최대 약 1,072평(3,544㎡) — 2층이면 층마다 약 1,417㎡ |
| 농지보전부담금(추정) | 공시지가 86,000원 × 20% = ㎡당 17,200원 × 660㎡(주택 부지 200평만 바꾸는 경우) ≈ 11,352,000원 |
| 허가 대신 신고 | 관리·농림지역에서 연면적 200㎡ 미만·3층 미만이면 건축허가 대신 건축신고로 할 수 있습니다(건축법 제14조). |
순서
- 낙찰과 소유권농취증을 내고 잔금을 치러 소유권을 넘겨받습니다.
- 설계 상담건축사·토목 설계사무소에서 앉힐 자리, 진입로, 상하수도·전기 인입을 먼저 봅니다.
- 허가 접수건축허가(또는 신고)를 내면 농지전용 허가·개발행위허가가 함께 처리(의제)되는 경우가 많습니다(건축법 제11조).
- 부담금 납부·착공농지보전부담금을 내고 공사를 시작합니다.
- 사용승인·지목 변경준공 뒤 사용승인을 받고 지목을 「대」로 바꿉니다.
법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.
농취증 발급 요령과 발급기관
| 발급기관 | 상북면 행정복지센터(면사무소) — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다. |
|---|---|
| 신청 방법 | 방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗ |
| 준비 서류 | 신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요. |
| 처리 기간 | 신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④). |
| 제출 시한 | 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.09.02(수))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요. |
| 면적 요건 | 농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②). |
| 반려되면 | 불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요. |
이 농지로 농지연금을 받는다면
농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 86,000원 × 3,544㎡ = 약 304,784,000원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2025년 공시지가).
| 나이 | 가입자(농업인) 만 60세 이상 |
|---|---|
| 영농경력 | 5년 이상 |
| 농지 | 지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다 |
| 권리 | 경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음) |
| 보유 기간 | 신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다 |
| 거리 | 주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내 |
지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.
정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.
요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.
임차인·점유
매각물건명세서에 신고된 임차인이 없습니다. 농지는 경작자가 따로 있는 경우가 많으니 현장에서 누가 농사짓는지 확인하세요.
비닐하우스·창고 등 제시외 건물
| 감정평가서 제시목록 외 물건 | 대상토지 남측 일부 및 인접지상에 타인소유로 추정되는 제시외건물(ㄱ)이 소재하며, 정확한 소유관계 확인 등은 별도의 재확인을 하시기 바라며, 제시외건물(ㄱ)이 경매대상에서 제외되어 토지소유권 행사의 제한을 받는 경우의 토지가액을 ‘감정평가명세표’ 비고란에 별도기재하였으니 경매진행시 참고바람. 대상토지 일부 지상에 별첨 ‘사진용지’와 같이 농막(2기) 및 견사가 소재하나 구조, 규모 및 용도 등으로 보아 이동 및 철거가 용이하다고 판단되어 본 감정평가에 포함하지 아니하였으며, 본건 토지에 미치는 영향은 미미하다고 판단됨. |
|---|---|
| 매각물건명세서·법원 비고 | 1. 매각에서 제외하는 제시외건물을 위한 법정지상권 성립할 여지 있음 |
| 매각물건명세서·법원 비고 | 본 건 토지상에 소재할 수 있는 분묘를 위한 분묘기지권 성립 여부는 불분명함 |
| 매각물건명세서·법원 비고 | 본 건 토지 일부 지상의 이동 및 철거가 용이한 농막(2기) 및 견사는 토지에 미치는 영향이 미미하여 평가에서 제외하였고, 제시외건물 "철파이프조 천막지붕 단층 농막 및 양봉장 68㎡"는 매각에서 제외함 |
| 매각물건명세서·법원 비고 | 최저매각가격은 제시외 건물[토지 남측 일부 및 인접지상 타인소유로 추정되는 제시외 건물(ㄱ):감정평가서 사진 참조]이 매 각대상에서 제외되어 토지의 소유권행사가 제한 받은 경우를 감안한 금액임 |
| 매각물건명세서·법원 비고 | 미확인 분묘가 소재할 수 있으므로 응찰시 확인 요함 |
등기되지 않은 하우스·창고·컨테이너가 매각에 포함되는지(포함·제외), 남의 소유라면 철거·법정지상권 문제가 없는지 확인하세요. 불법 건축물은 농취증 반려와 농지연금 가입 제한 사유가 될 수 있습니다.
같은 동네 땅 거래
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 등억알프스리 5** | 답 | 112㎡ | 58,000,000원 | 1,711,932원 | 517,857원 | 2026-05 |
| 등억알프스리 3** | 답 | 565㎡ | 174,000,000원 | 1,018,071원 | 307,965원 | 2026-01 |
| 등억알프스리 3** | 답 | 496㎡ | 153,000,000원 | 1,019,734원 | 308,468원 | 2026-01 |
| 등억알프스리 1* | 답 | 50㎡ | 20,000,000원 | 1,322,320원 | 400,000원 | 2025-11 |
| 등억알프스리 2** | 답 | 430㎡ | 203,000,000원 | 1,560,645원 | 472,093원 | 2025-06 |
| 등억알프스리 1* | 답 | 155㎡ | 63,300,000원 | 1,350,046원 | 408,387원 | 2025-01 |
| 등억알프스리 5** | 대 | 10㎡ | 2,650,000원 | 876,037원 | 265,000원 | 2026-09 |
| 등억알프스리 산2** | 임야 | 171㎡ | 100,000원 | 1,934원 | 585원 | 2026-07 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 같은 동네라도 도로·모양·용도지역에 따라 값이 크게 다르니 참고로만 보세요.
감정평가 요항
| 위치/주위환경 | 대상부동산은 울산광역시 울주군 상북면 등억알프리스에 소재하는 토지로 ""신불산군립공원"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 농경지, 자연림, 근린생활시설, 농가주택 등으로 형성되어 있음. |
|---|---|
| 교통상황 | 대상 인근까지 차량접근 가능하며, 일반적 교통상황 보통임. |
| 형태 및 이용상태 | 완경사지대에 위치한 부정형의 토지로, 기준시점 현재 전으로 이용 중임. |
| 인접 도로상태 | 지적도상 맹지에 해당되며 인접지를 통하여 접근 가능함. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 계획관리지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종), 영농여건불리농지. |
| 공부와의 차이 | 토지대장상 지목 '답'이나, 현황 '전'으로 이용 중임. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | 임대관계 미상이며, 기타사항 없음. |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
울산 울주군 농지 낙찰 결과
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 울산 울주군에서 농지(지분 제외) 38건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 34.6%, 한 건에 평균 1.4명이 입찰했습니다. 이 농지 최저가는 감정가의 24%입니다.
| 사건 | 지목 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 울산지방법원 2025타경1201 | 전답 | 152,207,000원 | 106,600,000원 | 70% | 1 | 2026.09.17 |
| 울산지방법원 2025타경12060 | 답 | 97,067,000원 | 70,010,000원 | 72% | 2 | 2026.09.16 |
| 울산지방법원 2025타경11930 | 답 | 164,388,000원 | 41,420,000원 | 25% | 1 | 2026.09.16 |
| 울산지방법원 2025타경1290 | 답 | 313,565,000원 | 77,100,000원 | 25% | 1 | 2026.09.09 |
| 울산지방법원 2025타경908 | 답 | 61,770,000원 | 24,223,000원 | 39% | 1 | 2026.09.08 |
| 울산지방법원 2024타경9619 | 답 | 86,172,000원 | 9,200,000원 | 11% | 1 | 2026.09.01 |
울산 울주군의 다른 경매 농지
맹지
척과리 220전 · 2,380㎡(720평)최저가 29,266,000원 (12%)입찰 2026.10.13 · 울산지방법원울산광역시 울주군
반송리 452-2답 · 1,107㎡(335평)최저가 134,523,000원 (49%)입찰 2026.10.13 · 울산지방법원울산광역시 울주군
맹지
활천리 455-5전 · 6,160㎡(1,863평)최저가 75,975,000원 (12%)입찰 2026.10.13 · 울산지방법원울산광역시 울주군
활천리 458-4전 · 2,846㎡(861평)최저가 63,313,000원 (12%)입찰 2026.10.13 · 울산지방법원울산광역시 울주군
화산리 1221답 · 1,917㎡(580평)최저가 151,107,000원 (17%)입찰 2026.10.13 · 울산지방법원울산광역시 울주군
사실상 맹지
지내리 1202-1전 · 2,248㎡(680평)최저가 847,496,000원 (100%)입찰 2026.10.13 · 울산지방법원울산광역시 울주군
사진 17장
경매개시 전 임차권등기를 마친 임차인은 배당요구 없이 배당받는다 (대법원 2005다33039)
임차권등기명령으로 임차권등기를 한 임차인은 우선변제권을 가지며, 그 등기가 첫 경매개시결정등기 전에 되어 있으면 민사집행법 제148조 제4호의 채권자에 준하여 별도 배당요구 없이 당연히 배당받을 채권자에 속한다.
사건번호 2005다33039 · 선고 2005. 09. 15. · 법원 대법원 · 사건명 배당이의국가법령정보센터 원문 보기
임차권등기가 경매개시결정등기보다 앞서면 그 임차인은 배당요구를 안 해도 배당 대상이다. 배당요구 누락을 이유로 배당에서 뺄 수 없다.
임차권등기명령에 따라 임차권등기를 마친 임차인이 그 뒤 개시된 경매절차에서 따로 배당요구를 하지 않았고, 이 임차인을 배당에 포함할 수 있는지가 배당이의 사건에서 다투어졌다.
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안녕하십니까. 여의주경매법인 대표 김성훈입니다.
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 땅이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
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