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농지경매 전문 블로그| 소재지 | 사연리 616 울산광역시 울주군 범서읍 외 1필지 | ||
|---|---|---|---|
| 지목 | 답 | 면적 | 3,613㎡ (1,093평) |
| 용도지역 | 개발제한구역 | 지세·형상 | 평지 · 세로장방 |
| 도로접면 | 세로한면(불) | 공시지가 | 평당 334,216원 (㎡당 101,100원) |
| 감정가 | 561,636,000원 | 최저가 | 263,297,000원 |
| 유찰 | 2회 · 47% | 보증금 | 26,329,700원 |
농취증을 못 내면 입찰보증금 26,329,700원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.28)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조).
“최저매각가격은 제시 외 건물 소재로 인하여 제한받 는 가격임. 3.목록1,2 농지취득자격증명 필요(매각결정 기일까지 미제출시 보증금 몰수). 4.목록1,2 공부상 지목이 '답'이나 현황이 '전(비닐하우스 설치 또는 일부 묵전)'이고 목록2 토지는 맹지임”
토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 세로한면(불)로 표시되어 있습니다. 세로(불)는 폭 8m 미만으로 자동차가 다니지 못하는 길입니다. 집·창고를 지으려면 건축법 제44조에 따라 도로에 2m 이상 붙어야 해 진입로(통행권·도로 개설)를 먼저 확보해야 합니다. 그만큼 값이 낮게 매겨집니다.
“기호(1)은 북측으로 폭 3.5미터 내외의 도로에 접하며 기호(2)는 지적도상 맹지입니다”
용도지역 개발제한구역 지역·지구 자료가 없어 농업진흥지역 여부를 가리지 못했습니다. 토지이용계획확인서로 확인하세요.
맹지(도로 접면 없음) — 도로에 붙어 있지 않은 땅입니다. 건축법 제44조는 건축물 대지가 도로에 2m 이상 접하도록 요구해, 진입로(통행권·도로 개설)를 확보하기 전에는 건축허가가 나지 않습니다. 지목 답(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
소재지 울산광역시 울주군 범서읍 사연리 616 외 1필지
땅콩 필지 정보울산광역시 울주군 범서읍 사연리 616의 답입니다. 면적은 3,613㎡(1,093평)(2필지 합계), 용도지역은 개발제한구역입니다. 감정가는 561,636,000원인데 두 번 유찰돼 이번 최저가는 263,297,000원(감정가의 47%)입니다. 입찰은 2026.10.21(수) 오전 10:00, 울산지방법원에서 열립니다.
농지취득자격증명 — 농취증을 못 내면 입찰보증금 26,329,700원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.28)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). 1,000㎡ 이상이라 농업경영계획서를 내고 실제로 농사지을 계획을 밝혀야 합니다.
도로·맹지 — 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 세로한면(불)로 표시되어 있습니다. 세로(불)는 폭 8m 미만으로 자동차가 다니지 못하는 길입니다. 집·창고를 지으려면 건축법 제44조에 따라 도로에 2m 이상 붙어야 해 진입로(통행권·도로 개설)를 먼저 확보해야 합니다. 그만큼 값이 낮게 매겨집니다.
용도지역·농업진흥구역 — 용도지역 개발제한구역 지역·지구 자료가 없어 농업진흥지역 여부를 가리지 못했습니다. 토지이용계획확인서로 확인하세요.
집·창고 짓기 — 맹지(도로 접면 없음) — 도로에 붙어 있지 않은 땅입니다. 건축법 제44조는 건축물 대지가 도로에 2m 이상 접하도록 요구해, 진입로(통행권·도로 개설)를 확보하기 전에는 건축허가가 나지 않습니다. 지목 답(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.
| 지목(공부) | 답 · 실제 이용상황 답 |
|---|---|
| 면적 | 3,613㎡(1,093평) · 2필지 합계 |
| 용도지역 | 개발제한구역 |
| 지세(높낮이) | 평지 |
| 형상(모양) | 세로장방 |
| 도로접면 | 세로한면(불) |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 334,216원 ㎡당 101,100원 (+2.2%) 2025년 평당 326,944원 ㎡당 98,900원 (+0%) 2025년 평당 326,944원 ㎡당 98,900원 (+0.5%) 2024년 평당 325,291원 ㎡당 98,400원 (+0%) 2024년 평당 325,291원 ㎡당 98,400원 |
국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
토지특성조사의 지세는 평지입니다. 거의 기울지 않은 땅입니다.
필지 중심의 해발은 약 24m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 북쪽이 가장 높고(27m) 서쪽이 가장 낮아(23m) 차이가 약 4m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.
감정평가서 토지이용계획 기재: “기호(1)(사연리 616) 도시지역, 자연녹지지역, 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 300m 미만 축종), 가축사육제한구역(2025 -01-16)(축종별 거리제한 500m 미만 축종), 개발제한 구역, 토지거래계약에관한허가구역(2021. 6.1.~2026.5.31.(5년)) 기호(2)(사연리 624) 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 500m 미만 축종) , 개발제한구역, 토지거래계약에관한허가구역(2021.6.1.~2026.5.3…”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
| 개발제한구역 | 그린벨트에서는 새 주택을 짓는 것이 원칙적으로 금지됩니다. 기존 주택의 개축·재축, 이축권(공익사업 등으로 옮겨 짓는 권리), 취락지구 안의 주택 같은 예외만 허가로 가능합니다(개발제한구역법). |
|---|---|
| 농지 규제 | 농업진흥지역 밖이면 농지전용 허가(농지법 제34조)를 받아 지을 수 있습니다. 농업인 주택은 허가 대신 신고로 가능할 수 있습니다(제35조). |
| 진입로 | 맹지라 건축법 제44조의 접도 요건(도로에 2m 이상)을 채우려면 진입로(통행 동의·도로 개설)를 먼저 확보해야 합니다. |
법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.
| 발급기관 | 범서읍 행정복지센터(읍사무소) — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다. |
|---|---|
| 신청 방법 | 방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗ |
| 준비 서류 | 신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요. |
| 처리 기간 | 신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④). |
| 제출 시한 | 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.28(수))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요. |
| 면적 요건 | 농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②). |
| 반려되면 | 불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요. |
농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 101,100원 × 3,613㎡ = 약 365,274,300원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2026년 공시지가).
| 나이 | 가입자(농업인) 만 60세 이상 |
|---|---|
| 영농경력 | 5년 이상 |
| 농지 | 지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다 |
| 권리 | 경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음) |
| 보유 기간 | 신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다 |
| 거리 | 주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내 |
지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.
정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.
요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.
매각물건명세서에 신고된 임차인이 없습니다. 농지는 경작자가 따로 있는 경우가 많으니 현장에서 누가 농사짓는지 확인하세요.
| 감정평가서 제시목록 외 물건 | 기호(1) 지상에 제시외건물(비닐하우스) 기호(ㄱ~ㄹ)이, 기호(2) 지상에 제시외건물(비닐하 우스) 기호(ㅁ)이 소재하며 감정평가하였습니다. |
|---|---|
| 매각물건명세서·법원 비고 | 1.일괄매각. 2.감정서상 지적 및 건물개황도 및 사진용지 상 제시 외 건물 ㉠~㉤ 제외 |
| 매각물건명세서·법원 비고 | 최저매각가격은 제시 외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임. 3.목록1,2 농지취득자격증명 필요(매각결정 기일까지 미제출시 보증금 몰수)(별지 사실조회회신 참조). 4.목록1,2 공부상 지목이 '답'이나 현황이 '전(비닐하우스 설치 또는 일부 묵전)'이고 목록2 토지는 맹지임 |
등기되지 않은 하우스·창고·컨테이너가 매각에 포함되는지(포함·제외), 남의 소유라면 철거·법정지상권 문제가 없는지 확인하세요. 불법 건축물은 농취증 반려와 농지연금 가입 제한 사유가 될 수 있습니다.
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 사연리 2** | 답 | 1,246㎡ | 228,000,000원 | 604,915원 | 182,986원 | 2026-04 |
| 사연리 6* | 답 | 1,686㎡ | 290,000,000원 | 568,614원 | 172,005원 | 2026-04 |
| 사연리 4** | 답 | 964㎡ | 290,000,000원 | 994,484원 | 300,830원 | 2026-04 |
| 사연리 산1** | 임야 | 423㎡ | 64,000,000원 | 500,168원 | 151,300원 | 2025-11 |
| 사연리 산1** | 임야 | 298㎡ | 45,000,000원 | 499,199원 | 151,007원 | 2025-11 |
| 사연리 3** | 전 | 298㎡ | 120,000,000원 | 1,331,196원 | 402,685원 | 2025-10 |
| 사연리 3** | 잡종지 | 462㎡ | 80,000,000원 | 572,432원 | 173,160원 | 2025-08 |
| 사연리 3** | 답 | 1,587㎡ | 100,000,000원 | 208,305원 | 63,012원 | 2025-08 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 같은 동네라도 도로·모양·용도지역에 따라 값이 크게 다르니 참고로만 보세요.
| 위치/주위환경 | 울산광역시 울주군 범서읍 사연리 소재 남동측 근거리에 위치하며 주위는 농경지, 하천,임야 및 고속도로 등으로 형성되어 있습니다. |
|---|---|
| 교통상황 | 본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통입니다. |
| 형태 및 이용상태 | 기호(1)은 세장형의 토지로서 전(비닐하우스 설치)으로 이용중이며 기호(2)는 사다리꼴의 토 지로서 전(비닐하우스 설치 및 묵전)으로 이용중입니다. |
| 인접 도로상태 | 기호(1)은 북측으로 폭 3.5미터 내외의 도로에 접하며 기호(2)는 지적도상 맹지입니다. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 기호(1)(사연리 616) 도시지역, 자연녹지지역, 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 300m 미만 축종), 가축사육제한구역(2025 -01-16)(축종별 거리제한 500m 미만 축종), 개발제한 구역, 토지거래계약에관한허가구역(2021. 6.1.~2026.5.31.(5년)) 기호(2)(사연리 624) 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 500m 미만 축종) , 개발제한구역, 토지거래계약에관한허가구역(2021.6.1.~2026.5.31.(5년)) |
| 공부와의 차이 | 기호(1),(2) 공히 공부상 지목이 답이나 현황 공히 전(비닐하우스 설치 또는 일부 묵전)상태 입니다. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | 임대관계 미상이며 기타 사항 없습니다. |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 울산 울주군에서 농지(지분 제외) 38건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 34.6%, 한 건에 평균 1.4명이 입찰했습니다. 이 농지 최저가는 감정가의 47%입니다.
| 사건 | 지목 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 울산지방법원 2025타경1201 | 전답 | 152,207,000원 | 106,600,000원 | 70% | 1 | 2026.09.17 |
| 울산지방법원 2025타경12060 | 답 | 97,067,000원 | 70,010,000원 | 72% | 2 | 2026.09.16 |
| 울산지방법원 2025타경11930 | 답 | 164,388,000원 | 41,420,000원 | 25% | 1 | 2026.09.16 |
| 울산지방법원 2025타경1290 | 답 | 313,565,000원 | 77,100,000원 | 25% | 1 | 2026.09.09 |
| 울산지방법원 2025타경908 | 답 | 61,770,000원 | 24,223,000원 | 39% | 1 | 2026.09.08 |
| 울산지방법원 2024타경9619 | 답 | 86,172,000원 | 9,200,000원 | 11% | 1 | 2026.09.01 |
이번 경매에서 낙찰가는 243억원으로 나타났다. 이 물건의 감정가는 649억5,275만원이며, 최저가는 222억7,879만원이었다.
낙찰가율은 37.4%로 집계되었다. 같은 날 경기도의 평균 낙찰가율은 58.0%였으며, 경기도에서 낙찰된 건수는 61건이었다.
응찰자는 1명으로, 단독 응찰이 이루어졌다. AI 부동산분석 플랫폼 경매레이더 김성훈 대표는 “단독 응찰은 경쟁이 없었다는 뜻으로, 낙찰가가 최저입찰가 언저리에서 정해지는 경우가 많다”고 말했다.
경매레이더에 따르면, 낙찰가율이 낮은 건은 유찰이 쌓이며 최저입찰가가 단계적으로 내려간 뒤 낙찰된 경우가 많다. 따라서 감정가 대비 비율만 보면 싸 보일 수 있지만, 기준이 되는 최저가 자체가 달라져 있다는 점을 유념해야 한다.
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 땅이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.